某地产公司财务分析fooc.pptx

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1、 万科A财务分析 郑培培、钱亚洁、朱晓琴、虞源珍、伍晓琴、聂文君、杨洁万科基本情况：1984年5月 万科企业股份有限公司成立 1988年 介入房地产领域 1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万 股，集资人民币2,800万元 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务 2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选第一 2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业 房地产业特点：房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，

2、近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。20052006 年经营业绩20052006 年经营业绩盈利能力比较：万科A 盈利能力财务比率年度 2004 2005 2006毛利率 30.91%34.79%37.24%销售净利润率 11.45%12.79%12.07%资产净利润率 6.73%6.00%6.11%净资产收益率 14.16%16.25%14.48%每股收益 0.39 0.36 0.49 1.公司2004、2005、2006的利润总额分别为1

3、26032.92万元、197618.17万元、339651.82万元，分别占主营业务利润的65.2%、65.16%和66.96%。利润的数量和质量都不错，企业经营比较稳定。2.毛利率04年为30.91%，06年达到37.24%。毛利呈上升趋势，说明万科的获利能力逐年增强，市场竞争力也逐年提高。3.万科的净资产收益率由2005年末的16.25%逐年减少到2006年末的14.28%。净资产收益高，说明资本运营效益好，企业权益资本获利能力强，对企业投资者保证程度高。4.企业资产净利润率增长缓慢,从2005年末到2006年末只增长了1.83%，相对于其他指标而言增长速度慢。在净利润增长的同时，存货也在

4、迅速的膨胀，从而导致总资产额的增多。5.万科的每股收益从05年的0.36增加到0.49而同行业都低于0.3。股票的盈利能力不错，公司有较好的经营和财务状况。偿债能力同行业横向比较：公司 万科A同行业平均水平年度 04年 05年 06年 04年 05年 06年短期偿债能力：流动比率 2.41 1.83 2.04 2.68 1.42 2.01速动比率 0.73 0.46 0.63 1.44 0.59 0.86现金流动负债比率 16.64%7.75-13.8 20.76%61.95%92.69%长期偿债能力：负债比率 59.42%60.98%64.94%股东权益比率 39.93%39.02%30.6

5、8%现金债务总额比 11.36%24.23%34.10%20.64%58.09%36.80%n n 万科 万科A A 的流动比率在 的流动比率在05 05、06 06 年都高于同行业平 年都高于同行业平均水平，单纯从这一指标看，万科的短期偿债 均水平，单纯从这一指标看，万科的短期偿债能力还是不错的。能力还是不错的。从折线图中我们可以明显看出，万科的速动比率比 从折线图中我们可以明显看出，万科的速动比率比同行业低，这主要是由于万科的存货比较多，其中 同行业低，这主要是由于万科的存货比较多，其中拟开发的土地和在建开发产品占了存货的 拟开发的土地和在建开发产品占了存货的90%90%左右，左右，其余的

6、基本上是已建成的房产。其余的基本上是已建成的房产。从理论上讲，负债比率在 从理论上讲，负债比率在40%-50%40%-50%为宜，但万科的负 为宜，但万科的负债比率高于该标准，这是由房地产业投入资金量大、投 债比率高于该标准，这是由房地产业投入资金量大、投资回收期长、负债比较高的特色所决定的。资回收期长、负债比较高的特色所决定的。万科A近三年次财务费用状况2006年14015.162005年 1619.712004年-422.1 万科万科AA近两年的财务费用增加很近两年的财务费用增加很多，一方面是国家宏观调控贷款利息多，一方面是国家宏观调控贷款利息提高，但最主要的是长短期借款大幅提高，但最主要

7、的是长短期借款大幅度提高。度提高。营运能力同行业横向比较：万科公司相关营运指标 同行业 2004年 2005年 2006年 2004年 2005年 2006年总资产周转率 0.59 0.56 0.51 0.33 0.36 0.25流动资产周转率 0.60 0.60 0.55应收帐款周转率 23.79 28.07 48.11 13.67 12.94 18.07存货周转率 0.55 0.54 0.49 0.53 0.44 0.37 总资产周转率分析：该公司主营业务收入 和资产都有明显增加，但资产的增长率明显高于主营业务收入的增长率，使得总资产周转率降低。但总资金产周转率还是比同行业平均水平要高的多

8、，说明总资产使用效率较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。2004 2005 2006万科A 0.59 0.56 0.51同行业0.33 0.36 0.25u 应收帐款周转率分析 整体来看，与同行业相比应收账款周转率高很多，在看到较好的应收账款管理工作的同时，也应该看到企业可能对赊销条件或付款期控制过紧，销售政策过严，因此带来的后果就是失去很多销售机会，不利于企业的长远发展。u 存货周转率分析 由于存货的大幅增多，导致存货周转率略有下降。万科的存货中有近一半是拟开发的土地,还有约43%的在建产品。从上图可以看到万科的劳动生产率是逐年上升的，这与其不断增长的主营业务收入不可分割。建议：1.加大促销力度，充分利用土地储备。2.适当放宽应收帐款政策，根据企业的实际情况，把科学合理的信用政策和加速应收账款周转速度结合起来考虑，统筹安排。3.在以后资本结构决策中，在考虑资本的同时，要注意调节适应的资产负债率，充分有效地发挥资本的效用,以寻求最佳的财务组合。谢谢观看