老旧小区改造调研报告2023年.docx

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1、 老旧小区改造调研报告2023 更新时间：2023-12-14 来源：调研报告 学校党建工作调研报告5篇 学校党建工作调研报告5篇 2023-02-03 关于文化助力乡村振兴调研报告【五篇】 2023-02-03 党建工作联系点调研报告范文(通用5篇) 2023-02-02 抓基层党建工作调研报告(通用8篇) 2023-02-02 新时代中国特色社会主义思想调研报告范文(通用4篇) 2023-02-01 【-调研报告】 改造，汉语词汇，转变；打造。改造两字可拆分解释，改字根本释意为变更，修改；而造字根本释意为制作的意思。结合起来的意思为变更原有的制作方法。本站今日为大家细心预备了老旧小区改造调

2、研报告，盼望对大家有所帮忙!老旧小区改造调研报告 城镇老旧小区改造是重大民生工程和进展工程。为深入贯彻落实国家关于实施城镇老旧小区改造的决策部署，推动我市老旧小区改造工作，改善居民居住环境，提升城市品质形象，依据市政协2023年工作安排，x-x月份，由xxx副主席牵头，组成专题调研组，通过实地走访、召开多层面座谈会、外出考察等形式，对我市老旧小区改造状况进展了调研。现将有关状况报告如下： 一、根本状况 城镇老旧小区是指城市或县城建成年月较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区效劳设施不健全、居民改造意愿剧烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。据调研组不完全统计，我市20xx年底前建成的老旧小区xx

3、个（乐成街道xx个、城东街道x个、城南街道xx个），总建筑面积xxx多万平方米，涉及xxxxx户，xxxxx人。其中，xxxx年底前建成的老旧小区xx个，涉及xxxx户，xxxxx人。调研发觉，老旧小区“三多”“三少”“三缺”现象突出，严峻影响居民生活质量，居民改造意愿普遍剧烈。 （一）建立标准不高，多孔预制楼板构造多、建筑管线老化多、安全隐患多。老旧小区建成时间较早，原建立标准较低，不少建筑是多孔预制楼板构造，经过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、楼梯破损以及电气线路、水污管网老化严峻的问题，存在安全隐患，群众反映特别剧烈。如xx区xx栋建筑有多孔预制楼板构造的xx栋，xx小

4、区xx栋建筑有多孔预制楼板构造的xx栋，调研组走访发觉其中局部房屋主体消失不同程度的倾斜，局部房屋地基下沉、墙体开裂、墙面脱落，看上去安全隐患较大。xx小区其中一条掩盖一半以上建筑的电力线路，每逢用电顶峰期就频繁停电，今年夏天刚开头就连续三个晚上停电，群众剧烈要求后实行了线路分流改造。xx近几年都消失了管道堵塞、化粪池溢出等状况，业主们不得不雇佣疏通公司来清理。多数老旧小区建筑住宅阳台洗涤污水管与屋面排水管相连，导致雨污混排现象普遍，许多排水管还是球墨铸铁管，大局部已经腐蚀损坏严峻，此外大多数消防栓都已损坏，无法正常出水。 （二）配套先天缺乏，电梯少、停车位少、公共效劳设施少。老旧小区总体上存

5、在着居住功能缺乏、配套设施短缺、公共活动空间缺乏等问题。如老旧小区大局部是x-x层建筑，根本没有安装电梯。据调研组初步统计，xx区老旧小区xxx幢建筑数千个单元楼，仅有电梯xx部。老旧小区由于建立之初规划相对滞后，因停车位缺乏造成的乱停现象非常普遍，近年来虽然有开展公共停车区域的优化调整，但车位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放状况依旧存在，如xx二区居民车辆xxx多，停车位仅xxx个，居民反映每天回家都要抢车位。老旧小区文化消遣、体育健身、养老托幼、社区效劳等公共效劳设施明显缺失。据调研，xx个老旧小区中，仅xx个小区有固定的办公场所（包括x个违建），x个小区有老年活动场所

6、，x个小区有托幼场所；许多小区的公共消遣设施如健身器材严峻老化，甚至根本没有配备；公共厕所配备缺乏，xx街道xx个老旧小区就有xx个没有公共厕所。 （三）居住环境差乱，人防技防缺失、组织治理缺位、物业治理缺乏。老旧小区违章搭建、毁坏绿化、杂物乱堆、垃圾乱扔、污水乱排、房子乱租等现象非常常见。如老旧小区许多车库住着老年人、新xx人，有的xx平方米的车库住了x-x个人，在车库内吃住同室，有些煤气罐或电磁炉就在床边，消防隐患相当严峻；局部住户将洗衣板直接放在车库边上，洗涤等生活污水直接排放到路上，严峻影响小区面貌；局部建筑一楼或者车库还被租用作为经营场所，如在xx小区车库或者一层被用作美容美发、家电

7、修理、教育培训，存在较大安全隐患。老旧小区多数人防技防不到位，局部保安岗亭形同虚设、无人值班，局部监控摄像头存在聚焦模糊甚至失效。如xx小区的监控室三台监控屏幕在调研时竟然全部黑屏；xx区不少楼道门禁系统形同虚设，长期无法使用却没人修理。据调研，目前xx个老旧小区中，有xx个小区还没有成立业委会，xx个小区没有进驻物业治理，xx个小区没有建立党的组织，而且许多业委会只有组织，没有固定办公场所、没有经费和专职工作人员，没有开展有效的治理工作。 2023年x月以来，国家部委、xx省、xx市相继出台了推动老旧小区改造工作的文件，各级政府对老旧小区的改造极为重视。xx市城镇老旧小区改造三年行动方案中我

8、市2023-2023年改造老旧小区x个，目前我市已上报xx小区、xx区、xx、xx小区等x个小区改造工程，总建筑面积约xx.xx万平方米，涉及约xxxx户。 二、制约老旧小区改造的主要问题 （一）小区底数不清，改造机制不健全 我市城区老旧小区存量大，不同小区的改造规模差异明显，改造任务简单。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，小区状况把握不够，对改造的总量缺乏精确数据和详细安排，也缺乏详细的建立标准和政策支持。如市住建局、市文明中心、属地街道都有局部老旧小区的简洁统计数据，但数据各不一样，老旧小区规模、房屋质量状况和业主构成等关键数据缺失，配套设施、基层治理状况不清。同时我市老旧小区三

9、年改造行开工作推动相对滞后，实施方案现在还没有出台，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工程连接的详细政策支持尚不明确，而比照兄弟县市区，xx、xx已经出台了老旧小区改造实施方案，xx、xx、xx也间续公布了实施方案征求意见稿。此外，我市还没有建立老旧小区改造工作的综合性协调机构和工作专班，主要由住建部门的一个科室负责工作对接，工作机制还不够健全，相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。 （二）资料档案不全，改造技术有难题 据反映，局部老旧小区前期的设计图纸和建立资料缺失，有的只有总平图却缺失地下综合管线图，有的干脆什么资料都没有。如前期住建部门为今年启动改

10、造规划的老旧小区做规划设计，去档案馆等多处也没找到建立时的设计图纸，不得不聘请专业机构对小区状况进展重新测绘，无形中增加了时间本钱和资金本钱；xx街道干部为解决xx小区居民和村民权属纠纷，找了几个部门也没有找到当时的规划平面图纸，无法明确四至，难以划分权属。同时，老旧小区建成后的二十多年时间里，各单位对小区进展了各种后期施工改造，建筑、绿化等局部构造转变了，电力、给水、排水、通信、自然气等地下管线迁移了，即便拿着旧时的资料图也不能照样设计，需要实地核对，否则稍有误差就可能挖破管线。据xx公司反映，xx区地下管线简单，规划设计完成后工程推动缓慢，至今现在仍未开工；xx小区地下管线走向不详，社区、

11、小区无人能说得清晰，给自然气改造设计增加了许多困难。此外，改造施工需要使用肯定的钢筋、混凝土等建材，而老旧小区面积有限，楼距缺乏，空地较少，由于场地的限制会进一步加大改造的难度与施工的风险，甚至可能影响百姓生活与人身安全。 （三）居民需求多样，现实冲突不乐观 调研组走访调研了解到，多数居民盼望拆老房子住新居、改装使用自然气省钱、加装电梯便利老人，还对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配套效劳的需求多样，对政府实施改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标准存在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背

12、景的多样性使得老旧小区的改造更加简单。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民要求加装电梯的意愿始终较为剧烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主签字、邻居无一反对意见、房屋鉴定报告B级以上等条件限制，自20xx年以来申请加装的胜利者寥寥，仅有xx小区、xx、xx公寓x个小区共计x台电梯。供水改造方面，一些老旧小区x楼以上住户水压缺乏，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，一些住户水管总是不连续地消失黄水，饮水安全有隐患，一旦改造将是整个片区大面积停水，居民用水短期不能保障，且面临低层用水正常的居民不同意改造的状况。适老化改造方面，调查发觉老旧小区老年人比例明显高于新小区，据街道统计数据显示，xx岁以上的老

13、人如xx小区xxx人（占xx%）、xx小区约xxx人（占xx%）、xx小区xxx人（占xx%）、xx小区约xxx人（占xx%），随着老旧小区“老龄居民”人数的不断增加，老年人无障碍出行、休闲消遣活动、群体安全保障、社区养老效劳等需求也日益明显，但一些工程限于场地、资金处于无法可改、无处可建的为难境地。 （四）资金问题突出，业主共建意识弱 老旧小区改造资金需求总规模较大，据部门反映，局部老旧小区没有物业修理专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。据初步测算，假设根据补助基数xxx元/平方米计算，仅今年规划的x个小区工程补助就超过x个亿。虽然中心、

14、省拨付肯定专项补助基金（xx市级仅对xx、xx、xx区等各实际功能区实施补助），市财政仍旧面临较大压力。并且依据现有文件规定，符合中心财政补助的改造对象主要是xxxx年以前建成的小区不包括居民自建房为主的老旧小区，但在我市该时间段内老旧小区或多或少夹杂着自建住房，如xx小区商品房xxx套、自建房xx套（间），xx小区商品房xxx套、自建房xxx套（间），xx小区商品房xx套，自建房xxx套（间）。因此我市大局部老旧小区改造无法享受上级财政补助，很大程度增加了本级财政的投入负担，影响改造工作的大范围推动。同时，调研发觉局部居民缺乏“共享共建共治”和“购置效劳”的观念意识，认为老旧小区改造主要是政

15、府的事情，自己不用花钱，等、盼、靠政府投入思想特别普遍，因此往往改造意愿很剧烈，说到投钱就缄默。 （五）长效治理缺乏，改造成果难维持 老旧小区在历年各类创立工作中，虽经过几轮环境整治或单项改造，但“脏乱差”现象总是卷土重来。尤其是在今年新冠疫情期间老旧小区防控难度普遍大于新式小区，如多个开放式老旧小区为确保隔离到位，不得不封闭起来，但屡次发生封闭隔断障碍被破现象，进出人员的隔离防控存在疏漏。究其缘由，主要是小区治理力气缺乏，长效治理机制不健全。业委会方面，许多小区业委会是退休干部、热心人士在治理，他们没有执法权主要以劝导为主，有时感慨“管了也没人听”，有时认为管得多了会得罪人，业委会整体职能作

16、用没有发挥。如一些居民在绿化或空地上圈地种菜，甚至在公共场所养鸡养鸭、搭建铁皮棚等，屡劝不止。物业方面，老旧小区收缴物业费困难与物业治理不到位的冲突比拟突出。老旧小区多数住户不情愿缴纳较高的物业治理费，导致物业公司不愿进入老旧小区；即便引入收费标准较低的物业（据了解目前最低为xxx元），局部业主因对小区治理存在分歧不情愿交物业费，局部业主认为是自建房不需要交物业费，如xx小区xxx多户，2023年大约xxx多户居民没有上交治理费；物业费收缴不到位，直接导致物业治理难以维持，最终降低效劳标准或直接撤离弃管，形成恶性循环。街道社区方面，社区工作人员除书记、社工外，普遍没有固定薪资，社区的许多工作人

