物业交房培训资料21123.pptx

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1、物业交房物业交房流程及装修期间管理流程及装修期间管理一、如何理解交收楼二、物业交房流程三、物业交房注意事项 四、案例解析五、装修及装修管理一、如何理解交收楼1、“交收楼”的概念 是指开发商通过物业管理公司将具备入住条件的房屋交付业主使用的过程。物业公司代表开发商交房，从业主角度就是收楼。故称“交收楼”。一、如何理解交收楼2、交收楼的构成：由一个核心和三个重点构成。核心:物业与开发商的沟通 三个重点:交楼许可证 物业预验接管及前期整改 前期培训3核心问题需切实的贯穿在整个交收房流程之中。4把握好三个重点有助于物管处在交收楼活动前,打下扎实的基础，在充分准备的前提下展开对交收楼的活动。一、如何理解

2、交收楼 核心：物业与开发商的沟通1.交收楼活动是开发商和物业这两位演员搭台给业主唱的一场戏。2.第一印象非常重要，头起的好，在物业管理的初期物业管理比较薄弱的阶 段就能获得业主一定程度的认可和信任。3.第一出戏演得好最直观的体现就是在物业进入正常运行后的物业费缴纳比率和投诉比率上。4.怎样才能演好这出戏?演员是一出戏好坏的关键。5.在交收楼活动中，处处离不开开发商(从最初的场地安排、资料、预验收 到最后的整改等)。开发商是这出戏的主角。演员之间要有良好的沟通才 能演好这出戏。一、如何理解交收楼6.以上引出今天要讲的主旨：物业与开发商要有好的沟通，才能顺利完成交收楼活动。7.要与开发商建立健全的

3、沟通体系:定期性会议 专题会议 发文及回复的流程 紧急事件的整改处理流程 8.要勤于和开发商沟通。9.容易发生的问题：开发商主观意识重。应对：灌输物管意识。一、如何理解交收楼 重点一、交楼许可证1.确认可以交楼的标志是什么？标志是取得住宅交付使用许可证 2.根据当地地方性法规和预售合同示范文本的规定，取得住宅交付使用许可证 是房屋交付的前提。3.在取得住宅交付使用许可证前开发商如果进行交房：开发商先行交房的行为是违法行为4.业主如果办理了收房手续:A可能将面临房屋质量缺陷和配套设施不完备的风险。B根据预售合同规定，业主有权要求开发商承担违约金。C业主有权拒绝收房并向主管部门举报。D逾期交房超过

4、约定期限的，业主有权单方面解除合同 6.以上内容表明无证交房的风险巨大，后果严重。7.参考条款：潍坊市新建住宅交付使用许可规定。一、如何理解交收楼重点二、物业预验接管及前期整改的工作1.对小区单元及公共区域进行验收，提出整改项目，制订整改流程。目的：将问题消灭在交房之前，物业公司全面接收后减少交房时的投诉，以提高客户的满意度，确保交房工作的顺利完成。2.与开发商协商制订切实有效的整改流程及方案。3.定期参加开发商例会，控制整改进度及时间节点。4.物业接管方案拟定。5.在验收过程中对设施设备，型号、品牌等工作汇总。6.做好书面的记录。（整改单、汇总表、发送/收取记录等）7.整改及开荒保洁工作完成

5、后，要加强巡视，严格管理(钥匙领用制度等)。一、如何理解交收楼8.预验方式：8.1 前期模拟验收由物业管理公司客服人员和工程人员在施工尚未完成之前对单元内部及公共区域进行查验。工程缺陷和隐患反馈给开发商。作用：熟悉设施设备，避免重复整改，避免延误接收时间。8.2 接开发商竣工通知后进行先期验收，由开发商项目部、监理、开发商销售 部、总包/分包、物业管理公司等共同进行。8.3 交接验收的尾声进行三方查验，由开发商项目部、施工单位及物业管理公司三方进行。如单元的装修、设施设备调试和开荒保洁都已完成，则由物业管理公 司人员将钥匙接收并填写钥匙签收记录。反之，则由物业管理公司将问题 汇总于相关的汇总表

