房地产开发与经营专题bgts.pptx

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1、（房地产开发与经营专题）专题一 房地产开发与经营 基础知识专题二 房地产开发与经营 法律法规毕 琼 媛2012.4.15回 顾专题一 房地产开发与经营 基础知识 一、房地产相关概念、术语 案例：商品房买卖纠纷解决途径思考 二、房地产人力资源现状 三、理论工作程序 关注：房地产营销案例借鉴 四、房地产市场价格是怎样形成的？五、全国、郑州、县域房地产业趋势探讨 一、房地产开发与经营法律服务背景 二、相关法律法规分类、汇总 三、常见的法律事务范畴、纠纷类型 四、案例讨论专题二 房地产开发与经营 法律法规一、房地产开发与经营法律服务背景 1、房地产法律服务的起源及发展 2、该业务是一个很好的发展和研究

2、方向二、相关法律法规分类、汇总 1、房地产法律法规 是一切调整房地产活动的有关法律法规。2、如何来分类？（分类的标准很多）按照立法时间分；按照立法层次分；按照管理职能分；土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法、招标投标法、建筑法、物权法、合同法 国有土地房屋征收补偿条例、城市房地产开发经营管理条例、土地法实施条例、物业管理条例 房地产开发企业资质管理规定、商品房预售管理办法、闲置土地处置办法、房地产估价师注册管理办法 省城市房地产开发经营管理条例、省住房公积金管理条例、省住房公积金管理条例房地产法律房地产法规房地产规章地方立法（按立法层次分）房地产法律体系图 省建设工程监理管理条例、省城市房

3、地产交易管理办法、城市房地产中介服务管理办法、评标专家和评标专家库管理办法 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释、关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 房地产估价规范、住宅建筑规范、住宅设计规范、建筑工程施工质量验收统一标准 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（2008）；关于促进河南省房地产业稳健发展的若干意见（2008）地方法规规章司法解释标准规范政策文件（按管理职能）房地产法律体系图税收管理物业管理中介服务管理权属登记管理 城市拆迁管理房地产交易管理 建设工程管理房地产开发管理建设用地管理 分类 1）建设用地管理的主要法律法规：1.土地管理法；2.

4、土地管理法实施条例；3.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；4.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定；5.建设用地审查报批管理办法；6.协议出让国有土地使用规定；7.闲置土地处置办法。2）房地产开发管理的主要法律法规：1.房地产管理法；2.城市房地产开发经营管理条例；3.房地产企业资质管理规定；4.房地产广告发布暂行规定；5.关于调整部分行业固定资产投资项目资金比例的通知；6.关于规范房地产市场外资准入和管理意见；7.商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定。3）建设工程管理的主要法律法规：1.城乡规划法；2.建筑法；3.招投标法；4.合同法；5.建设工程质量管理条例；6.建设工程

5、安全生产管理条例；7.工程项目报建管理办法；8.建筑工程施工许可管理办法；9.审理施工合同若干问题的司法解释；4）房地产交易管理的主要法律法规：1.城市房地产转让管理规定2、商品房销售管理办法；3.城市房地产交易价格管理暂行办法；4.城市商品房预售管理办法；5.城市房地产抵押管理办法；6.城市房屋租赁管理办法；7.房地产经纪管理办法；8.审理商品房买卖合同若干问题司法解释；5）城市拆迁管理的主要法律法规：1.城市房屋拆迁管理条例；2.国有土地上房屋征收补偿条例；6）权属登记管理的主要法律法规：1.房屋登记办法；2.土地登记办法；3.房屋权属登记信息查询办法；4.房产测绘管理办法；5.建设部关于

