完美地产石家庄房地产住宅市场报告21958.pptx
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1、石家庄房地产住宅市场报告高俊波制作 高俊波制作一、石家庄房地产住宅市场调研报告的目的 通过对石家庄 通过对石家庄2007 2007年房地产住宅市场的分析与研究以 年房地产住宅市场的分析与研究以及这一年出台的相关政策的总结,让我们能够认识到石家 及这一年出台的相关政策的总结,让我们能够认识到石家庄这一年房地产住宅业的发展情况及态势。庄这一年房地产住宅业的发展情况及态势。由此我们共同展望 由此我们共同展望2008 2008年石家庄住宅产业的走势。年石家庄住宅产业的走势。二、石家庄房地产住宅市场的背景分析二、石家庄房地产住宅市场的背景分析 从格局上看,从格局上看,2007 2007年石家庄住宅市场将
2、以道路为轴线发展道路沿线的片区楼市。和平路,裕华 年石家庄住宅市场将以道路为轴线发展道路沿线的片区楼市。和平路,裕华路,槐安路东、西延长线,中华大街沿线是 路,槐安路东、西延长线,中华大街沿线是07 07年的热点区域。外围区域的热点则在温塘、蟠龙湖、年的热点区域。外围区域的热点则在温塘、蟠龙湖、滹沱河等山水围绕的西部。滹沱河等山水围绕的西部。和平路沿线及辐射片区:中景 和平路沿线及辐射片区:中景.盛世长安、中宏汇景国际、中基礼域、名门华都、花香维也纳、冀 盛世长安、中宏汇景国际、中基礼域、名门华都、花香维也纳、冀兴尊园、书香华苑等位于和平路沿线和辐射周边片区的项目都在 兴尊园、书香华苑等位于和
3、平路沿线和辐射周边片区的项目都在2007 2007年有比较大的供应量。据统计,年有比较大的供应量。据统计,该区域有 该区域有300 300万平方米左右的供应量。万平方米左右的供应量。裕华路沿线:这是一条迎宾大道,联邦名都、万象天成、中天世都、嘉实 裕华路沿线:这是一条迎宾大道,联邦名都、万象天成、中天世都、嘉实.蓝岸等项目都在 蓝岸等项目都在2007 2007年推出大体量的住宅,金正帝景城、大径街、棉七改造等也将裕华路推向一个崭新的发展点,年推出大体量的住宅,金正帝景城、大径街、棉七改造等也将裕华路推向一个崭新的发展点,2007 2007年的裕华路楼市的表现可以说是好戏连台。年的裕华路楼市的表
4、现可以说是好戏连台。中华大街沿线:中华大街和石岗大街打通后,正式成为一条贯穿石家庄南北的一条主要道路。优 中华大街沿线:中华大街和石岗大街打通后,正式成为一条贯穿石家庄南北的一条主要道路。优盘、和润苑、等项目迅速托起了中华大街楼市。盘、和润苑、等项目迅速托起了中华大街楼市。槐安路东、西延长线:从楼市角度看,交通的延展必然带动居住的改变。向东,连接了有水榭花 槐安路东、西延长线:从楼市角度看,交通的延展必然带动居住的改变。向东,连接了有水榭花都、心海假日、珠峰国际等项目的东开发区,也辐射了联邦 都、心海假日、珠峰国际等项目的东开发区,也辐射了联邦.东方明珠、众美 东方明珠、众美.凤凰城、卓达新城
5、等东 凤凰城、卓达新城等东南片区楼市;向西除龙泉、龙海两个低价楼盘外,植物园路的连接势必会将植物园附近的景观楼盘 南片区楼市;向西除龙泉、龙海两个低价楼盘外,植物园路的连接势必会将植物园附近的景观楼盘有效地带动。有效地带动。同时在 同时在2007 2007年石家庄大大小小的房地产政策也层出不穷,各项政策的组合正在让极速狂涨的房 年石家庄大大小小的房地产政策也层出不穷,各项政策的组合正在让极速狂涨的房价逐渐实现软着陆。土 价逐渐实现软着陆。土 地市场、房地产金融市场、物权法规等一系列的房产政策的出台,无不与当 地市场、房地产金融市场、物权法规等一系列的房产政策的出台,无不与当前的楼市现状和购房者
6、利益息息相关 前的楼市现状和购房者利益息息相关。在这一年里,石家庄房地产市场也有了新的变化。在这一年里,石家庄房地产市场也有了新的变化。1 1、房价加速上涨、房价加速上涨 金正 金正 缔景城一套 缔景城一套29 29层住宅以 层住宅以7190 7190元的单价刷新了省城毛坯住宅价格 元的单价刷新了省城毛坯住宅价格纪录,率先突破省会住宅价格的七千元大关,并以 纪录,率先突破省会住宅价格的七千元大关,并以6800 6800元的均价领先省 元的均价领先省城住宅价格,随后西美第五大道以均价 城住宅价格,随后西美第五大道以均价6800 6800元的价格亮相。元的价格亮相。这些案例的背后,是整体房价水平在
