法学类大学生实习报告3000字范文.docx

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1、 法学类大学生实习报告3000字范文_大学生暑期实习报告 大学的最终一个暑假，我去区检察院实习，时间是从二00二年七月十六日至八月九日。实习期间努力将自己在学校所学的理论学问向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合，在实习期间能够遵守工作纪律，不迟到、早退，仔细完成领导和检察人员交办的工作，得到院领导及全体检察干警的全都好评，同时也发觉了自己的很多缺乏之处. 此次实习，主要岗位是审查起诉科，因此主要实习科目是刑法和刑事诉讼法，也涉及一些其他私法科目。在实习中，我参与了几起案件的开庭审理，仔细学习了正值而标准的司法程序，真正从课本中走到了现实中，从抽象的理论回到了多彩的实际生活，细致的了解了公诉

2、起诉的全过程及法庭庭审的各环节，仔细观摩一些律师的整个举证、辩论过程，并把握了一些法律的适用及适用范围。跟随干警提审，核实犯罪事实，探询犯罪的心理、动机。真正了解和熟识了我国的公诉程序及法庭的作用和职能，同时还协作公诉人员做好案件的调查笔录和庭审笔录，做好案卷的装订归档工作。 实习期间，我利用此次难得的时机，努力工作，严格要求自己，虚心向领导和检察干警求教，仔细学习政治理论，党和国家的政策，学习法律、法规等学问，利用空余时间仔细学习一些课本内容以外的相关学问，把握了一些根本的法律技能，从而进一步稳固自己所学到的学问，为以后真正走上工作岗位打下根底。 “纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”在短暂的

3、实习过程中，我深深的感觉到自己所学学问的浅薄和在实际运用中的专业学问的匮乏，刚开头的一段时间里，对一些工作感到无从下手，茫然不知所措，这让我感到特别的难受。在学校总以为自己学的不错，一旦接触到实际，才发觉自己知道的是多么少，这时才真正领悟到“学无止境”的含义。这或许是我一个人的感觉。不过有一点是明确的，就是我们的法学教育和实践确实是有一段距离的。法学是一门实践性很强的学科，法学需要理论的指导，但是法学的进展是在实践中来完成的。所以，我们的法学教育应当与实践结合起来，采纳理论与实际相结合的办学模式，详细说就是要处理好“三个关系”：即课堂教育与社会实践的关系，以课堂为主题，通过实践将理论深化;暑期

4、实践与平常实践的关系，以暑期实践为主要时间段;社会实践广度与深度的关系，力求实践内容与实践规模同步调进展. 在实习过程中，也发觉法律的普及特别重要。我国政府为推动法治建立而进展的多年的普法教育活动，取得了很大成就。人们的法制观念、法律意识都有了很大的提高。但是在普法的深度与广度上还有一些缺乏。比方有些时候，人们对有些法律条文是知道的，但却不知道如何适用它，以至于触犯法律;有时候人们对两个以上不同法律对同一问题的规定不明白，不知道该适用哪一部法律，有一个案件就是这样的，被告人原是某村会计，后来在改选中落选，这样一些会计帐簿、会计凭证需要移交，但是他始终认为会计法是规定的要等帐目清算后再移交，所以

5、就坚持不交出，结果被以隐匿会计帐簿、会计凭证罪逮捕。这一个案例就说明我们的普法活动不能只做外表文章，要深入实际，真真正正的让人们了解法律、法规的含义。并在这个根底上，逐步确立人们对法律的信仰，确立法律神圣地位，只有这样法治建立才有盼望。 再有一个问题就是青少年犯罪。在实习中所接触的案件中，有很大一局部案件的被告是八十年月以后诞生的，甚至有两个犯有抢劫罪的被告人是八七年的。不考虑被告人家庭和自身因素，从社会大环境来说，我觉得社会也有一些责任的。从八十年月初改革开头到八十年月末，这是一个重大变革的时期。这一段时间对精神文明建立有些放松，也就是说，有些犯罪人在童年时期就有可能已经沾染上了一些不良习气

