房产税_土地使用税_车船税等diov.pptx

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1、印 花 税 一、纳税义务人 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。二、征税范围下列凭证为应纳税凭证，包括五大类十三个税目。（一）经济合同：包括购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同、专利转让合同；（三）营业账簿包括：日记账簿和各类明细账簿，记载资金的账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。三、税

2、率 纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。（一）比例税率1.购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同：万分之三2.记载资金的账簿、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移数据：万分之五3.财产租赁合同、财产保险合同、仓储保管合同：千分之一4.借款合同：万分之零点五（二）定额税率其他营业账簿、权力、许可证照，按件定额贴花，每件5元 四、纳税义务发生时间：帐簿起用时；合同（协议）签订时；证照领受时；资本注册时或增加时。五、应纳税额计算1.适用比例税率的应纳税凭证：应纳税额=计税金额比例税率 按比例税率计算纳税而应纳税额不足1角的，免纳印花税；应纳税额

3、在1角以上的，其税额尾数不满5分的不计，满5分的按1角贴花。2.适用定额税率的应税凭证：应纳税额=凭证件数固定税额印花税误区一：所有的合同都要贴印花税 印花税暂行条例施行细则规定，印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。也就是说，印花税的征收范围采用列举的方式，没有列举的凭证，无需贴花。（比如公司与会计事务所签订的审计协议书，不需要贴印花税。依据国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知(89国税地字第034号)第二条第二款明确指出：一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立的合同不贴印花）。印花税误区二：按照含增值税的“合同额”计算缴纳增值税总

4、局在2016年4月25日视频会议有关营改增的政策口径进行统一：关于印花税计税依据问题合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。在实务中，按合同为应税凭证计算缴纳印花税，其计税基础应该是：（1）如印花税应纳税合同或者具有合同性质的凭证，只记载不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；【如】房租租赁合同中，只约定年租金不含税30万元，则以“30万元”为作为印花税的计税依据，财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花，则：应缴纳印花税税额=30万元0.1%=300元（2）如印花税应纳税合同或者具有合同性质的凭证，既记载不含税金额又记载增

5、值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；【如】房租租赁合同中，约定年租金不含税30万元，税额3.3万元，则以不含税金额30万元作为印花税的计税依据，另财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花，则：应缴纳印花税税额=30万元0.1%=300元（3）如印花税应纳税合同或者具有合同性质的凭证，所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。【如】房租租赁合同中，只约定年租金含税33.3万元，为单独记载税额，则以含税金额33.3万元作为印花税的计税依据，另财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花，则：应缴纳印花税税额=33.3万元0.1%=333元房

6、产 税 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。知识点：纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。具体包括：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。二、征税对象房产 与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于

7、房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。三、征税范围城市、县城、建制镇和工矿区征收(不包括农村)。【单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。A.农村的居住用房 B.建在室外的露天游泳池 C.个人拥有的市区经营性用房 D.尚未使用或出租而待售的商品房正确答案C答案解析房产税的征税范围不包括农村；商品房在出售前，不征收房产税。一、税率记忆 1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减

8、按4%税率征收房产税。二、计税依据：从价、从租 1.从价计征计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。(四川为30%)【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设

9、备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。【解析4】房产原值中均应包含地价的规定：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。需要注意的特殊问题：以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税【单选题】某公司2014年购进一处房产，2015年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年

10、，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2015年应缴纳的房产税为（）万元。A.21.2B.27.6C.29.7D.44.4正确答案B答案解析房产税=16012%+3000（1-30%）4/121.2%27.6（万元）【单选题】某公司2014年购进一处房产，2015年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，每年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2015年应缴纳的房产税为（）万元。A.21.2B.27.6C.29.7D.44.4正确答案A答案解析房产税=16012%*

11、8/12+3000（1-30%）4/121.2%21.2（万元）三、应纳税额的计算计税方法 计税依据 税率 税额计算公式从价计征 房产计税余值1.2%全年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征 房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额租金收入12%（个人为4%）一、纳税义务发生时间 重点是：纳税义务发生时间当月与次月区分房产用途 纳税义务发生时间1.将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起2.自行新建房屋用于生产经营从建成之次月起3.委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）4.纳税人购置新建商品房 自房屋交付使

