会计准则与会计改革建立eqzv.pptx

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1、房地产企业财务管理会计改革与会计准则建立 王景江房地产企业财务管理 目 录v 新企业会计准则体系构成v基本会计准则修改情况 v 具体会计准则特点分析房地产企业财务管理年度 发布内容1992企业会计准则，一系列行业会计制度，外商投资企业会计制度，股份制试点企业会计制度1993对外经济合作企业会计制度1997首个具体准则：关联方关系及其交易的披露1998七项具体准则：现金流量表，资产负债日后事项，债务重组，收入，投资，建造合同，会计政策，会计估计变更和会计差错更正1999非货币性交易2000企业财务会计报告条例，企业会计制度，或有事项准则2001金融企业会计制度，六项具体准则：无形资产，借款费用，

2、租赁，固定资产，存货，中期财务报告2004小企业会计制度2005十七项征求意见稿：会计基本准则与十六项具体准则2006新会计准则体系正式发布 1.新企业会计准则出台背景房地产企业财务管理 准则名称 颁布时间 实施范围和时间 修订时间企业会计准则 92年11月26日 企业93年7月1日 2006年2月关联方关系及其交易的披露 97年5月22日 上市公司97年1日现金流量表 98年3月20日 企业98年1月1日 2001年1月资产负债表日后事项 98年5月12日 上市公司、金融企业03年7月1日 2003年4月债务重组 98年6月12日 企业99年1月1日 2001年1月收入 98年6月20日 上

3、市公司99年1月1日投资 98年6月24日 上市公司99年1月1日 2001年1月建造合同 98年6月25日 上市公司99年1月1日会计政策、会计估计变更和会计差错更正98年6月25日 上市公司99年1月1日；企业01年 2001年1月房地产企业财务管理 准则名称 颁布时间 实施范围和时间 修订时间非货币性交易 99年6月28日 企业2000年1月1日 2001年1月或有事项 00年4月27日 企业2000年7月1日中期财务报告 01年11月2日 上市公司02年1月1日固定资产 01年11月9日 上市公司02年1月1日存货 01年11月9日 上市公司02年1月1日无形资产 01年1月18日 上

4、市公司01年1月1日借款费用 01年1月18日 上市公司01年1月1日租赁 01年1月18日 上市公司01年1月1日 会计制度名称 适用范围行业会计制度（1993）其他企业企业会计制度（2001）除不对外融资、经营规模较小，以及金融保险企业以外的境内企业金融企业会计制度（2001）境内各类金融企业中小企业会计制度（2004）境内中小企业民间非营利组织会计制度（2004）境内各类民间非营利组织房地产企业财务管理 2.新企业会计准则构成准则体系房地产企业财务管理各行业共同经济业务的准则有关特殊经济业务的准则有关财务报告的准则会计准则分类存货、固定资产、无形资产、收入等准则现金流量表、财务报表列报、

5、中期报告、合并财务报表等外币核算、投资性房地产、套期保值、保险合同等房地产企业财务管理 对16项原有会计准则的修订 关联方关系具体交易的记录、现金流量表、收入、建造合同、投资、债务重组、资产负债表日后事项、会计政策，会计估计变更和会计差错更正、非货币性交易、或有事项、无形资产、借款费用、租赁、固定资产、存货、中期报告。新出台的22项会计准则 22条会计准则分别是，外币核算、分步报告、财务报表列报、企业合并、合并财务报表、资产减值、生物资产、石油天然气开采、捐赠与援助、投资性房地产、所得税、每股收益、金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露、保险合同、再保险合同、职工薪酬、

6、以股份为基础的薪酬、企业年金和首次采用会计准则。房地产企业财务管理准则创新首先，会计准则体系体现了理念的创新，体现了面向市场经济的理念。会计准则就是要看负责人企业管理层作为受托者履行职能的情况，要给企业财务报表的使用者提供充分和有用的信息，以便他们做出对合同的决策。其次，会计准则体系有体系上的创新。会计准则体系包括基本准则、具体准则和相关应用指南，也就是报告准则，这形成了一个体系，涵盖了几乎所有的领域。第三，会计准则体系有内容上的创新。会计准则体系从过去偏重工商企业的17项准则扩展到横跨金融、保险、农业等众多领域的39项准则，覆盖了企业的各项经济业务，填补了我国市场经济条件下新型经济业务会计处