6、。所以说，教育从娃娃抓起，不能只是一个口号，要真正落到实处。 “千里之行，始于足下”，这近一个月短暂而又充实的实习，我认为对我走向社会起到了一个桥梁的作用，过渡的作用，是人生的一段重要的经受，也是一个重要步骤，对将来走上工作岗位也有着很大帮忙。向他人虚心求教，遵守组织纪律和单位规章制度，与人文明交往等一些做人处世的根本原则都要在实际生活中仔细的贯彻，好的习惯也要在实际生活中不断培育。这一段时间所学到的阅历和学问大多来自领导和干警们的教育，这是我一生中的一笔珍贵财宝。这次实习也让我深刻了解到，在工作中和同事保持良好的关系是很重要的。做事首先要学做人，要明白做人的道理，如何与人相处是现代社会的做人

7、的一个最根本的问题。对于自己这样一个马上步入社会的人来说，需要学习的东西许多，他们就是最好的教师，正所谓“三人行，必有我师”，我们可以向他们学习许多学问、道理。 学习法律的最终目的是要面对群众，效劳群众，为健全社会法治，为我们的依法治国效劳的。高等法学教育在推动法治建立过程中担当着重要的角色，其培育的具备肯定根本理论学问，技术应用力量强、素养高的专业技能人才，将在社会上起到重要作用。现代的社会是一个开放的社会，是一个到处布满规章的社会，我们的国家要与世界接轨，高素养法律人才的培育必不行少。因此，对人才的培育，应当面对实际，面对社会，面对国际。法学教育本身的实践性很强，所以采纳理论联系实际，理论

8、与实际相结合的办学模式是比拟可行的，大学的法学院应当与公、检、法、律师事务所等部门建立良好的关系，定期安排学生见习，让学生更好的消化所学的学问，培育学生对法学的兴趣，避开毕业后的眼高手低现象，向社会输送全面、合格、优秀的高素养法学人才。 大学生实习报告（法学类2） 首先，我想向全部为我的实习供应帮忙和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导教师致谢,感谢你们为我的顺当实习所作的帮忙和努力。 我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的其次专业法学领域获得了实际的工作阅历，稳固并检验了自己两年本科学习的学问水平。实习期间，我了解并参加了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案

9、件的审理中还担当了书记员的工作,并且对局部参加案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的确定和较好的评价。 实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进展了深入的讨论，参与了案件审理的全过程，并被特许参与合议庭评议。案件详细状况如下： 一、案件的由来和审理经过 郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院20xx年4月29日作出(20xx)四西民二初字第349号

10、民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于20xx年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进展了审理，上诉人郭继魁、托付代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)托付代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)托付代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)托付代理人付佳宾，被上诉人尹杰、托付代理人窦树法到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 二、当事人和其他诉讼参与人状况 上诉人(原审原告)：郭继魁 托付代理人：盖如涛。 被上诉人(原审被告)：中兴经贸有限公司。 法定代表人：刘连贵 托付代理人：胡振儒 被上诉人(原审被告)：中兴

11、建筑公司 法定代表人：刘连贵 托付代理人：苏 军， 被上诉人(原审被告)：中兴房地产开发公司 法定代表人：吴孝贵 托付代理人：付佳宾， 被上诉人(原审第三人)尹 杰， 托付代理人：窦树法 三、原判要点和上诉的主要内容 原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程- ，2/0 - B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同商定交房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于20xx年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为

12、是无效的。现原告知至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并担当诉讼费。 被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的托付，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以爱护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发觉重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以根据规定赔偿第三人损失。 被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同商定交

13、纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。 被告四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)在法定期限内未做辩论。 第三人尹杰诉称：第三人于20xx年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。 原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的购房协议

14、书无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品房出售许可证为由，愿将争议房屋卖给原告，但许可证是在20xx年7月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发觉该商网重复出售后，于20xx年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于20xx年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购

15、房合同是合法有效的。依照中华人民共和国合同法第六十条、中华人民共和国消费者权益爱护法第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起马上返复原告郭继魁购房款43万元，并赐予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司担当连带责任。 上诉人郭继魁恳求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，爱护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司托付同意

16、的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于20xx年7月取得商品房销(预)售许可证后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的20xx年5月，同尹杰算帐“换据”是20xx年6月，均在经贸公司20xx年7月取得商品房销(预)售许可证之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得商品房销(预)售许可证后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。得商品房销(预)售许可证后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

17、其次条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权全部人，也不是商品房销(预)售许可证持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为全部权人，取得商品房销(预)售许可证后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依中华人民共和国合同法的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的爱护。 合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司

18、、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应根据相关规定予以赔偿。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以恳求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(三)有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这

19、一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并赐予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司担当连带给付责任。 由于案件牵涉关系简单合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大局部予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经剧烈争论实行了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院恳求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。 综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院20xx年第39次审判委员会争论打算，依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款