12、用之次月起5.购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起6.纳税人出租、出借房产 自交付出租、出借房产之次月起7.房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房自房屋使用或交付之次月起8.其他因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末二、纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。房产税暂行条例规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”营改增后，其计税方式也由原先的价内税改变为价外税。因此，营改增后如何

13、确定房产税计税依据，正确计算房产税，应注意以下四个问题。问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据是否含增值税？财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。在计征房产税等税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”同时，对于享受减征、免征增值税优惠的纳税人，还专门规定“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据不含增值税。问题二：出租房产增值税计税方法如何确定？营改增

14、后确定从租计征房产税计税依据，必须先厘清增值税如何计算。当前，纳税人出租房产一般存在三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年4月30日以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租2016年5月1日以后取得的房产，三是其他个人出租房产（住房、其他房产）。增值税计税方法也存在两种方式：一般计税方法和简易计税方法。按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表。问题三：一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？出租房产实行（或选择）增值税一般计税方法的，其增值税应纳税额为“当期销项税额当期进项税额”，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继

15、续抵扣。无论纳税人当期实际缴纳的增值税额多少，其从租计征的房产税计税依据“不含增值税”的租金收入，就是增值税发票中列明的“销售额”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值税率折算后的金额。计算公式如下：从租计征房产税计税依据全部租金收入（110%）即使纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），增值税按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计征房产税计税依据仍然是“不含增值税”的租金收入，在房产所在地地税机关申报缴纳。问题四：简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？选择（或实行）简易计税方法的纳税人，由于国家对小微企业和个人（个体

16、工商户和其他个人）出租住房的增值税优惠，其从租计征房产税的计税依据，不能简单地等同于按5%的征收率折算不含税租金收入，应区分不同的情况分别确定：1.一般纳税人选择简易计税方法的，从租计征房产税计税依据是“不含增值税”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，计算公式如下：从租计征房产税计税依据实际全部租金收入（15%）。2.小规模纳税人实行简易计税方法的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠以及开具增值税发票种类的不同（增值税普通发票、增值税专用发票）而不同，其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于“不含增值税”的租金收入，其“免征增值税的，确定计税依据时，不扣减增值税额”，

17、即不扣除减免的增值税额，具体如下：满足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税普通发票免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，租金收入不扣减增值税额，即为实际收到的全部租金，无须折算“不含增值税”的租金收入。满足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部分），不享受免征优惠，应按规定征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予在租金收入中扣减。具体如下：从租计征房产税计税依据实际全部租金收入开具增值税专用发票缴纳的增值税额。3.其他个人采取一次性收取租金或预收款形式出租不动产，取得（预收）的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊。分摊后的月租金收入不超过

18、3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的计算按小规模纳税人的简易计税方法。对于个体工商户和其他个人出租住房的，按照现行增值税新政，适用优惠政策减按1.5%征收的，其免征增值税的，确定计税依据时，房产税计税依据应为租金收入不扣减增值税额。即：实行优惠税率的其他个人出租住房的租金房产税计税依据：全部租金收入全部租金收入（15%）1.5%全部租金收入实缴增值税额。综上，实行简易方式计税的房产出租房产税计税依据，可以简单地记为：实行简易方式计税的房产出租房产税计税全部租金收入实缴增值税额。例：A企业出租一套房产，全年收取含税租金收入20万元，下面分几种情况来分析一下应缴

19、纳的房产税。1、假设A企业是一般纳税人，出租的是2016年4月30日前取得的不动产（商铺），选择简易计税方法（一经选择简易计税，36个月不得改变），到税务局备案后，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。需要注意的是，简易计税项目不得抵扣任何进项。缴纳增值税=20（1+5%）5%=0.95（万元）；缴纳房产税=（20-0.95）12%=2.29（万元）。2、假设A企业是一般纳税人，出租的是2016年4月30日前取得的不动产（商铺），但未到税务局进行简易计税备案，则必须按照10%的税率计算增值税应纳税额，这种情况下可抵扣进项税额。增值税销项税额=20（1+10%）10%=1.82（万元）；应缴纳的房

