房地产估价之市场比较法bfou.pptx

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1、第四章第四章 市场比较法市场比较法第四章第四章 市场比较法市场比较法第一节、市场比较法的基本原理第一节、市场比较法的基本原理第二节、市场比较法的估价步骤第二节、市场比较法的估价步骤第三节、市场比较法的应用举例第三节、市场比较法的应用举例 学习目标学习目标 理解市场比较法的基本概念、基本原理和理解市场比较法的基本概念、基本原理和相关概念，了解市场比较法的适用条件；相关概念，了解市场比较法的适用条件；掌握市场比较法的计算公式和评估程序；掌握市场比较法的计算公式和评估程序；熟练运用市场比较法的原理和方法评估房熟练运用市场比较法的原理和方法评估房地产价格。地产价格。第一节第一节 市场比较法的基本原理市

2、场比较法的基本原理 一一.市场比较法的概念市场比较法的概念 二二.市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 三三.市场比较法的适用范围和条件市场比较法的适用范围和条件一、市场比较法的含义一、市场比较法的含义 市市 场场 比比 较较 法法（market comparison approach），将将估估价价对对象象与与在在估估价价时时点点近近期期有有过过交交易易的的类类似似房房地地产产进进行行比比较较，对对这这些些类类似似房房地地产产的的已已知知价价格格作作适适当当的的修修正正，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。市市场场比比较较法法的的本本质质

3、是是以以房房地地产产的的市市场场交交易易价价格格为为导导向向求求取取估估价价对对象象的价值。的价值。市市场场比比较较法法又又叫叫市市场场法法、交交易易实实例例比比较较法法、买买卖卖实实例例比比较较法法、市市场场资资料料比比较较法法、市市价价比比较较法法、现现行行市市价价法法等等，它它是是房房地地产产估估价价方方法法中中最最常常用用的的基基本本方方法法之之一一，也也是是目目前前国国内内外外广广泛泛应应用用的的经经典典估价方法。估价方法。二、二、市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 市场比较法的理论依据是房地产价格形市场比较法的理论依据是房地产价格形成中的替代原理。根据替代原理，在市场成中的替

4、代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，所以在他们在选择商品最大利润或效用，所以在他们在选择商品是会选择效用大而价格低的商品。当效用是会选择效用大而价格低的商品。当效用与价格相比，效用太小或者价格太高时，与价格相比，效用太小或者价格太高时，购买者就会放弃购买，因此效用均等的物购买者就会放弃购买，因此效用均等的物品或者服务在其价格上应该相等品或者服务在其价格上应该相等 我们把在效用上能够相互替代的产品称我们把在效用上能够相互替代的产品称为替代品，在一个完全竞争的市场上，两为替代品，在一个完全竞争的市场上，两个以上具有同等

5、效用的替代品同时存在时，个以上具有同等效用的替代品同时存在时，该类商品的价格就会由于替代关系而通过该类商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促使其价格趋于一致。相互竞争，最终促使其价格趋于一致。替代原理同样适用于房地产市场。从理替代原理同样适用于房地产市场。从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。争，其价格最终会基本趋于一致。三、市场比较法的适用条件三、市场比较法的适用条件 在在房房地地产产市市场场比比较较发发达达的的情情况况下下，在在同同一一地地区区或或同同一一供供需需圈圈内内，与与待待估估房房地地产产类类似似的的房房

6、地地产产交交易易较较多多时时，市市场场比比较法才是有效的评估方法。较法才是有效的评估方法。具体来说，市场比较法的适用条件如下：具体来说，市场比较法的适用条件如下：1、要有足够数量的比较案例、要有足够数量的比较案例 2、交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性、交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性 3、交易资料的可靠性、交易资料的可靠性 4、交易资料的正常性、交易资料的正常性 5、交易资料的合法性、交易资料的合法性 市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的价格为，也可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价价格为，也可以用于评估房地产

7、租金，以及用于其他估价方法种的有关参数的求取，如经营收入、成本费用等方法种的有关参数的求取，如经营收入、成本费用等第二节第二节 市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤 一一.收集交易实例收集交易实例 二二.选取比准实例选取比准实例 三三.建立价格比较修正的基础建立价格比较修正的基础 四四.交易情况修正交易情况修正 五五.交易日期修正交易日期修正 六六.房地产状况修正房地产状况修正 七七.综合求取比准价格综合求取比准价格一一.收集交易实例收集交易实例1、搜集交易资料及相关参考资料的途径、搜集交易资料及相关参考资料的途径（1）查阅政府有关部门的关于房地产交易的）查阅政府有关部门的关于房地产交易的