6、，并在验收会议上提报开发商整改直至完成后由物业管理 公司接收。接收后物业管理公司需按排定时巡视，以确保在交付业主前始终保 持良好的状态。一、如何理解交收楼重点三、前期培训1、小区基本情况的培训:占地面积、单元数量、车位数、电梯、小区内设备设施及周边设施等。2、供应商及产品的培训分为单元配套设施设备产品培训以及土建及内装修专业知识 的培训：2.1单元配套设施设备产品的培训包括:厨房橱具、电器，以及卫生间洁具、热水 炉、空调、电气电工产品等。主要培训内容：品牌知识，产品特色，使用功能、注意事项，保养方法，售后服务等等。2.2土建及内装修的专业培训由开发商项目部及承建商共同参与，培训内容包括:土建的

7、结构建设，外墙屋顶、门窗、防震专业知识培训以及内 装修选用材质特点，施工工艺，安装工艺等专业知识的培训，安装工艺等专业知识的培训。3.培训临时管理公约及业户手册是在短期里使无相关工作经验的员工快速 掌握物业工作要点的比较好的方式。综合小区的实际情况进行小区临时管理公约及业户手册的培训。使 员工掌握公司及项目管理处对小区管理的基本程序及立场，在今后工作中能够正确操 作与运用。一、如何理解交收楼4、交房的培训包括：A整体交房流程。B、项目管理处员工熟悉交房环节中的各类表单。C.交房流程及相关表单的具体使用及注意事项的解答。D.模拟交房演练。5、交接时期统一口径培训：对交房活动期间业主提出的问题进行

8、统一的回答，避免尴尬。6、交接时期员工行为规范培训：仪容仪表、接人待物、语言、作息制度等。二、交收楼流程一、房产交接 业主来办理缴纳购房余款、签收房屋交接书手续时，向现场办理人员出示：1、收楼通知书；2、业主身份证或委托书及代理人证件；3、销售合同及收据等相关证明；由开发商相关人员及物业客户服务部人员陪同业主至开发商财务处缴纳相关款项（包 括房款、代办小产证、代收分时电表装置费、代收有线端口初装费、代收燃气表具费 等）并开具缴费证明。业主凭缴费证明领取新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书、质量监督检查合格证书、空气检测合格证书。签署房屋交接书后，领取单元内各项设施设备产品说明书、单元保养说明

9、书等。二、交收楼流程二、物业管理缴费业主在开发商处结清房款及领取各项物品后，由物业管理公司客服人员和销售人员陪 同至物业管理公司财务部缴纳费用：1、前期物业服务费（三个月）2、代收维修基金。业主在缴付上述费用后，物业财务部将出具收楼缴费证明。三、交收楼流程三、办理物业登记手续在确认业主将房款及物业服务费均已缴纳后，由物业管理公司客户服务部人员帮业主办理 物业登记手续，具体操作流程如下：1、客服助理核对收楼通知书、预售合同、有效身份证件并复印存档（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）；另需复印已缴物业服务费、维修基金发票存档。2、业主签署并签收临时管理公约及承诺书 临时管理公约作为业主委员会成

10、立之前业主、物业管理公司和开发商在小区内行使各项权利和 义务的约定，对业主也是一种保障，因此临时管理公约签署非常重要。3、业主填写业户联络表。业户联络表涉及到业主的个人信息及联络电话、地址等内容，因此属于保密文件 同时为做到业主信息的有效性和合法性，业户联络表必须由业主本人填写。4、业主签署并签收搬迁及电梯使用承诺书 注明了小区搬迁及电梯使用的一些规定及注意事项，对业户的顺利搬迁及电梯使用 有非常大的作用，同时也是物业管理公司与业主在搬迁和电梯使用上的约定。二、交收楼流程5、业主签收搬迁及电梯使用通知书、租客登记表、业户手册和服务指南 等表单和文件，以方便业主进一步了解各项表单的使用及管理公司

11、提供的各项服务。6、业主签署并签收防火、治安责任协议书。防火、治安责任协议书的签署是要求业主做好单元内的安全防火、防范工作，同时协助物业管 理公司保护好小区公共区域的消防设备、设施、器材。7、业主签收治安管理规定和停车库/场使用规定。物业管理公司希望业主能遵守小区的治安管理规定和停车库/场使用规定，配合物业管理公 司共同管理好整个小区。8、业主核对及签收进户门，分户门，信箱钥匙及IC卡。9、在办完物业各项手续后，陪同业主至单元内验房。二、交收楼流程三、验房 在办完物业各项手续后，由物业管理公司客户服务部人员、工程技术人员和开发商销售人员三方共同陪业主至单元内验房：1、业主将单元进户门打开，由“

12、三方”陪同清点单元内物品、设备及设施，核对单元的水、电、和燃气读数，在物业（单元）接收记录表签署确认。物业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态。2、如业主验房时发现单元内存在着一些问题或疑问，物业管理公司工程人员无法回答的 即通知开发商工程人员来现场解疑。如需整改的开发商工程人员在现场回复业主整改 工作时间表，并记录在案，以确保验房工作顺利进行。3、若有整改事项，业主可委托物业项目管理处跟进并及时报告整改结果。4、验收完毕后，由业主、开发商、物业确认签字。二、交收楼流程 代理人凭委托书/本人有效身份业主证明原件（业主如为境外人士，代理人委托书需公证）业主出示本人有效身份证明原件至开发商处领

13、取新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书、质量监督检查合格证书、空气检测合格证书，签署房 屋交接书，领取单元设施设备产品说明书，单元保养说明书等）至物业管理中心财务处缴纳前期 物业服务费、维修基金等费用为业主办理物业相关手续（签署管理公约、业户资料交付记录表，业户手册）由开发商销售人员、物业客服陪同业主验房，物 业工程人员为业主演示设施设备使用功能及状态业主如在验房过程中提出整改 要求则进入整改流程抄录水、电、天然气读表数，签署单元接收记录表收楼完毕交 楼 流 程 图 审核后由开发商相关人员陪同至开发商财务处缴纳相关款项凭收楼通知书 二、交收楼流程四、交收楼整改 业主验房时发现单元内存在问题需

14、要整改时，由物业综合维修部人员将业主提出的问题填在物业（单元）接收记录表 或验房整改单上，由业主签字确认后复印（物业、业主、开发商），由开发商通知各施 工单位安排整改工作。整改单原件要存档。同时业主可将进户门钥匙托管至物业管理公司。在整改内容完成且业主复验合格后，由业主取回托管之钥匙。二、交收楼流程 业主验房时提出整改要求销售部工程项目部开发商验房结束后将验房整改单复印三份，原件存入业主档案确认整改项目并在验房整改单上作填写并由业主签字确认客服负责跟进保修进程，并做好与业主的沟通工作业主总包/分包按验房整改单进行整改工作物业综合维修部对整改内容进行跟踪检查物业整改结束物业确认符合业主与开发商、

15、分包商协调预约业主再次上门验收时间验收不通过或有新的问题业主前来验收整改完成验收通过在整改单上签字交收楼整改流程图三、物业交房注意事项1、开发商落实事项 交房前 入户许可证取得：交房现场公示 交房场地安排：A 确定场地：位置方位、面积大小、流转方向、功能区隔 B 适度装修：地面、四壁、照明、电话、空调、家具 C 导示布置：园区外围、收楼现场 事项：1、场地安排在宽敞、便于流转的室内。建议台面按手续办理的流程一字排开。2、准备几个vip间，如现场发生争吵可请业主进入商谈，避免扩大影响。3、确认行人/行车通道。验楼路线应以通畅、方便为主，避免交楼现场混乱。4、现场电话、网线等设施要能满足现场办公的