20、产税=（20-1.82）12%=2.18（万元）。3、假设A企业是一般纳税人，出租其2016年5月1日后取得的不动产（商铺），增值税适用一般计税方法计税，房产税的计算方法同2。4、假设A企业是小规模纳税人（含个体工商户）出租商铺，按照5%的征收率计算应纳税额，房产税的计算方法同1。5、假设A企业是个体工商户，对外出租住房，在增值税和房产税方面都有优惠，增值税方面按照5%的征收率计算减按1.5%征收；出租住房的，房产税暂减按4%计算。缴纳增值税=20（1+5%）1.5%=0.29（万元）；应缴纳房产税=（20-0.29）4%=0.79（万元）。根据以上案例可知，企业出租房屋的情况也不同，是否备案

21、，出租的是否是住房等，所缴纳的增值税也不尽相同，从而缴纳的房产税也不同。城 镇 土 地 使 用 税 城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、纳税义务人 城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，包括：内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。纳税人通常包括以下几类：1.拥有土地使用权的单位和个人；2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4

22、.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。二、征税范围 城镇土地使用税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。【注意】公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。三、税率定额税率 详见遂宁市人民政府关于全市城镇土地使用税税额标准的通知（遂府函2014205号）四、计税依据实际占用的土地面积 1.以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。3.以申报的

23、土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人，待核发土地使用证以后再作调整。五、应纳税额的计算（全年）应纳税额实际占用应税土地面积（平方米）适用税额法定免税项目 1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。包括：在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地。不包括：农副产品加工场地和生活办公用地 6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使

24、用税5年至10年。7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税 8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。9.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。10.免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地

25、使用税。11.政策性免税：（1）对石油天然气生产建设中用于地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；（2）企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区意外、与社会用地段未隔离的；（3）企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地；（4）盐场的盐滩、盐矿的矿井用地；12.自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目1.个人所有的居住房屋及院落用地。2.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。3.免税单位职工家属的宿舍

26、用地。4.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。七、纳税期限 城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。八、纳税义务发生时间 1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的

27、次月起缴纳城镇土地使用税。5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。7.纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。九、纳税地点和征收机构在土地所在地缴纳城镇土地使用税。纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。车 船 税 一、纳税义务人 在中华人民共和国境内属于车船税法所附车船

28、税税目税额表规定的车辆、船舶（以下简称车船）的所有人或者管理人，为车船税的纳税人，应当依照本法缴纳车船税。二、适用税额 车辆的具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府依照本法所附车船税税目税额表规定的税额幅度和国务院的规定确定。四川省地方税务局关于车船税纳税事项的公告（2012年第4号）所附四川省车船税税目税额表（附件一）三、税收优惠政策1.下列车船免征车船税：（一）捕捞、养殖渔船；（二）军队、武装警察部队专用的车船；（三）警用车船；（四）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。2.对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税；对受严重自然灾害影

29、响纳税困难以及有其他特殊原因确需减税、免税的，可以减征或者免征车船税。具体办法由国务院规定，并报全国人民代表大会常务委员会备案。四、重点注意的纳税事项 1.车船税的纳税地点为车船的登记地或者车船税扣缴义务人所在地。依法不需要办理登记的车船，车船税的纳税地点为车船的所有人或者管理人所在地。2.车船税按年申报缴纳；纳税年度为公历1月1日至12月31日；纳税义务发生时间为取得车船所有权或者管理权的当月。3.从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当在收取保险费时依法代收车船税，并出具代收税款凭证。五、车船税完税证明开具事项（保险机构代收车船税情况）国家税务总局办公厅关于做好开具车船税完税证明相关工作的通知税总办函2016820号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：国家税务总局关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告（国家税务总局公告2016年第51号，以下简称公告）明确了保险机构代收车船税应在开具的增值税发票备注栏中注明相关信息，该发票可作为纳税人缴纳车船税及滞纳金的会计核算原始凭证。为把这项措施落实到位，方便车船税纳税人办理涉税事项，切实减轻纳税人负担，各级地方税务机关要做好以下工作：。国家税务总局办公厅 2016年8月24日完税证明开具方式：金三业务指导（253）-关于保险公司代收车船税完税凭证使用的补充指引