20、二、三项的规定，判决： 一、撤销四平市铁西区人民法院(20xx)四西民二初字第349号民事判决; 二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立; 三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。 一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。 通过对本案的深入讨论,我认为四平市中院,认定事实清晰,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:1其次审案件的审理应当围绕当事人上诉恳求的范围进展，当事人没有提出恳求的，不予审查，但判决违反法律制止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益

21、的除外。 2中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律规定应恢复原状、返复原物、赔偿损失。基于以上两点缘由，我认为，法院应对第三人利益予以爱护，即开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并赐予购房款一倍的赔偿损失，经贸公司、建筑公司担当连带给付责任，而不应当使第三人另求法律途径解决。这样，对善意第三人利益没有有效爱护，而且增加诉累，铺张司法资源。 本次实习是我大学生活中不行缺少的重要经受，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的学问应用于实际的工作中，理论和实际是不行分的，在实践中我的学问得到了稳固,解决问题的力量也受到了熬炼;其次，本次实习开阔了我的视野

22、，使我对法律在现实中的运作有所了解，也对法言法语也有了进一步的把握;此外，我还结交了很多法官和律师朋友，我们在一起相互沟通，相互促进。作为一个南开学生，我尽力成为一名南开文化的使者，向社会各界的朋友们介绍南开，使他们走近南开，了解南开。/p 法学类大学生实习总结 法学类大学生实习总结 今年暑期遵照学校教学规划，我们被统一安排至北京市xx区人民法院实习。本人很荣幸地被安排到xx区人民法院民二庭实习一个月。 xx区人民法院坐落于xx-xx街地段，从外观上看，大楼的建筑风格雄伟气派、朴实严厉，立刻令人敬畏。走进里间，办公设施现代化程度高，卫生清扫得很洁净，给人一种安静肃穆的感觉。办公室里面也布置得体

23、，桌椅书柜、书籍资料摆放整齐，凌而不乱。逛完一圈后才发觉，整个法院其实是由两局部组成，前面是立案大厅和当事人通道，后面则是审判庭和法官的办公室，而正是这么一个小小的地方却处理了四周方圆百里大大小小成千上万的案子。我不禁感慨：麻雀虽小，五脏俱全。同时也为法官的工作效率之高而暗自佩服。 带着一种敬畏感，我们进入了法院的大门，迎接我们的是民二庭的庭长和她的书记员。我们先被带到一个会议室，开了一个简短的会议，说了一些需要留意的事项，随后我们就被各自安排到带我们的法官那里了。就这样我开头了在这个新奇而又刺激的环境中的法律工作。虽然需要我做的工作不多而且大多有些重复，但我依旧保持着深厚的兴趣处理每项事情。

24、 开头工作的头两天法官就嘱咐我要仔细跟随书记员学习，听从她的安排，由于大多数状况下法官都处于劳碌状态，根本无暇顾及我们，只会再闲谈沟通中不时教育我们几句。 实习中有许多事情给我留下了深刻印象并让我从中吸取了不少阅历学问。第一件事就是装订卷宗，虽然听起来很简洁，但其中却包涵了许多法律学问。记得第一天，书记员就拿了一本厚厚的卷宗，并给我叙述了里面各种文件的排列挨次。由于选择的案宗不够经典，她只能大致讲解一下，并让我多看卷宗自己总结。我便翻阅了一件件已经整理完毕的卷宗。虽然每件案子详细上大相径庭但案子包含的根本诉讼文书大致上却是全都的。经过几次训练之后我很快便能娴熟地独立完成一件卷宗的整理装订。其次

25、件事就是在一些法院日常工作的操作。在把握了上述根本技能之后，我也便了解了一个案子从立案到结案的全过程。由于每个案宗的排列挨次都是根据法院的操作流程来办理的。有了这些根本学问后，我便接触了一些诉讼文书的写作一类的事情。如举证通知书、应诉通知书、开庭传票等。然后还负责这些文件的编排、校对、打印等工作。期间还常常打电话联系当事人或接听电话以及接待来访客人及其他诉讼参加人。这使我熟悉到作为一名法律工不仅应当具备专业学问，还应当具备社会交际力量和急躁热忱的品质。而在发出票和运用电脑编排一类事情中又让我熟悉到把握相关信息学问和技能的必要。这些根本素养应当在日常的学习生活中就应当留意培育。 上面谈到的只是一