16、要求。5、及早与开发商商议、确认交收楼流程及维保流程。三、物业交房注意事项园区布置三、物业交房注意事项收楼现场三、物业交房注意事项交楼场地三、物业交房注意事项交楼场地三、物业交房注意事项 交房物品资料：A 交房物品：便于携带、利于收纳、值得保存 B 交房资料：两书准备、结构图提供、物业相关资料 事项：1、如物业代为处理二书可提请开发商采取一些高效的方式。如使用印章等。2、相关资料开发商应尽快提供（业主资料、实测面积、小区概况、设施设备等）。3、以上准备工作一但条件允许，应及早完成。房屋预验接收：A 时间节点控制 B 提前介入施工现场 C 整改跟进 事项：1、制定切实有效的预验、整改方案。2、开

17、发商定期例会不可少。3、合理利用开发商来解决问题。避免完工后一些问题暴露出来导致重复整改延误接收时 间。4、开发商在交楼前应作好开荒保洁的工作。三、物业交房注意事项交房物品三、物业交房注意事项交房中 业主验房收楼后整改期限确认：A 由项目部专业工程师与业主当面书面确定 B 综合维修部按时间跟进整改工作 事项：开发商应在现场组织由总包、分包和开发商工程师共同组成的“紧急维修队”在交房 时如 发生一些交房人员无法解决的工程问题时可通知“紧急维修队”前来，由专业人员与业主 当面接洽，拟定解决。面对“问题”业主即时配合物业公司处理：一忌拖延、二忌扩散、三忌被动 事项：1、面对“问题”业主应做好与开发商

18、之间的沟通、协调。2、交房现场有业主情绪激动时，应请其离开交房现场，进入事先准备的vip间内作处理。3、对业主提出的问题应及时给于回答，对于无法回答的问题迅速告知开发商，获得其指 示或技术支持。专人对口负责：A 及时调整B 随时沟通协调事项：事项：1、在交楼活动中开发商现场人员的分工要明确 2、避免一人对口多项事件，导致处理速度延缓。3、物业员工要熟悉开发商现场人员。并请开发商提供各对口人员名单给物业。三、物业交房注意事项 交房后 整改维修单位及人员控制：A 维修工人固定工作场地及上下班时间 B 综合维修部分工落实跟单作业 C 项目部专人跟进协调 事项：1、整改维修单位及人员控制。国家规定施工

19、时间为：周一至周五8点至18点。2、开发商定期整改例会制度。共性问题控制：A 专题会议 B 专函知会 事项：1、对于共性的整改问题要引起足够的重视。2、对于业主提出的非质量的共性问题，也要及时通报开发商（例如封阳台等）3、以发文/专函形式发送给开发商时，要注意签收、存档。必须留存原始凭证。三、物业交房注意事项1、物业项目管理处落实事项 交房前 收楼人员安排：A 认真计划，按时到岗，周详培训 B 以老带新，控制加班，各部配合 C 后备支持，善用资源，适时调整 事项：1、交房活动进行时会有大量的加班，在交房前应把员工的调休尽量消化掉。2、楼宇验收、接管接收阶段，是员工熟悉楼盘的最好时机。3、综合维

20、修部应作好设施设备的登记、汇总的工作。并熟悉设备的维修、使用。4、要提前做好模拟交楼的工作。5、在此期间要注意一些设施设备配件及专用工具的收集。6、尤其在接管之后必须建立严格有效的管理制度，例如钥匙领用制度，出入制度，整改人员控制制度等，以确保在交付业主前始终保持良好的状态。三、物业交房注意事项 收楼资料：A 业户手册、管理公约 B 收楼表单、装修申请 事项：1、物业相关的资料（交楼表单、装修申请等文件）应尽可能早的提供给开发商 做修改确认。2、可建议开发商把交收楼活动中物业用资料与公约、手册等一并印刷。对开发 商而言感觉上美观、正规，对物业而言省了人力、物力。3、建议在交房活动中对管理公约进

21、行签收。在和开发商、物业经理协商的情况 下决定是否将物管费等敏感问题写入公约一并让业主作签收。4、简单讲解交楼活动中所需表单的大致构成及内容。项目管理处办公场地：A 完成装修 B 正式启用 事项：1、应尽快为各部门找好办公区域。便于工作的开展。2、办公室装修可提请开发商。三、物业交房注意事项交房中 要点：合理安排作息时间。交楼期间工作时间有着很大的不确定的因 素，因灵活制定 作息时间，使员工保持状态，避免不必要的减员。客服人员：A 等候接待 B 资料发放 C 入住登记 D 文件签署 E 钥匙领用 事项：1、业主档案应在交收楼活动时同步建立，并尽可能收集齐全业主的相关信息。2、人员分工明确，员工

22、对自己的工作熟练、职责要明确。3、钥匙托管。4、客服交房技巧。5、控制交房时间。6、简单讲解大致会使用到的表单及用法。7、因交收楼活动分为开发商及物业2大部分，务必与开发商做好交接工作。8、业主资料是密件，必须作好保密工作。三、物业交房注意事项 工程人员：A 交楼验房 B 整改跟进 C 装修申请 事项：1、在业主套内时，清点设施设备数量。2、对于简单的和需要指导的设备做一下演示，例如灯、门对讲等。3、要配合客服对业主进行主动的指引。4、整改单填写要清晰，内容完整。不属于质量问题的要做好解释工作。5、在单元查看结束并得到业主同意后，抄写水电煤读数并由业主确认签字。秩序维护人员：A 方向引导 B

23、秩序维护 C 车辆管理 事项：秩序维护部应准备紧临时预案，以应对现场突发状况。保洁人员：A 园区环境 B 现场清洁三、物业交房注意事项 交房后 整改跟进：A 时间控制 B 质量控制 C 投诉控制 遗留问题处理：A 及时整理统计 B 函告相关单位 C 专人跟进落实三、物业交房注意事项总结核心问题：与开发商之间良好的沟通是顺利完成交收楼活动的关键三、物业交房注意事项交收楼管理的重点（要求、规定、注意事项）1、交收楼之前的必须做好充分扎实的准备工作。2、与开发商共同制定各种收楼资料并提前完成收楼表单印制。3、财务需确定业主收楼时缴纳的费用类别及计算依据、起收日期及注意事项。4、提前一周完成交收楼场地

24、布置并组织各相关人员现场演练。5、合理安排交收楼工作人员尽可能避免超时工作。6、做好钥匙管理尤其是未交楼单元钥匙及寄存钥匙的交接工作。主要档案的建立 1、项目管理处主要为每个业主建立业主档案。每个业主档案包括业主及租客信息，收楼 时 填写的各类表单，整改情况等等。当然日后有关该业户的所有信息（包括投诉 处理、服务费收缴、等等）都应存入该档案。档案一般按单元号码设立。档案的 保管需注意保密性，需谨慎保管，亦不可擅自透露给他人。2、业主档案的建立是交收楼管理中至关重要的一个内容，这是物业管理公司服务工 作 的第一手资料，对开展各项工作均有重要作用，业主档案建立质量的高低在很 大程 度上左右着物业管

25、理公司后续工作的进行，因此必须引起高度重视。3、业主档案建立包括档案资料室管理、档案文件柜设置、电子档录入和档案使用制 度建立等各项工作。三、物业交房注意事项常见问题的处理办法/注意事项1、因房屋质量问题，业主拒绝收楼并提出赔偿要求的处理。需知房屋在交付使用时会存有一些不影响使用功能的质量问题，故交楼时业主会收到新建住宅质量保证书，跟进国家和本市的相关法规规定，由开发商提供相应的维保期限，业主提出的房屋质量问题如果确实较为严重，已影响到正常使用该单元，需即时与开发商协调解决业主提出的有关合理要求。一般来说，对于一些小的质量问题，物业接待人员必须告知拒绝收楼的业主，管理公司是根据政府有关法规合法

