物业管理专业课程第一讲-物业设备管理基础39335.pptx

《物业管理专业课程第一讲-物业设备管理基础39335.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理专业课程第一讲-物业设备管理基础39335.pptx（45页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业管理专业课程 关于物业设备设施课程 属物业管理专业一门重要的专业主干课程 是中央统设必修课，六个学分。中心任务：概念清晰，综合应用 注重实践中多动脑观察，多动手实操。文字教材：刘国生 王维言主编的物业设备设施管理人民邮电出版社 期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命题考试关于该学习辅导任务：就课程的重点和难点进行学习辅导，特别是课程的重点内容第一讲物业设备管理基础第二讲建筑室内给水第三讲建筑室内排水第四讲 小区给排水及热水、饮水供应第五讲 建筑消防系统第六讲 供暖与燃气供应第七讲 建筑通风与防排烟 结构：第八讲 空气调节第九讲 建筑供配电系统第十讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十一讲

2、建筑弱电系统及建筑智能化简介第十二讲期末复习课件结构：教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程物业设备设施管理学习辅导第一讲物业设备管理基础一、物业设备管理的意义和目标1物业设备概述*什么是物业设备设施呢？物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注 注：作 作为 为现 现代 代物 物业 业，无 无论 论是 是住 住宅 宅、商 商业 业，还 还是 是写 写字 字楼 楼、工 工业 业厂 厂房 房或 或其 其他 他不

3、不同 同的 的物 物业 业类 类型 型，物 物业 业设 设备 备是 是其 其不 不可 可缺 缺少 少的 的重 重要 要组 组成 成部 部分 分。是 是为 为了 了满 满足 足人 人们 们生 生活 活的 的基 基本 本需 需求 求，同 同时 时还 还是 是人 人们 们追 追求 求生 生活 活更 更舒 舒适 适、更 更安 安全 全的 的物 物质 质保 保证 证。只 只有 有这 这些 些设 设备 备、设 设施 施正 正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。2、物业设备管理的意义注 注：物 物业 业设 设备 备管 管理 理的 的基 基本 本内 内容 容包 包括

4、 括管 管理 理和 和服 服务 务两 两个 个方 方面 面，也 也就 就是 是说 说，需 需要 要做 做好 好物 物业 业设 设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：物物业业设设备备管管理理在在为为人人们们提提供供良良好好的的工工作作、学学习习及及生生活活环环境境中中，起起到到基基础础性性管管理理的的作作用用，并并提提供供了了有有力力保保障。障。物物业业设设备备管管理理是是实实现现物物业业高高效效率率发发挥挥使使用用功功能能，促促进进物业与设备现代化、规范化的强

5、有力手段。物业与设备现代化、规范化的强有力手段。物物业业设设备备管管理理是是提提高高现现有有设设备备、设设施施性性能能与与完完好好率率，延延长长设设备备使使用用寿寿命命，节节约约资资金金投投入入，保保障障设设备备安安全全运行的保证。运行的保证。物物业业设设备备管管理理是是城城市市文文明明建建设设和和发发展展的的需需要要，对对文文明明卫卫生生、环环境境建建设设与与物物质质文文明明建建设设起起到到保保驾驾护护航航的的作作用。用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。3、物业设备管理的目标 注 注：物 物业 业设 设备 备在 在整 整个 个物 物业 业内

6、 内处 处于 于非 非常 常重 重要 要的 的地 地位 位。它 它是 是物 物业 业运 运作 作的 的物质和技术基础。物质和技术基础。*用用好好、管管好好、维维护护检检修修好好、改改造造好好现现有有设设备备，提提高高设设备备的的利利用用率率及及完完好好率率，是是物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：A设备有效利用率，；B设备的完好率，；物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更

7、新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。1、物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。（1）设备原始档案 设备原始档案包括：设备清单或装箱单。设备发票。产品质量合格证明书。开箱验收报告 产品技术资料 安装施工、水压试验、调试、验收报告。（2）设备技术资料设备技术资料包括：设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件2、物业设备运行管理*物物业业设设备备的的运运行行管管理理实实际际上上包包括括了了物物业业设设

8、备备技技术术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针针对对设设备备的的特特点点，制制定定科科学学、严严密密且且切切实实可可行行的的操作规程。操作规程。对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作。设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行“三不放过”

9、原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的寿命。设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，（2 2）运行成本管理）运行成本管理 能源消耗的经

10、济核算。能源消耗的经济核算。操作人员的配置 操作人员的配置 维修费用的管理 维修费用的管理 3 3、物业设备维修管理、物业设备维修管理 设 设备 备在 在使 使用 用过 过程 程中 中会 会发 发生 生污 污染 染、松 松动 动、泄 泄漏 漏、堵 堵塞 塞、磨 磨损 损、震 震动 动、发 发热 热、压 压力 力异 异常 常等 等各 各种 种故 故障 障，影 影响 响设 设备 备正 正常 常使 使用 用，严 严重 重时会酿成设备事故。时会酿成设备事故。（1 1）维 维护 护保 保养 养方 方式 式：主 主要 要是 是“清 清洁 洁、紧 紧固 固、润 润滑 滑、调 调整 整、防 防腐 腐、防 防冻

11、 冻及 及外 外观 观表 表面 面检 检查 查”。对 对长 长时 时期 期运 运行 行的 的设 设备 备要 要巡 巡视 视检 检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。（2）维护保养工作的实施 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；

12、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。（3）设备的点检 n n设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检时可以停机检查，也可以随机检查。n n设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检及及计划点检计划点检。n n设设备备的的日常点检由由操操作作人人员员随随机机检检查查。日日常常点点检检内内容容主主要要包包括括：运运行行状状况况及及参参数数；安安全全保保护护装装置置；易易磨磨损

13、损的的零零部部件件；易易污污染染堵堵塞塞、需需经经常常清清洗洗更更换换的的部部件件；在在运运行行中中经经常常要要求求调调整整的的部位；部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。在运行中经常出现不正常现象的部位。设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。(4)物业设备的计划检修n n 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修n n 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修

14、理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。(5)计划检修和维护保养的关系n n 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。5、备品配件的管理n n运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。术性能。n n需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原就把新的零部件准备好，

15、这就是备品配件管理的基本原则。则。n n备品配件管理工作的目的备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。6、固定资产（设备）管理n n 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。n n 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资

16、产管理。固定资产管理应考虑的几个问题：n n固定资产（设备）的利用程度：固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率利用率和生产率两个指标两个指标。n n设备折旧：设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。步程度。n n设备的报废设备的报废n n 固定资产的管理要求：n n 1 1、保证其完整无缺。、保证其完整无缺。n n 2 2、提高其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。n n 3 3、正确核定其需用量、正确核定其需用量n n 4 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。n n 5 5、进行其投资预测。、进行

17、其投资预测。7、工程资料的管理n n 资料管理的目的和意义n n 物业工程资料的分类目录n n 竣工验收资料 竣工验收资料n n 设备管理资料 设备管理资料n n 二次装修设备改造变更资料 二次装修设备改造变更资料n n 工程资料管理的方法：文件档案管理和电脑管理两大类。n n 工程资料管理的要求：n n 归档：要求和时间 归档：要求和时间n n 保管：严格做到 保管：严格做到“七防 七防”（防火、盗、高温、潮，虫，（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。每年年底一次特别清理。3、物业设备管理的机构和职责n n 机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。物业

18、设备管理人员岗位职责1.1.工程部经理 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。2、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。物业设备管理人员岗位职责n n 4、维修人员（技术工人）n n 5、保管员n n 6、资料统计员4、物业设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：一、生产技术规程方面的制度1.1.物业设备接管验收制度2.2.物业设备的安全操作规程3.3.物业

19、设备的保养维修规程二、管理工作方面的制度n n 1、物业设备预防性计划维修保养制度n n 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。n n 3、工具领用保管制度三、责任方面的制度1.1.各专业、技术工种及管理岗位责任制度2.2.值班制度3.3.交接班制度4.4.报告记录制度q q 从而实行专业化、制度化的物业设备管理。物业设备管理的要求及标准n n 设备管理体制1.企业负责人管理职责2.设备管理部门及其人员配备3.健全必要的管理制度4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求 设备技术与经济管理1.1.设备前期管理设备前期管理2.2.固定资产管

20、理固定资产管理3.3.设备技术管理设备技术管理4.4.设备经济管理设备经济管理5.5.设备使用与维护管理设备使用与维护管理6.6.设备检修管理设备检修管理7.7.动力房管理动力房管理8.8.特种设备管理特种设备管理设备管理现代化n n 采用计算机辅助管理。n n 采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。n n 设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。n n 逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。课堂小练兵坐直喽，伸伸手，动动脑！例1nn物业设备管理的基本内容包括 和 两个方面。例2nn按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强电组，暖通组，和维修组。例3nn对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常运行的总负责人是。例4物业设备管理有何意义？例5n n物业设备维护保养一般包括哪些方式？维护保养工作应如何实施？例6nn什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪些方面？n谢谢同学们！n本次课到此为止。谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH