资产评估目的与假设jama.pptx

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1、资产评估目的与假设15级资产评估专业 林笑晨关于评估目的的几个问题1、资产评估的一般目的2、资产评估的特定目的及主要类型3、资产评估特定目的在资产评估中的地位作用资产评估的目的资产评估的目的：需要进行资产评估的原因或者资产评估结果的用途资产业务：引起资产评估的经济行为。资产业务不同，对评估结果的要求就不同，评估中考虑的影响变量也就不同。同一资产不同目的，评估结论一般不同。资产评估一般目的：获取被评估资产在特定时点的公允价值资产评估的特定目的：资产业务对评估结果用途的具体要求。资产评估目的决定价值类型和方法的选择一、资产评估的一般目的资产评估是专业机构和人员对特定时点及特定条件约束下资产价值的估

2、价和判断的社会中介活动。资产评估的产生和存在都以资产评估向委托人及社会提供公允评估结果为条件的，只有资产评估结果为当事人所共同接受，资产评估才有存在的必要。资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值，它是由资产评估的性质及基本功能决定的。不同领域对公允价值的定义及理解：国际财务报告准则定义，一项资产在正常交易中，能使熟悉情况的买卖双方自愿进行交换的金额。资产评估中的公允价值：资产评估中的公允价值是一个广义的概念。是一种相对合理的评估价值，是一种相对于当事人各方的地位、资产状况及资产面临的市场条件的合理评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客

3、观交换价值的合理估计会计与评估中“公允价值”的区别会计会计资产评估资产评估用途会计计价多种目的获取途径“公允价值的层次”多种方法进行估算条件（包括双方的地位、市场条件）正常交易条件下特定交易条件假设持续经营包括持续经营、清算、公开市场等资产评估中公允价值的内涵和外延要比会计资产计价中的公允价值的内涵和外延宽泛要点：只要资产评估的结果与被评估资产自身的条件、评估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各方的正当权益，亦没有损害其他人的利益，这个评估结果就被认为是合理的。公允价值既包括了正常市场条件下的合理评估结果，也包括了资产评估中非正常市场条件下的合理评估结果。二、资产评估的特定目的及主要类型 资产

4、评估作为一种资产价值判断活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的，这里的资产业务是指引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。资产评估的目的通常表现在以下几个方面：(1)财产所有权转移。如帮助潜在买主或卖主确定客观的买价或卖价，为交易提供合理的价格基础；帮助多个财产所有权合并或重组提出申请各自应占的份额；帮助依附于同一财产上的多重所有权分割财产等。(2)(2)金融、保险的各种原因。金融、保险的各种原因。如为筹资者抵押、担保的如为筹资者抵押、担保的财产估价，帮助银行支付贷款进行决策；为保险公司财产估价，帮助银行支付贷款进行决策；为保险公司或承保人提供

5、客观损失补偿的标准和限额等。或承保人提供客观损失补偿的标准和限额等。(3)(3)为税务部门和纳税人提供各类财产税基的建议等。为税务部门和纳税人提供各类财产税基的建议等。(4)(4)强制性收购和补偿。强制性收购和补偿。如由于政府或法令要求强制性如由于政府或法令要求强制性收购他人财产，对收购方损失程度的估算等。收购他人财产，对收购方损失程度的估算等。(5)(5)为投资人提供投入财产所有权价值投资回收的周期为投资人提供投入财产所有权价值投资回收的周期等。等。(6)(6)破产清算时的财产变现价格估算。破产清算时的财产变现价格估算。(7)(7)企业经营评价中的财产重新估价等。企业经营评价中的财产重新估价

6、等。我国资产评估实践表明，资产业务主要有：资产转让、我国资产评估实践表明，资产业务主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资资(合作合作)、企业清算、担保、企业租赁、债务重组等。、企业清算、担保、企业租赁、债务重组等。主要类型：主要类型：（1 1）国有资产管理法规规定的需要进行资产评估国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关的经济行为。的国有资产产权变动及相关的经济行为。具体形式内容1、资产转让指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指非整体性资产的经济行为2、企业兼并指企业以承担债务、购买、股份化和

7、控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为3、企业出售指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为4、企业联营指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为具体形式内容5、股份经营指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行上市和不上市股票6、中外合资、合作指我国企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业7、企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算8、担保指资产占有单位，以本企业的资产为其他单位的经济行为担保、并承担

8、连带责任的行为。包括抵押、质押、保证等。9、企业租赁指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。10、债务重组指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。（2）公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行为（3）其他法律法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等。（4）市场投融资活动和交易活动。（5）其他行为。三、资产评估特定目的在资产评估中的地位作用（一）资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。它对评估结果的性质、价值类