26、地履行 交楼程序，对于房屋存在的质量问题，管理公司将马上跟进相关施工单位予以维修整 改，在承诺时间段里完成维修工作。2、因房屋实际情况与签约时存有差异引发纠纷的处理。发生此类情况，管理公司需立即与开发商相关负责人通报，力求相关人员即时在 现场与业主进行有效沟通，并在查核合同约定后，进一步给予业主明确的回复，如系 业主误解，需耐心予以说明，将相关证明资料出示给业主查阅，如确系开发商问题，最好尽快在第一时间给予解决处理，以免引起业主的强烈不满。3、维修整改跟进不及时所引发的业主投诉处理。一般来说，在集中交房初期，维修整改的工作量非常大，极有可能出现维修工作 一时跟不上的现象。对此，物业管理公司必须

27、做好与开发商和相关施工单位的协调配 合工作，最为有效的办法是定期进行各方联席会议，集中力量解决主要矛盾，合理有 序地安排其他维修工作，以避免业主的大量投诉。对于已经出现的投诉，一定要积极 认真地对待，尽可能在接待当日有一个处理跟进的结果，实在无法做到的，也需要将 协调的结果告知业主，以求得业主的谅解。四、案例分析小沈在第一次交楼的时候就遇上了大麻烦，过程：1、业主是vip，并且是个刁蛮、固执、目空一切的有钱人妇人。2、业主带着律师验房师前来收房。3、因有律师验房师在场业主要求交楼活动必须以倒流程操作。4、业主意见很多，到处乱跑。在卧室内业主指着一面墙说有色差要求重刷。5、在开发商工程师到场察看

28、后，坚持认为颜色均匀无问题。6、业主坚持要重刷。7、小沈觉得业主不好得罪，但是的确有点不讲理。所以采取了中立的方式处 理此事 8、最后开发商同意重刷。结果：此套单元交房花了近2小时，且小沈被业主评价极低。问题：1.是否能简单叙述一下倒流程的操作？2.小沈的第一次交楼，哪些地方有问题?3.为什么小沈被业主评价极低？4.你是小沈的话你会怎么做？装修及装修管理1、物业装修：物业装修是指业主或使用人为了改善居住、办公或生产环境,对自有或租赁物业产权范围内的地面、墙、厨房、卫生间及洁具、天花、门窗、水、电、通讯进行修饰处理的建筑活动。2、装修管理：装修管理是物业管理/服务人根据政府有关法规、条例，受开发

29、商或全体业主委托，对物业管辖范围内的业主或使用人的物业装修过程进行监督检查，使其施工符合规范、结构安全，物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护符合要求的行为过程。物业管理与装修管理的联系 物业：已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的设备、设施和场地。物业管理：物业管理企业按照合同约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的综合性服务。物业管理企业：依照法定程序设立，以物业管理服务为经营业务并具有企业法人资格的经济组织。物业管理与装修管理的联系 业主：物业的所有权人。物业装修管理是物业服务的一个重要内容之一，物业装修只是业主的一种个人行为及个性化需求，而物业装修管理是物业管

30、理企业按照相关的法律法规对业主的装修行为进行规范化管理的一项活动。装修办理流程业主/住户填写装修申报表，施工队负责人填写装修施工 人员登记表业主/住户、装修施工队准备相关资料业主/住户、施工队分别交纳装修保证金及其他费用服务中心审批服务中心、业主/住户、施工队三方签定装修管理服务协议书施工队办理装修告知书、出入卡施工队进行装修业主验收（完工）服务中心进行装修巡查施工队返修施工队办理装修告知书、出入卡退还装修保证金施工队进行装修装修办理中业主提请商酌的问题1.业主要封闭阳台；安装太阳能；改动煤气管道。根据国家建设部住宅室内装饰装修管理办法 第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活未经批准不得有下

31、列行为：一、搭建建筑物、构筑物；二、改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；三、拆改供暖管道及设施；四、拆改燃气管道及设施。第一二项行为应当经城市规划行政主管部门批准；第三四项应当经供暖管理单位及燃气管理单位批准。2.业主要在楼板上敷设大理石。根据国家建设部住宅室内装饰装修管理办法 第七条规定，住宅室内装饰装修超过设计标准 或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位 或具有相同资质等级的设计单位提出设计方案。装修办理中业主提请商酌的问题3.业主要求更换进户门。进户门除具有防盗功能外；还具有消防要求，规定的防火防烟功能，为避免殃及邻居，降低和控制火灾损失，同时进户门的更换涉及到物业整体的外观立面整齐