7、呈加速度上扬。从 这些案例的背后,是整体房价水平在呈加速度上扬。从 年初 年初3500 3500元 元左右的房价水平,到现在五六千元的整体价位,房价在 左右的房价水平,到现在五六千元的整体价位,房价在4000 4000元 元-5000-5000元这 元这个区间似乎只是一滑而过,如 个区间似乎只是一滑而过,如 今除金正缔景城外,桥西的高端项目春江 今除金正缔景城外,桥西的高端项目春江花月均价已达 花月均价已达6700 6700元。桥东的价格相对平稳,中基 元。桥东的价格相对平稳,中基 礼域也以 礼域也以6000 6000元均 元均价开盘,定位稍低的中景盛世长安,也以 价开盘,定位稍低的中景盛世长
8、安,也以5400 5400元的均价取得辉煌的销售 元的均价取得辉煌的销售业绩。俊景 业绩。俊景 名门华都,后来也以 名门华都,后来也以6500 6500元的均价开盘 元的均价开盘。2 2、有价又有市的市场、有价又有市的市场 买房象买大白菜一样,即使是在均价接近七千元的高 买房象买大白菜一样,即使是在均价接近七千元的高端楼盘,开盘当天销售三四十套甚至五六十套也属平常,端楼盘,开盘当天销售三四十套甚至五六十套也属平常,金正 金正.缔景城总价在百万以上的的房子三十多套当天售罄。缔景城总价在百万以上的的房子三十多套当天售罄。楼市并没有出现 楼市并没有出现“有价无市 有价无市”的现象。的现象。一方面房价
9、快速上扬,许多市民在喊着买不起房,另 一方面房价快速上扬,许多市民在喊着买不起房,另一方面,住宅的销售速度并未因此减慢,其根本的原因是 一方面,住宅的销售速度并未因此减慢,其根本的原因是除供应量小、楼市尚处于卖方市场阶段外,人们收入水平 除供应量小、楼市尚处于卖方市场阶段外,人们收入水平的相差悬殊也是 的相差悬殊也是“住宅有价且有市 住宅有价且有市”的根本原因。的根本原因。总结分析 总结分析 房价如此之快的增长究其原因为:房价如此之快的增长究其原因为:(1 1)“领头羊 领头羊”的作用不容忽视 的作用不容忽视 房价快速上扬的背后,有着城市化形成的刚性需求以及供应量有限 房价快速上扬的背后,有着
10、城市化形成的刚性需求以及供应量有限造成的供求矛盾,还有人们收入悬殊的社会现实原因。除此以外,高 造成的供求矛盾,还有人们收入悬殊的社会现实原因。除此以外,高端住宅不断出现,不断刷新着省城房价,房价 端住宅不断出现,不断刷新着省城房价,房价“领头羊 领头羊”对于整体市 对于整体市场价格水平的影响也是不容忽视的。场价格水平的影响也是不容忽视的。目前各项目在确定房价时一般考虑两大因素,一是考虑项目成本,目前各项目在确定房价时一般考虑两大因素,一是考虑项目成本,再就是参照整体市场价格水平、尤其是同档次楼盘的价格水平,不断 再就是参照整体市场价格水平、尤其是同档次楼盘的价格水平,不断推出的新盘也在刷新着
11、省城住宅的价格。推出的新盘也在刷新着省城住宅的价格。即使是中档或者低端项目,在定价时一样会参照高端项目的价格 即使是中档或者低端项目,在定价时一样会参照高端项目的价格进行修正,整体房价水平会随着高端楼盘的出现而水涨船高,从这个 进行修正,整体房价水平会随着高端楼盘的出现而水涨船高,从这个意义上说,房价 意义上说,房价“领头羊 领头羊”对价格的影响远远大于经济适用住房对房 对价格的影响远远大于经济适用住房对房价的平抑作用。价的平抑作用。(2 2)开发商)开发商“精耕细作 精耕细作”助推房价攀升 助推房价攀升 房价呈加速度小步快跑,与开发商销售方式的改变有直接关联。房价呈加速度小步快跑,与开发商销
12、售方式的改变有直接关联。就如社会舆论中所说的 就如社会舆论中所说的“悟盘 悟盘”,开发商的销售模式已发生根本,开发商的销售模式已发生根本改变,原来一期项目数百套房源同时推出的情况已从市场上很少看到,改变,原来一期项目数百套房源同时推出的情况已从市场上很少看到,取而代之的是一期项目分三、四次推出房源,人为拉长销售周期,不 取而代之的是一期项目分三、四次推出房源,人为拉长销售周期,不仅从心理上造成 仅从心理上造成“房荒 房荒”的紧张,伴随着新房源的推出,房价也在这 的紧张,伴随着新房源的推出,房价也在这个过程中小步快跑,不断提高。个过程中小步快跑,不断提高。开发商以合法手段追求利润最大化的行为本无
13、可厚非,但本人认 开发商以合法手段追求利润最大化的行为本无可厚非,但本人认为根本原因还是房源紧缺,如果宏观调控要求的大批经济适用住房项 为根本原因还是房源紧缺,如果宏观调控要求的大批经济适用住房项目能够放量供应,对于所谓 目能够放量供应,对于所谓“捂盘 捂盘”、“惜售 惜售”都将起到釜底抽薪的 都将起到釜底抽薪的作用。作用。(3 3)土地价格的上涨推动房价的不断上扬)土地价格的上涨推动房价的不断上扬 从 从2006 2006年年末开始,石家庄的土地价格屡创新高,从水泵厂地块 年年末开始,石家庄的土地价格屡创新高,从水泵厂地块的 的322.8 322.8万元 万元/亩到 亩到2007 2007年
