资产评估_资产评估的基本方法jagj.pptx

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1、2008-12-19 1西南财经大学会计学院本科课程n 资产评估学n 第二章 资产评估的基本方法n 西南财经大学会计学院 潘学模n n n 2008年9月2008-12-19 12008-12-19 2小故事n 西班牙人爱吃沙丁鱼。沙丁鱼离开大海会很快死去。为了让娇贵的沙丁鱼离开大海后能够活得更久，西班牙人将沙丁鱼的天敌鲢鱼放在一起，为了躲避鲢鱼追杀，沙丁鱼就会加速游动，从而保持了旺盛的生命力，消费者就能够吃到活鲜的沙丁鱼了。n 这个故事说明了什么?2008-12-19 22008-12-19 3第二章 资产评估的基本方法n 教学目的n 资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体

2、系。本讲介绍了市场法、成本法、收益法等三种基本方法，这些方法是价值评估的方法基础。n 2008-12-19 32008-12-19 4第二章 资产评估的基本方法n 学习方法n 要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本评价”等五个“基本”去进行学习。n 2008-12-19 42008-12-19 5第二章 资产评估的基本方法 目 录n 第一节 市场法n 第二节 成本法n 第三节 收益法n 第四节 应用资产评估方法需注意的问题n 附:资产评估方法综合举例2008-12-19 52008-12-19 6第一节 市场法n 一、市场的基本涵义n 二、市场法的基本概念n 三、市场法

3、运用的基本前提n 四、市场法运用的基本公式n 五、市场法运用中的相关概念n 六、市场法应用的基本程序n 七、市场法应用的具体模式n 八、对市场法适用范围的评价2008-12-19 62008-12-19 7一、市场的基本涵义n 市场的一般涵义是指商品买卖的场所。n 市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。n 2008-12-19 72008-12-19 8二、市场法的基本概念n 市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。2008-12-19

4、82008-12-19 9三、市场法运用的基本前提n(一)市场上存在参照物;(二)参照物的交易是在公开市场条件下进行的;n(三)价格影响因素明确，并且可以量化.n 2008-12-19 92008-12-19 10四、市场法运用的基本公式n 1、评估价值=参照物市价+评估对象比参照物优异之金额-参照物比评估对象优异之金额n（理论公式）n n 2、评估价值=参照物市价（1 调整系数）成新率n（操作公式）2008-12-19 102008-12-19 11五、市场法运用中的相关概念n（一）参照物n 参照物是指公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。n（二）交易价格n 交易价格是指在公开市场上参照物

5、的成交价或标价。n 2008-12-19 112008-12-19 12五、市场法运用中的相关概念n（三）差异调整n 差异调整是指由于参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要进行的调整。n 2008-12-19 122008-12-19 13五、市场法运用中的相关概念n（四）功能差异n 功能差异指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。n（五）时间差异n 时间差异是指参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。n 2008-12-19 132008-12-19 14五、市场法运用中的相关概念n（六）地域差异n 地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处

6、地域之间的差异。2008-12-19 142008-12-19 15六、市场法应用的基本程序n（一）选择参照物n 选择参照物要注意以下两点：n 1、具有可比性n 2、参照物的数量应在三个以上n（二）差异调整n 成交时间、成交地域、功能n（三）确定评估价值n 2008-12-19 152008-12-19 16七、市场法应用的具体模式n(一)直接比较法n 直接比较法是指在参照物与被评估资产各方面因素相同情况下所采用的一种评估方法。n 2008-12-19 162008-12-19 17七、市场法应用的具体模式n 直接比较法可以运用于两种情况。n 1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全相

7、同2008-12-19 172008-12-19 18七、市场法应用的具体模式n 在这种情况下的评估计算公式为:n 被评估资产评估价值=参照物交易价格n 2008-12-19 182008-12-19 19七、市场法应用的具体模式n 2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同n 评估计算公式为：n 被评估资产评估价值n=参照物交易价格被评估资产成新率n=50万元70%=35万元n 2008-12-19 192008-12-19 20七、市场法应用的具体模式n(二)类比调整法n 类比调整法是指在参照物与被评估资产在有关方面的因素类似的情况下所采用的一种评估方法。n 类比调整法可以运用

8、于两种情况：2008-12-19 202008-12-19 21七、市场法应用的具体模式1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似n 这种情况下的评估计算公式为：n 被评估资产评估价值=参照物交易价格(1综合调整系数)（1成新度调整系数）=35万元（1-10%）（1-5%）=29.92万元n 2008-12-19 212008-12-19 22七、市场法应用的具体模式n 2、被评估资产与市场上的全新资产(参照物)类似n 这种情况下的评估计算公式为：n 被评估资产评估价值=参照物交易价格(1综合调整系数)被评估资产成新率=55万元（1-10%）70%=34.65万元2008-12-19 2

9、22008-12-19 23八、对市场法适用范围的评价（一）优点n 直观、简单、合理，评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。2008-12-19 232008-12-19 24八、对市场法适用范围的评价n（二）市场法不适用于以下情况n 1、找不到或难以找到可比参照物的资产n 如某些构筑物、自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。n 2、没有市价的资产n 如某些在产品、构筑物、自制设备、管网等。2008-12-19 242008-12-19 25第二节 成本法n 一、成本的类型n 二、成本法的基本涵义 三、成本法的基本公式 四、成本法应用的基本前提n 五、成本法应用的基本程

10、序n 六、成本法中各项指标的估算n 七、对成本法适用范围的评价2008-12-19 252008-12-19 26一、成本的类型n 成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：n 历史成本n 重置成本。n 2008-12-19 262008-12-19 27一、成本的类型成本重置成本历史成本原始成本实际成本清产核资成本2008-12-19 272008-12-19 28一、成本的类型n（一）历史成本n 历史成本是指过去发生的成本，它又分成三种类型：n 1、原始成本n 原始成本是指资产取得时实际所发生的成本。n 2、实际成本n 是指资产的原始成本加上追加成本后的成本。2

11、008-12-19 282008-12-19 29一、成本的类型n 2、国家统一清产核资时的评估成本n 这是对资产的一种特殊的价值评估，故称为评估成本。2008-12-19 292008-12-19 30一、成本的类型n（二）重置成本n 财务会计中的重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。n 重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。n 2008-12-19 302008-12-19 31二、成本法的基本涵义n 成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。n 2008-12-19 312008-12-19 32三、成本法的

12、基本公式n 公式（一）n 资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值n（以上是理论公式）n 公式（二）n 资产评估价值=重置成本成新率n（以上是操作公式）2008-12-19 322008-12-19 33四、成本法应用的基本前提n(一)被评估资产能够继续使用n(二)某些情况下需要借助于历史成本资料n 2008-12-19 332008-12-19 34五、成本法应用的基本程序n（一）搜集与被评估资产有关的重置成本资料n 和历史成本资料n（二）确定被评估资产的重置成本；n（三）估算被评估资产的各种贬值；n（四）确定被评估资产的成新率；n（五）确定被评估资产的价值。2008-12

13、-19 342008-12-19 35六、成本法中各项指标的估算n 各种指标是指重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值、成新率等指标。n 2008-12-19 352008-12-19 36六、成本法中各项指标的估算n(一)重置成本的估算n 1、重置成本的基本概念n 资产评估中的重置成本是指在现行市场条件下重新购置和建造与被评估资产相同的资产所需支付的全部货币总额。n。2008-12-19 362008-12-19 37六、成本法中各项指标的估算n 2、重置成本的类型n 重置成本可以分为复原重置成本和更新重置成本两类。2008-12-19 372008-12-19 38六、成本法中各项指

14、标的估算n（1）复原重置成本n 复原重置成本是指运用与被评估资产相同的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。n 2008-12-19 382008-12-19 39六、成本法中各项指标的估算n（2）更新重置成本n 更新重置成本是指在采用新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产相同功能的资产所需发生的支出。n 2008-12-19 392008-12-19 40六、成本法中各项指标的估算n 3、重置成本的估算方法n（1）重置核算法n 重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总

15、，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。n 2008-12-19 402008-12-19 41六、成本法中各项指标的估算n 例2-1一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为：n 重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元）n 2008-12-19 412008-12-19 42六、成本法中各项指标的估算n（2）物价指数法n 物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。n 物价指数法的一般计算式为：n 重置成本=被

16、评估资产账面原值（评估基准日时的物价指数/资产购建时的物价指数）2008-12-19 422008-12-19 43六、成本法中各项指标的估算n 例2-2机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指数：1996年为100%，评估基准日时为150%，则：n 被 评 估 资 产 重 置 成 本=10万 元（150%/100%）=15万元n n 2008-12-19 432008-12-19 44六、成本法中各项指标的估算n 运用物价指数法时要注意以下问题：n 第一、物价指数的范围的选用n 物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。n 2008-12-19 442008-1

17、2-19 45六、成本法中各项指标的估算n 第二、物价指数时点的确定n 购建时的物价指数是指购建当年的物价指数。n 评估基准日的物价指数应尽可能选择靠近评估基准日时的物价指数。n 2008-12-19 452008-12-19 46六、成本法中各项指标的估算n 第三、物价指数法的适用范围n 物价指数法适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。n 2008-12-19 462008-12-19 47六、成本法中各项指标的估算n（3）功能成本法n 功能成本法是指寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推

18、算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。n n 2008-12-19 472008-12-19 48六、成本法中各项指标的估算n 假设资产的功能与成本成线性关系n 在这种情况下其计算公式为：n 被评估资产重置成本=参照物重置成本（被评估资产年产量/参照物年产量）2008-12-19 482008-12-19 49六、成本法中各项指标的估算n 例2-4n 某被评估生产设备的年产量为8 000件。现查知，市场上全新参照物的价格为120 000元，年产量为10 000件。由此可确定被评估资产的重置成本为：n 被 评 估 资 产 重 置 成 本=120 000元（8000/10000）=96 000元

19、2008-12-19 492008-12-19 50六、成本法中各项指标的估算n 假设资产的功能与成本成非线性关系n 在这种情况下其计算公式为：n 被评估资产重置成本=参照物重置成本（被评估资产年产量/参照物年产量）n 2008-12-19 502008-12-19 51六、成本法中各项指标的估算n 上式中x通常被称为规模经济效益指数。在资产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。n x是一个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-1之间取值。2008-12-19 512008-12-19 52六、成本法中各项指标的估算n（二）实体性贬值的估算方法n

20、 1、实体性贬值的基本概念n 资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。n 2008-12-19 522008-12-19 53六、成本法中各项指标的估算n 2、实体性贬值的估算方法n 常用的有三种：n（1）观察法n 观察法是指由评估人员进行现场察看资产，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。2008-12-19 532008-12-19 54六、成本法中各项指标的估算n（2）使用年限法n 使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：n n

21、实体性贬值额=重置成本已使用年限/总使用年限 n n 2008-12-19 542008-12-19 55六、成本法中各项指标的估算n 式中：n 已使用年限n 又分为名义已使用年限和实际已使用年限2008-12-19 552008-12-19 56六、成本法中各项指标的估算n 名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基准日所经历的年限。n 实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年限。n 2008-12-19 562008-12-19 57六、成本法中各项指标的估算n 资产利用率的计算公式为：n 资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间P43

22、n 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率P43n 2008-12-19 572008-12-19 58六、成本法中各项指标的估算n 例2-5某项资产于1992年3月1日投入使用，评估基准日为2002年3月1日。按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解，该项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际已使用年限(每年按360天计算)。n 实际已使用年限=10年（360 12/3608）=15年2008-12-19 582008-12-19 59六、成本法中各项指标的估算n 总使用年限n 总使用年限是指已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：n 总使用年限=已使

23、用年限+尚可使用年限P43n 此处要注意年限的种类：自然寿命、技术寿命、经济寿命、会计寿命2008-12-19 592008-12-19 60六、成本法中各项指标的估算2008-12-19 602008-12-19 61六、成本法中各项指标的估算n 自然寿命n 又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。技术寿命n 是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。n 2008-12-19 612008-12-19 62六、成本法中各项指标的估算n 经济寿命n 是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设

24、备不能获得收益。n n 会计寿命n 是指财务会计制度上规定的折旧年限。n 2008-12-19 622008-12-19 63六、成本法中各项指标的估算n 尚可使用年限n 通常要结合被评估资产未来的无形损耗、维修成本以及运营成本等因素，来对资产的继续使用年限加以综合考虑。2008-12-19 632008-12-19 64六、成本法中各项指标的估算n(三)功能性贬值的估算方法n 1、功能性贬值的基本概念n 功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。n 2008-12-19 642008-12-19 65

25、六、成本法中各项指标的估算n 2、功能性贬值的估算方法n 功能性贬值可以用绝对数即功能性贬值额和相对数即 n 功能性贬值率等两种方式加以表示。n 2008-12-19 652008-12-19 66六、成本法中各项指标的估算n(1)功能性贬值额的估算n 超额运营成本n 超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。2008-12-19 662008-12-19 67六、成本法中各项指标的估算n 被评估资产由于超额运营成本而形成的贬值额的计算公式为：n 被评估资产功能性贬值额=被评估资产超额运营成本折现系数n 2008-12-19 672008-12-19 68六、成本法中

26、各项指标的估算n 例2-6某企业拥有一种A型机器设备，原有设备需配备工人10人，新型设备只需配备工人7名。已知工人每人每月工资为1 000元，新型设备年物耗降低额5 000元，年能耗降低额3 000元。计算结果如下表所示。2008-12-19 682008-12-19 69六、成本法中各项指标的估算n 项目 新型设备 原有设备 n 每月工资成本 1000元7人=7 000元 1000元10人=10 000元n 每月工资成本差异 10 000-7 000=3 000元n 年工资超支额 3 00012=36 000元 n 年物耗降低额 5 000元 n 年能耗降低额 3 000元 n 贬值额小计

27、44 000元 n 减:所得税(25%)11000元 n 税后贬值额 33000元 n 设备尚可使用年限 8年 n 年金折现系数(折现率5%)6.4632 n 功能性贬值额 213286元 n 2008-12-19 692008-12-19 70六、成本法中各项指标的估算n 超额投资成本n 超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。n 2008-12-19 702008-12-19 71六、成本法中各项指标的估算n 超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为：n 超额

28、投资成本=复原重置成本更新重置成本P452008-12-19 712008-12-19 72六、成本法中各项指标的估算n(2)功能性贬值率的计算n n 功能性贬值率=功能性贬值/重置成本 n 2008-12-19 722008-12-19 73六、成本法中各项指标的估算n(四)经济性贬值的估算方法n 1、经济性贬值的基本概念n 资产的经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产的贬值。n 2008-12-19 732008-12-19 74六、成本法中各项指标的估算n 2、经济性贬值的估算方法n(1)经济性贬值率n n 经 济 性 贬 值 率=1-（）100%n n 式中：n x为生产规模

29、效益指数。当存在经济性贬值时，其指数应小于1，具体取值应视情况而定。n 2008-12-19 742008-12-19 75六、成本法中各项指标的估算n(2)经济性贬值额n 经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算：n 经济性贬值额=重置成本经济性贬值率（1）n 注：这个公式是在估算重置成本时未反映经济性贬值的情况下使用。如确定重置成本时已经考虑了经济性贬值，则这个公式就不再适用。2008-12-19 752008-12-19 76六、成本法中各项指标的估算n 或：n 经济性贬值额=被评估资产年收益损失额(1-所得税率)折现系数（2）n 在评估实践中，要比较准确地计算出资产的经济性贬值额，通常

30、比较困难，因此，通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。2008-12-19 762008-12-19 77六、成本法中各项指标的估算n 例2-7 n 某企业一条被评估生产线，设计年生产能力为100 000件A产品。因市场需求变化，评估基准日时的年产量为70 000件A产品。生产规模效益指数取0.6。试计算该生产线的经济性贬值率。n 经济性贬值率=1-（70000/100000）100%=19%2008-12-19 772008-12-19 78六、成本法中各项指标的估算n(五)成新率的估算方法n 1、成新率的基本概念n 在评估实践中，成新率有两种涵义。n 一种涵义是只考虑资产的有形损

31、耗，而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。其计算公式为：n 成新率=1实体性贬值率2008-12-19 782008-12-19 79六、成本法中各项指标的估算n 另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。其计算公式为：n 成新率=1实体性贬值率功能性贬值率经济性贬值率n 或：n 成新率=资产的现行成本重置成本2008-12-19 792008-12-19 80六、成本法中各项指标的估算n 在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率，即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的成新率。n 由于成新率中已不含有各种贬值因素，因此，可以通过成新率

32、直接确定资产的评估价值。即：n 被评估资产评估价值=重置成本成新率n 2008-12-19 802008-12-19 81六、成本法中各项指标的估算n 2、成新率的估算方法n 成新率的估算方法有以下几种：n(1)观察法n 估算成新率时，采用的观察法是要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗。n 2008-12-19 812008-12-19 82六、成本法中各项指标的估算n(2)使用年限法n n 成新率=预计尚可使用年限/(预计尚可使用年限+已使用年限)2008-12-19 822008-12-19 83六、成本法中各项指标的估算n（）修复费用法n 修复费用法是指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的

33、修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。其计算公式为：2008-12-19 832008-12-19 84六、成本法中各项指标的估算n 成新率=1-修复费用/重置成本100%n 修复费用法通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产，如水库、大坝等2008-12-19 842008-12-19 85七、对成本法适用范围的评价（一）优点n 成本法是在某项资产既不能采用市场法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了市场法和收益法的不足。2008-12-19 852008-12-19 86七、对成本法适用范围的评价（二）不足之处n 不能充分考虑被评估资产的未来获

34、利能力。2008-12-19 862008-12-19 87第三节 收益法n 一、收益的基本概念n 二、收益法的基本涵义n 三、收益法的应用前提n 四、收益法应用的基本原理五、收益法应用的基本程序n 六、收益法应用的基本形式n 七、对收益法适用范围的评价2008-12-19 872008-12-19 88一、收益的基本概念n 收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分。但是在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点：n 2008-12-19 882008-12-19 89一、收益的基本概念n 第一、从资产种类上去认识n 如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量

35、。n 如果是单项资产(如一幢建筑物)，则收益表现为该项资产单独带来的净利润。n 2008-12-19 892008-12-19 90一、收益的基本概念n 第二、从时间上去认识n 资产评估中的收益是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。n 所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。n 2008-12-19 902008-12-19 91一、收益的基本概念n 第三，从主、客观去认识n 资产评估中的收益指的是资产的客观收益，而不是资产目前的实际收益。n n 2008-12-19 912008-12-19 92一、收益的基本概念n 第四，从继续使用假设去认识n 资产只有在继续使用的前提下才会产生未

36、来收益。2008-12-19 922008-12-19 93二、收益法的基本涵义n 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。n 2008-12-19 932008-12-19 94三、收益法的应用前提n（一）被评估资产能够继续使用。n（二）资产的未来收益可以测算。n（三）资产的预期获利年限是可以预测的。n（四）资产拥有者获得预期收益所承担的风险是可以预测的。n 2008-12-19 942008-12-19 95四、收益法应用的基本原理n 1、基本公式n 资产评估值=年收益额/还原利率n 2、原理（举例）：2008-12-19 95200

37、8-12-19 96四、收益法应用的基本原理n 资产 负债=净资产n 1000万 600万=400万（其中股本250万，未分配利润150万）2008-12-19 962008-12-19 97四、收益法应用的基本原理n 收入 成本=利润n 500万 400万=100万n 1、总资产利润率=100万/1000万=10%n 2、净资产利润率=100万/400万=25%n 3、股本利润率=100万/250万=40%2008-12-19 972008-12-19 98四、收益法应用的基本原理n 还原：n 1、总资产=100万/10%=1000万n 2、净资产=100万/25%=400万n 3、股 本=

38、100万/40%=250万2008-12-19 982008-12-19 99五、收益法应用的基本程序n 第一、收益预测n 第二、确定折现率n 定义n 折现率是将未来预期收益折算成现值所采用的比率n 2008-12-19 992008-12-19 100五、收益法应用的基本程序n 折现率的不同称谓n 如：本金化率、资本化率、还原利率等。这些称谓，从本质上讲，都是将被评估资产未来预期收益折算成现值的一种比率，这个比率实际上就是一种预期投资报酬率。2008-12-19 1002008-12-19 101五、收益法应用的基本程序n 预期投资报酬率n 通常就由无风险报酬率和风险报酬率两部分组成。n 第

39、三、将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。n 第四、确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。2008-12-19 1012008-12-19 102六、收益法应用的基本形式n 运用收益法，确定收益额和折现率是十分重要的，而确定收益额和折现率都与未来期限相关，在实际中，收益额与期限至少存在以下四种情况：n 2008-12-19 1022008-12-19 103六、收益法应用的基本形式n(一)每年收益相同，未来年期无限P51n 在这种假设情况下，基本计算公式为：n 被评估资产评估价值=每年收益额/本金化率n 即:P=A/i2008-12-19 10

40、32008-12-19 104六、收益法应用的基本形式n 例2-8设某企业可以无限期持续经营，每年预期收益额为100万元，确定本金化率为4%。要求：试确定该企业持续经营下的评估值。n 被评估企业评估价值=100/4%=2 500（万元）2008-12-19 1042008-12-19 105六、收益法应用的基本形式n（二）每年收益相同，未来期限有限P51n 在这种假设情况下，基本计算公式为：n 资产评估价值=每年收益额年金折现系数n 例2-9设某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确定折现率为4%。要求：试确定该企业在有限期经营假设下的评估值。n 企业评估价值=105.2421（P

41、/A，4%，6年）=52.421（万元）2008-12-19 1052008-12-19 106六、收益法应用的基本形式n（三）每年收益不同，未来年期无限n 基本计算公式为：n 资产评估价值=前若干年各年收益额各年折现系数+（以后每年收益额/本金化率）前若干年最后一年折现系数n 2008-12-19 1062008-12-19 107六、收益法应用的基本形式n 例2-10 设某企业无限期持续经营，未来5年的收益额分别为50万元、60万元、55万元、68万元、70万元。假定从第六年开始，以后每年收益额均为70万元，确定的折现率为4%，本金化率为5%。要求：试确定该企业的评估价值。n 评估步骤为：

42、2008-12-19 1072008-12-19 108六、收益法应用的基本形式n 第一、确定未来5年收益额现值n 未来5年收益额现值=500.9615+600.9246+550.8890+680.8548+700.8219n=48.075+55.476+48.895+58.126+57.533n=268.105（万元）2008-12-19 1082008-12-19 109六、收益法应用的基本形式n 第二、确定第6年以后各年收益额的现值n 第6年以后各年收益额现值=70/5%0.8219（P，4%，5）=1 150.66（万元）n 第三、确定该企业的评估值n 企 业 评 估 价 值=268.

43、105+1 150.66=1 418.765（万元）2008-12-19 1092008-12-19 110六、收益法应用的基本形式n（四）每年收益不同，未来年期有限n 在这种假设情况下，基本计算公式为：n 资产评估价值=每年收益额折现系数n 例2-11设某企业尚可经营5年，每年预期收益额分别为160万元、140万元、135万元、120万元和110万元，确定折现率为6%。要求：试确定该企业的评估价值。2008-12-19 1102008-12-19 111六、收益法应用的基本形式n 企业评估价值=1600.9434+1400.8900+1350.8396+1200.7921+1100.7473

44、n=150.944+124.6+113.346+95.052+82.203n=566.145（万元）2008-12-19 1112008-12-19 112七、对收益法适用范围的评价n 1、优点n 通过预测未来收益，来折算资产的价值，评估结果合理，易于被评估结果使用者理解和接受。n 2008-12-19 1122008-12-19 113七、对收益法适用范围的评价n 2、不足之处n（）在评估依据方面，主观分析判断的比重较大n（）某些资产所带来的收益难以单独计算。n（）要将所有资产共同创造的收益在各项资产中进行合理划分比较困难。n 2008-12-19 1132008-12-19 114第四节