6、房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知；6.关于审理房屋登记案件若干问题的规定；7）中介服务管理的主要法律法规：1.城市房地产中介服务管理规定；2.关于房地产中介服务收费的通知；3.房地产估价机构管理办法；4.房地产估价师注册管理办法；8）物业管理的主要法律法规：1.物业管理条例；2.住宅专项资金维修管理办法；3.业主大会规程；4.物业服务收费管理办法；5.物业服务企业资质管理办法；3.物业服务收费明码标价规定；4.前期物业管理招标投标管理暂行办法；9）我国现行房地产税的主要法规：1.契税暂行条例；2.中华人民共和国房产税暂行条例；3.中华人民共和国土地增值税暂行条例；4.中华人民共和国

7、征地占用税暂行条例；5.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例；6.固定资产投资方向调节税暂行条例；7.中华人民共和国印花税暂行条例。10）其他管理的主要法律法规：1.住房公积金管理条例；2.城镇最低收入家庭廉租房管理办法；3.城市异产毗连房屋管理规定；4.经济适用住房管理办法；5.城市危险房屋管理规定；可以按照房地产开发与经营四个阶段来划分 相应的法律事务和纠纷：1、房开决策、前期阶段（拿地、筹钱）；2、建设实施阶段（设计、建造）；3、销售经营阶段（卖房、盈利）；4、物业管理服务阶段（管房、保修）。三、法律事务范畴、常见的纠纷类型 1、决策、前期阶段（拿地、筹钱）法律事务：公司法律事务；土地交

8、易法律事务；资金筹集法律事务；招投标法律事务；报批办证法律事务；问题纠纷（较多涉及行政管理、行政诉讼领域）土地违规开发；拆迁补偿安置（2011年，新国有土地上房屋征收管理条例）2、建设实施阶段（设计、建造）；法律事务：项目建设过程风险控制法律事务；建设工程合同法律事务；其他合同法律事务；竣工验收交付法律事务。问题纠纷:建设工程合同纠纷（重在施工合同）；（此类法律事务 归属于建筑工程法律事务范畴！）3、销售经营阶段（卖房、盈利）；法律纠纷：1）虚假宣传、承诺；2）认购协议、交付定金的效力；3）商品房买卖合同纠纷：设计变更；延期交付、逾期办理房产证；面积误差；房屋质量存在缺陷、瑕疵。关注：商品房“

9、赠送面积”法律风险讨论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿1、开发商赠送的一般都是些什么“面积”？1）“偷面积”：本身不计面积或计半面积。2）违建面积：擅自变更规划设计违法搭建。3）侵犯共有面积：顶层露台、地下室、庭院等。关 注：商品房“赠送面积”法律风险 1 凸窗面积赠送利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积。注：落地凸窗进深不宜过大，否则会影响室内采光效果在卧室中设置落地凸窗（凸窗高度2.2m），可结合凸窗设置书房/电脑房/阳光房等空间，该项做法适用度较广露台面积全赠送限制：双层高且上盖水平投影小于12平米

10、单层送露台 双层送露台可设置错层送露台（面积12m2）面积全赠送，增加户内居住舒适度 2 灰空间运用：露台当阳台功能，错层送露台，设置在主卧与客厅，提高户型整体居住舒适度，并通过赠送面积提高产品附加值整体预留房间空位，并预留钢筋承重埋挂件，验收交楼后，整体替业主搭板改房。注：后期改造成本较高，且交房时必须保证改房处的安全质量/防水等符合验收标准，有一定的风险性承重钢筋挂件预埋 3 突破规定极致 偷面积：直接送房 预留承重挂件，整体房间空缺，交房后改房赠送面积不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)(空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，

11、变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)总结“赠送面积”的几种常用方法 8、一楼庭院和楼顶的使用面积！(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑

12、廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)卧室卧室厨房阳台庭 院平面简图和解or诉讼？（途径）赔偿？（多少！）退房？（理由！）送庭院有哪些法

