物业管理条例与民法典物业管理条例与民法典中的物业服务合同得对比(四篇).docx

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1、 物业管理条例与民法典物业管理条例与民法典中的物业服务合同得对比(四篇)物业治理条例与民法典 物业治理条例与民法典中的物业效劳合同得比照篇一 召开业主大会，始终以来是不少住宅小区在推动小区治理中的“难点”。业主大会怎么开?能打算小区内的什么事务? 条例规定，一个物业治理区域成立一个业主大会。一个物业治理区域内业主在300户以上的，可以实行楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参与业主大会会议。 符合业主大会成立条件的，由该物业治理区域内20%以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。 业主大会可打算选聘和解聘物业效劳企业;确定物业效劳内容和标准;打算或者授权

2、业主委员会打算共用部位、共用设施设备的经营方式，治理、使用经营收益等事项。其中，业主大会打算筹集和使用物业住宅专项修理资金，制定物业住宅专项修理资金治理制度;改建、重建建筑物及其附属设施;转变共用部位、共用设施设备的用途的，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 业主委员会由业主大会选举产生，委员由单数组成，任期为三至五年，详细由业主大会打算，任期届满自行终止。业主委员任职期间被依法追究刑事责任的、因房屋转让等缘由不再是业主的，其委员资格自行终止。 不得擅自转变房屋使用性质 在许多小区里，将住宅转变为经营性用房的状况普遍存在，对业主的生活造成了不少影响

3、。 条例明确，业主、物业使用人应当根据房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自转变其使用性质。擅自转变房屋使用性质的，物业效劳企业应当予以制止，并准时向相关部门报告。 同时，业主、物业使用人损坏或者擅自转变房屋承重构造和主体构造的，由房产主管部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法担当赔偿责任。另外，业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的，由规划部门依法予以惩罚。 物业治理条例与民法典 物业治理条例与民法典中的物业效劳合同得比照篇二 以条例的形式标准业委会运作 目前无锡已有备案成立业委会的小区约有350个，约占全市小区的1/3。一些运作不标准的业主委会屡屡消失“违规”行为，比方业委会成员自己带

4、头不交物业费，享受各种“特权”;业委会成员以学习的名义去外地旅游等。 条例首次对业主大会筹备组、组成人员、业委会人选的条件、职责、罢免、换届选择等各个环节和流程进展了逐一规定，详细细化了业主委员会的任职条件和要求，并首次将个人诚信纳入业主委员会任职条件之中。 条例第14条对业主委员会换届工作作了新的规定，明确了业主委员会任期届满3个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当按规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。并明确了自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对以下事项作出打算：(一)选聘、

5、解聘物业效劳企业;(二)治理规约规定情形以外的物业修理、更新、改造等重大事项;(三)其他重大事项。 为解决当前一些业主委员会账目不公开、收支不透亮、工作经费不公示等主要问题。条例第16条对业主委员会换届时的工作经费和经营性收益等状况进展审核作了明确规定，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进展核查，也可以托付第三方进展审计。 将物业效劳企业建立诚信档案写进条例 业主依据物业效劳合同商定交纳物业费的同时，物业效劳企业也要履行相当的职责。首先条例31条规定：物业效劳企业应当在物业治理区域内显著位置公示包括收费工程、收费方式、收费标准、效劳标准、电梯运行维护费、公共能消耗等

6、在内的信息，让业主明明白白消费。 其次，针对当前1000多个小区中，物业公司工程经理随便调整所引发的小区不稳定现状，条例标准了物业效劳企业诚信效劳经营，明确规定了失信行为及惩罚措施，促进物业效劳企业标准效劳，也弥补了我市去年以来实行物业治理诚信体系的法律依据。 今后，物业效劳企业的诚信档案将作为企业治理的重要手段。 提出小区停车位 应合理租售 一面是小区地下车库停放的车辆寥寥可数，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，停车难始终是物业治理的一大难题。条例明确了，“建立单位应当向全体业主公布车位、车库的状况;未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业治理区域内的业主;业主要求承租车位、车库

7、的，建立单位不得只售不租，期满后可以优先续租”，并进一步强调，“车位、车库不得单独转让给物业治理区域外的单位和个人。” 条例还明确，“划分为一个物业治理区域的分期开发建立工程，建立单位应当结合当期业主停车需求，根据比例划出可供租售的车位、车库，并在物业治理区域内显著位置公示。小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库。”也就是说，即便拥有两辆车以上的家庭，理论上只能买到一个停车位。小区整体交付之后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可根据规定出售。目前，无锡也在起草有关小区停车位的标准性文件，进一步细化操作程序。 将墙面渗水纳入应急修理工程中 房屋专项修理资金是房

8、屋的养老钱，用这笔钱，必需符合两个“三分之二”条件，即建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主争论通过，程序繁琐。这在一些空置率比拟高的小区，根本不现实。 省条例中提到的6种应急修理工程是：屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;公共护(围)栏破损严峻，危及人身安全的;楼体单侧外立面有脱落危急的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造胜利能障碍，危及人身、财产安全的;危及房屋安全的其他情形。条例在省条例根底上，增加了墙面渗水或其他危及安全的事项。 为了解决修理资金利息使用，避开每次使用时需要召开业主大会表决，从而影响修理资金利息使用效率，条例明确规定了可以一次授权屡次使用的商

9、定，即通过业主大会对修理资金利息使用授权，在日常使用中不必再召开业主大会，简化了程序，便利了修理资金利息的使用。 明确规定旧住宅小区与拆迁安置房的治理 条例明确了经整治改造的旧住宅小区有条件的应实行物业治理，业主应当担当相应的物业治理费。 面对我市大量的拆迁安置房小区，条例也规定了应当参照商品房小区物业治理，对小区的治理主体、前期效劳合同、效劳收费制度、专项修理资金交存作出了规定，从而为今后我市拆迁安置房逐步向市场化物业治理过渡打下根底。 物业治理条例与民法典 物业治理条例与民法典中的物业效劳合同得比照篇三 物业治理条例(以下简称条例)最终出台了!看到22页多达70条的条例我一口气通读了好几遍

10、。说实在的，年轻的时候学习任何中心文件以及各种报告都没有这么仔细过。由于，我和我们这样一群人，为条例以及条例所涉及的物业治理活动，投入了太多的心力。 比照经受4年时间起草预备的物业治理条例(草案)(征求意见稿)我发觉，修改的地方实在是太多了。没有进展任何修改的地方，大约只有10处左右。这也让我从心里觉得，原来那种“开门立法可能纯粹只是形式”的想法是错误的。事实证明，经过法定程序，公民的主见完全可以成为国家的意志。让公民自己看到“匹夫”对国家兴盛所起的作用，这其实是条例公布的一个最大胜利之所在。 条例最终出台了。最终有法可依了!我反倒安静了，反倒突然感觉到了累。就像刚刚打完一个战役的士兵，成功了

11、，才感觉到伤痛和困乏;也像恋爱中追赶姑娘的少年，追上了，才感觉辛苦和疲乏。 我在4年多的社区公益活动中，看到了各式各样的纠纷，特殊是物业治理纠纷，许多都由于没有适当的法律而双方各执一词，上了法院都难获得双方认可的公正。有些甚至进展到严峻的刑事案件从而危害了社会的稳定。条例的出台，无疑是给物业治理纠纷的各方在解决纠纷依据上，有了一个唯一的标准。有标准才会有是非。 我们应当看到，纠纷的根本起因是猜忌，是各方权利的不明确。而猜忌永久会存在于买卖行为当中;各方权利的明确，也需要时间来等待各方法治意识的提高和对法律的正确理解。所以，各种纠纷仍旧会有。但是肯定会随着纠纷解决的示范作用而越来越少。 我们还应

12、当看到，有法不依是一种在各行各业中确实存在的现象。不能希望条例出台，有关各方就会严格遵守。所以，依法维护我们权益的工作仍旧特别艰难，向全社会宣传条例精神，普及法律学问的工作仍旧特别艰难。今后物业治理乃至社区建立和治理中的新事物和新状况，也必将成为新的问题而需要我们讨论和解决。 条例本身的完善，也需要在我们的实践过程中，不断总结阅历，连续向立法机关提出建议。 总之，物业治理乃至社区治理的道路才刚刚开头，需要业主们的理性和团结，需要政府部门的监视和指导，需要物业治理企业、进展商的诚信和标准。从而实现物业治理之社会价值的最大化，即社会稳定，经济兴旺。 作为业主的一份子，我对条例中对业主和业主大会的权