32、、统一、美观，因此物业产权人或使用人均不得更换。装修办理中业主提请商酌的问题4.门窗尺寸、窗玻璃的颜色能否更改？由于门窗涉及到物业整体的外观立面整齐、统一、美观，规划局在开发商项目报建时，由开发商委托专业设计院按国家相关规范要求，提供的设计图，资料经严格审批后，方能施工建设，因此任何人都不得更改。装修办理中业主提请商酌的问题5.空调为什么要在指定位置安装？由于空调随意安装后，对房屋外观造成杂乱，另冷凝水的随意排放，既影响周围环境、邻居关系，又影响物业立面的整体美观和物业的保值、增值，降低物业档次，统一安装后，便于冷凝水的集中排放和立面的整体美观。装修办理中业主提请商酌的问题6.为什么要限定时间

33、装修；垃圾为何要指定地点堆放和定时搬运？因装修施工对左右、上下邻居的生活、居住等造成影响，施工噪音也给他人生活、休息造成滋扰，所以政府管理部门对施工时间及装修期期限实行管制。同时装修垃圾属不可再用垃圾，容易对环境造成影响，政府对此类垃圾实行定点管理，如果垃圾随意堆放、搬运，既占用消防通道，影响消防疏散，又影响其他行人通行，故服务中心为了方便全体业主生活起居既环境整洁，要求再装修期间统一指定地点和时间对装修垃圾实行集中管理。装修办理中业主提请商酌的问题7.为什么要交纳装修保证金？业主、装修施工单位交纳装修保证金是为了控制违规作业和合理使用公共设施，以保障物业结构及设施安全和其他业主的权益不受侵犯

34、滋扰。装修办理中业主提请商酌的问题8.装修期间为什么要配置灭火器？由于装修期间要大量用电，装修材料及物品的杂乱堆放，易于燃烧发生火灾，引发消防事故。为了能即时控制火灾，服务中心根据消防法规及条例，要求装修现场必须配备灭火器材，以便控制和降低火灾事故。装修办理中业主提请商酌的问题9.装修人员进出小区为何要办出入证？为了小区公共安全，及控制外来人员对小区居民的滋扰，装修人员进出时必须佩戴服务中心发出的临时出入证，以便识别，否则，服务中心有权拒绝其进入小区。装修办理中业主提请商酌的问题 10.装修完毕后如何办理验收手续？装修工程结束后，业主自行验收工程质量及施工要求。合格后，业主向物业服务中心提出验

35、收申请，服务中心指派工作人员到现场查看并核验施工项目是否与装修申报相符以及施工过程中是否损坏公共设施，服务中心对装修施工质量不作验收，是否合格不负任何验收责任。装修办理中业主提请商酌的问题案例讨论 某小区一业主非常喜欢潜水运动，尤其喜爱在潜水过程中欣赏美丽的海底世界。在一次澳洲之行返回家后突然临机一动，我何不将刚买的新房也装饰成海底世界模样，这样不就可以天天欣赏海底世界了吗？于是该 业主马上实施装修行动计划，几个月后该业主终于如愿以偿。看着装修的新家，该业主满意的笑了。一天，该业主接到物业公司电话说他家发生了渗水事故，已将楼下两户邻居新装修的房屋全部损坏了，要他赶快回家处理。该业主回家打开 门

36、一看也惊呆了。原来他装饰在楼顶上面的海底世界全部垮掉了，自己家里也一片狼藉，于是马上找到原装修施工单位要求索赔。原装修单位技术人员到现场一看，又到楼上正在装修的业主家里一看，终于明白了事故发生的原因。原来事情经过是这样的：楼上业主家地板装修时需铺设大理石，因大理石太厚，致使业主家入户门关不上。为解决这个问题，装修施工队（无资质）决定将楼地面砸掉几公分后再铺设大理石，结果在砸地板的过程 装修在楼顶的海底世界因此垮塌了，导致楼下业主装修在楼顶的海底世界因此垮塌了，导致出现上述渗水事故。请问：物业公司在此次事故中需承担什么责任？如何规避？秩序维护部管理重点及巡查内容 1、证件巡查：巡查装修施工人员是