8、资料。资料。（2）从报刊、杂志、网络上获取有关房地产）从报刊、杂志、网络上获取有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。出售、出租的广告、信息等资料。（3）同开发商、代理商直接接触了解房地产）同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。用途、结构、布局、价格等。（4）参加年度房地产交易会，索取房地产的）参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料。各种行情方面的资料。（5）同行之间的信息共享。估价机构或估价）同行之间的信息共享。估价机构或估价人员之间可以约定相互交换所搜集的交易人员之间可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。实例及经手的估价案例资料。（6）向

9、当事人、潜在购买者、经纪人、房地）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解。查了解。（7）道听途说的行情也要收集。）道听途说的行情也要收集。2、搜集内容的完整性和真实性、搜集内容的完整性和真实性（1）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等；筑物建成年月、周围环境、景观等；（2）交易双方，如卖方和买方的名称、相互）交易双方，如卖方和买方的名称、相互关系；关系；（3）成交日期；）成交日期；（

10、4）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按使用面积计价、按套计价）和价款；按使用面积计价、按套计价）和价款；（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷款方式付款；款方式付款；（6）交易情况，如交易目的，交易方式，交易）交易情况，如交易目的，交易方式，交易税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易、税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。二、选取比准实例二、选取比准实例1

11、、选取比准实例的质量要求、选取比准实例的质量要求（1）物质的同一性或类似性）物质的同一性或类似性 物物质质的的同同一一性性和和类类似似性性体体现现在在：a.与与估估价价对对象象房房地地产产的的用用途途相相同同；b.与与估估价价对对象象房房地地产产的的价价格格类类型型相相同同；c.与与估价对象房地产的交易类型和估价目的相吻合。估价对象房地产的交易类型和估价目的相吻合。（2）地点的同一性和类似性）地点的同一性和类似性 地地点点的的同同一一性性和和类类似似性性是是为为了了消消除除区区位位因因素素对对房房地地产产效效用及价格的影响。用及价格的影响。（3）时间的接近性）时间的接近性 通通常常，比比准准实

12、实例例的的交交易易日日期期与与待待估估对对象象房房地地产产的的交交易易日日期相差不宜超过期相差不宜超过5年。年。（4）交易情况正常性）交易情况正常性 收收集集的的交交易易实实例例必必须须为为正正常常的的交交易易或或可可修修正正为为正正常常的的交交易。易。2、选取比准实例的数量要求、选取比准实例的数量要求 选选取取的的比比准准实实例例数数量量从从理理论论上上讲讲越越多多越越好好，但但是是如如果果要要求求选选取取的的数数量量过过多多，可可能能由由于于交交易易实实例例的的数数量量有有限限而而难难以以实实现现，另另外外，后后续续进进行行修修正正、调调整整的的工工作作量量大大。因因此一般选取此一般选取3

13、10个比准实例即可。个比准实例即可。三、建立价格比较修正的基础三、建立价格比较修正的基础 选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进行换算处理，成交价格之间的口径一致、交价格进行换算处理，成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基础。础。建立价格可比基础具体包括下列四个方面：建立价格可比基础具体包括下列四个方面：1、统一的付款方法、统一的付款方法 2、统一采用单价、统一采用单价 3、统一货币种类和货币单位、统一货币种类和货币单位 4、统一面积内涵与单位、统一面积内涵与单位四、交易情况

14、修正四、交易情况修正 进进行行交交易易情情况况修修正正是是为为了了排排除除交交易易行行为为中中的的一一些些特特殊殊因因素所造成的交易价格偏差。素所造成的交易价格偏差。1、造成成交价格偏差的原因、造成成交价格偏差的原因 房地产成交机构往往容易受交易中的一些特殊因素的影房地产成交机构往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的响，从而使其偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的原因主要有以下七个：原因主要有以下七个：（1）有利害关系的人们互相之间的交易；）有利害关系的人们互相之间的交易；（2）急于脱售或购买的依据不了解市场行情的交易；）急于脱售或购买的依据不了

15、解市场行情的交易；（3）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易；）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易；（4）受债权债务关系影响的交易；）受债权债务关系影响的交易；（5）相邻房地产的合并交易；）相邻房地产的合并交易；（6）交易税费非正常负担的交易；）交易税费非正常负担的交易；（7）特殊交易方式的交易。）特殊交易方式的交易。2、交易情况修正方法、交易情况修正方法 交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对市场行情有充分了解，具体程序为：市场行情有充分了解，具体程序为：（1）剔除非正常的交易案例；）剔除非正常的交易案例；（2）测定各种特殊因素对正常价格的影响