14、的妇干校地块 年的妇干校地块534 534万元 万元/亩,初步估算的楼 亩,初步估算的楼面成本已达到 面成本已达到4000 4000元 元/平米左右,直接导致市区内住宅价格不上扬。平米左右,直接导致市区内住宅价格不上扬。(4 4)中高档住房供应量偏大,中低档住房供不应求)中高档住房供应量偏大,中低档住房供不应求 从春江花月到观澜豪庭,从金正缔景城到中宏汇景国际,再到名 从春江花月到观澜豪庭,从金正缔景城到中宏汇景国际,再到名门华都、联邦明珠 门华都、联邦明珠 市区内中高档住房项目开发的越来越多,而 市区内中高档住房项目开发的越来越多,而二环内 二环内3000 3000元 元/平方米左右的住房已
15、经难觅其踪。大量的低端消费需 平方米左右的住房已经难觅其踪。大量的低端消费需求得不到满足。求得不到满足。(5)(5)城市住宅区域半径进一步扩大远郊成为一次置业的热点区域 城市住宅区域半径进一步扩大远郊成为一次置业的热点区域 随着三环工程的建设不断推进,以及市区中心房价的高涨,低端 随着三环工程的建设不断推进,以及市区中心房价的高涨,低端消费需求不断被导向远郊区域。这一点从近年来鹿泉上庄住宅开发 消费需求不断被导向远郊区域。这一点从近年来鹿泉上庄住宅开发建设量的加大,栾城 建设量的加大,栾城 水榭花都、卓达太阳城等的热销就可以看出。水榭花都、卓达太阳城等的热销就可以看出。三、石家庄房地产政策分析
16、 税收政策 税收政策 土地增值税 土地增值税2 2月正式起征国家税务总局 月正式起征国家税务总局1 1月 月16 16日发布最新的 日发布最新的“关于 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”,要求从,要求从2 2月 月起正式向房地产开发企业征收 起正式向房地产开发企业征收30%30%60%60%不等的土地增值税。通 不等的土地增值税。通知表示,土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房 知表示,土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售;整体转让未竣工决算房地产开发 地产开发项目全部竣工
17、、完成销售;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权等三种情况下,房产项目应该进行土地 项目的;直接转让土地使用权等三种情况下,房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中,最低 增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中,最低税率为 税率为30%30%,最高税率为,最高税率为60%60%。点评:点评:这一政策会进一步缩小房地产企业盈利空间。可见,此政策是 这一政策会进一步缩小房地产企业盈利空间。可见,此政策是针对房地产企业的。但是土地增值税的征收会导致购房者的交易 针对房地产企业的。但是土地增值税的征收会导致购房者的交易价格和购房成本增
18、加,可能促使房地产市场整体价格的增长。其 价格和购房成本增加,可能促使房地产市场整体价格的增长。其次,房地产企业在不违反国家税收政策、不违反建筑标准的前提 次,房地产企业在不违反国家税收政策、不违反建筑标准的前提下如果要实现已定的销售目标,也许会让消费者接受。看来,通 下如果要实现已定的销售目标,也许会让消费者接受。看来,通知的出台对于稳定住房价格的作用显然有点力不从心。知的出台对于稳定住房价格的作用显然有点力不从心。金融政策 金融政策 第二套房贷 第二套房贷40%40%首付 首付 中国人民银行、中国银监会 中国人民银行、中国银监会9 9月 月27 27日联合下发关于加强商业 日联合下发关于加
19、强商业性房地产信贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积 性房地产信贷管理的通知。对购买首套自住房且套型建筑面积在 在90 90平方米以下的,贷款首付款比例 平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同 包括本外币贷款,下同)不得 不得低于 低于20%20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在;对购买首套自住房且套型建筑面积在90 90平方米以上的,平方米以上的,贷款首付款比例不得低于 贷款首付款比例不得低于30%30%;对已利用贷款购买住房、又申请;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 购买第二套(含 含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于 以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%