26、些外表上的形式内容，真正把握学问的应当是在参与庭审以及事后与法官们的争论分析中得到的。在短短一个月实习时间内我曾有幸屡次在法官的带着下参加旁听。接下来的第三件事就是旁听给我的感性熟悉。我所见到的庭审与我想象中的庭审差异很大。可能是我欧美律政小说又或是电影看多了，脑海中呈现的是场面宏大、庄重肃穆的情景，与现实格格不入。在法院看到的审判庭是一个面积狭小、布置简陋的隔间，给人一种随便的感觉。法官也与当事人打成一片，完全没有律师当堂对抗、精彩纷呈的场面。庭审时间也很短，一般不会超过两小时。后来从法官处得知民二庭主要是处理一些简易程序的民事案件，所以只需要在小法庭中即可，虽然简洁但量大，由于这是日常生活

27、中发生得最多的案件。 几桩案子下来，我感受颇多。首先，当事人大多法律意识淡薄。许多人连律师都不用请，直接在亲朋好友的伴随下以期借助人多势众压倒对方，这使得严厉的法庭往往成为原被告双方吵架的地方，审判也屡次被打断甚至重新审理，反映出我国的法制宣传教育还存在很大问题。其次，法官压力大。无论在办公室还是在审判庭这种正式场合法官们无疑不面临当事人的责难。这实在是一种无奈也是一种悲伤，而上级的指示和干扰无疑又加剧了这种悲伤。最终，审理工作是可以敏捷处理的。这与我想象中教条式处理方式是又很大不同的。例如，在一起离婚案件的审理过程中，虽然双方对离婚没有异议，但由于被告拒不到庭，法庭就不能进展缺席判决，由于这

28、涉及到人身关系，后来法官几经周折才拨通了被告的电话，在电话中询问了被告的意见之后才最终作出准予离婚的判决。这使我不得不佩服法官们的阅历丰富，外表上看起来法官与寻常人没什么两样，可一到工作中就会发觉他们的厚积薄发和机灵敏捷。然而我的另一发觉就是合议庭根本上是合而不议，每次记录都是书记员按固定模式从前面的审判记录中抄录一段话就完了，不知道这是不是另一种敏捷处理呢？ 通过连日来的学习让我有了一个深切的体会 ： 理论学问把握得还远远不够。许多理论上的问题都不是我目前就能够理解的，往往遇到一个案子的详细问题就得去翻阅法条，另一方面，实践技能也不牢，许多根本社会方面的力量仍欠缺锤炼。详细来讲就是课堂上的教

29、学侧重理论学问的把握，而对实践方面却很少涉及。这致使我们在实践过程中常常捉襟见肘。许多状况下，一些司法操作过程中的小事对我们来说都很生疏，也常常使我们感到束手无策。后来跟法官们沟通中我渐渐明白，这次实习仅仅只是一个开头。任何法律工都必需在这些过程中点点滴滴地去积存。临行前，法官还大发感慨说我们实习时间偏短，要我们以后多找时机熬炼。由于法律实践是一个漫长的过程，只有不断将理论学问运用于实践当中，然后从实践中得出新结论并重新指导实践才能算得上是一个合格的法律工。 或许这次实习最大的收获是我本人观念的转变。以前曾经认为法学这门学科暗淡无光，现在却有了一种从未有过的豁然开朗的感觉。我愈来愈发觉自己对法

30、学有了兴趣和信念。从法官们的身上，我感觉到了他们对法律工作的喜爱，而他们的行动也证明白这一点。正是这种强大的信仰力气使他们能够年复一年、日复一日的在如此压力和强度之下始终保持勤奋踏实的状态为社会为人民带来公正与正义。我想，要到达这种境地我的路还很长。当下所能够做的就只有用大量的理论学问武装自己，培育法律思维和其他根本社会人文素养。 最终，我想向全部为我的实习供应过帮忙和指导的xx区人民法院的工作人员以及我的指导教师致谢，感谢你们为我的顺当实习所作的帮忙和努力。 实习虽然很短，但我从中感悟了许多，我信任它将有益于我的整个人生生涯。 法学类实习报告首先，我想向全部为我的实习供应帮忙和指导的四平市中

31、级人院的工作人员和我的指导教师致谢,感谢你们为我的顺当实习所作的帮忙和努力。我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的其次专业法学领域获得了实际的工作阅历，稳固并检验了自己两年本科学习的学问水平。实习期间，我了解并参加了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担当了书记员的工作,并且对局部参加案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的确定和较好的评价。实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进展了深

32、入的讨论，参与了案件审理的全过程，并被特许参与合议庭评议。案件详细状况如下：一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院20xx年4月29日作出（20xx）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于20xx年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进展了审理，上诉人郭继魁、托付代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）托付代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）托付代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）托付代理人付

33、佳宾，被上诉人尹杰、托付代理人窦树法到庭参与诉讼，本案现已审理终结。二、当事人和其他诉讼参与人状况上诉人（原审原告）：郭继魁托付代理人：盖如涛。被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。法定代表人：刘连贵托付代理人：胡振儒被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司法定代表人：刘连贵托付代理人：苏军，被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司法定代表人：吴孝贵托付代理人：付佳宾，被上诉人（原审第三人）尹杰，托付代理人：窦树法三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程-，2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同商定

34、交房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于20xx年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告知至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并担当诉讼费。被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的托付，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以爱护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发觉重复出售后，已通知第三人解除合同，

35、且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以根据规定赔偿第三人损失。被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同商定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做辩论。第三人尹杰诉称：第三人于2023年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售

36、房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的购房协议书无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有商品房出售许可证为由，愿将争议房屋卖给原告，但许可证是在20xx年7月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发觉该商网重复出售后，于20xx年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房

37、，要求解除合同。但被告经贸公司于20xx年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照中华人民共和国合同法第六十条、中华人民共和国消费者权益爱护法第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起马上返复原告郭继魁购房款43万元，并赐予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限

38、公司担当连带责任。上诉人郭继魁恳求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，爱护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房人经贸公司托付同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于20xx年7月取得商品房销（预）售许可证后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的20xx年5月，同尹杰算帐“换据”是20xx年6月，均在经贸公司20xx年7月取得商品房销（预）售许可证之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得商品房销（预）售许可证后又

39、予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉恳求及理由无异议，经贸公司同意根据规定赔偿第三人的损失。被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同商定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收 据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到爱护。 四、对事实和证据的分析及认定1996年9月四平市规划委员会批准开发建立座落于四平市铁西区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场工程。工程开发人是开发公司，投资并组

40、织建筑施工治理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了购房协议书（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司托付），郭继魁购置中兴在建二期工程一层商网-，2/0A-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。20xx年4月25日尹杰与开发公司签订了商品房销（预）售合同，尹杰购置中兴在建二期工程一层商网-，2/0A-B，轴建筑面积89.5平方米，按合同商定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购置的建筑

41、面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的状况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和掌握。20xx年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律参谋）胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的全部权进展了确认。三方协商全都，确认该新建批发市场楼房为经贸公司全部，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。20xx年7月29日经贸公司取得商品房销（预）售许可证后，对过去托付建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进展确

42、认。20xx年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同商定房屋，20xx年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，要求取得协议商定商品房。证据：1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。nbsp;2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。3、批发市场新建楼全部权确认书。4、商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。5、开发公司给尹杰送达的通知。6、经贸公司确认书。7、国有土地使用证。8、产权确认书及移交收据。9、施巍证言材料。10、王金荣的证言材料。11

43、、其它相关证据材料。五、解决纠纷的意见和理由依据原审判决，上诉人上诉恳求及理由，被上诉人的辩论，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律爱护。经二审开庭审理合议庭评议认为：1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律爱护。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释其次条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又依据合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利

44、人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的托付与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为工程开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一工程明确产权全部人，并由产权全部人申领商品房销（预）售许可证后，对这些合同进展确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来工程投资人经贸公司成为产权全部人，并取得了商品房销（预）售许可证，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进展了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当

45、事人的买卖关系受法律爱护，因而，商品房理应由郭继魁全部。2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权全部人没有确定，商品房销（预）售许可证尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但工程投资人经贸公司成为产权全部人，取得商品房销（预）售许可证后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释其次条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是

46、产权全部人，也不是商品房销（预）售许可证持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为全部权人，取得商品房销（预）售许可证后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依中华人民共和国合同法的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的爱护。合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发

47、公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应根据相关规定予以赔偿。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以恳求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并赐予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司担当连带给付责任。由于案件牵涉关系简单合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大局部予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经剧烈争论实行了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院恳求返还和赔偿，应另求法 律途径予以解决。 综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院20xx年第39次审判委员会争论打算，依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：一、撤销四平