物业管理调研报告范文.docx

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1、 物业管理调研报告范文 一、根本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建立方式主要为：90年月各单位在后院集资建立的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业治理有三种模式。一是由物业效劳企业治理，全县有物业效劳企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然效劳小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主治理、自治小区70个，这是小区治理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，治理住房面积约52万平

2、方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人治理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区治理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大局部住宅小区处于自主治理或无人治理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司治理的26个小区而言，也有收费难、治理难、业主与物业错位、效劳缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业治理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，效劳不标准。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在 50万100万元，平均每家公司员工不

3、到20人，规模小，实力弱。物业治理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业效劳，更谈不上持证上岗，整体人员素养令人堪忧。物业效劳大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司治理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩叫卖叫卖、小孩随便玩耍等现象比比皆是。即使卫生清扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫根本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗大事屡有发生。 (二)收费标准凹凸不一，收费难度大。一方面，物业公司收费工程不一，收费标准自定，凹凸参差不齐。高层小区收费工程最多的有物业效劳费、地下室效劳费

4、、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比拟剧烈。另一方面，治理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户治理，自主购置，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以准时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳阅历，对水、电等实行智能卡统一治理，削减了物业收费难度，治理比拟便利，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满足。 (三)根底设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建立乱

5、，则物业治理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建立规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等根底设施无法配建，规模小、本钱高，物业治理无利可图，甚者可能赔本，导致物业公司不愿进驻治理，这是造成小区自治或无人治理的主要缘由。二是建立工程质量有硬伤。建立工程质量问题本身属开发商应担当的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业效劳企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类大事往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥当解决。三是提前交付埋隐患。根据国家规定，在

6、工程交付使用前，开发商必需组织相关单位人员进展消防单项验收和电梯单项验收，最终进展工程总体验收。但调查中发觉，我县好多开发工程未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内自然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比方迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建立工程，曾屡次群访。 (四)业主构造多元化，维权主见难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经受、收入水平、文化修养等不同，熟悉问题、处理问题的方式、方法也不尽一样，导致物业治理工作难度加大，而且规模越大越难治理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，

7、意愿不一，相互争吵，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务熟悉不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一局部小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素养欠缺。物业效劳企业本身是有偿效劳，局部业主没有形成对物业治理有偿效劳意识，缺乏社会公德，只要效劳，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。 (五)宏观环境有影响，治理体制未理顺。

8、房地产市场与物业治理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业效劳经营治理本钱高、支出大，效劳质量就差，如永丰御景苑。有的工程资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然根据合同商定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业治理难度增大，比方迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特殊是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等缘由，遗留问题较多，治理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业治理工作机制尚未形成。依据中省市关于进一步加强物业治理的文件精神和要求，根据“重心下移、属地治理”的总体原则，坚持以物业行

9、政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进展社会治理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业治理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会治理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的治理缺位，在肯定程度上助推了我县物业治理的混乱局面，这也是我县物业治理问题得不到长期有效解决的直接诱因。 三、对策和建议 农夫向城镇转移、居住向小区集中是城镇化进展的必定要求。基层治理应适应形势进展的要求，逐步实现以村委会治理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地效劳社区居民。对于我县的辖区物业治理要分类指导，区分对待，标本兼治，稳步推动。 (一)积

10、极探究建立物业监管体系。一是完善机制。物业治理要遵循“重心下移、属地治理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进展社会治理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业治理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的”前提下，由房管所负责，各镇(社区)居委会协作，针对城区新老小区进展地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房状况和物业治理状况等信息全部登记造册，然后根据各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定详细的实施方案，负责实施小区物业监视治理工作。三是强化业务指导。建议参照外地阅历，将房管所升级为科级建制单位

11、，便于协调部门关系，提升物业监管水平。 (二)严把物业效劳企业准入关。但凡进入xxxx县的物业效劳企业必需在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的效劳企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发工程，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进展前期物业招标，选定效劳质量好、态度好、信誉好、且治理标准的企业从事物业效劳。同时，缴纳肯定的履约保证金，标准制约物业效劳企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业治理资金行为的发生。 (三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业效劳在我县可能属于微利行业。但作为效劳企业，只有不断提高自

12、身素养，提高效劳质量，才是立身之本，只有效劳质量提高了，广阔住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业治理学问讲座，提高从业人员的自身素养;每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。 (四)强化物业费收缴治理。物业费收缴是困扰物业效劳的最大难题，直接关乎物业治理的正常运转。要解决好收费问题，必需解决好以下三个问题：一是标准。现有物业治理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡治理，物业收费比拟简单。我县新建小区水、电实行统一治理，经适房小区还一并纳入了取暖治理，物业收费几乎没有什么障碍。问题

13、是老旧小区水、电、暖全局部户治理，自主购置，没有制约手段，收费普遍比拟困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一治理或统管其中的1-2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻治理。三是监视。小区应当设立公示牌，收费工程、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消退业主的思想疑虑。同时，要承受业主委员会的治理，努力提高物业效劳治理水平，为业主供应一个舒心的良好环境。 (五)强化对业主自主治理的引导。业主是小区法定的仆人，调动业主的积极性，增加业主的仆人翁意识对于提高小区治理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业治理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区

14、内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，催促收缴辖区内物业专项修理资金。指导和监视业主大会、业主委员会依法开展业主自治治理或者选聘物业效劳企业，调处物业治理效劳中的冲突纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主治理。其次，要搞好宣传。通过实行行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广阔业主对物业治理相关法律法规的知晓率，消退熟悉误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、安康的消费理念，创立宜居小区，构建和谐家园。 (六)加大推动老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇(社区)居委会协作，根据因地制宜，逐步实施，分类治理的原则，实行由物业公司治理、原建房单位治理、业主自治治理等多种途径，对现有旧住宅小区进展摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对根底设施比拟完善，大多数业主同意实行市场化治理的老旧小区，应积极引入物业公司治理;对根底设施不健全、大多数业主不同意实行市场化治理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为根本效劳，由业主委员会自治治理;对单位集资建立的住宅楼，由其原建立单位自行负责物业治理涉及事宜。同时，加强对规划的执法治理和房地产市场监管，标准并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善根底设施，消退硬件缺失，为开展物业治理奠定良好根底。