20、40%。点评:点评:提高二套房贷款首付和利率将会有效抑制非刚性购房需求,有 提高二套房贷款首付和利率将会有效抑制非刚性购房需求,有效减少投资性购房,对于囤房不售的开发商将是致命的打击。事 效减少投资性购房,对于囤房不售的开发商将是致命的打击。事实表明,该政策的出台一定程度上限制了石家庄购房者的脚步,实表明,该政策的出台一定程度上限制了石家庄购房者的脚步,也就是说,此次调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估 也就是说,此次调控的出台可能对于全国目前依然过热的地区估计影响比较大,但石家庄今年由于供应趋紧,未来房价可能不会 计影响比较大,但石家庄今年由于供应趋紧,未来房价可能不会有比较大的下降幅
21、度。另外,政策针对商业地产的调控力度也有 有比较大的下降幅度。另外,政策针对商业地产的调控力度也有所加强,不管是首期还是第二套房子都是 所加强,不管是首期还是第二套房子都是50%50%以上。购买力将随 以上。购买力将随着二套房贷款首付和利率提高而削弱,买房、投资会显得力不从 着二套房贷款首付和利率提高而削弱,买房、投资会显得力不从心。尤其是对于一些大户型的、高总价的项目尤其如此。心。尤其是对于一些大户型的、高总价的项目尤其如此。年内六次加息 年内六次加息 12 12月 月20 20日,央行宣布上调人民币存贷款基准利率,这是央行年 日,央行宣布上调人民币存贷款基准利率,这是央行年内第六次上调基准
22、利率。央行决定,一年期存款基准利率由现行的 内第六次上调基准利率。央行决定,一年期存款基准利率由现行的3.87%3.87%提高到 提高到4.14%4.14%,上调,上调0.27 0.27个百分点;一年期贷款基准利率由 个百分点;一年期贷款基准利率由现行的 现行的7.29%7.29%提高到 提高到7.47%7.47%,上调,上调0.18 0.18个百分点。个人住房公积金 个百分点。个人住房公积金贷款利率保持不变。五年以上贷款利率则没有调整,这意味着这次 贷款利率保持不变。五年以上贷款利率则没有调整,这意味着这次加息对 加息对“房奴 房奴”的负担不会增加。的负担不会增加。点评:点评:加息主要是为防
23、止经济增长由偏快转为过热,防止物价由结构 加息主要是为防止经济增长由偏快转为过热,防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。对加息是否会增加消费者房贷负 性上涨演变为明显的通货膨胀。对加息是否会增加消费者房贷负担这一问题,业内人士认为影响不大。尤其是第六次加息对房地 担这一问题,业内人士认为影响不大。尤其是第六次加息对房地产市场没有造成实质性的影响,但对于消费者的心理预警效应加 产市场没有造成实质性的影响,但对于消费者的心理预警效应加大。大。土地政策 土地政策 而 而“地政 地政”方面的另一个重炮是 方面的另一个重炮是10 10月 月9 9日新发布的招标拍卖挂 日新发布的招标拍卖挂牌出让国有建
24、设用地使用权规定,新规明确了开发商必须付清 牌出让国有建设用地使用权规定,新规明确了开发商必须付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用 全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书 地使用权证书。点评:点评:不可分期拿证,这对于习惯了分期开发,分期付地价款的发展 不可分期拿证,这对于习惯了分期开发,分期付地价款的发展商而言,提出了更高的资金要求,尤其是大盘和高价地。开发商 商而言,提出了更高的资金要求,尤其是大盘和高价地。开发商优胜劣汰将加剧,资金实力强的房企拿地优势强化,市场洗牌进 优胜劣汰将加剧,资金实力强的房企拿地优势强化,市场洗牌进一步加剧。
25、一步加剧。四、2007年石家庄住宅市场分析(一 一)石家庄各板块住宅市场现状及发展趋势分析 石家庄各板块住宅市场现状及发展趋势分析板块 板块 现状 现状 发展趋势 发展趋势裕华区 裕华区 市政配套设施完备、城市功能成熟,路网 市政配套设施完备、城市功能成熟,路网发达。是近年来房地产开发热点区域。有代 发达。是近年来房地产开发热点区域。有代表作:西美第五大道、联邦东方明珠等。表作:西美第五大道、联邦东方明珠等。目前石家庄最适合居住的区域,前景良好,升值潜力巨 目前石家庄最适合居住的区域,前景良好,升值潜力巨大。随着三产的进一步发展,办公楼发展空间较大。大。随着三产的进一步发展,办公楼发展空间较大
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