37、否与申报人员相符。2、违章留宿及活动监控:有无违章留宿及其他区域逗留或擅自使用小区各类设施及影响其他居民的行为。施工人员是否存在从事其他违反治安管理的活动。装修管理控制要点秩序维护部管理重点及巡查内容 3.公共秩序维护管理：由于装修期间，出入小区人员较多，思想复杂，若对装修人员监管不力，极易导致一些盗窃、打架事件的发生。具体巡查装修人员是否在指定的范围内活动，有无违反有关管理规约、规章等，有无侵犯其他业主的权益和使用小区内公共设施。装修管理控制要点秩序维护部管理重点及巡查内容 4.消防安全管理：施工现场物品杂乱（如木板、纸屑、油漆等）混乱，用电量大，人员密集，极易导致火灾。具体巡查是否按规定的

38、要求做好消防措施，是否存在用电及消防安全隐患；现场有无生火做饭或烧电炉；动火作业现场是否有适当的消防应急处理措施和符合安全操作规范；装修材料及施工现场是否符合消防要求。装修管理控制要点秩序维护部管理重点及巡查内容 5.申请项目及作业时间巡查：是否与申报项目相符和按规定的时间作业。6.装修材料、物质的搬运控制，严格按服务中心指定的物资出入单执行。装修管理控制要点综合维修部管理重点及巡查内容1.协助客户服务部审核施工图纸及巡查实际施工项目是否与申报项目相符。2.结构破坏及墙体巡查：由于施工过程拆墙或穿管及装饰，损坏承重结构或钢筋保护层，或使用超出房屋承重指标的一些建筑材料，增加楼板承重导致一些安全

39、隐患。具体巡查现场有无 重击、钻孔、刨凿、外墙内侧击排烟管道、不经穿管重击、钻孔、刨凿、外墙内侧击排烟管道、直接埋设电线或改线；是否有不适当楼面静荷载，超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石等。装修管理控制要点综合维修部管理重点及巡查内容3.房屋功能巡查：是否有改变房屋设计功能，包括门、窗、阳台 等是否改变尺寸、移位及拆除连接阳台的墙体、门窗；窗花、空调安装是否符合外观统一规范。4.管线巡查：管线敷设是否影响外墙防水及安全要求，有无私改煤气或暗埋煤气管线等设施及乱接供电、通讯、弱电等线路。装修管理控制要点综合维修部管理重点及巡查内容5.管道巡查：排污管道是否有妥善的保护措施。6.防水巡查：是否拆

40、除或破坏厨房、卫生间地面防水层,是否按要求做好防水保护。装修管理控制要点环境保洁部管理重点及巡查内容1.现场卫生巡查：门前卫生状况是否符合管理要求。2.材料及垃圾储存与搬运巡查：材料与垃圾搬运有否损坏公共设施、垃圾堆放地点及清运时间、路径是否按规定的时间进行。3.装修噪音管理：要求施工单位严格按照规定时间施工，以免影响其 他业主（用户）的生活。装修管理控制要点客户服务部管理重点及巡查内容1.作业规范巡查，各项作业是否符合规范要求。2.审批施工单位及从业人员资质证书、营业执、上岗证、税务登记证等。3.协助业主、装修施工队填写装修申报表及签订装修管理服务协议书4.审核施工图纸、合同及施工单位地址、项目负责人、联系电话。装修管理控制要点客户服务部管理重点及巡查内容5.审核进场施工人员身份证复印件及照片。6.装修时间的确定及收取装修保证金。7.严格按照物业服务中心要求填写 严格按照物业服务中心要求填写物品出入单并及时知会秩序维护部。装修管理控制要点谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH