商业业态规划建议.pptx

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1、商业业态规划建议商业业态规划建议商业规划是商业地产项目开发流程中的重要环节，而业态功能规划又是商业规划中极为重要的内容。如若业态功能规划定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态功能规划定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。商业业态功能规划关系到商铺销售和经营的命运商业业态功能规划关系到商铺销售和经营的命运根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素：1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧

2、有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；3、现代百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；4、采用产权清晰、便于日后管理的步行业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；5、大中型综合超市能够有效地形成商

3、气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；6、现代百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货和大型综超业态时必须注意的。第1页/共16页商业置业书商业置业书根据我们的商业调查问卷显示，如何做好儋州本市的商业体系，我们提出下列几点问题：1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向；2、请问你购买商铺的主要目的是什么；3、在选择商铺时你会考虑哪些因素;4、请问你购买商铺会选择什么样的价位；5、请问你打算购买多大面积的商铺；6、你会选择怎么样

4、的楼形做为你的商铺；7、在购买商铺时你会担心什么问题；8、请问你购买商铺的信息主要来源于哪些。通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。第2页/共16页1 1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向1.热线咨询（3%）2.上门查看（97%）在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来人气，群众的观望心态较重。许多人会通过中介以及朋友说起后到楼盘地址看了以后才做出很好的决定，才多加于关注。第3页/共16页2 2、请问你购买商铺的主要目的是什么；、请问你购买商铺的主要目的是什么

5、；1.出租（出租（47%）2.自行经营（自行经营（53%）第4页/共16页3 3、在选择商铺时你会考虑哪些因素、在选择商铺时你会考虑哪些因素地段地段20%价格价格23%发发展商展商实实力力5%楼楼盘盘知名度知名度3%升升值值潜力潜力25%环环境境7%交通便利交通便利8%物物业业管理管理5%投投资发资发展展规规则则3%在购买商铺的过程中，地段、价格以及楼盘的升值潜力都给楼盘商业将来的销售做为很好的铺垫。本案所处的位置刚好利于本案今后的销售给予很大的帮助。本卷调查结果如下图：第5页/共16页4 4、请问你购买商铺会选择什么样的价位、请问你购买商铺会选择什么样的价位5000元以下5000-60006

6、000-70007000-80008000-90009000-1000010000以上0510152025从以上图表可以看出，许多购买人群对儋州本市商铺价位选择将会是在均价8500 元-9500元/平米左右，从而基本看出购买人群对商铺价位的了解。第6页/共16页5 5、请问你打算购买多大面积的商铺、请问你打算购买多大面积的商铺不确定15%100-30031%300-50031%500以上23%上图显示还是有少部分人对自己对商业置业的疑问，比如：不知该如何经营，经营什么，商铺升值之类的。有所选择的人群大多都已经有很好的经营打算有所选。第7页/共16页6 6、你会选择怎么样的楼形做为你的商铺、你会

7、选择怎么样的楼形做为你的商铺商铺状态商铺状态仅沿街一楼商铺单体独栋商铺综合商业商铺大板商业商铺大面积面板式商铺第8页/共16页沿街一楼商铺沿街一楼商铺沿街一楼商铺是商家直接面对客户的方向。许多人群因在这里创业建家，很肯定的得到了大部分人群的认可，从而也可以带动整个楼盘的人气配套。在本地段周边主要经营的商业有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、小超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店第9页/共16页单体独栋商铺单体独栋商铺在询问许多对此商业楼形需求的人群中了解到，一楼做为商铺经营，二楼

8、可作为许多员工宿舍仓库，其他的楼层许多人群将不知作为何用。一般次种商铺都以本地旧城区拥有土地自盖楼房人群为主。选择此楼形的人群经营的都是：洗浴中心、家庭旅馆、酒吧等。或者一些经营者墙外悬挂的招牌经营直接影响到本楼盘的品质，品牌。对将来本司在别盘开发的声誉有着很大的影响。经营商铺经营商铺仓库，宿舍仓库，宿舍？第10页/共16页综合形商业商铺综合形商业商铺有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整个楼盘的人气。第11页/共16页大板商业内商铺大板商业内商铺这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整

9、个小区周边，直接带动整个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是比较小。第12页/共16页大面积面板式商铺大面积面板式商铺在大面积面板式的商铺中，许多人会选择做些比较高档的类似娱乐会所的商业中心，跃层式的商铺是直接销售的关键。比如在里面经营：洗浴中心、小型影院、茶餐厅、电子娱乐室、网吧等等，不但直接吸引人气，也可以在今后的商业销售中作为一个很好的卖点方式。第13页/共16页7 7、在购买商铺时你会担心什么问题？、在购买商铺时你会担心什么问题？面积缩水6%质量问题9%配套设置不能兑现9%管理费提价15%没有商业氛围18%不能如期交楼6%贬值风险18%拿不到产证18%

10、从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，不能给商家带来很好的利益的时候我们要如何去解决这些难题。许多人都了解到，在海南大部分购买商品房的人群有76.86%属于在海南长住的人群的，所以许多商家也担心购买商铺后能否经营得起来。第14页/共16页8 8、请问你购买商铺的信息主要来源于哪些？、请问你购买商铺的信息主要来源于哪些？投资咨询专售楼现场宣传单电视广告广告牌广播广告网络广告手机广告许多购买人群大多通过了解后都会直逼售楼现场看看周边环境能否给自己的商业带来很好的利益。咨询专业人士，以及电视、广播、手机、广告牌、宣传单、网络了解后也依然会直接选择到现场来查看。第15页/共16页感谢您的观看。感谢您的观看。第16页/共16页