13、律问题？2、开发商赠送的“面积”法律风险分析 1）开发商角度：涉嫌虚假宣传、损害他人利益、行政查处风险、遭遇诉讼赔偿纠纷等。2）业主角度：产权无登记、所获面积不牢靠、花高价得到、“赠送面积”发生安全隐患、事故得不到法律的支持。关 注：商品房“赠送面积”法律风险1、关于惩罚性赔偿；（消法第49条、合同法第113条、一加一赔偿）2、思考消法在商品房买卖中可否适用？（是争论的焦点、关注的热点）2、何种情况适用惩罚性赔偿的法条解释：（商品房买卖适用惩罚性赔偿的6种情形）讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题1）关于惩罚性赔偿；消法第四十九条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加

14、赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。合同法第一百一十三条：经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题2）观 点：（1）消法第四十九条适用范围不包括商品房买卖。（2）消法适用于商品房买卖合同纠纷是大势所趋、人心所向；讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题 参考：学者的观点 民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用消法第49条。一是消法制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，

15、商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。参考：法院和法官的观点 不少法院也是认为房屋买卖不适用消法，但不同的法院作出的判决完全不同。有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。更有法官认

16、为，消法对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”。商品房是特殊的商品，一旦刻意强调按消法调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。商品房买卖适用惩罚性赔偿的几种情形：关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第八条、具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。讨 论：商品房买卖合

17、同的惩罚性赔偿问题 第九条、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题 案 例1：销售广告风险 案 例2：隔热层的使用归属问题 案 例3：销售后期，交房风险四、相关案例分析 某群诉案。销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示，但在交房后，并无图

18、中所示阁楼，导致业主要求开发商承担违约责任。分析：销售广告的效力？开发商是否承担责任？案 例1：销售广告风险 根据商品房买卖合同司法解释的相关规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但就在开发规划范围内及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和允诺未载入合同，仍为合同内容。何为具体明确？属于法官自由心证的范畴。虚假广告的法律责任：行政责任和民事责任。特别提醒，有可能适用消费者权益保护双倍赔偿责任。案 例1：销售广告风险 某小区在销售时，对顶层的用户约定，同意其使用顶层隔热层空间。后顶层的两户业主对隔热层使用发生争议

19、。分析：合同中承诺是否有效？如何规避、解决此类纠纷？案 例2：隔热层的使用归属问题 分 析：1）隔热层从法律定义上来看为业主共有部分，不论是开发商和业主都无权私自对隔热层作出归属约定。若是顶楼的业主需要使用隔热层，必须经本幢业主全体同意使用。2）开发商在销售合同中作出的承诺为违法承诺，该条款为无效条款，业主可以根据缔约过失责任要求开发商承担法律责任。案 例2：隔热层的使用归属问题 王某系某小区的业主，其购买的房屋出现墙面裂缝、地面不平整等问题，在验房当天，拒绝收房，王某在当天的验房单上写下了14条房屋问题，物业公司人员在上面敲章表明接受整改。后因无法达成一致，王某一直拒绝收房。王某诉至法院，要

20、求开发商承担逾期交房的违约责任，并要求整改维修。问：开发商是否需承担责任？案 例3：销售后期，交房风险 分 析：1）质量问题是否属于拒收房屋理由？2）物业在上面签署同意整改法律效力如何？3）开发商有无逾期交房？案 例3：销售后期，交房风险 在交房标准上，主要看合同的约定。业主是否有权拒收房屋，一是看房屋主体质量是否不合格；二是看房屋质量问题有否严重影响到居住生活。在第一点的判断可由专门的鉴定机构认定，在第二点的鉴定上有自由心证的范畴。物业人员虽与房产公司为独立法人主体，但为开发商委托单位，且经营商直属一家，有被认定为表见代理的风险。虽然在本案中，业主无权拒收房屋，但是合同未约定质量标准，则应按照国家标准或地方标准执行，若鉴定不能达到，开发商须无偿修复至合格标准。案 例3：销售后期，交房风险 二手房、私房买卖（合同）纠纷 房地产二级市场（二手房）；“小产权房”转让纠纷；农村房屋转让；二手房中介 后续 选 题 建 议演讲完毕，谢谢观看！