16、程度；）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度；（3）交易情况修正。）交易情况修正。修正方法主要有百分率法和差额法修正方法主要有百分率法和差额法 第一，百分率法修正公式第一，百分率法修正公式比准实例正常交易价格比准实例成交价格比准实例正常交易价格比准实例成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数 第二，差额法修正公式第二，差额法修正公式比准实例正常交易价格比准实例成交价格比准实例正常交易价格比准实例成交价格交易情况修正数额交易情况修正数额五、交易日期修正五、交易日期修正 1、交易日期修正的含义、交易日期修正的含义 如果比准实例的成交日期与待估房地产如果比准实例的成交日期与待估房地产的估价时点不同，

17、房地产市场状况可能在的估价时点不同，房地产市场状况可能在着期间发生了变化，价格就有可能不同，着期间发生了变化，价格就有可能不同，因此应将比准实例在其成交日期时间的价因此应将比准实例在其成交日期时间的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。交易日期修正。五、交易日期修正五、交易日期修正 2、交易日期修正的方法、交易日期修正的方法 交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为：交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为：比准实例正常交易价格比准实例成交价格比准实例正常交易价格比准实

18、例成交价格 交易日期修正系数交易日期修正系数 利利用用房房地地产产机机构构指指数数进进行行交交易易期期日日修修正正时时较较为为常常用用的的修修正方法。公式如下：正方法。公式如下：比准实例在估价时点时的价格比准实例在成交日比准实例在估价时点时的价格比准实例在成交日 期时的价格期时的价格交易日期修正系数交易日期修正系数 交易日期修正系数待估房地产估价时点的价格指数交易日期修正系数待估房地产估价时点的价格指数/比较案例成交日期时点的价格指数比较案例成交日期时点的价格指数 房地产价格指数按基期不同又分为定基指数和环比指数。房地产价格指数按基期不同又分为定基指数和环比指数。六、房地产状况修正六、房地产状

19、况修正 如如果果比比准准实实例例和和估估价价对对象象房房地地产产自自身身情情况况之之间间有有差差异异，则则应应对对比比准准实实例例成成交交价价格格进进行行房房地地产产状状况况修修正正。对对房房地地产产状状况况进进行行修修正正后后，比比准准实实例例在在其其房房地地产产状状况况下下的的价价格格变变成成了了在在估估价价对对象象房房地地产产状况下的价格。状况下的价格。1、房地产状况修正的内容、房地产状况修正的内容 （1）区位状况修正）区位状况修正 是将比准实例房地产在其区位状况下的价格调是将比准实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。其内整为在估价对象房地产区位状况下的价

20、格。其内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、配套设施、临路状况等房地产价格的因素。配套设施、临路状况等房地产价格的因素。六、房地产状况修正六、房地产状况修正（2）权益状况修正）权益状况修正 是将比准实例在其权益状况下的价格调整为在是将比准实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。其内容有：估价对象房地产权益状况下的价格。其内容有：土地使用权年期，城市规划限制条件（容积率）土地使用权年期，城市规划限制条件（容积率）等。等。a.房地产使用权年期修正房地产使用权年期修正 比准实例进行房地产使用权年期修正后的价格比准实例进行房地产使

21、用权年期修正后的价格 比准实例价格比准实例价格房地产使用权年期修正系数（房地产使用权年期修正系数（K）b.容积率修正容积率修正 容积率修正后的比准实例价格比准实例价格容积率修正后的比准实例价格比准实例价格容积率修正系数容积率修正系数 （3）实物状况修正）实物状况修正 房地产实物状况修正是指影响房地产价房地产实物状况修正是指影响房地产价格的房地产实物因素的状况，进行修正，格的房地产实物因素的状况，进行修正，将比准实例房地产在其实物状况下的价格将比准实例房地产在其实物状况下的价格调整为估价对象房地产实物状况下的价格。调整为估价对象房地产实物状况下的价格。实物状况修正的内容很多，对于土地主要实物状况

22、修正的内容很多，对于土地主要有面积大小、形状、基础设施完备程度、有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等。土地平整程度、地势、地质水文状况等。对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。工程质量等影响房地产价格的因素。2、房地产状况修正的方法、房地产状况修正的方法（1）房地产状况修正步骤）房地产状况修正步骤 a.确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因素；素；b.判定估价

