物业管理工作实施意见.docx

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1、 物业管理工作实施意见 为进一步加快进展现代物业效劳业，妥当解决我县物业治理工作中遇到的热点、难点问题，有效标准物业治理活动，切实维护业主和物业效劳企业的合法权益，依据有关法律法规、文件规定精神，结合我县实际，特提出如下实施意见。 一、明确物业治理工作职责 （一）县住房和城乡规划建立局（以下称县物业主管部门）负责全县物业治理活动的监视治理工作。加大对物业企业效劳行为监管力度、搞好物业效劳诚信制度建立和物业治理政策法规宣传培训工作；制定物业企业治理考核方法，对治理标准口碑良好的物业企业赐予嘉奖，并进展宣传推举，对治理混乱、消失重大问题的物业企业赐予处理。 （二）县发改（物价）、公安消防、环境爱护

2、、工商行政治理等部门根据各自职责，建立相关违法行为投诉登记制度，对举报的违法行为应准时作出处理，做好物业治理的有关工作。 （三）开发建立单位有责任会同相关部门讨论处理物业治理过程中消失的冲突和问题。 （四）镇（乡）人民政府应当制定年度工作规划、扶持政策，实行措施，落实工作责任，引导推动旧住宅区逐步实行社会化、专业化、市场化的物业治理，促进我县物业效劳行业进展。 （五）镇（乡）人民政府应当加强对本辖区内物业治理工作的组织领导和协调，指导本辖区小区业主大会、业主委员会成立和业主委员会换届工作，监视业主大会和业主委员会依法履行职责，应设专人负责接待、调解处理物业治理纠纷和问题。 未实施物业治理效劳的

3、物业治理区域，镇（乡）人民政府应催促业主聘请物业效劳企业实施物业治理，在物业效劳企业进入前，要聘请人员进展日常巡逻、卫生保洁及共用设备的日常修理等效劳。 二、严格物业治理工作要求 （一）加强前期物业治理。 1.建立单位在申请办理商品房预（销）售许可证前，应当供应前期物业效劳合同、临时治理规约、住宅小区地上配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料，并在商品房预（销）售时将上述资料作为商品房买卖合同的附件内容。 2.前期物业效劳合同商定期限，应当自签订前期物业效劳合同之日起至首届业主委员会与物业效劳企业签订的物业合同生效之日止。 3.建立单位应当在物业交付使用30日前，与选聘的物业效劳企业根据省

4、物业工程承接验收治理实施方法的相关规定完成共用部位、共用设施设备、公共场地、物业效劳用房及相关资料的承接查验工作。建立单位与物业效劳企业在承接收单上签字盖章，并报县物业主管部门和镇（乡）人民政府备案。 4.分期开发建立的物业工程，可以依据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进展承接查验。建立单位与物业效劳企业完成最终一期物业承接查验后，办理物业工程整体交接手续。 5.未成立业主大会，发生物业效劳企业停顿效劳或者其他重大、紧急物业治理大事，需要业主共同打算解聘、选聘物业效劳企业或者其他事项的，由建立单位会同业主在镇（乡）人民政府及物业主管部门指导下共同打算有关事项。 （二）标准物业效劳收费。

5、1.已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业效劳费由建立单位担当。已交付的物业，物业效劳费由业主担当，建立单位与业主另有商定的除外。 物业竣工验收合格交付使用前发生的初期物业治理费，由建立单位担当。物业初期治理费，是由建立单位支付给物业企业，主要用于前期物业治理的物资配套及小区在不具备收取物业效劳费条件期间的治理、效劳人员的工资及其它费用。 初期物业治理费的标准按地上总建筑面积，即多层房屋3-5元/平方米，小高层房屋4-6元/平方米，高层房屋等5-7元/平方米计收，同时最低不少于10万元，最高不得高于100万元，详细标准由双方在前期物业合同中商定。其中30%应在物业招投标开头前缴纳，其余70%在

6、竣工验收备案前缴纳。初期物业治理费详细如何缴纳及使用由县物业主管部门制定相关文件。 2.物业效劳企业违反规定及物业效劳合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。 3.物业效劳企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业效劳费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业效劳费。 4.业主未按物业效劳合同的商定交纳物业效劳费的，物业效劳企业有权要求业主限期交纳，业主委员会应当催促业主交纳；业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业效劳费的，物业效劳企业可在小区内进展书面提示告知，同时业主委员会可申请县物业主管部门函告未交纳物业效劳费的业主所在单位，催促业

7、主交纳物业效劳费。物业效劳企业也可以依法提起诉讼。 （三）标准物业治理用房配置使用。 1.建立单位应在批准的建立工程规划设计方案中明确标明物业治理用房的位置和面积，物业治理用房应与建立工程同步设计、同步施工、同步交付使用。 2.县住建部门应在建立工程规划许可证中注明物业效劳用房的面积。业主委员会办公用房从物业治理用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。 3.物业治理用房由建立单位无偿供应，属于全体业主共有。未经业主大会同意，物业效劳企业不得转变其用途。业主大会成立前，物业治理用房由物业效劳企业代管，物业效劳企业应确保物业治理用房按规定用途使用，建立单位对违规使用物业治理用房行为应予制止，并向物

8、业主管部门准时报告。业主大会成立后，物业效劳企业应将物业治理用房移交业主委员会。 （四）标准物业的使用和维护。 1.业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有房屋合法权益证明、装修装饰方案、设计的装修施工图等资料向物业效劳企业或所在地物业主管部门基层分局（所）进展申报；根据规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。 2.物业效劳企业应当将住宅室内装饰装修工程的制止行为和留意事项告知装修人和装修人托付的装修装饰企业。 3.物业效劳企业应对小区装饰装修状况进展日常巡查，发觉业主、物业使用人在装饰装修中违反有关规定或业主治理规约的，应当予以劝止，对劝止无效的，应准时报告镇（乡）人民政

9、府及所在地物业主管部门基层分局（所）。对违反规定的，有关部门应准时处理。 4.物业治理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业治理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。 物业效劳企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道和消防登高场地的行为，应当予以劝阻、制止；对不听劝阻、制止的，应准时向公安机关消防机构或者公安派出所报告。 物业效劳企业应建立健全消防安全制度，落实消防安全措施。同时应开展防火巡查和定期检查，准时消退火灾隐患。对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车道按规定进展维护治理，并落实消防设施专项维保经费。 物业效劳

10、企业应落实消防掌握室值班制度，自动消防系统的操作人员必需持证上岗，并遵守消防安全操作规程。消防安全治理人员应承受消防安全特地培训。 5.占用物业治理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，物业效劳企业在划定停车位置前应当事先征得业主大会同意，未成立业主大会的，由全体业主共同打算。 （五）加强旧住宅区物业治理。 1.镇（乡）、社区对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当实行措施进展改造整治，实施准物业化治理。 2.旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区效劳、文化体育、安全防范、物业效劳用房等配套建筑及设施设备改造建立资金，由所在地镇（乡）人民政府予以补助。 3、社区应组织

11、未成立业主大会的旧住宅区成立业主大会，并指导业主大会选举产生业主委员会。 三、完善物业治理协调机构 （一）建立物业治理工作联席会议制度，物业治理联席会议由镇（乡）、社区负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、消防中队、物业主管部门基层分局（所）、物业效劳企业、业主委员会或者业主代表及相关单位参与。 （二）物业治理联席会议主要协调以下事项： 1.业主委员会和有关部门不依法履行职责的状况； 2.物业效劳企业在履行退出程序及交接工作中消失的问题； 3.物业治理区域内发生的突发大事； 4.物业治理区域内发生的消防安全大事； 5.物业治理与社区治理的连接和协作； 6.需要协调的其他物业治理事项。 （三）业主、业主大会、业主委员会、物业效劳企业、建立单位之间因物业治理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以依法向人民法院起诉。