中国式房地产众筹的探索0701518670.pptx

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1、中国式房地产众筹的探索海南中原 顾问部 陆巧书报告目录 对众筹的基本理解 第一部分 中国式房地产众筹 第二部分 地产众筹案例分析 第三部分 度假地产众筹探索 第四部分如果说 年是 网贷最风光的一年，那么，年后互联网金融最火的便是 众筹 2013 20132014 2014P2P P2P众筹是 是什 什么 么怎 怎么 么筹 筹有哪 有哪些 些模 模式 式对中国 对中国房地产 房地产的影响 的影响有哪 有哪些风 些风险 险未来 未来发展 发展趋势 趋势产 产生 生背 背景 景现 现状 状度假 度假地产 地产众筹 众筹的探 的探索 索第一部分对众筹的基本理解众筹的简析众筹（Crowdfunding）

2、是一种向群众募资 群众募资，以支持发起的个人或组织 支持发起的个人或组织的行为，从而让更多的人为自己的梦想出力，并实现 为自己的梦想出力，并实现该 该梦想 梦想众筹发展简介 2009年起源于美国网站kickstarter；Kickstarter是目前最好的众筹网站，众筹额达到10亿美元；2011年众筹来到中国；“点名时间”国内第一家，700多个项目；众筹的构成平台 平台（互联网终端）（互联网终端）发起 发起者 者（有能力缺资金）（有能力缺资金）投资者 投资者（感兴趣有资金）（感兴趣有资金）线下协商，线下协商，发起众筹 发起众筹线上协商，线上协商，参与制定 参与制定线下参与项 线下参与项目各环节

3、 目各环节众筹的特征 低门槛：不分年龄、性别等，有想法即可；多样性：设计、影视、食品、地产等皆可；大众力量：投资者中草根民众占大多数；注重创意：发起人必须先将自己的创意达到可展示的程度，才能通过平台的审核。众筹的模式目前众筹处于萌芽状态，主要分为债权众筹、股权众筹、回报众筹和公益众筹四大类四大 四大模式 模式债权众筹 投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金;股权众筹 投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权(因人才要求高和马太效应，目前股权众筹网站较少);回报众筹 投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务，是仍处于研发设计、生产阶段的产品或服务的

4、预售;公益众筹 投资者对项目或公司进行无偿捐赠，目前纯粹的公益众筹在中国屈指可数。众筹的流程同其他商业模式一样，众筹商业模式的核心也是创造价值 核心也是创造价值，主要表现在价值发现、价值匹配和价值获取 价值发现、价值匹配和价值获取三个方面发 发起 起人 人发布创意项目设定筹款目标获得融资撤回融资项目控制并运营项目项目匹配 项目匹配筹集资金 筹集资金成功达到融资目标 成功达到融资目标实施项目 实施项目选择创意项目资助创意项目确认资助撤回资助监督项目提供建议优先获得项目产品支持者未 未达到 达到融资目标 融资目标众筹的利弊众筹是互联网高速发展、融资成本高的产物，其以快速、低廉的特性成为一种日益流行

5、的融资方式，需承担法律风险，未来将是利大于弊优势 劣势 类似团购：由于项目众筹不涉及资金回报问题，这样的模式闭环已经脱离了金融的范畴，更像是一种团购；法律风险：股权众筹、债券众筹面临巨大的法律风险，有非法集资的嫌疑，所以在中国法律体系完善之前，众筹融资的金融属性很难有所体现；服务缺失：尽管众筹可以帮助企业融资，但是融资之后企业仍然需要财务管理，企业运营，技术顾问等其他服务，这是众筹无法全部满足的。融资速度快：可落地性强，且创意俱佳的项目一旦发布，很容易得到项目支持者认可；增强参与感：相对于传统金融方式来说，众筹模式更加透明，项目支持者能够亲身经历项目完成的所有流程，增加对项目的认同感；利于宣传

6、推广：由于项目支持者直接使用资金支持，因此排除了“劣质粉丝”的不利情况，创意好的项目能够迅速借助支持者进行社交网络传播.众筹的现状/国外近年来众筹在全球发展迅速，北美和欧洲是众筹融资最活跃的地区，美国JOBS法案颁布确定众筹融资合法，但仍存在一些问题有待探索2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015e 2016e0500100015002000250000.10.20.30.40.50.60.70.80.9132.1 52.192.4169315.7614.51123.11989.662%77%83%87%95%83%77%交易规模（亿元）增长率（%）2009-201

7、6年全球众筹融资交易规模及增长率2012全球众筹融资地区分布情况北美+欧洲 95%北美 60%美国40%其他5%其他40%其他60%2012年全球众筹融资交易中各模式占比捐赠众筹,52%借贷众筹,44%股权众筹,4%2012年美国众筹金融法规颁布1、立法：美国证券交易委员会（SEC）于2012年年初批准了对众筹融资进行监管的草案促进创业企业融资法案，简称JOBS法案；2、规定：（1）发起人12个月内众筹额度不超过100万美元;（2）首次销售提前21天披露信息；（3）投资人年收入低于10万美元，投资额不超过年收入5%，反之，投资额不超过年收入10%;（4）完成一次众筹融资，公司必须向SEC提交年

8、度报告等；3、影响：众筹融资合法化，但程序繁琐，门槛和众筹成本提高，一定程度打击发起者和投资者积极性，仍需进一步修改。近三年来，股权众筹年增长率达到114%，占比逐渐变大。众筹的现状/国内我国众筹起步晚，但2014年后发展势头良好，目前，众筹面临多重选择，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发2013年以来我国上线的众筹平台数量走势2014年8月份各众筹平台相关数据对比2014年我国众筹平台各地区分布最新相关法律法规北京广州上海江苏浙江四川河南1、立法：2014年12月18日颁布私募股权众筹融资管理办法（试行）2、规定：（1）股权众筹应当采取非公开发行方式，投资者必须为特定对象；（2）投资者累

9、计不得超过200人；（3）股权众筹平台只能向实名注册用户推荐项目信息等；3、影响：仍处于探索阶段，中国信用体系不完善，众筹怎么保护投资人是个难题。众筹网 追梦网 点名时间 乐童音乐 中国梦网 JUE.SO 淘梦网02000400060008000100000501001502008712291081411122 121070 236149.281622.284458.12418.95823.57132.19 271.4活跃支持者人数（人）已募集金额（万）成功项目数量(个)中国式众筹的思考国内众筹和国外的差距较为明显，一方面和众筹的模式有关，一方面也和中国互联网市场有关，中国式众筹需要找到新方向

10、1、“老问题”在中国市场重演 2、众筹的模式在中国水土不服3、国内大公司主导的互联网环境 4、过于依赖智能硬件 很多项目虽然筹资成功，但筹资成功后资金被挪作他用。且由于项目数量相对较少，导致的经验积累不够问题严重。国外众筹项目有创意和执行方案只是缺乏资金，而国内模仿严重，且信任程度低，更多人还只是愿意相信大公司，相信权威。美国开放的互联网环境利于众筹网站发展，而国内互联网巨头主导，开放程度低。众筹平台很难获得足够的关注。国内众筹平台更多集中在智能硬件。导致众筹平台的发展深受智能硬件产业发展的影响，热潮过后却进入了创新瓶颈。中国式筹资的思考众筹基本理解小结2009200920112011NOWN

11、OW第一家世界众筹网站 众筹网站在美国诞生。KICK KICKSTARTER STARTER 国内首家众筹网站 众筹网站成立。DEMO DEMOHOUR HOUR点名 点名时间 时间众筹面临多重选择 多重选择，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发 短期内难以爆发。债权众筹 债权众筹 股券众筹 股券众筹 回报众筹 回报众筹 公益众筹 公益众筹中国式众筹：中国式众筹：利用网络良好的传播性，向网络投资人筹集资金，由于处于起步阶段，中国房地产业普遍存在众筹平台乐于吸纳不缺资金项目的现象，且宣传推广效果好，于是中国式房地产众筹炙手可热。第二部分中国式房地产众筹当当开发商遇上 遇上购房者房屋从来不如意房

12、价始终有点贵好房永远抢不到融资渠道成本高昂用户意愿难以揣摩营销贵而转化率低开发商 开发商购房者 购房者 用户 用户众 众筹款用于建设 筹款用于建设 成本价购房回报 成本价购房回报用户 用户 让用户 让用户定制 定制未来家园 未来家园房地产众筹 房地产众筹房地产众筹产生背景在“互联网 互联网+”的大背景下，进入白银时代 白银时代的房企，也纷纷尝试将传统 将传统的营销模式与互联网基因相嫁接 的营销模式与互联网基因相嫁接，越来越多的房企开始跨界玩众筹 跨界玩众筹房产 房产 互联网 互联网 金融 金融 2014 2014年中国城镇化率已经接近 年中国城镇化率已经接近60 60%，楼市进入 楼市进入“白

13、银时代 白银时代”：销量下降 下降 房价平缓 平缓 库存量大 量大 政策多变 多变消费者持币观望 持币观望 近几年互联网发展状况：近几年互联网发展状况：功能全，社会化 社会化 自媒体，个性化 个性化 升级快，移动化 移动化 潜能大，云计算 云计算 注重客户体验 客户体验互联网公司高速成长 高速成长 近 近两年金融市场：两年金融市场：持续升温 升温 种类多样 多样 用户激增 激增消费者热情不断升温 不断升温2014年末，银行降息，金融对房地产营销的刺激明显房产市场需要金融营销模式房 产 众 筹 众 望所 归互联网+金融+房地产 高收益+快传播投资者+开发商+购房者效果好+是潮流房地产众筹简介房地

14、产众筹相当于集资建房，是一种新型的解决住房的融资模式。该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架，但其中的风险不容忽视 10年前，房子不愁卖，开发商对“个人集资建房”冷眼旁观；2012年，美国网站Fundrise率先将众筹概念植入房地产；2014房地产低迷，“房地产众筹联盟”形成；众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到提出“开展股权众筹融资试点”，众筹模式才迎来政策风口。房产众筹中的三大角色 开发商：开辟低成本融资渠道、锁定购房意向用户、降低销售费用、提升去化速度，加快资金周转；购房人：优惠价购房或者取得投资收益、锁定或定制房型、择邻而居、睦邻而处；众筹平台：积累用户与数据、形成品

15、牌、提升估值、收取管理费、探索其它变现模式(家装、租房等）。从“个人集资建房”到“房产众筹”房企频刮“众筹”风的三大原因 把“众筹”当成营销手段，效果显著；便于房企变相融资，凸显房地产金融属性；“互联网+”概念支持，玩跨界推出。房地产众筹影响房地产众筹 有利有弊，但随着众筹在房地产行业的日益普及，必将对购房者甚至整个行业产生巨大的影响房地产众筹影响对消费者的影响对开发商的影响利：众筹参与者可以从地产融资、项目营销、房产销售、后期运营等四个阶段实现全程或者部分参与，另外由于减少了财务成本、渠道成本，让房价比市场价便宜；弊：行业规则、法律执行、资金监管、收益分配等存在不确定的因素。另外，房地产众筹

16、涉及的金额较大、周期长，资产的流动性存在着风险 快速获取融资，免除很多成本环节；提前锁定大批潜在客群；加快短期内的资金流动，有利于开发商的持续运营；通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房模式的创新带来基础。房地产众筹类型目前市面上的房地产众筹大致可分为营销推广型、投资理财型和合作建房型三类营销推广型 1投资理财型 2合作建房型 3房地产众筹分类 房地产众筹分类 用“房价始终上涨”概念吸引投资者，模式是向投资者募集资金并投资于房地产项目，项目增值，投资者获利；贬值，则亏损（如团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹）将众筹的概念应用在营销活动上，无大范围推广的价值和可能性。(如搜房的天下贷、

17、京东的凑份子钱)先寻找购房群体，后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。（如当代置业的无忧我房众筹平台、众筹网的乐居众筹）未达众筹目标 众筹资金返还 未获得收益众筹报名 众筹立项开发商提供房源达到众筹目标 众筹者竞拍 流拍竞拍成功竞拍成功房价上浮投资者获保底收益实际投资收益返还投资者搜房网收取服务费+担保费注：以上收益为税前收益房地产众筹模式房地产众筹以与金融机构、电商平台合作为主，合作形式不一，模式多样，可以私人订制如：搜房网众筹模式房地产众筹现状起步阶段，宣传价值仍是核心出发点 宣传价值仍是核心出发点，存在与非法集资混淆的风险，真 真正 正的房地产众筹产业链还未

18、形成 的房地产众筹产业链还未形成现阶段房地产众筹类型地产公司以固定收益和项目优先购买权为众筹标的，参与者获得承诺的收益，双方存在变成物业买卖方的可能；地产公司以固定收益、抽奖送房、折价房拍卖等为众筹标的，以期获得最大程度的推广，参与者获得承诺收益，投资返还，购房优惠等；地产公司以未来物业的租金收入或销售红利为众筹标的，参与者投资将获得承诺的远期固定收益，双方仅为投资与被投资关系宣传型众筹销售 销售型 型众筹 众筹投资 投资型 型众 众筹 筹价格较高，参与量少，募集资金适中价格较低，参与量大，募集资金较小价格适中，参与量较大，募集资金较多销售为主 销售为主,配合宣传 配合宣传 宣传为主 宣传为主

19、,配合销售 配合销售 融资为主 融资为主,配合宣传 配合宣传营销型 营销型众筹 众筹未来主流 未来主流房地产众筹发展趋势我们无法完全预见房地产众筹未来，但随着平台趋势、行业趋势 平台趋势、行业趋势的发展，众筹将为房企带来新的机遇 众筹将为房企带来新的机遇房地产众 房地产众筹未来发 筹未来发展趋势 展趋势 平台趋势：专业垂直化和零佣金化，平台专业品牌化经营发展空间大，专业垂直化可以为众筹平台带来更多人气和收入；行业趋势：众筹代建、个性化定制和互联网地产时代来临，在个性化众筹模式下，“互联网地产”将做的更深入；房企有望从众筹的兴起中受益：众筹代建是差异化发展的一种方式，房企亦可为房地产众筹提供专业

20、建设服务，创造新盈利点；房企转型众筹代建商应做好的准备：作为众筹代建服务商，制定完整流程是关键，绿色科技、智能系统、个性化定制、商业运营等能力可成为核心竞争力房地产众筹发展启示房地产众筹作为创新模式，引用信用增信和担保措施，完善信息披露制度，重视交易结构创新，有望使房地产众筹和代建形成产业链是房地产商业模式和融资模式的创新1应适时引入信用增信和担保措施2建立完善的信息披露制度3应更重视交易结构的创新 4房地产众筹发展的启示 房地产众筹发展的启示 现今，敢于对房地产众筹进行尝试和探索的仅限于大型的房地产企业。努力寻求法律和道德的双重 努力寻求法律和道德的双重辅助 辅助 房地产众筹是互联网向房地产

21、行业的跨界合作，房地产众筹已经跨越中介和银行。低成本 低成本 低门槛 低门槛 高速传播 高速传播 合理创新设计交易结构，实现开发商、潜在客户群、众筹平台三方完美整合于一款众筹产品。股权众筹、合作开发前景广阔 股权众筹、合作开发前景广阔 众筹行业的信息披露问题需要得到有关监管部门的重视，出台相关的法律法规以减小投资者与融资者之间的信息不对称程度。国家监管之外，众筹组织者的服务提升 国家监管之外，众筹组织者的服务提升房地产众筹小结 2014年房地产众筹在中国出现 在中国出现高峰 高峰；众筹解决了房地产最关键的资金和客户问题，这种互联网思维下的房产众筹模式值得鼓励 房产众筹模式值得鼓励；变质的房地产

22、众 变质的房地产众筹 筹横行霸道互联网-金融-房地产众筹领域；只有打通去化环节 打通去化环节，才能实现房地产众筹的闭环，保障参与 保障参与众筹的投资者能够获得收益 众筹的投资者能够获得收益回报。回报。第三部分地产众筹案例分析案例案例国外地产众筹案例1Realty MogulRealty Mogul的房产众筹分两类，分别是房产 房产股权众 股权众筹 筹和房产贷款众筹 房产贷款众筹，当投资者通过 通过了Realty Mogul的审查 审查才能继续进行投资 继续进行投资房产股权众筹：投资者根据自己的投资额来占有相应众筹房产的股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来获取收益。房产贷款众筹

23、：投资者筹钱借给借款人，只是这笔借款是有房产做抵押的。美国证监会对房产众筹合格投资者的要求：1、单人年收入20万美元以上或夫妻年收入30万以上。2、如果条件一没有满足，那个人必须拥有100万以上的净资产。房产放上Realty Mogul的众筹平台上的流程：Realty Mogul盈利方式：房产股权众筹是收取帮投资者成立的有限合伙制公司的管理费;房产贷款众筹的盈利模式是收取借款人的手续费,具体费率没有对外公开。RealtyMogul RealtyMogul银行房地产贷款众筹房地产股权众筹RealtyMogul众筹平台 投资人房产股权A 房产投资公司银行投资人 RealtyMogul众筹平台Rea

24、ltyMogul帮投资者代办和管理一个有限合伙制公司RealtyMogul众筹平台存放众筹中的资金众筹失败退回资金众筹成功启用资金众筹失败退回100%资金 投资资金存放众筹中的资金众筹失败退回资金众筹成功启用资金众筹失败退回100%资金 投入资金换回债券本票 2.按照股权获取租金和卖出后的收益1.投资人按照投资金额占有相应股份资金资金众筹成功（收取投资费用)购买所有权租金或卖出后的资金贷款抵押房产，按月还贷息，房产出售后还本金按月按本票给投资人利息房产出售后还本金众筹成功（收取投资费用)国外地产众筹案例1Realty MogulRealty Mogul众筹平台OCG Properties发起的

25、装修贷款项目案例1、Realty Mogul特定房产贷款众筹的业务流程1、房产众筹成功后，相当于投资者购买了由Realty Mogul发行的到期一年的本票，本票的年化利率是9%，最小金额是5000美元；2、Realty Mogul把资金交给OCG Properties对旧房做装修，并且在一年内出售。OCG Properties每个月给Realty Mogul利息，Realty Mogul每个月按照投资者所购买本票的金额，向投资者付利息；3、OCG Properties卖出装修的房产后，才把本金归还给Realty Mogul，Realty Mogul才会把投资本金返还给投资者；4、如果OCG P

26、roperties在一年内没有卖出房产，投资者将拿不回投资本金。2、Realty Mogul的运营结构图第三方审核机构 第三方审核机构WealthForge WealthForgeOCG Properties Realty Mogul公司 发起众筹房源 放弃众筹提出贷款申请审核意见审核通过审核未通过贷款购买并装修房产众筹成功抵押房产Realty Mogul众筹平台投资者OCG Properties房产出资购买一年到期本票对投资者发行年化利率是9%最小金额5000美元的一年到期本票如果无法偿还 如果无法偿还贷款 贷款房产 房产将由平台 将由平台处理 处理若 若一年未卖出房源 一年未卖出房源投资者

27、不能收回本金 投资者不能收回本金贷款资金每月还利息房产卖出后还本金卖出收益装修并在一年内卖出每月还利息房产卖出后还本金国外地产众筹案例2 Realty SharesRealty Shares的房产股权众筹与房产贷款众筹都是通过Realty Shares帮助投 帮助投资者成立的有限合伙制公司来管理和完成 资者成立的有限合伙制公司来管理和完成的,可以让投资者面临相对较小 让投资者面临相对较小的风险 的风险Realty Shares房产贷款众筹与房产股权众筹的简易流程图：1.RealtyShares的投资人可以使用比特币进行投资，但所有的收益将以美元的形式予以返还；2.为平台上列示的每一个地产投资项

28、目，专门建立了一个独立的有限责任公司，投资人直接获得的实际是这个公司的股权；3.认证投资人可选投资种类十分丰富。既包括住宅项目，也包括商业地产项目等；4.单笔投资不设上限，原则上投资人可包揽某一个众筹项目的全部募集资金；5.注册和浏览信息不收取任何费用。一旦投资人通过平台完成投资，平台会收取一定的费用，以覆盖日常运营成本。Realty Realty Shares Shares 银行房地产贷款众筹房地产股权众筹RealtyMogul众筹平台 投资人房产股权A 房产投资公司银行Realty Shares众筹平台Realty Shares帮投资者代办和管理一个有限合伙制公司存放众筹中的资金众筹失败退

29、回资金众筹成功启用资金众筹失败退回100%资金 投资资金存放众筹中的资金众筹失败退回自己或众筹成功启用资金众筹失败退回100%资金 投资换回债券本票2.按照股权获取租金和卖出后的收益资金资金购买所有权租金或卖出后的资金贷款抵押房产，按月还贷息，房产出售后还本金投资人Realty Shares帮投资者代办和管理一个有限合伙制公司1.投资人按照投资金额占有相应股份众筹成功（收取投资费用)众筹成功（收取投资费用)按月按本票给投资人利息，房产出售后还本金国外地产众筹案例2 Realty SharesRealty shares 众筹平台CVP项目案例Realty Shares 5有限合伙制公司1、CVP

30、项目众筹成功后房产的管理办法以及股权构成管理商场运营Realty Shares 5有限合伙制公司Safeway Anchored 零售商场CVP其他股东CVP持有股份不管理房产占有10%股份占有9.56%股份占有80%股份CVP2、Realty shares CVP项目的运营结构图Realty Shares 5有限合伙制公司Realty Shares 5有限合伙制公司CVP 年租金Safeway Anchored 零售商场租金减去年化1%的管理费按股权分配的租金出售额超额收益的80%Realty Shares 5剩余超额收益的20%股权出售 Realty shares没有第三方合作房地产审核公

31、司，所有审核都由Realty shares团队完成。国内地产众筹案例1/定向类“石家庄众美城”定向类众筹通常是在立项或拿地之前进行 立项或拿地之前进行，为了减少拿地及后期的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件 开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件1、石家庄众美城110万平米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分，众美在拿地之前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/的销售价格出售（当时周边房价为3200元/）;2、定向众筹优势在于在拿地前便完成众筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。不足在

32、于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。石家庄众美城项目简介石家庄众美城众筹交易架构示意图（1）签订合作建房协议确定价格/面积/交房时间等共管账户资金众美集团 众美集团 合作单位 合作单位个人购房者 个人购房者 委托建房小组对公账户第三方金融租贷公司账户拿地 开发银行（2）成立（3）开设购房款全部到位（3）开设（4）缴纳30%-50%房款众美支付1%-2%的通道费（6）委托借款（7）支付每个合作单位+银行盖章共管账户资金，传统开发贷等委托建房小组可对项目承建方进行考察，参与原材料采购、清查资金流向，参加工程办公研会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等（5）工资消费循环

33、贷或其他无贷款住房为抵押的贷款共管账户（8）交房国内地产众筹案例2/融资类“碧桂园-平安众筹建房”融资型开发类型众筹通常适用于项目利润不足以覆盖传统融资方式的资金成本的情况，通过众筹，降低负债率，锁定一批购房意向人群 降低负债率，锁定一批购房意向人群碧桂园-平安众筹建房简介碧桂园-平安项目交易架构示意图1/2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块；2/项目以“1”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债务、好房宝等金融产品，向平安注册用户进行认筹，从而避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险；3/融资完成后，投资者以微开发商身份对项目提出

34、建议，参与设计等，楼盘建完后，投资者拥有某一套楼房整体或部分权益；4/此后，投资者可以选择众筹权利转为产权，或者转成收益权，这一模式营销性强，要求投资者是未来购房者。该模式中，投资者收益体现在前期众筹标的价远低于楼盘售价；开发商虽在价格上让利，但通过众筹降低融资、销售等环节成本，且锁定客户；平安好房不参与投资，只作为平台建设，收益来于开发商的平台管理费用。（4）项目建设及管理（3）购买平安好房金融产品，最小单位为1上海嘉定项目平安好房投资者（1）获取土地后与平安好房合作（4）注入及管理资金（2）发布众筹信息，提供金融产品（4）对项目提出设计、建设、设施配套等建议（5）投资可购买住房，或委托开发

35、商卖房后转成收益权（5）众筹权利转为产权交易流动方向资金流动方向碧桂园国内地产众筹案例3/营销型开发类“当代北辰MOMA”营销型开发类众筹一般在项目建设前期进行 项目建设前期进行，募集金额不 金额不高 高，融资作用一般，但利于项目前期宣传和锁定客户，其推广意义大于融资意义 推广意义大于融资意义当代北辰COCO MOMA交易架构示意图 当代北辰COCO MOMA众筹建房简介1/1/2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹，项目以384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕；2/2/最终认购或委托报销的客户将获得5%的工银瑞

36、信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房和优惠购房权（除锁定22500元/的购房价外，还有493元/、1245元/和2453元/三档补贴金额）；3 3/项目不设封锁期，在认筹期结束后,投资者可随时退出无忧我房工商银行投资者 当代北辰 COCO MOMA项目（1）委托资金监管获取服务费获取管理费（4）支付资金（2）认购众筹购买工银瑞信财富1期（3）现金收益5%/活期存款利率（退出）（3）优惠购房权获取项目开发利润（6）行使优惠购房权进行、认购包销或放弃行使获取现金收益、购房补贴（5）投入工程款交易流动方向资金流动方向国内地产众筹案例4/购买型+理财型“广州北部万科城”购买型+理财型众

37、筹适用于 适用于短期去化较为困难、房价有上升预期的现房、短期去化较为困难、房价有上升预期的现房、准现房 准现房，以低于市场价格及 市场价格及“基本理财收益 基本理财收益+高额浮动收益 高额浮动收益”吸引客户 吸引客户，广州北部万科城项目简介 该类型参与门槛较高，基本10万以上，开发商会承诺参与者“基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格”；开发商牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。1 1/2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出“平安&北部万科城”216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。每套房认购众筹金额为5万元-13.5万元；2/2/众筹成功后，投资者收益由优先选

38、房权、低于周边市场价近13%的优惠购房权和按众筹金额计算的3%的年化收益组成；3/3/在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业，如选择置业，则获得前两部分收益；反之，则获得众筹金额对应的现金收益。广州北部万科城交易架构示意图平安好房(6)获取项目开发利润投资者 深圳联新投资管理有限公司平安银行万科地产广州北部万科城(4)发布众筹信息(5)服务费(5)固定收益3%(3)贷款委托人(5)优先购房权优惠购房权(3)委托发布房源信息(1)委托贷款(1)借贷(2)开发资金交易流动方向资金流动方向国内地产众筹案例5/彩票型“苏州万科城”彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的 以蓄客为目的，在项目获

39、得预售证后进行的营销活动，并通过投资者竞价 竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度 探寻市场对项目定价的接受程度 彩票型众筹门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。通常周期较短，所有参与者都可以获得收益。苏州万科城交易架构示意图苏州万科城项目简介1/苏州万科城是万科首个房产众筹项目，以项目一套全装100市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元；2/投资者投1000元以上，在众筹54万元后，便可参与万科在搜房网天下贷众筹平台上进行的拍卖，拍卖时间两小时，所有众筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者获得折扣购房权；3/成交金

40、额超过54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。万科100全装房 担保方投资者天下贷竞拍后，竞得者获得房屋购买权，未竞得者获取投资收益参与众筹，缴纳众筹金额，项目完成后缴纳投资收益10%服务费收取投 收取投资金额 资金额3%3%的 的 担 担保费 保费给与资金担保促进销售、品牌推广众筹标的交易流动方向资金流动方向国内地产众筹案例6/REITS“中信台达国际酒店式公寓”REITS型众筹适用于有稳定收益、但总价高、产品不可分割的项目 适用于有稳定收益、但总价高、产品不可分割的项目，通过多个人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度 降低单个投资者的投资额度，达到促进销 促进销售去化、

41、改善项目现金流 售去化、改善项目现金流的目的中信台达国际酒店式公寓交易架构示意图中信台达国际酒店式公寓项目简介1/2014年中信台达国际与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以“度假地产合伙人”的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房地产众筹，众筹目标388万；2/投资者支付5-20万，即可获得以下四项收益；A.88折购房优惠B.两年内每年7%房产租金收益C.旺季3天淡季10天免费入住酒店权益D.投资者推出项目变卖房产时的房产增值收益；3/众筹成功后，所有投资者组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；4/该模式门槛较高，封闭期较长

42、。发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题，且封锁期后租金金额根据酒店实际经营情况决定。众筹筑屋投资者资产管理公司中信地产物业管理公司（2）发布众筹信息（3）出资组建（4）房产租金（3）两年内每年年化7%的房产租金收益；封闭期结束后的销售分红（3）房屋实际产权（88折优惠），每年10天免费入住权，高尔夫球场使用权等（4）购买中信房产代为持有（5）委托管理（1）委托发布众筹信息交易流动方向资金流动方向国内地产众筹案例7/Pre-REITS“万达稳赚一号”“稳赚1号”众筹项目是万达向轻资产转型的有益尝试 轻资产转型的有益尝试，与用来盘活已有固定资产的REITS产品不同，万达推出的

43、众筹项目重在融资功能 重在融资功能万达“稳赚一号”项目简介产品名称 稳赚1号购买途径 快钱官网、块钱钱包APP购买时间 6月12日-6月15日起息日 6月18日资金规模 5亿元众筹金额 每份1000元，单人最高认筹1000投资期限 不超过7年收益率测算 前6年每年6%，第7年56%收益派发日 成立日起后的每年7月15日，逢节假日延期流通方式 再转让、促成机构收益众筹项目 郑州惠济万达广场、梅州万达广场、三门峡万达广场、宜春万达广场、常德万达广场众筹状况 10分钟募集资金3000万，50分钟突破1个亿，1小时完成当天互联网部分的募集额度“稳赚一号”优势稳：稳：全球顶尖商业地产企业，专业化经营保障

44、收益；赚：赚：租金收益和物业增值，预期合计年化收益率12%；易：易：千元即可投资商业地产，轻松享有优质物业收益；轻：轻：流通便捷，创新的互联网众筹项目。产品并非“稳赚”,收益“前轻后重”6%6%6%6%6%6%30%30%56%56%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%1、REITS或其他方式上市，4年为例的收益2、到期退出（持有7年后退出）的收益 点评：点评：万达集团的“稳赚1号”12%的年化收益率较有吸引力，吸引不少投资者。但对于普通投资者而言，七年的投资 投资期太长 期太长，相对于目前最火热的互联网P2P金融产品而言并不占优势 并不占优势。1 12 2国外房产众筹以股权众筹和

45、贷款众筹为主，投资人审核苛刻，强调组建 国外房产众筹以股权众筹和贷款众筹为主，投资人审核苛刻，强调组建有限合伙公司进行运作，可选投资标的丰富，投资收益多样化 有限合伙公司进行运作，可选投资标的丰富，投资收益多样化;中国式房地产 中国式房地产众筹是开发商营销手段，效果较为明显，但发起者仍以大的开 众筹是开发商营销手段，效果较为明显，但发起者仍以大的开发商居多 发商居多，标的以住宅为主，收益单一，房地产，标的以住宅为主，收益单一，房地产整体众筹水平有待提高。整体众筹水平有待提高。案例小结第四部分度假地产众筹探索2014 2020748510000 10000中国人均 中国人均GDP GDP（单位：

46、美元）（单位：美元）休闲与度假在旅游业中占比 休闲与度假在旅游业中占比2014 2020 203028%38.90%67%从 从观光旅游到休闲旅游到 观光旅游到休闲旅游到度假旅游 度假旅游，旅游每年增长 旅游每年增长速度 速度约 约在 在12-15%12-15%之间，而 之间，而休闲度假在 休闲度假在此 此基础上还要 基础上还要叠加一个加速度，市场增 叠加一个加速度，市场增长速度超过 长速度超过20%20%，大众度假时代已经到来！一、一、大众 大众度假时代到来 度假时代到来.新常态下，需要新的经济增长点，度假市场就是一个非常好的引擎，目前有五大度假市场：黄金周市场、学生假期市场、银发市场、带薪

47、度假市场；大众度假市场，国民休闲纲要明确指出，2020年全面落实带薪休假，届时带薪休假期超过全年天数三分之一，由此释放出来的大众度假市场非常大。二、二、五 五大度假市场 大度假市场形成 形成.三、三、度假地产发展 度假地产发展现状 现状短期度假 短期度假市场 市场 吃 吃、住 住、行 行中长 中长期 期度假市场 度假市场 涉及社交、便捷的配套、养生运动，以及医疗和社区 涉及社交、便捷的配套、养生运动，以及医疗和社区服务 服务目前传统的旅游市场+旅游地产 真正的 真正的度假地产+度假社区+度假综合市场度假度假地产 地产销售的解决之道 的解决之道问题：总价高、居住时间短、难打理、收益难保障等。核心

48、：卖房子变成卖度假，将难以去化的度假地产变成真正需要的产品。步骤：1、酒店化经营，这是一个前提；2、产权分割，一间房子分为10份、13份或52份产权；3、时权交换，旅游最大的特点是产权和时权之间关系的处理；4、旅行服务，交换不仅仅是房间的交换，用旅行服务去交换。度假地产 度假地产经营提升的解决之道 的解决之道 脱离OTA平台，做会员；利用互联网O2O结构，使用分权度假；使用分权度假卡，含N分之一的产权，享有N天免费入住权、N年服务期和N家度假酒店的全球换住权；各个环节众筹模式的运用。四、四、度假地产众筹案例探索“东方酒肆”葡萄酒文化旅游小镇案例葡萄酒文化旅游小镇案例 中国众筹实验区 中国众筹实

49、验区项目简介：项目简介：基于地产开发，结合红酒产业和旅游度假产业的小镇形态，以众筹发展模式为特色，以众筹论坛、俱乐部、创新孵化基地形成东方酒肆葡萄文化旅游度假小镇的众筹核心区，整合资源，获取资金支持。消费者 消费者经营者 经营者小镇开 小镇开发建设 发建设及运营 及运营消费端 消费端不动产投资 不动产投资商业运营公司 商业运营公司项目开发公司 项目开发公司众筹方 众筹方式导入 式导入众筹人的权 众筹人的权益结构 益结构出租 出租物业 物业众筹 众筹门槛 门槛低 低出租 出租物业 物业产权 产权物权 物权价值 价值时权 时权使用 使用价值 价值拥有众筹项目 拥有众筹项目的优先权 的优先权拥有物业

50、 拥有物业获得 获得出租 出租收益 收益拥有股权 拥有股权自己 自己发起 发起众筹 众筹项目 项目投筹人 投筹人 品牌商 品牌商 创筹人 创筹人自营 自营物业 物业获得 获得分红 分红众筹 众筹门槛 门槛高 高获得 获得物业 物业自营物 自营物业 业拥有消费权 拥有消费权消费端导入 消费端导入会员消费 会员消费分权宝消费 分权宝消费京东玉龙湾案例 一一份玉龙湾，全球任意游份玉龙湾，全球任意游京东玉龙湾国际 京东玉龙湾国际运动度假山谷是国内首创运动度假模式，总投资15亿，为省级十二五重点工程项目。合作模式 合作模式(60 60客房 客房458 458元 元/天为例 天为例)60 60一房，售价