第七章建设工程项目投资的财务分析cwji.pptx

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1、第七章第七章 建设工程项目投资的财务分析建设工程项目投资的财务分析一、投资估算一、投资估算二、投资项目收益的估算二、投资项目收益的估算三、投资项目盈利能力分析三、投资项目盈利能力分析四、投资项目清偿能力分析四、投资项目清偿能力分析一、投资估算一、投资估算n n精度要求精度要求精度要求精度要求n n机会研究和项目建议书阶段机会研究和项目建议书阶段机会研究和项目建议书阶段机会研究和项目建议书阶段估算误差在估算误差在估算误差在估算误差在30%30%30%30%n n初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段估算误差在估算误差在估算误差在估算误差在 20%20%20%20

2、%n n可行性研究阶段可行性研究阶段可行性研究阶段可行性研究阶段估算误差在估算误差在估算误差在估算误差在10%10%10%10%（一）（一）（一）（一）建设项目总投资的构成建设项目总投资的构成建设项目总投资的构成建设项目总投资的构成n n1 1、建设投资、建设投资、建设投资、建设投资在工程建设活动中为实现预定的在工程建设活动中为实现预定的在工程建设活动中为实现预定的在工程建设活动中为实现预定的生产、经营目标而预先垫付的资金，是有形资产生产、经营目标而预先垫付的资金，是有形资产生产、经营目标而预先垫付的资金，是有形资产生产、经营目标而预先垫付的资金，是有形资产（固定资产）、无形资产和货币基金的总

3、和。（固定资产）、无形资产和货币基金的总和。（固定资产）、无形资产和货币基金的总和。（固定资产）、无形资产和货币基金的总和。建设投资建设投资固定资产投资固定资产投资无形资产投资无形资产投资其他资产投资其他资产投资预备费预备费1）固定资产固定资产在社会再生产过程中较长时间为生产在社会再生产过程中较长时间为生产 和人民生活服务的物质资料。通常要和人民生活服务的物质资料。通常要 求使用期限在一年以上，单位价值在求使用期限在一年以上，单位价值在 规定限额以上。规定限额以上。固定资产是指企业使用期限超过固定资产是指企业使用期限超过1 1年的房屋、建筑物、机年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与

4、生产、经营有关的设备、器器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在20002000元以元以上，并且使用年限超过上，并且使用年限超过2 2年的，也应当作为固定资产。年的，也应当作为固定资产。按照企业会计制度规定：按照企业会计制度规定：特点特点：v能长期使用并在其使用过程中仍保持原能长期使用并在其使用过程中仍保持原有物质形态；有物质形态；v其价值会随使用时间长短而磨损，并以其价值会随使用时间长短而磨损，并以折旧形式计算其损失的使用价值；折旧形式计算其损失的使用价值；v通过计算折旧额来回

5、收这部分资金。通过计算折旧额来回收这部分资金。2）无形资产）无形资产能使企业拥有某种权利、能为企业带能使企业拥有某种权利、能为企业带 来长期的经济效益来长期的经济效益,但但没有实物形态没有实物形态的的 资产（专利权、商标权、著作权、土资产（专利权、商标权、著作权、土 地使用权、非专利技术、信誉等）。地使用权、非专利技术、信誉等）。3）流动资金）流动资金为维持生产所占用的全部周转资金。为维持生产所占用的全部周转资金。流动资金流动资金=流动资产流动资产 流动负债流动负债流动资产流动资产现金现金银行存款银行存款应收账款应收账款预付贷款预付贷款待摊费用待摊费用原料及主要材料原料及主要材料辅助材料辅助材

6、料燃料燃料包装物包装物低值易耗品低值易耗品在产品在产品外购产品外购产品产成品等产成品等流动资金流动资金流动负债流动负债货币资金货币资金应收及应收及预付款项预付款项存货存货应付账款应付账款短期借款短期借款投资资金的来源投资资金的来源自有资金自有资金债务资金债务资金资资 本本 金金资本溢价资本溢价长期负债长期负债短期负债短期负债4）其他资产）其他资产指除固定资产、无形资产、流动资产指除固定资产、无形资产、流动资产 以外的资产。以外的资产。形成其他资产原值的费用主要是生产准备费（含职形成其他资产原值的费用主要是生产准备费（含职工提前进厂费和培训费）工提前进厂费和培训费）,样品样机购置费和农业开荒样品

7、样机购置费和农业开荒费等。费等。静态投资土地使用费与项目建设有关的其它费用与企业未来生产经营有关的费用工程项目总投资1.建筑安装工程费直接费间接费利润税金设备运杂费3.工程建设其它费用建设投资2.设备及工器具购置费4.预备费基本预备费调整（涨价）预备费5.固定资产投资方向调节税6.建设期贷款利息设备原价净营运资金投资动态投资净营运资金7.其他税费2、构成、构成3、来源、来源（二）固定资产投资的估算（二）固定资产投资的估算n n1 1、费用构成、费用构成2、估算方法、估算方法n n（1 1 1 1）生产能力指数法）生产能力指数法）生产能力指数法）生产能力指数法n n这种方法是根据已建成的、性质类

8、似的工程或装置的实际这种方法是根据已建成的、性质类似的工程或装置的实际投资额和生产能力，按拟建项目的生产能力，推算出拟建投资额和生产能力，按拟建项目的生产能力，推算出拟建项目的投资。一般说来，生产能力增加一倍，投资不会也项目的投资。一般说来，生产能力增加一倍，投资不会也增加一倍，往往是小于增加一倍，往往是小于1 1的倍数的倍数 。n n例已知生产流程相似的年生产能力为例已知生产流程相似的年生产能力为1010万万 吨的化工装置，吨的化工装置，两年前建成的固定资产投资为两年前建成的固定资产投资为25002500万元。拟建装置年生产万元。拟建装置年生产能力设计为为能力设计为为1515万吨，一年以后建

9、成。根据过去大量这种万吨，一年以后建成。根据过去大量这种装置的数据得出投资生产能力装置的数据得出投资生产能力m m0 0=0.72=0.72指数，这几年设备指数，这几年设备与物资的价格上涨率平均与物资的价格上涨率平均7%7%为左右，试估算拟建装置的投为左右，试估算拟建装置的投资费用。资费用。（2）按设备费用的推算法）按设备费用的推算法E 拟建工程设备的购置费拟建工程设备的购置费P1,P2,P3 建安工程费及其它费占设备费用的比率建安工程费及其它费占设备费用的比率f1,f2,f3 调整系数调整系数C 拟建项目的其它费用拟建项目的其它费用拟建项目拟建项目建设投资建设投资I 设备费设备费 E 建筑工

10、程费建筑工程费 E P1 f1 安装工程费安装工程费 E P2 f 2其它工程费其它工程费 E P3f 3其它费用其它费用 C先估先估 再估再估 n n某套装置的设例备全部进口，按设备清单的全部到岸价为某套装置的设例备全部进口，按设备清单的全部到岸价为35003500万美元，结算汇率美元万美元，结算汇率美元8.28.2元人民币，平均关税税率元人民币，平均关税税率为为20%20%，外贸手续费率为，外贸手续费率为1.5%1.5%，增值税率为，增值税率为17%17%，国内运，国内运杂费率为杂费率为1%1%。根据以往资料，与设备配套的建筑工程、。根据以往资料，与设备配套的建筑工程、安装工程和其他费用占

11、设备费用的百分比分别是安装工程和其他费用占设备费用的百分比分别是43%43%、15%15%和和10%10%。假定各种工程费用的上涨和设备费用上涨是。假定各种工程费用的上涨和设备费用上涨是同步，即同步，即1 1=2 2=3 3=1=1。试估算全部工程费用。试估算全部工程费用。（3 3）造价指标估算法）造价指标估算法）造价指标估算法）造价指标估算法n n对于建筑工程，可以按每平方的建筑面积的造价对于建筑工程，可以按每平方的建筑面积的造价指标来估算投资。也可以再细分为每平方米的土指标来估算投资。也可以再细分为每平方米的土建工程、水电工程、暖气通风和室内装饰工程的建工程、水电工程、暖气通风和室内装饰工

12、程的造价，并汇总出建筑工程的造价。另外，再估算造价，并汇总出建筑工程的造价。另外，再估算其他费用及预备费，即可估算出项目的固定资产其他费用及预备费，即可估算出项目的固定资产的投资数。的投资数。（4 4）其他）其他）其他）其他n n主要是对进口设备原价、预备费及建设期利息计主要是对进口设备原价、预备费及建设期利息计算等内容。算等内容。进口设备原价有三种交货方式离岸价（FOB)运费在内价（C&F)到岸价（CIF)进口设备原价包括近10种税费 设备运杂费=设备原价设备运杂费率离岸价（FOB)到岸价（CIF)出口国进口国 抵岸价（进口设备原价）运费运输保险费进口设备原价预备费预备费=基本预备费基本预备