23、对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状况；况；c.将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度；进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度；d.根据差异程度对比准实例的价格进行修正。根据差异程度对比准实例的价格进行修正。（2）房地产状况修正公式）房地产状况修正公式 房地产状况修正方法主要有和差额法。房地产状况修正方法主要有和差额法。a.采用百分率法修正公式采用百分率法修正公式比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其房

24、地产状况比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其房地产状况下的价格下的价格房地产状况修正系数房地产状况修正系数 b.采用差额法修正公式采用差额法修正公式比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其房地产状况比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其房地产状况下的价格下的价格房地产状况修正数额房地产状况修正数额七、综合求取比准价格七、综合求取比准价格 经经过过交交易易日日期期修修正正、房房地地产产状状况况修修正正、交交易易情情况况修修正正，就就把把比比准准实实例例房房地地产产的的实实际际成成交交价价格格变变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价

25、格。1.求取某个可比实例对应比准价格的方法求取某个可比实例对应比准价格的方法 百分率法修正系数连乘公式百分率法修正系数连乘公式 估价对象价格估价对象价格=比准实例价格比准实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数 交易日期修正系数交易日期修正系数房地产状况房地产状况 修正系数修正系数 百分率法修正系数累加公式百分率法修正系数累加公式 估价对象价格估价对象价格=比准实例价格比准实例价格（1+交易情况修正交易情况修正 系数系数+交易日期修正系数交易日期修正系数+房地产状房地产状 况修正系数）况修正系数）差额法公式差额法公式 估价对象价格比准实例价格估价对象价格比准实例价格交易情况修正数额交易情况修正

26、数额 交易日期修正数额交易日期修正数额房地产状况房地产状况 修正数额修正数额 2、将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法、将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法 方法通常有下列方法通常有下列4种：种：平均数；平均数；中位数；中位数；众数；众数；其他方法其他方法第三节第三节 市场比较法的应用举例市场比较法的应用举例 一、房地产价格评估一、房地产价格评估 例例46 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共共5个类个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：似住宅楼的交易实例，其有关资料如下

27、表：实例实例A实例实例B实例实例C实例实例D实例实例E成交价格（元成交价格（元/平方米）平方米）51005800520053005000成交日期成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况交易情况+2+2100-3房地产状房地产状况况区位状况区位状况0-3+3+10权益状况权益状况-20+2-1-1实物状况实物状况-4-5-2+2+1 上上表表中中，交交易易情情况况、房房地地产产状状况况中中的的各各正正、负负值值都都是是按按直直接接比比较较所所得得结结果果。其其中中，房房地地产产状状况况中中的的三三方方面面因因素素产产生生的的作作

28、用用程程度度相相同同。另另据据调调查查得得知知，从从2001年年7月月1日日至至2002年年1月月1日日该该类类住住宅宅楼楼市市场场价价格格每每月月递递增增1.5，其其后后至至2002年年11月月1日日则则每每月月递递减减0.5，而而从从2002年年11月月1日日着着2003年年4月月30日日的的市市场场价价格格基基本本不不变变，以以后后每每月月递递增增1。试试利利用用上上述述资资料料根根据据估估价价相相关关要要求求选选取取最最合合适适的的3个个交交易易实实例例作作为为可可比比实实例例，并并估估算算该该住住宅宅楼楼2003年年8月月31日日的的正正常常单单价价（如如需需计计算算平平均均值值，请

29、采用简单算术平均法）。请采用简单算术平均法）。二、土地价格评估二、土地价格评估例例47 评估某块城市规划确定的住宅用地且土地总面积为评估某块城市规划确定的住宅用地且土地总面积为1500平方米。平方米。（1）收集有关资料：共调查了）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗体的买卖实例三宗体的买卖实例作为比较实例。作为比较实例。（2）可比实例的成交价格如下：）可比实例的成交价格如下：可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格（元成交价格（元/平平方米）方米）120011501380成交日期成交日期200402202004042020040720交易情况交易情况正常正常比正常价格低比

30、正常价格低3比正常价格高比正常价格高5（3）该类土地）该类土地2004年年19月的价格变动情况如下月的价格变动情况如下表所示：表所示：注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示）房地产状况的比较判断结果，如下表所示月份月份123456789价格价格指数指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8试运用上述资料估算该土地试运用上述资料估算该土地2004年年9月月20日的正常日的正常市场价格市场价格房地产状况房地产状况 权重权重 估价对象估价对象 可比实例可比实例A 可比实例可比实例B 可比实例可比实例C因素因素1 0.41009592106因素因素20.3510010596109因素因素30.251001109897演讲完毕，谢谢观看！