9、型等有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项资产评估活动的起点，同时又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估特定目的贯穿在资产评估的全过程中，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。（二）资产评估特定目的是界定评估对象的基础。任何一项资产业务，无论产权是否发生变动，它所涉及的资产范围必须接受资产业务本身的制约。资产评估委托方正是根据资产业务的需要确定资产评估的范围的。（三）资产评估特定目的对于资产评估价值类型选择具有约束作用。特定资产业务决定了资产的存续条件，资产价值受制于这些条件机器可能发生的变化。按照资产业务的特征与评估结果

10、的价值属性一致性原则进行评估，是保证资产评估趋于科学、合理的基本前提。需要指出的是，在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。这表明，引起资产评估的资产业务对评估结果的价值类型要求不是抽象的和绝对的。资产的业务类型是影响甚至是决定评估结果价值类型的一个重要的因素，但它也绝不是决定评估结果价值类型的一个重要的因素。关于评估假设的几个问题资产评估假设及其种类资产评估前提假设在资产评估中的作用资产评估假设与评估价值一、资产评估假设及其种类资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。资产评估假设也是

11、资产评估结论成立的前提条件。资产评估假设包括了前提假设、环境假设、评估对象利用程度假设，以及特殊假设等等。（一）资产评估前提假设 也称为资产评估基本假设，是规定资产评估最也称为资产评估基本假设，是规定资产评估最基本条件或前提的一系列假设，包括基本情景假基本条件或前提的一系列假设，包括基本情景假设、市场条件假设和评估对象状况假设。设、市场条件假设和评估对象状况假设。分类分类具体内容具体内容基本情景假设交易假设（最基本的情景假设）市场条件假设公开市场假设和非公开市场假设评估对象状况假设持续使用假设（在用、转用、移地）NEXT基本情景假设交易假设是资产评估的以进行的一个最基本的情景假设，交易假设是假

12、定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件，另一方面也明确限定了资产评估应该处于“交易环境”，即资产是被处置于市场交易之中，资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。返回市场条件假设 在交易假设的基础上进一步限定评估对象在何种市场条在交易假设的基础上进一步限定评估对象在何种市场条件下进行件下进行“交易交易”。分类分类具体内容具体内容公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种界定或假定说明。非公开市场假设对于那些不能满足公开市场假设条件的所有其他市场条件的界定或假定说明的

13、一种概括。依据决定市场条件的两大基本要素的情况划分的：其一是参与交易的市场主体的地位及数量；其二是交易时间是否充分。返回1、公开市场假设公开市场是指充分发达与完善的市场条件，一个有众多资源的买者和卖者的竞争性市场。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖这样一个客观事实为基础的。由于公开市场价涉假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同，这个认同是有范围的，它可以是区域性的、全国性的或国际性的。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。公开市场假

14、设是一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。BACK2、非公开市场假设非公开市场假设包括了以下几种具体情景：A、有限交易主体假设。假定参与交易的市场主体数量有限，这样的市场并不是一个充分活跃的市场，而是一个有着局限性的市场。B、关联交易假设。假定参与交易的市场主体存在着某种利害关系，在该假设前提下市场价格或价值可能会偏离正常市场价格或价值。C、快速变现假设，又成为清算假设。是对资产拟进入市场条件的一种界定或假定说明。快速变现假设首先是基于评估对象面临交易时间受限的事实或可能性，再根据相应数据资料推定评估对象处于快速变现的状态。交易时间受限可能是由于评估对象处于被迫出售状态或其他非被

15、迫但必须在短时间内变现的原因造成的。BACK评估对象状况假设 对资产在特定市场条件下的资产状况的一种界定或假定性说明。资对资产在特定市场条件下的资产状况的一种界定或假定性说明。资产是能够给其拥有者或控制着带来未来经济利益的产是能够给其拥有者或控制着带来未来经济利益的 、资源，能够持、资源，能够持续使用或经营是成为资产的起码条件。续使用或经营是成为资产的起码条件。具体假设具体假设内容内容在用续用假设假定评估对象将按其在评估基准时点正在使用的地点、用途及使用方式继续使用下去。转用续用假设假定评估对象在评估基准日后将改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用假设假定评估对象在评估基准

16、日后将改变资产现在的空间位置以上是单个评估对象或单项资产的状况假设以上是单个评估对象或单项资产的状况假设对于企业及整体性资产而言，评估对象状况可以归纳对于企业及整体性资产而言，评估对象状况可以归纳为持续经营或非持续经营两种情况。为持续经营或非持续经营两种情况。返回（二）资产评估环境假设 对评估对象使用或经营的外部环境，以及进行资产评估面对的条件的界定或假定性说明。（1）宏观环境假设。主要是对国家产业经济政策、税收货币政策、价格利率汇率政策等对资产评估影响较大的具有全局性的外部因素，以及行业竞争、企业竞争等市场竞争因素的界定或假定性说明。（2）微观环境假设。主要是对进行资产评估面对的具体条件的界

17、定或假定性说明。资产评估面对的具体条件主要包括资产评估依据的信息资料来源的可靠性、数据资料的完整性和真实性等，资产评估面对的具体条件的优劣将直接影响评估结论的可靠性。在进行资产评估时，对资产评估的宏微观环境进行合理设定，不在进行资产评估时，对资产评估的宏微观环境进行合理设定，不但是资产评估所必需的，也是评估报告使用者正确理解评估结论但是资产评估所必需的，也是评估报告使用者正确理解评估结论的重要参考的重要参考（三）评估对象利用程度假设对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说明。对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说明。（1）整体资产利用程度假设主要是针对企业价值评估设置的一种假设条件，是对

18、整体评估对象利用程度、利用状况和利用效果的一种界定或假定说明。整体资产利用程度假设是进行企业预期收益预测、风险预测的重要基础，也是企业价值评估的直接依据之一。（2）单项资产利用程度假设单项资产的利用程度可以划分为正常使用（最佳使用）以及非正常使用两类。（四）特定假设特定假设有时并不是一类独立的假设，主要是人们为了强调那些与现实或事实不符的假定而设立的一类假设。是对与现实不同或与事实不符的情况的界定或假定说明如果评估人员使用了特定假设需要说明使用特定假设的理由、限制条件，并提醒评估报告使用者正确理解特定假设及特定假设下的评估结论。二、资产评估前提假设在资产评估中的作用一、资产评估前提假设是创造或

19、构筑了资产评估得以按资产评估前提假设是创造或构筑了资产评估得以按部就班顺利进行的基础和条件。部就班顺利进行的基础和条件。资产评估的特定目的在一定意义上可以理解为资产业务价值属性的一种抽象，要把资产业务价值属性这种抽象的范畴体现到资产评估结果及其价值类型中，必须借助于资产评估中的基本前提假设。二、通过资产评估前提假设将被评估资产置于一个相对固定的市场环境中以及将被评估资产设定到某一种状态下，这样评估人员就可以根据前提假设评定估算出符合资产评估特定目的的评估结果。资产评估前提假设是资产评估得以顺利进行的条件，在资产评估中具有举足轻重的地位和作用三、资产评估假设与评估价值从资产评估功能的角度，以及从

20、资产交易各方在资产交易中的心态的角度，能够让资产交易双方或资产业务各当事人圆满完成资产业务，心平气和地接受评估结论、资产的效用，即满足资产业务各当事人经济上及心理上的需要的程度，尤其是满足潜在买者自身利益及其他利益上需要的程度，恐怕是度量或把握评估值是否合理的基本依据。资产的效用不仅仅是资产自身使用价值的翻版，其不仅由资产自身的使用价值决定，同时受资产的使用方式以及资产在某种使用方式下的作用空间的影响1 1、资产效用与评估价值资产效用与评估价值资产的效用是由资产本身所具有的使用价值以及资产被使用的方资产的效用是由资产本身所具有的使用价值以及资产被使用的方式，资产使用的空间范围等共同决定的。尽管

21、不同的资产其效用式，资产使用的空间范围等共同决定的。尽管不同的资产其效用的体现形式各有差别的体现形式各有差别，但它们都可归纳为一种获利能力或为其所，但它们都可归纳为一种获利能力或为其所有者或控制者带来预期经济利益的一种能力。抛开不同资产效用有者或控制者带来预期经济利益的一种能力。抛开不同资产效用的具体体现形式，可以清楚描述出资产评估值与资产效用之间的的具体体现形式，可以清楚描述出资产评估值与资产效用之间的关系，为评估人员评估资产价值提供一个可操作的理论基础。关系，为评估人员评估资产价值提供一个可操作的理论基础。2 2、资产效用与资产的使用方式、资产效用与资产的使用方式资产的评估由资产的使用方式

22、或资产如何在市场上正常交易所决资产的评估由资产的使用方式或资产如何在市场上正常交易所决定。对于一些资产，如果它们单个使用的话，可以得到最佳的效定。对于一些资产，如果它们单个使用的话，可以得到最佳的效用。其他资产如果作为一组资产的一部分使用则可以有更大的效用。其他资产如果作为一组资产的一部分使用则可以有更大的效用，对不同类型的资产，其单独使用或作为局部资产使用将直接用，对不同类型的资产，其单独使用或作为局部资产使用将直接影响其效用的发挥，也直接影响其评估值。影响其效用的发挥，也直接影响其评估值。资产的效用与资产的作用空间资产的效用与资产的作用空间3 3、资产效用与资产的作用空间、资产效用与资产的

23、作用空间资产的作用空间就是资产发挥作用的场所或作用的范围。在通常资产的作用空间就是资产发挥作用的场所或作用的范围。在通常情况下对于在公开市场上待售资产一般假定其作用空间时不受限情况下对于在公开市场上待售资产一般假定其作用空间时不受限制的，即其效用可以达到最佳状态制的，即其效用可以达到最佳状态（一）资产的作用方式、作用空间与资产评估的特定目的和资产评估前提假设的关系一、资产的作用方式与作用空间首先是由资产评估的特定目的和评估范围规范的。资产评估的特定目的不仅是资产评估的起点并限定着资产评估结果的具体用途，同时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。资产评估特定目的对被评估资产的作用方式，尤其是作用

24、空间的规范，具体是通过资产评估基本前提假设体现出来的。二、当评估人员明确了资产评估的特定目的、评估范围，以及评估假设与被评估资产作用方式和作用空间之间的关系后，可通过对资产评估特定目的及评估范围的认真分析，并借助于评估假设恰当地反映被评估资产的作用方式和作用空间，以便给出一个相对科学合理的评估结果。（二）（二）资产评估假估假设与与评估估结果的价果的价值类型型资产评估假设不但对评估对象交易的前提条件、作用方式、作用空间等具有约束和限定作用，而且通过对评估对象交易的前提条件、作用方式、作用空间等的约束和限定影响着评估结果的价值类型。资产评估特定目的对评估结果的价值类型的约束作用是通过资产评估前提假

25、设具体体现出来的。资产评估特定目的与评估假设在一定意义上讲就是评估前提条件的宏观限定和概括与具体化及表象化的关系。小结资产评估目的资产评估目的一般目的评估资产在评估时点的公允价值公允价值的相对性：相关方认可的价值，市场价值是公允价值，非市场价值也是公允价值。市场价值、非市场价值都适用于产权变动类业务和非产权变动类业务。资产交易是产权变动类业务，资产抵押是非产权变动类业务特定目的资产评估是为资产业务服务的，具体资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。资产评估特定目的不仅

26、是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。资产评估特定目的贯穿着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象的界定、资产价值类型的选择。它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。例题：决定资产评估价值类型的要素是（）A、资产评估的客体B、资产评估方法C、资产评估的特定目的D、法定的程序答案：C例题：资产评估特定目的在资产评估中的作用表现在（）A.对评估结果的性质、价值类型起制约作用B.是资产评估活动的起点和目标C.影响评估人员对资产价值类型的选择D.是评估人员首先明确的一个基本事项.是决定资产评估结果的唯一要素答案是：资产评估假设及其种类1）资产评估前提假

27、设（1）资产评估基本情景假设交易假设（2）资产评估市场条件假设公开市场假设非公开市场假设（清算假设）（3）评估对象状况假设在用续用假设转用续用假设移地续用假设2）资产评估环境假设（1）宏观环境假设（2）微观环境假设3）评估对象利用程度假设（1）整体资产利用程度假设（2）单项资产利用程度假设4）特定假设例题：资产评估最基本的前提假设是（）（2002）A、公开市场B、持续经营C、交易D、清算答案：C例题：公开市场假设与清算假设的区别在于（）A、公开市场假设是交易在公允条件下进行的；清算假设是交易在一定压力条件下进行的B、在公开市场假设条件下，资产交易不受时间限制；清算假设下，交易必须在一定时间内完成C、同一资产在同一评估基准日条件下，公开市场假设得到的评估值要高于清算假设条件下的评估值D、公开市场假设可以替代清算假设，而清算假设不能替代公开市场假设答案：ABC例题：资产评估基本假设在资产评估中的作用表现在（）A.是资产评估顺利进行的基础和条件B.对评估方法的选择起制约作用C.影响评估结果的价值类型D.是资产评估结果成立的前提条件答案：谢谢观赏