基础工作规范培训---房地产企业发票审核.ppt

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1、二0一三年财务基础工作规范培训-房地产企业发票审核2021/9/181v 发票管理是企业财务工作重要涉税风险点，为了提高集团发票管理水平，提升正黄集团财务员工房地产涉及发票知识及入帐发票审核素养，特制订本培训方案，主要包含以下：v 1、发票税前扣除的政策规定v 2、企业取得什么样的凭证才能在税前扣除v 3、房地产开发业务涉及的主要票据v 4、如何预防接受假发票5、发票、财政票据种类及票据样式介绍v 6、发票开具注意事项培训目的2021/9/1821、发票税前扣除的规定：v 发票税前扣除的规定：v 1、进一步加强税收征管若干具体措施的通知v（国税发2009114号）第六条：加强企业所得税税前扣除

2、项目管理。未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。v 2、关于加强企业所得税管理的意见（国税发200888号）：加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据v 国税发200880号国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知v 在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。v 3、税总发201320号：关于认真做好2013年打击发票违法犯罪活动工作的通知，重点对房地产与建筑安装、药品与医疗器械、发电、供电、餐饮娱乐、营利性的教育培训等行业的发票使用情况开展重点检查。v 特别是药品、医疗器械行业发

3、票以及列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费的发票，要通过资金、货物等流向和发票信息的审核分析，检查其业务是否真实，是否存在未按规定开具发票、开具虚假发票或虚开发票的行为。对检查过程中发现的其他涉税问题，要一并进行认真查处。对检查发现的虚假发票，一律不得用于税前扣除、抵扣税款、办理出口退（免）税和财务报销、财务核算。2021/9/1832、企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？v 企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？v 合法入账凭证的种类v（1）财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）v（2）税务监制发票v（3）自制原始凭证v（4）合同+收据

4、+判决书/调解书/公证书（对方不交增值税/营业税）v 收据是否可以税前列支？可以税前扣除的收据同时符合以下条件v（1）费用合法真实，要有交易或提供劳务的合同；（2）与生产经营有关；（3）符合有关扣除标准v（4）费用本身不具“经营活动”特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款），符合不需要开发票的条件v 不需要开发票的情形：给予农民的青苗补偿费；工伤事故赔偿金；职工解聘经济补偿金；给予个人的拆迁补偿金；股权收购和资本收购支出；经济合同违约支出2021/9/1842、企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？v 房地产开发企业哪些票据能作为合法票据并能在企业所得税、土地增值税税前扣除，按下列原则

5、掌握：v 1、支付给境内单位或个人的款项，且该单位或个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或个人开具的发票为合法有效凭证；v 实际操作中应掌握的原则是，凡属于增值税征收范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具增值税发票（视具体情况分别开具专用发票或普通发票）；v 凡属于营业税征税范围的业务（无论是否享受免税优惠），都必须开具营业税发票。v 2、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；v 3、支付给境外单位或个人的款项，以付汇凭证和该单位或个人的签收单据为合法有效凭证，税务局对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构确认的证明；v 4、国家税

6、务总局规定的其他合法有效凭证。2021/9/1853、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据v（一）土地出让金、契税v 根据营业税税目注释（试行稿）的规定，政府出让土地，不征收营业税，因此不得开具发票。房地产开发企业应以国土局开具的土地出让金专用票据或其他非税收入收据入账，交纳的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证”。2021/9/1863、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据v（二）拆迁补偿费房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府和房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿方

7、式或拆迁安置方式取得土地使用权，仍需补交契税。营业税税目注释（试行）还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征收营业税。因此被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而是由房地产企业采取用收据方式入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料留置于本公司备查。2021/9/1873、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（三）委托拆迁公司支付的拆迁补偿费v营业税税目注释（试行稿）规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑业其他工程作业”税目征收营业税。因此，向拆迁公司

8、支付的拆迁劳务费，应取得工程所在地建筑业发票。v房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑业发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理。2021/9/1883、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（四）青苗补偿费费v 国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照营业税税目

9、注释（试行稿）规定，不征收营业税。v 只要能够出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件。青苗补偿费不属于应该征收营业税的情形，对土地承包人取得的青苗补偿费收入不必为房地产企业开具发票，以补偿协议和收据等凭证可以入账。2021/9/1893、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（五）土地整理费支付给其他公司的土地整理费，应取得工程所在地建筑业发票。（六）挖土费支付给农民工（非雇员）的挖土费，不得采取工作表发放，应由个人向地税机关申请开具“税务机关代开统一发票（地税）”。开具发票时，由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产开发企业不再扣缴个人所

10、得税。2021/9/18103、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（七）道路工程费 河北省地方税务局关于道路、桥涵修建收入征收营业税问题的批复（冀地税函1995185号）规定，对施工单位承建的道路、桥涵工程收入，不论单位性质如何，其工程预算内是否含税，均应按“建筑业”税目的“其他工程作业”项目征收营业税。因此，房地产开发企业发生的道路工程费，应当取得工程所在地建筑业发票。2021/9/18113、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（八）向企事业单位支付的勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等费用1、地税发票改为国税增值税发票的业务有：规划设计业务：属“文化创意服务_设计服务_环境

11、设计”建筑业检测服务：“鉴证咨询服务_认证服务”土地及房地产评估：属“鉴证咨询服务_鉴证服务”工程勘察勘探：属于“研发和技术服务工程勘察勘探服务”征收增值税 建筑图纸审核：按照文化创意服务，增值税发票 会计师事务所、税务师事务所、律师事务所业务 广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。2、未纳入营改增范围，仍使用地税发票 工程监理（北京地区除外）：物业管理服务 房产中介和房地产经纪业务、房地产代理 融资担保服务 公证处提供的公证业务 市场、地铁站的柜台、摊位租赁2021/9/18123、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（九）直接向行政事业单位交纳的规费 直接向行政事业单位交

12、纳的规费应当取得行政事业性收费收据及非税收入专用收据，这些费用一般包括大市政配套费、绿化费、人防费、散装水泥基金、教育配套设施费以及各种证照工本费等。2021/9/18133、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据v（十）有线电视安装费、管道煤气集资费（初装费）v国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知（国税发1994159号）规定，有线电视安装费，是指有线电视台为用户安装有线电视接收装置，一次性向用户收取的安装费，也称之为“初装费”。对有线电视安装费，应按“建筑业”税目征税。v财税200316号规定，燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货物或提供增值税应税劳务时，代

13、有关部门向购买方收取的集资费包括管道煤气集资款(初装费)、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税，不征收营业税。v财税2005165号对从事公用事业的纳税人收取的一次性费用是否征收增值税问题规定，对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。v从上述两规定看，财税2005165号文件与财税200316号文件似有冲突之处，但是房地产企业发生的有线电视安装费、管道煤气集资费（初装费），应当说与货物的销售数量没有直接关系，所以应取得工程所在地建筑业发票。2021/9/181

14、43、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十一）建筑工程房地产开发企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。1.包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额和承包结算金额相等。建筑公司外购材料并施工全额工程发票生产企业销售自产货物并施工自产货物发票+工程发票商贸公司销售外购材料并施工全额货物发票2.包工不包料。对施工方提供的劳务费应当取得工程所在地建筑业发票；对不包料（甲供材）应取得增值税普通发票。甲供材料+乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+甲供材料营业税净额发票+乙方施工工程发票2021/9/18153、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十二）装饰工

15、程装饰工程是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。1.包工包料。发票的取得与建筑工程相同。2.包工不包料（清包工或甲供材）。清包工形式提供的装饰劳务，是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。根据营业税政策规定，装饰劳务可以不包括甲供材，因此，房地产开发企业自行采购的装饰材料直接凭增值税普通发票入账，向施工单位支付的清包工装饰费用，应当取得工程所在地建筑业发票。即:甲供材料乙方装饰：材料发票+工程发票2021/9/18163、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十三）设备安装 1.甲供设备乙方安装

16、：设备发票+工程发票房地产开发企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产开发企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或生产厂家的货物销售发票，并仅就安装费的部分，由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。2.商贸公司销售外购并施工:全额货物发票从事货物生产、批发或零售的企业外购设备销售给房地产开发企业同时提供安装服务，企业收取的价款中既包括设备价款，又包括安装费，这属于增值税的混合销售业务，全额缴纳增值税，不征收营业税。因此，房地产开发企业应取得全额的增值税普通发票。2021/9/18173、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十三）设备安装 3.建筑公司销售

17、外购设备并施工:全额工程发票建筑安装企业外购设备销售给房地产开发企业同时提供安装服务，根据增值税、营业税政策规定，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除特定情形外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。规定中所称的货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。因此，该混合销售行为征收营业税，不征收增值税，应全额开具建筑业发票。2021/9/18183、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十三）设备安装 4.企业自产货物并负责安装。根据增值税、

18、营业税政策规定，提供建筑业劳务的同时并销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物的销售额缴纳增值税。房地产开发企业应分别取得增值税发票和建筑业发票。例如，企业提供自产钢结构、玻璃幕墙、防水工程、铝合金门窗等并负责安装的业务。最好分开签订合同或合同中价格分开。2021/9/18193、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十三）设备安装5、电梯发票 销售电梯（自产或购进的）并负责安装及保养：增值税发票.不从事电梯生产、销售，只从事电梯保养和维修的专业公司对安装运行后的电梯进行的保养、维修取得的收入：地税发票。生产销售电梯并另成立一家安

19、装公司，销售和安装分别提供增值税发票和建安发票。国家税务总局关于电梯保养、维修收入征税问题（国税函1998390号）的规定，电梯属于增值税应税货物的范围，但安装运行之后，则与建筑物一道形成不动产。因此，对企业销售电梯（自产或购进的）并负责安装及保养、维修取得的收入，一并征收增值税；对不从事电梯生产、销售，只从事电梯保养和维修的专业公司对安装运行后的电梯进行的保养、维修取得的收入，征收营业税。2021/9/18203、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十四）房屋维修v房屋维修又称“修缮”，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

20、根据营业税税目（试行稿）规定，房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此，房地产开发企业支付的房屋维修费用，也应当取得工程所在地建筑业发票。允许计入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。2021/9/18213、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十五）绿化工程 绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如，绿化与平整土地分不开，而平整土地本身就是建筑业中的“其他工程作业”。国税函发1995156号规定：为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业其他工程作业”征收营业税。因此，房地产开发企业将绿化工程承包给园林绿化公司，应取得按承包金额开具的工程

21、所在地建筑业发票。2021/9/18223、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十六）支付的利息支付给金融机构的利息为银行开具的付息凭证，支付给非金融机构的利息以及各种融资顾问费、服务费为地税机关监制的“服务业”发票。（十七）花卉等植物租赁、养护服务1、花卉等植物租赁、养护服务是否属于营改增试点范围？答：其中租赁取得的收入属于应税服务范围，归属于应税服务范围注释中的“有形动产租赁服务有形动产经营性租赁”，应当征收增值税。其中养护收入不属于应税服务范围。2021/9/18233、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（十八）会务费 河北省地方税务局2011年第1号公告：对纳税人年度内

22、发生的会议费，同时具备以下条件的，在计征企业所得税时准予扣除：会议名称、时间、地点、目的及参加会议人员花名册；会议材料（会议议程、讨论专件、领导讲话）；会议召开地酒店（饭店、招待处）出具的服务业发票。企业不能提供上述资料的，其发生的会议费一律不得扣除。v注：3.会务费是否属于营改增的试点范围？v答：根据财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知（财税?2011?111号）附件应税服务范围注释规定：“会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办的各类展览和会议的业务活动。”v因此，会务费属于营改增的试点范围，开

23、具增值税发票。2021/9/18243、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据v（十九）差旅费河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的通知（冀地税发200948号）规定，纳税人支付的差旅费补贴，同时符合下列条件的，准予扣除：有严格的内部财务管理制度；有明确的差旅费补贴标准；有合法有效凭证（包括企业内部票据）。2021/9/18253、发票审核事项：房地产开发业务涉及的主要票据（二十）大额费用税前列支需注意的问题企业发生的大额费用（如办公费）应附明细清单（商场开具，并须盖有商场的印章），否则不能说明费用的真实性。【风险提示】纳税人购买商品、接受劳务或服务时必须索取按照规定要求填写的发票。

24、发票中应详细填写购买的商品、接受的劳务或服务的具体名称（品名、规格、型号、劳务或服务项目等）、数量及金额，不得以“办公用品”“费用”“综费”“运杂费”等笼统名称作为商品、劳务或服务的实际名称。凡取得不符合规定要求的发票一律不得作为企业所得税税前扣除的凭据。2021/9/18264、如何预防接受假发票 发票的识别及鉴定:发票管理办法 24条税务机关应当提供查询发票真伪的便捷渠道 1、发票的识别,利用税务机关提供的现有防范措施(1)网络核查：地税网站、国税网站（2）电话查询：拨打人工查询（3）不能上网查询的发票的几种鉴别方法：审查物品名称是否为开票单位的经销范围 审查发票单位同收款单位的名称是否相

25、符 2、发票真伪的鉴定 根据发票管理办法实施细则第33条的规定：第三十三条用票单位和个人有权申请税务机关对发票的真伪进行鉴别。收到申请的税务机关应当受理并负责鉴别发票的真伪；鉴别有困难的，可以提请发票监制税务机关协助鉴别。3 款项的支付 大额支付采用银行转账支付，不用现金支付，不搞委托支付，直接将款项打入与发票开具方相同的收款帐户，防止对方开具阴阳发票或套票、假发票情况。2021/9/1827一、目前使用的地税发票有哪些种类？根据四川省地方税务局关于简并发票种类统一发票式样的公告已将原有发票进行简并，原有的其他服务业发票、广告发票、租赁业发票、中介服务收费发票等已取消，简并后发票种类为三大类。

26、第一类：全国统一样式的两种发票 1.建筑业统一发票 2.销售不动产统一发票其中：建筑业发票销售不动产统一发票2011年1月1日起全部为机打发票，手工版发票作废。5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/1828谢谢！5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/1829谢谢！5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/1830第二类为通用发票1.四川省*市地方税务局通用机打发票2.四川省*市地方税务局通用机打发票（有奖）3.四川省*市地方税务局通用手工发票4.四川省*市地方税务局通用定额发票5.四川省*市地方税务局通用定额发票（有奖）5、发票、财

27、政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/18315、发票、财政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/18325、发票、财政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/1833四川省成都市地方税务局通用手工发票版面为万元版、仟元版和佰元版三种，均为三联，即发票联、记账联、存根联。5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/1834四川省成都市地方税务局通用定额发票（无奖、有奖）壹元、贰元、伍元、拾元、贰拾元、伍拾元、壹佰元、贰佰元、伍佰元5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/1835第三类为印有单位名称的发票1.*公司机打发票2.*公司定额

28、发票3.*保险公司*保险凭证（保单代发票）4.*门票5.*公交公司客票5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-地税发票2021/9/1836根据四川省国家税务局关于营业税改征增值税试点后发票票种的公告四川省国税系统增值税专用发票和增值税普通发票在原有的4种基础上新增2种货物运输业增值税专用发票，其他普通发票将在原有41种普通发票票种的基础上，新增出租车专用的通用机打卷式发票、旅客运输机打发票、客运定额发票等8种规格的普通发票。5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-国税发票2021/9/18375、发票、财政票据种类及票据样式介绍-国税发票2021/9/18385、发票、财政票据种类及票据样式介绍

29、-国税发票2021/9/18395、发票、财政票据种类及票据样式介绍-国税发票2021/9/18405、发票、财政票据种类及票据样式介绍-国税发票2021/9/18415、发票、财政票据种类及票据样式介绍-国税发票2021/9/18425、发票、财政票据种类及票据样式介绍-国税发票2021/9/18435、发票、财政票据种类及票据样式介绍-国税发票2021/9/1844v财政票据：1、通用票据五种：v 非税收入一般缴款书v 非税收入通用票据v 政府非税收入通用用定额票据v 行政事业单位资金往来结算票据v 非税收入退款票据5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-财政票据2021/9/1845谢谢！

30、2021/9/1846谢谢！5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-财政票据2021/9/1847谢谢！5、发票、财政票据种类及票据样式介绍-财政票据2021/9/18481、发票抬头的填写规范发票抬头要填写付款单位全称、不要写简称，不要空白不填。2、日期的填写规范发票的日期是记载购销业务实际发生的时间，必须准确。必须在销售行为发生的当天开出，不得提前和滞后。3、服务项目的填写规范服务项目的填写，一定要准确，不可按大类笼统地填写。4、大小写金额的填写规范汉字大写金额数字，有零、壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾、佰、仟、万、亿等，要符合规范，正确填写，大小写金额不得乱造简化字。大小写金额数字

31、到元或角为止的，在“元”或“角”字之后应写“整”或“正”字；大写金额数字有分的，分字后面不写“整”字。阿拉伯金额数字前面应写人民币符号“￥”。人民币符号“￥”与阿拉伯金额数字之间不得留有空白。所有以元为单位的阿拉伯数字，除表示单位等情况外，一律填写到角分，无角分的，角位和分位可写“”，不得用符号“”代替开具发票时。必须大小写金额填齐，不得只填小写金额不填大写金额6、发票开具注意事项2021/9/18495、“开票人”的填写规范开票必须认真填写其姓名或盖私章，不能不填或只填姓或名，或只填工号，这是分清责任的重要一环。6、开票的字迹，要求做到书写清楚，容易辨认。7、开具发票时必须加盖发票专用章，发

32、票专用章加盖（套印）在发票右下方。6、发票开具注意事项2021/9/1850 发票专用章式样 发票专用章的形状为椭圆形，长轴为40mm、短轴为30mm、边宽1mm，印色为红色。发票专用章中央刊纳税人识别号；外刊纳税人名称，自左而右环行，如名称字数过多，可使用规范化简称；下刊“发票专用章”字样。使用多枚发票专用章的纳税人，应在每枚发票专用章正下方刊顺序编码，如“（1）、（2）”字样。发票专用章所刊汉字，应当使用简化字，字体为仿宋体；“发票专用章”字样字高4.6mm、字宽3mm；纳税人名称字高4.2mm、字宽根据名称字数确定；纳税人识别号数字为Arial体，数字字高为3.7mm，字宽1.3mm。6、发票开具注意事项2021/9/1851谢谢！2021/9/1852