17、员要么是新进大学生，要么是临时人员，基层工作阅历匮乏或工作主动性不够，加上社区工作经费缺少，平常忙于完成上级交办的各项业务指标，极少参加老旧小区的治理；街道及驻社干部走访巡查小区时间不多，对现有的小区业委会很少开展培训指导，往往造成“前期鼓舞成立业委会，最终却任由其自生自灭”现象。假如改造完成后小区治理方连续缺位，就会导致改造成果无法维持，步入“改造破坏再改造”的怪圈，造成人力和资金的铺张。 三、几点建议 （一）健全机制，摸清底数，加快出台规划方案 老旧小区改造是个系统性工程，牵涉面广，需要多个部门亲密协作。市政府要发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的工作机构，明确部门分工，划分目标责任。

18、建立工作联席会议制度，协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题。尽快组织开展全市老旧小区调查摸底，真实精确把握老旧小区规模、房屋建筑本体、小区公共局部根底设施和根本功能，老旧小区居民自治和物业治理的现状，以及居民详细的改造需求等状况，建立全市老旧小区根底数据信息库，建议将调查对象范围放宽至20xx年前建成的老旧小区。在此根底上，尽快讨论制定老旧小区改造规划和“三年规划”，明确老旧小区的详细分类和改造批次时间，明确改造的详细内容和建立标准，明确改造的投入保障和组织实施。规划应统筹好老旧小区改造、保障性安居工程等工程的关系，建议将老旧小区改造和文明城市创立、“污水零直排小区”建立、将来社区改造等工

19、作有机结合。创新机制，讨论出台针对完善类、提升类改造的政策措施，在政府公共资源配置和资金投入等方面赐予倾斜。 （二）注意前期，统筹推动，合理把握改造节奏 住建、资规部门应先行做好各老旧小区原始资料和图纸的查找整理，根底资料不完善、与工程实际不符合的，托付相关设计单位准时进展补测补绘。市政、电力、通讯、供水、燃气等部门单位和有关街道应帮助供应各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线进展集中调查清理。街道社区应有序开展老旧小区改造宣传发动工作，让群众充分熟悉到改造带来的实效和好处，尽可能地取得广阔居民的理解和支持。同时，建议建立老旧小区改造工程库制度，列入改造规划工程应有序进展实地勘查和科学

20、论证，比方比照改造与拆后重建的费用，若差距不大建议实施“就地重建”；有些房屋可以进展改造，但其不适合我市的长期进展规划，要避开改造的重复铺张。在论证的根底上，选取细化改造方案优、群众改造意愿剧烈、“共同缔造”根底好的工程，按“成熟一个，实施一个”的原则启动改造。 （三）以人为本，突出重点，改造提升居住环境 城市的进展和社区的建立都是坚固树立“以人民为中心”的思想。针对建筑改造、道路交通和停车、管网系统、景观绿化、适老化改造、社区效劳体系6大方面，因地制宜来确定各小区菜单式改造内容，优先安排居民群众反映集中、涉及共同利益的问题。一是支持存在多孔预制楼板等安全隐患较多的老旧小区拆旧建新。此类小区进

21、展综合改造价值不大，反而还会增加安全隐患，建议实行拆旧建新的方法。可在危房鉴定的根底上，依据实际状况和群众意愿实行不同的安置方法。具备开发潜力地段的小区可引进开发商进展重新开发，适当提高容积率，一并将托幼、养老、医疗等便民效劳嵌入，提升土地的利用价值；借鉴鹿城等地做法，向需拆迁改造的住户发放安置房“房票”，购置房地产开发的商品房实现异地安置。二是鼓舞多层住宅加装电梯。参照xx、xx等地做法，尽快出台电梯资金补助方案（xx按电梯加装费用xx%赐予最高不超过xx万元/台、xx赐予符合条件的xx万元/台补助），进一步优化电梯安装申报和审批流程，小区改造条件成熟的可适当降低加装电梯的启动门槛。若财政紧

22、急可实行以奖代补、先建后补等方式。三是实施打通消防生命通道工程。实行老旧小区“一区一策”治理，结合老旧小区的建成年月、建筑高度、周边环境、道路管网等方面状况开展改造，制定实施消防车通道治理方案，根据先急后缓、先易后难的原则尽快打通消防通道。四是完善老旧小区公共效劳功能。优先解决水、电、气、路、排污等问题。改造零星空闲用地、改造绿化带或与周边单位共建等方式增加停车位，有条件的增设汽车充电桩和电瓶车充电棚。拓展居民公共活动空间，准时修理翻新小区内破损的公共休闲设施，增设小区安康步道、休闲游憩场地和健身器械，条件成熟的要建立完善老年人活动中心，引入社会资本建立养老托育机构。 （四）多元投入，加大保障

23、，健全资金筹措机制 市政府要讨论明确根底类、完善类、提升类改造的政府和居民资金负担比例，做好财政投入保障，探究构建政府政策性引导、居民共建性出资、企业市场化参加、社会全方位支持的多元化融资机制。一是加强与银行等金融机构的沟通对接，探究老旧小区专项债券等融资方式，鼓舞金融系统开发针对老旧小区改造的优待金融产品，探究居民户内改造、装修、节能减排等消费领域的个人贷款金融效劳。二是探究利用增建商业设施、翻建结合扩建等措施，合理利用小区及周边闲置土地或简陋房屋占地，在不影响规划的状况下进展二次开发；通过制定税收优待等政策措施吸引社会资金投入，减轻财政资金压力，实现资金平衡。三是出台提取个人公积金用于加装

24、电梯等老旧小区改造的政策，适当降低物业专项修理基金用于改造的申请门槛，减轻老旧小区改造筹资压力。四是充分发挥责任企业和责任单位资金作用，加大对水电气网等垂管部门协调力度，在预算审批、资金拨付等方面提高敏捷度，为老旧小区改造供应便利。 （五）综合施策，标准运作，促进小区长效治理 要坚持改造与整治相结合，建立与治理相结合，持续加强老旧小区后续治理，稳固改造成果。一是党建进小区，以党建引领小区治理。加大街道对老旧小区的治理力度，建立驻社干部联系老旧小区的工作制度，加强对业委会的培训治理，标准业委会资金治理和物业监管等制度。已经成立业委会的可以进一步充实业委会的红色力气，还未成立业委会的可以帮忙成立小

25、区临时业委会，在治理过程中逐步物色小区的能人志士参加业委会，建立健全居民自治治理机构，夯实小区治理根底。条件成熟的小区可以建立党支部，供应党组织为民效劳清单，以“红色”力气激发老旧小区治理“新动能”。还可以借鉴xx做法，出台文件明确党员机关干部必需兼任所住小区楼长、单元长等，给予其社区效劳职责，带动居民共同参加到小区治理。二是物业进小区，以专业效劳促进小区治理。依据不同小区居民的经济承受力量以及对物业治理的实际需求，实行社会化治理、准物业治理、社区自治治理等多样化的物业治理模式。建议建立物业治理征信系统，对业主恶意拖欠物业效劳费用的行为纳入个人征信系统进展警示，对物业企业治理失信并造成小区严峻

26、后果的进展曝光。对于一时难以引进物业企业的，可由街道设立物业治理效劳机构，在各准物业小区设置治理处，形成系统的治理网络，实施准物业治理。三是执法进小区，以乱象整治标准小区治理。联合司法、综合行政执法、公安、消防、市场监管、卫健等多部门集中梳理小区常见违法违规行为问题，明确执法责任单位，编制违法事项清单并在小区公告。通过“城市大脑”建立延长到小区，实行摄像头抓拍违法行为的形式，开展“非接触性执法”，由指挥中心分派给各执法部门依法处理。同时，加强业委会、物业和属地社区、街道的沟通，定期召开小区社情研判会，对小区的各种违法状况进展分析，加强对小区治理的支撑，完善小区执法治理体系。 老旧小区改造调研报

27、告 依据在2023年度常委会城市供水条例和广州市城市供水用水条例执法检查中发觉的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区根底设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的提倡下，常委会将“推动老旧小区微改造”定为常委会2023年重点调研课题之一。2023年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队屡次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总牢固践阅历，为推动该项重大民生工程、营造更洁净更干净更平安更有序城市环境，提出对策建议。 调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并屡次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云

28、区、黄埔区明察暗访、了解状况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建立委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进展专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实根底资料。 在仔细调研我市各区典型微改造工程，特殊是在仔细分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的根底上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进展分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进阅历，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动

29、我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。 一、我市老旧小区微改造工作状况及其分析 （一）全市工作概况 作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2023年市城市更新局汇总统计，我市拟将2023年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2023年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。 我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定详细落实方案

30、、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监视；各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、工程评估、方案编制、方案审定、资金统筹、工程实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有： 一是开展调研摸查。依据2023年国家住建部要求，2023年市城市更新局组织各区对全市2023年前建成的老旧居住小区进展系统摸查，同时了解民意诉求，把握老旧小区微改造一线实际状况。 二是制定标准性文件和实施方案。2023年底，广州市城市更新方法公布。2023年底，市城市更新局印发了广州市老旧小区微改造实施方案，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。 三是制

31、定年度规划推动落实。每年制定工程规划和资金安排，2023、2023年城市更新年度正式规划共安排财政资金2.5亿元，推动老旧小区微改造工程109个，涉及用地面积794公顷。其中，2023年安排工程19个，资金约5000万，总用地面积约268公顷；2023年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。 （二）海珠区福南新街16-27号大院微改造案例分析 福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电讨论所等单位的5个宿舍，属于无物业治理的老旧宿舍，水电气根底民生设施是上世纪八十年月的产物，虽经屡次修理，但设施设备仍旧陈旧老化，管线破损非常严峻

32、，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成四周区域供水水压缺乏，其中16-27号大院三楼以上住户用水非常困难。此外，因该小区早年已进展房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业治理。加上小区接近珠江医院，局部居民将房屋违法改建为“房中房”出租，房管部门执法难；外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严峻等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿特别剧烈。 在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大常委会、区政府快速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同协作，用半年多时间，根本完成了该

33、大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成；周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。 继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范工程。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出剧烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也规划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积存阅历，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入

34、市资金规划，奠定资金根底，统筹有序实施。截至12月11日，工程立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。具体设计方案和施工图纸编制规划于12月中旬完成。目前，街道已根本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作（详细详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料）。 福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点： 1.反响快速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道快速行动，确立了从社区根本公共效劳需求着手的原则，将其列入街道2023年重点工作工程，制定实施方案，积极筹措资金，成立特地工作小组，协调

35、、争取区相关部门认可和支持，抓紧推动。 2.宣传到位，发动深入。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣传沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣传窗等载体向有关居民群众宣传此次改造的方向和内容。街道办事处负责人屡次召开居民会议，现场听取群众意见、建议，尽量根据居民提出的要求进展改造；积极协调区职能部门和相关企业参加到改造中来，为改造顺当开展铺平道路。 3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业治理老旧工业宿舍区，为克制消失居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻止改造等社区改造常常遇到的难题，街道转变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见

36、收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。 4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高“自我教育、自我治理、自我效劳、自我监视”的水平和力量，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼治理小组，负责改造工作推动过程中的详细宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参加热忱，营造出“街道要我改”到“主动要求改”和“有人协调改”的小区改造气氛。 5.全程监视，保证质量。为保证小区改造工

37、程质量，街道安排居委会和大楼治理小组成员积极参加到微改造工程的日常监视中，加强施工现场治理、督导，准时处理施工过程中消失的各种突发状况和居民意见。大楼治理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量状况，保障居民知情权、监视权。 6.成效明显，居民满足。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和渐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身转变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民全都好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了剧烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。 （三）其他典型微改造工程现状及其分析 202

38、3年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造工程，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进展座谈沟通，以把握我市老旧小区微改造工作状况。在此根底上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型工程的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。 1.上述典型工程的工作侧重点。 （1）以改善民生根底设施为主要方向的有： 越秀区仰忠社区内共有房屋138栋，其微改造工程以“三改造一落实”模

39、式推动，即改造公共设施（包括“三线”、“三管”、室外公共消防设施、小区视频监控等），改造老旧房屋（包括楼道整饰、修理化粪池、楼道内线管更换、修理补建楼梯地名牌、改造小区围墙等），改造人居环境（包括小区内道路修理改造、提升小区整体绿化、建立社区文化设施等），落实完善社区物业治理机制等；海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造工程将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点；荔湾区西村街微改造工程对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮西村文化广场；白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造工程主要改造了辖内道路，进展了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等

40、。 （2）以维护和传承历史风貌为主要方向的有： 荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造工程（一期）根据修旧如旧的原则实施，现已根本完成；恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教育等产业；白云区柯子岭微改造工程对牌坊及外立面进展了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。 （3）以整治提升环境景观为主要方向的有： 天河区针对城中村“脏、乱、差、堵”现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进展了路段沿线外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建立及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路48

41、号大院进展了外立面整饰；黄埔区已经完成微改造工程实施方案的编制，规划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进展整饰及改造。 2.上述典型工程的组织模式与资金筹措特点。 越秀区为贯彻落实市委主要领导“将珠光街作为越秀区老旧社区三线三管整治试点”有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建立办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监视审查等五个专项工作小组，推动微改造落实，该工程总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微

42、改造工程通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共局部的设施投入，市级安排资金600万元，区级安排150万元，居民负责入户局部的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资1000多万予以保障。该社区形成了在全区乃至全市推广的“西村阅历”，主要特点是在实践中探究出“先自治、后改造”模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造工程实施工作流程等，制造出“基层党建引领社区自治，社区自治助推基层治理”的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同监视实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造工

43、程以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要为主。恩宁路永庆坊以“政府主导、企业承办、居民参加”的“民改商”形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集团建立及运营，并赐予其15年的经营权，规划总投入资金约为1亿元，建筑本钱回收周期为12年半。期满后是将经营权交还政府还是连续探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府规划将连续进展二、三期工程。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推动石牌综合整治工程工程，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，每月召开各方联席会，工程一期市级安排资金1000万

44、，区级安排1008万。白云区景泰街大金钟路48号大院工程实施过程中，区有关部门注意引导公众参加到工程改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、“三线”乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。 （四）我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题 在总结南石头街等典型案例的根底上，经综合我市老旧小区微改造调研状况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下： 1.对于微改造的思想熟悉亟需提高和统一。 调研组发觉，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些熟悉差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花费大量的人力、财力、物力进展修修补补、根底加固，不

45、如通过近期或假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民幸福感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性；二是有些认为微改造已经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和打算权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加上老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，简单导致作为“夹心层”的区、街道产生畏难心情和“等靠要”、“拖推避”思想，积极性不高；三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性任务熟悉不统一，工作轻重缓急未作区分，后续工作推动不够彻底等，消失了诸如特地建墙遮挡局部老旧房屋；写有“广州市历史建筑”字样的牌子被悬挂在某历史建筑违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等

46、现象。这些观念和思想都未能全面表达老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一熟悉。 2.老旧小区微改造总体规划亟需制定。 广州市作为超大型城市，居民小区数量浩大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局2023年初步摸查了全市老旧小区状况并将779个老旧小区纳入微改造规划，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于“订单式”、“报销式”的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造工程的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等问题。详细表现为：有些区根本公共效劳尚有缺失的小区没有列入全市的改造规划，如海珠区南石头街福南新街16-27号大院；有些区先天条件较好的小区却安排了资金投入量

47、相对浩大的锦上添花工程；有些区将房屋条件恶劣、安全隐患严峻、根本不相宜人居住的区域却纳入了微改造工程；将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造工程，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的根本规划。此外，随着年月推动、工程建立标准不断提高和治理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般状况下，商品房二三十年才会消失老旧问题，但一些高档电梯商品房小区，日久失修一样会消失问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14至22年。但该小区在2023年曾遇到局部外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的安全大事，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态把握老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此根底上制定市、区两级层面根据轻重缓急排序的微改造总体规划、实施筹划和实施规划。 3.资金保障效度、力度亟需提升。 调研发觉，我市老旧小区微改造一方面存在资