45、应用资产评估方法需注意的问题n 一、资产评估方法的选择n 二、资产评估方法之间的关系2008-12-19 1142008-12-19 115一、资产评估方法的选择n 选择资产评估方法要考虑以下一些因素。n（一）资产评估目的n 资产评估目的制约着资产评估方法的选择。n（二）资产评估假设n 资产评估假设，一方面受到评估目的的制约，同时，它又制约着资产评估方法的选择。n 2008-12-19 1152008-12-19 116一、资产评估方法的选择n（三）资产评估对象n 资产评估对象的确定，要受到评估目的和评估假设的制约。2008-12-19 1162008-12-19 117一、资产评估方法的选择

46、n 综上所述，资产评估方法要受到评估目的、评估假设、评估对象的制约。评估人员要根据不同情况，选择适合的评估方法。2008-12-19 1172008-12-19 118二、资产评估方法之间的关系n 资产评估方法之间的关系是指资产评估方法之间的替代性问题，也就是说，对某项评估对象，能否采用两种以上的方法同时进行评估。n 由于每种评估方法都有其局限性，因此，不排除可以运用其他的评估方法加以评估，这样，就会出现两个或两个以上的评估结果。n 评估人员也可根据情况，通过对这些评估结果进行分析，最后确定一个相对合理的评估结果。2008-12-19 1182008-12-19 119附：资产评估方法综合举例

47、n 资料：n A企业有一台锅炉，已使用2年，现有两个方案可供选择：n 1、出售给B企业；n 2、A、B企业联营，联营企业设在A 企业，A企业以锅炉出资。n 要求：根据上述两个方案，分别对锅炉进行评估。2008-12-19 1192008-12-19 120附：资产评估方法综合举例n 一、方案一n 1、评估目的：资产转让n 2、评估假设：继续使用假设；公开市场假设n 3、评估方法：市场法n 4、评估价值n 评估价值=全新参照物现行市价（1 调整系数）成新率n=100万元（1-10%）80%=72万元2008-12-19 1202008-12-19 121附：资产评估方法综合举例n 二、方案二n

48、1、评估目的：企业联营n 2、评估假设：继续使用假设；公开市场假设n 3、评估方法：2008-12-19 1212008-12-19 122附：资产评估方法综合举例n（1）成本法n 评估价值=全新参照物现行市价（1调整系数）+运杂费+安装调试费 成新率=100万 元（1-10%）+2万+10万 80%=81.6万n 评估价值=账面价值（资产评估时物价指数/资产购建时物价指数）成新率=80万(108/100)80%=69.12万 2008-12-19 1222008-12-19 123附：资产评估方法综合举例n（2）收益法n 设锅炉每年收益额10万元，折现率8%，可使用10年，则：n 评估价值n

49、=10万6.7101(P/A,8%,10)=67.101万元n 2008-12-19 1232008-12-19 124附：资产评估方法综合举例n 结论：n 目的 决定 假设和对 象n n 假设和对象 决定 方法n n 方法 决定 结果2008-12-19 1242008-12-19 125第二章 复习思考题n 1、什么叫市场法？应用条件是什么？n 2、市场法的两个基本公式是什么？n 3、运用市场法时要作哪些调整？n 4、市场法的优缺点是什么？n 5、什么叫成本法？n 6、重置成本有哪两种类别？2008-12-19 1252008-12-19 126第二章 复习思考题n 7、确定重置成本的方法

50、有哪些？n 8、物价指数法的基本原理及计算公式是什n 么？n 9、资产有哪几种贬值？每种贬值的涵义是什n 么？n 10、成本法的两个基本公式是什么？n 11、功能性贬值有哪两种具体表现？n 12、如何确定资产的成新率？2008-12-19 1262008-12-19 127第二章 复习思考题n 13、成本法的优缺点是什么？n 14、什么叫收益法？其应用前提是什么？n 15、收益法的基本公式及其原理是什么？n 16、收益的概念是什么？n 17、折现率和本金化率的涵义是什么？二者n 在应用时有何区别？n 18、未来收益额和期限的组合类型有哪几n 种？每种组合下的基本公式是什么？2008-12-19