13、利和义务的描述有如下看法： 由于物权法还没有出台，“全部权打算一切”还没有法律保证，所以条例中第十九条的规定，事实上是把业主全部权力当中的“物业治理权”明确地交给了业主。可究竟这部法律是调整物业治理活动的，在本部法律中说明业主的其他权力也不肯定适宜。我盼望在物权法出台以后，能够完整的界定业主的全部权利和义务。尽管如此，我仍旧认为在物业治理过程中，条例给予业主的权利是足够的。 从第六条对业主的定义中我们可以看到，作为业主实际上是没有什么可以单独行使的权利。这其实是和物业本身的特点是相适应的。由于物业治理实际上是对全体业主的共同共有财产进展的治理和效劳，故业主单独行使某些权利，势必导致其他业主权益

14、的影响。也不利于物业治理活动的进展。业主对条例精神的认可，必将削减由个别业主引发的物业治理纠纷，从而爱护多数业主的利益。这方面的问题现在还不显现，将随着业主和进展商的纠纷的解决而逐步增多。条例将是有效解决此类纠纷的法律武器。 而第七条中关于业主的义务，实际上是单独业主向其他全体业主所担当的义务，而不是向进展商或者物业治理企业担当的义务。这一点特别重要。一个有共同产权的物业，任何业主的行为，都必需以其他全体业主的行为标准和准则(就是业主公约的内容)作为依据。任何超出此范围的“共性张扬”，都是不被允许的。这就是共有物业中单独业主和全体业主的关系和活动特点。不了解这一点，就无法安排自己的活动，也无法

15、限制别人的活动。 从第八条到其次十条，说明白一个物业治理区域内的最高权力机构是业主大会，而业主大会的组成是全体业主。这实际上就是物业治理区域内的全民公决形式。而业主委员会，则是一个执行机构和秘书机构。 就目前的实际状况而言，业主大会的职责是不少的。有些在实际运作当中甚至将很难履行。比方“制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”等。 条例中也考虑到产权人大会召开的可操作性，明确说明“可以采纳书面征求意见的形式”和“可以托付代理人参与”。但必需提示广阔业主的是，此种设计虽然便利了业主大会的召开和大会决议的产生，但同时也便利了舞弊行为的消失

16、。所以在上述状况下，应当制定会议的严格监视机制和投票者身份的甄别机制，以保障会议的进展和决议的代表性。 关于业主委员会，第十五条中明确了其主要的职责。条例中其他各章中，也有对业主委员会其他职责的表述。其实，作为一个公益团体，能够履行好条例中规定的职责就已经特别不简单了。一个运转良好的业主委员会，除了有时间参加业主委员会的工作外，还要求委员们是一群有很高素养和专业学问的业主。这种要求却和业主权利的获得途径(实际上是随着买房而购置来的权利)是不相适应的。因此，业主委员会的权力，在不同业主委员会委员中确定会产生不同的结果。有权力，就肯定有滥用权力。所以，限制业主委员会和委员的权力，把最高权力交给业主

17、大会的设计是充分考虑社区稳定和绝大多数业主的利益的。而我作为业委会的委员，也从来没有由于自己的公益活动而受到任何阻碍。权力，是全体业主的权力;工作，是公益者的工作。这就是情愿做业主委员会委员的人士的应有心态。 在第十七条中，条例明确规定“业主公约对全体业主具有约束力”。这是物业治理区域(或者一个社区)长治久安的必要法律保障。一个社区，就是一个小型的社会，而业主公约，就是这个小型社会的“小宪法”。目前许多纠纷的发生，都是由于业主不了解公约，不认可公约，没签署公约造成的。从法律上确定了公约的地位，将彻底解决社区中多数业主和少数业主之间的纠纷。而这些纠纷，往往反映在物业治理公司依照公约去限制少数业主

18、行为的过程中。外表上看这些是物业治理纠纷，而实质上是业主之间的纠纷。 条例中还有一些关于业主大会、业主委员会和政府有关部门乃至居民委员会之间关系的表述。我认为这些表述是适当的，是符合中国国情的，也可以称作“有中国特色的物业治理”法律制度。业主对此没有必要有抵触心态。信任随着市场经济的逐步完善，业主的物权将会得到越来越多的敬重。 以上便是我就有关业主、业主大会、业主委员会的作用，对条例的理解和看法。 其实，物业治理纠纷，很大一局部是来自于物业治理区域内公共部位的处分权力不清。而条例中多处对这个问题进展了规定。信任随着条例的实施，有关的纠纷将可以得到妥当的解决，将业主原来应有的公共部位的受益权回归

19、业主，从而以此收益最大限度的冲抵物业治理费的支出，使业主获得应有的实惠。 另外就是在前期物业治理过程中，进展商对未售出房屋和已售出但未办理入住的房屋不担当或者少担当物业治理费，在目前是一种普遍现象。这实际上是入住的业主养活了进展商的物业。此次条例中也在第四十二中条进展了明确的规定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位交纳”。这将使得前期物业治理更加公正。 条例虽然出台了，可相关配套的法规还需要等待地方立法机构的工作。我们仍旧可以关注并参加其中的工作，尽一个公民的义务。对条例的普及、宣传和实践，也都是我们义不容辞的工作。 “引导业主了解物业治理，提示开发商重视

20、物业治理，帮助物业治理企业标准物业治理，从而实现在良性物业治理下的物业保值、社区稳定、社会安定”应是我们每个业委会委员自己给自己的责任。 物业治理条例与民法典 物业治理条例与民法典中的物业效劳合同得比照篇四 拖欠物业费不得断电、断水、断气、断热 物业争端常见，而物业费又是业主和物业公司之间许多冲突的直接导火索。随着人们权利意识增加，对物业效劳的要求也越来越高，对于许多物业公司“一言不合”就断水断电的做法，今后将被明令制止。 条例规定，物业治理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以托付物业效劳企业代收代缴有关费用和进展

21、有关设施设备日常修理养护，双方应当签订托付协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。 专业经营单位不得因局部最终用户未履行交费义务，而停顿对已交费用户和共用部位的效劳。物业效劳企业不得以业主拖欠物业费用为由限制或者变相限制专业效劳。 此外，物业效劳企业不得有以下行为：将物业治理区域内的全部物业效劳工程一并托付给他人;擅自转变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进展经营;强行向业主、物业使用人指定特定效劳企业或者推销商品;物业效劳合同终止后，拒不移交相关资料资产;泄露业主信息或者将其用于与物业治理无关的活动等。 开发商占用共用部位最高将罚款20万元 原来是公共绿地，却被商家占用一些小区内业主私搭滥

22、建现象严峻。肆意占用公共空间，破坏小区环境，这类问题往往难以解决，加剧了业主之间以及业主与物业之间的冲突。 条例明确规定，开发建立单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的全部权或使用权的，由县级以上房产主管部门处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。 物业效劳企业利用物业治理区域内的共用部位、共用设施设备进展经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的状况下，经物业治理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准前方可进展。 经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业效劳费用和专项修理资金，详细补贴方法由物业效劳企业和相关业主、业主委员

23、会商定。 公共区域设车位应2/3业主同意 现如今，车位一位难求，特殊是晚上，不少小区的内外更是被车辆停得满满当当。如何安排车位，如何保障业主权益，要不要将小区车位对外开放，是许多小区当下面临的难题。 条例规定，物业治理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的全部权，依据规划根据出资状况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。 物业治理区域内的车位、车库，应当供应给本物业治理区域内的业主、物业使用人使用;车位、车库有空余的，可以临时出租给物业治理区域外的单位、个人。 在停车位设置中，条例规定，利用物业共有局部设置车位、车库的，应当经该物业治理区域内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核，但不得占用消防通道及其他安全设施用地。 物业治理区域内车位、车库缺乏的，经20%以上业主提议，召开业主大会，经该物业治理区域内专有局部占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施的前提下，经规划部门审核后，可在物业治理区域内增建车位、车库。