13、费+涨价预备费涨价预备费基本预备费基本预备费=（设备及工器具费用（设备及工器具费用+建安工程费用建安工程费用 +工程建设其它费用）工程建设其它费用）基本预备费率基本预备费率基本预备费基本预备费指在项目实施过程中可能发生难以预料指在项目实施过程中可能发生难以预料 的支出，需要预先预留的费用。主要指的支出，需要预先预留的费用。主要指 设计变更及施工过程中可能增加工程量设计变更及施工过程中可能增加工程量 的费用。的费用。PC涨价预备费涨价预备费I t第第t年投资使用计划额（建装工程费用、设备年投资使用计划额（建装工程费用、设备 工器具购置费、工程建设其他费用及基本预工器具购置费、工程建设其他费用及基

14、本预 备费之和）备费之和）f年价格变动率年价格变动率涨价预备费涨价预备费对建设工期较长的项目，由于在建设对建设工期较长的项目，由于在建设 期内可能发生材料、设备、人工等价期内可能发生材料、设备、人工等价 格上涨引起投资增加，需要预先预留格上涨引起投资增加，需要预先预留 的费用。的费用。例例:某某项项目目的的静静态态投投资资为为22310万万元元，项项目目建建设设期期为为3年年，项项目目的的投投资资分分年年使使用用比比例例为为第第一一年年20%，第第二二年年55%，第第三三年年25%，建建设设期期内内年年平平均均价价格格变变动动率率为为6%，则估计该项目建设期的涨价预备费为多少万元？，则估计该项

15、目建设期的涨价预备费为多少万元？计划投资额计划投资额22310第一年第一年20%4462涨价涨价预备费预备费第一年第一年PC1=4462(1+6%)11 =267.72PC=PC1+PC2+PC3=2849.74万元万元第二年第二年55%第三年第三年25%12270.55577.5第二年第二年第三年第三年PC2=12270.5(1+6%)21 =1516.63PC3=5577.5(1+6%)31 =1065.39解解:建设期利息分为两种：建设期利息分为两种：1）一次性贷款）一次性贷款2)等额年份贷款等额年份贷款Pj-i 第第 j1年贷款额累计金额与利息累计金额之和年贷款额累计金额与利息累计金额

16、之和 Aj第第 j 年贷款金额年贷款金额 i 年利率年利率i 有效利率有效利率 例例:某某新新建建项项目目，建建设设期期为为3年年，在在建建设设期期第第一一年年贷贷款款300万万元元，第第二二年年400万万元元，贷贷款款年年利利率率为为10，各各年年贷款均在年内均匀发放。用复利法计算建设期贷款利息。贷款均在年内均匀发放。用复利法计算建设期贷款利息。解解:第一年利息第一年利息:1Q1=230010%=15第一年末本利和第一年末本利和:第二年利息第二年利息:第二年末本利和第二年末本利和:Q2=(315+2400)10%=51.51第三年利息第三年利息:Q2=766.5 10%=76.65:143.

17、150123300400315766.5P2=315+400+51.5=766.5P1=300+15=315固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税暂停征收暂停征收 1991年年4月月16日国务院发布中华人民共和国固日国务院发布中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例，从定资产投资方向调节税暂行条例，从1991年起施行，年起施行，自自2000年年1月月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。投资方向调节税。固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税=（设备及工器具购置费（设备及工器具购置费+建筑工程费建筑工程费+工程建设其它费用工程建

18、设其它费用+预备费）预备费）规定税率（规定税率（5%，10%，15%，30%）（四）净营运资金的估算（四）净营运资金的估算n n1 1 1 1、扩大指标估算法（适用于项目建议书阶段）扩大指标估算法（适用于项目建议书阶段）扩大指标估算法（适用于项目建议书阶段）扩大指标估算法（适用于项目建议书阶段）按照按照按照按照流动资金流动资金流动资金流动资金占某种占某种占某种占某种基数基数基数基数的的的的比率比率比率比率估算流动资金估算流动资金估算流动资金估算流动资金扩大指标估算法扩大指标估算法分项详细估算法分项详细估算法常用的常用的基数基数销售收入销售收入经营成本经营成本总成本费用总成本费用固定资产投资固定

19、资产投资1）产值）产值(或销售收入或销售收入)资金率估算法资金率估算法 产值产值(销售收入销售收入)资资 金金 率率流流 动动资金额资金额=年年 产产 值值(年销售收入额年销售收入额)例例：某某项项目目投投产产后后的的年年产产值值为为1.5亿亿元元，其其同同类类企企业业的的百百元元产产值值流流动动资资金金占占用用额额为为17.5元元，试试求求该该项项目目的流动资金估算额。的流动资金估算额。(解解)该项目的流动资金估算额为该项目的流动资金估算额为:1500017.5/100=2625 万元万元2 2）经营成本）经营成本(或总成本或总成本)资金率估算法资金率估算法 流动资金额流动资金额=年经营成本

20、年经营成本(年总成本年总成本)经营成本资金率经营成本资金率(总成本资金率总成本资金率)3 3）固定资产投资资金率估算法）固定资产投资资金率估算法 流动资金额流动资金额=固定资产投资固定资产投资固定资产投资资金率固定资产投资资金率 4 4）单位产量资金率估算法）单位产量资金率估算法 流动资金额流动资金额=年生产能力年生产能力单位产量资金率单位产量资金率单位产量占用流动资金的数额单位产量占用流动资金的数额流动资金占固定资产投资的百分比流动资金占固定资产投资的百分比2 2、分项详细估算法、分项详细估算法 流动资金本年增加额流动资金本年增加额=本年流动资金上年流动资金本年流动资金上年流动资金流动资金流

21、动资金=流动资产流动负债流动资产流动负债现现金金应应收收及及预预付付账账款款存存货货应应付付账账款款预预收收账账款款流动资产和流动负债各项构成估算公式如下流动资产和流动负债各项构成估算公式如下:1）现金现金的估算的估算现金现金=年工资及福利费年其他费用年工资及福利费年其他费用周周 转转 次次 数数年周转次数（年周转次数（n）=360最低周转天数最低周转天数360t=年其他费 用=制造费用+管理费用+财务费用+销售费用以上四项费用中所包含的工资及福利费折旧费维修费摊销费修理费利息支出2.应收应收(预付预付)账款账款的估算应收账款应收账款=年经营成本年经营成本/周转次数周转次数 3.存货存货的估算

22、的估算 存货：外购原材料、燃料、在产品、产成品，存货：外购原材料、燃料、在产品、产成品，也可考虑备品备件。也可考虑备品备件。产成品产成品=年经营成本年经营成本/周转次数周转次数外购原材料燃料外购原材料燃料=年外购原材料燃料费用年外购原材料燃料费用周转次数周转次数在成品在成品=年外购原材料年外购原材料燃料动力费燃料动力费+年工资年工资及福利费及福利费+年修年修理费理费+年年 其其 他他制造费用制造费用周转次数周转次数4）应应付付(预预收收)账账款款的的估估算算应付账款应付账款=年外购原材料燃料动力和商品备件费用年外购原材料燃料动力和商品备件费用周转次数周转次数流动资金估算应注意以下问题流动资金估

23、算应注意以下问题:(1)(1)在在采采用用分分项项详详细细估估算算法法时时，需需要要分分别别确确定定现现金金、应应收收账账款、存货和应付账款的款、存货和应付账款的最低周转天数最低周转天数。(2)(2)流流动动资资金金是是按按照照相相应应负负荷荷时时的的各各项项费费用用金金额额和和给给定定的的公公式计算式计算 。(3)(3)流动资金的筹措可通过长期负债和资本金流动资金的筹措可通过长期负债和资本金(权益融资权益融资)方式解决。流动资金借款部分的利息应计入财务费用。方式解决。流动资金借款部分的利息应计入财务费用。二、投资项目收益的估算二、投资项目收益的估算n n（一）收入、成本和费用（一）收入、成本

24、和费用n n（二）现金流量表（二）现金流量表（一）收入、成本和费用（一）收入、成本和费用销售收入的构成销售收入的构成销售税金及附加销售税金及附加增值税、消费税、营业税、增值税、消费税、营业税、资源税、城市维护建设税及资源税、城市维护建设税及 教育费附加教育费附加折旧费、摊销费折旧费、摊销费利息支出利息支出外购原料、动力费外购原料、动力费工资及福利费工资及福利费修理费修理费其它费用其它费用经营成本经营成本总成本费用总成本费用利润总额利润总额所得税所得税税后利润税后利润盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润（二）现金流量表（二）现金流量表n n1 1、投资项目计算期的确定、投资项

25、目计算期的确定n n2 2、现金流量、现金流量n n3 3、分类、分类n n全部投资现金流量表全部投资现金流量表n n权益投资现金流量表权益投资现金流量表三、投资项目盈利能力分析三、投资项目盈利能力分析n n（一）盈利能力指标（一）盈利能力指标n n（二）全部投资和权益资金投资盈利能力（二）全部投资和权益资金投资盈利能力n n项目的全部投资包括自有资金出资部分和债务资金（包括项目的全部投资包括自有资金出资部分和债务资金（包括借款、债券发行收入和融资租赁）的投资。对应的投资收借款、债券发行收入和融资租赁）的投资。对应的投资收益是税后利润、折旧与摊销以及利息。其中利息可以看作益是税后利润、折旧与摊

26、销以及利息。其中利息可以看作是债所列的净现务资金的盈利。是债所列的净现务资金的盈利。n n全部投资的盈利能力指标基本上不受融资方案的影响，可全部投资的盈利能力指标基本上不受融资方案的影响，可以反映项目方案本身的盈利水平。以反映项目方案本身的盈利水平。n n自有资金的盈利能力分析是研究投资者出资这部分的投资效益。因此，自有资金的盈利能力分析是研究投资者出资这部分的投资效益。因此，投资阶段的现金流出只包括自有资金出资部分，生产经营期的现金流投资阶段的现金流出只包括自有资金出资部分，生产经营期的现金流入要扣除债权人的收益，即：本金的偿还、利息支付以及融资租赁的入要扣除债权人的收益，即：本金的偿还、利

27、息支付以及融资租赁的租赁费支出。租赁费支出。四、投资项目清偿能力分析四、投资项目清偿能力分析n n（一）资金在时间上的平衡（一）资金在时间上的平衡n n有些项目的投资盈利水平虽然很高，但由于资金筹措不足、有些项目的投资盈利水平虽然很高，但由于资金筹措不足、资金到位迟缓、应收帐款收不上来以及汇率和利率的变化资金到位迟缓、应收帐款收不上来以及汇率和利率的变化都会对项目产生影响，招致损失。因此，工程项目投资财都会对项目产生影响，招致损失。因此，工程项目投资财务分析的一项重要工作就是要在投资决策的前期认真分析务分析的一项重要工作就是要在投资决策的前期认真分析项目在进行过程中的各个阶段的资金是否充裕、是

28、否有足项目在进行过程中的各个阶段的资金是否充裕、是否有足够的能力清偿债务、项目在财务安排上负债比例是否够的能力清偿债务、项目在财务安排上负债比例是否 合合适等。这类分析叫清偿能力分析。适等。这类分析叫清偿能力分析。n n一般说来，项目在筹建的后期到生产经营达到正常的这段一般说来，项目在筹建的后期到生产经营达到正常的这段时间资金平衡最为困难，此时项目占用的资金量大，利息时间资金平衡最为困难，此时项目占用的资金量大，利息支付也多，借款也开始要求偿还；而投产试生产阶段成本支付也多，借款也开始要求偿还；而投产试生产阶段成本费用高，产量低资金流入偏少。费用高，产量低资金流入偏少。因此，有必要逐年甚至因此

29、，有必要逐年甚至逐季逐月地予以平衡，做到事先心中有数，未雨绸缪。逐季逐月地予以平衡，做到事先心中有数，未雨绸缪。n n资金平衡分析可以通过编制资金来源与运用表来进行。这资金平衡分析可以通过编制资金来源与运用表来进行。这张表有时也叫财务平衡表或财务计划现金流量表张表有时也叫财务平衡表或财务计划现金流量表 。n n（二）资产负债表的预测（二）资产负债表的预测n n清偿能力分析除了考察投资项目各时刻的资金平衡情况外，还有必要清偿能力分析除了考察投资项目各时刻的资金平衡情况外，还有必要考察企业（项目）的资产负债变化情况，保证项目（企业）有较好的考察企业（项目）的资产负债变化情况，保证项目（企业）有较好

30、的清偿能力和资金流动性。这些分析可以通过资产负债表的预测来实现。清偿能力和资金流动性。这些分析可以通过资产负债表的预测来实现。n n资产负债表记录的是存量。所谓存量是指某一时刻的累计值；资产负资产负债表记录的是存量。所谓存量是指某一时刻的累计值；资产负债表中的基本恒等关系是债表中的基本恒等关系是n n资产负债所有者权益资产负债所有者权益n n（三）清偿能力分析指标（三）清偿能力分析指标n n1 1、根据资产负债表计算的指标、根据资产负债表计算的指标n n资产负债率资产负债率n n流动比率流动比率n n速动比率速动比率n n2 2、根据借款还本付息表计算的指标、根据借款还本付息表计算的指标n n利息备付率利息备付率n n偿债备付率偿债备付率n n借款偿还期借款偿还期