7、理规定的空白。第四，会计准则体系的创新还体现在国际趋同上。3.新企业会计准则特点房地产企业财务管理首先是企业合并问题。按照国际会计准则，合并只包含没有任何关联的合并行为，要以公允价值为基础。但是，在我国企业合并重组案例中，很多都类似股权联营，要以账面价值为基础。因此，我们需要对这种合并进行规定。第二是关于关联方及其交易的披露。按照国际会计准则，我国的国家控制或国有企业之间都将被视为关联方，他们之间的交易都将被作为关联交易来处理。这在实践中是无法操作的。譬如东部地区和西部地区的国有企业有何关联？各国有商业银行之间的业务往来更加频繁，如果都当作关联交易，那就扭曲了关联方和关联交易的本质，或者说掩盖

8、了真正的关联方及关联交易。所以我们的准则规定，除非国有企业之间存在投资关系，他们不能作为关联方。第三是关于资产减值。资产减值在实际工作中确实被一些企业当成了调节利润的手段。当然这也是公司治理问题，无法单靠会计制度来解决。不过，新的准则规定，资产减值的提取要科学、有依据、稳健。更重要的是，规定“资产减值一经提取不得转回”，特殊情况除外。最后还有政府补贴、补助。由于其他规章文件对此已有明文规定，因此我们的会计准则也规定，如果国家补贴能成功转化成技术成果，那就作为权益处理。国际接轨房地产企业财务管理公允价值的应用新基本准则中的会计基本原则，继续保留了重要性原则、谨慎原则、实质重于形式原则等，也强调了

9、可比性、一致性、明晰性等原则。但权责发生制和历史成本不再作为会计核算的一般原则。美国会计准则和国际财务报告准则比较侧重公允价值的应用，以体现会计信息的相关性。新会计准则体系中主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面采用了公允价值。存货计价的规定新存货准则取消了“后进先出”法。这对生产周期较长的公司将产生一定影响。原先采用“后进先出”法、存货较多、周转率较低的公司，采用新的存货计价方法后，其毛利率和利润将出现不正常的波动。具体特点房地产企业财务管理资产减值准备转回的限制针对减值准备的计提和转回操纵利润的问题，计提的减值准备在转回后不得计入损益，而应计入公

10、积金。值得关注的是，一些利用计提减值准备进行利润调节的公司，有可能在2006年将减值准备冲回，否则2007年执行新会计准则后，这些“隐藏利润”将再也没有机会转回。债务重组处理方法新债务重组准则改变了“一刀切”的规定，将原先因债权人让步而导致债务人豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，改为将债务重组收益计入营业外收入，对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性。按新规定，一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务全部或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，可能极大地提升其每股收益水平。房地产企业财务管理投资性房地产新的会计准则规定，投资性房地产包括：已出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让

11、的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。其实，这条规定，已经把多数的房地产上市公司排除在外，因为我国90%的地产上市公司以开发为主，新的会计准则明文规定：作为存货的房地产不能确认为投资性房产。会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导。如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可采用公允价值计量模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。原先公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大

12、提高其净资产和当期净利润。究竟什么样的价值才是公允价值，如何防止上市公司玩花样，是监管的难题。房地产企业财务管理合并会计规定目前中国的企业合并大部分是同一控制下的企业合并，这不一定是合并方和被合并方双方完全出于自愿的交易行为，合并对价也不是双方讨价还价的结果，不代表公允价值，因此以账面价值作为会计处理的基础，以避免利润操纵。非同一控制下的企业合并(包括吸收合并和新设合并)可以有双方的讨价还价，是双方自愿交易的结果，因此以双方认可的公允价值，并可确认购买商誉。合并报表基本理论的变革。从侧重母公司理论转为侧重实体理论。合并报表范围的确定更关注实质性控制，母公司对所有能控制的子公司均需纳入合并范围，

13、而不一定考虑股权比例。所有者权益为负数的子公司，只要是持续经营的，也应纳入合并范围。金融工具准则关于金融工具的4项具体会计准则（金融工具确认和计量、金融资产转移、套期保值、金融工具列报和披露）主要适用于金融企业。这些准则对金融企业的影响是广泛而深刻的，特别是对上市或拟上市的金融机构的影响。房地产企业财务管理 4.新会计准则实施关注的问题盈亏计算 新会计准则充分考虑了中国的经济环境和会计环境，修订了若干业务核算准则，其中重要的内容是：较多地压缩了会计估计和会计政策的选择项目、限定了企业利润调节的空间范围，规范和控制企业对利润的人为操纵。存货发出计价，取消“后进先出法”计提的资产减值准备，不得转回

14、 同一控制下的企业合并以账面价值作为会计处理的基础，放弃使用公允价值，以避免利润操纵。扩大了合并报表范围，凡是母公司所能控制的子公司都要纳入合并报表范围，而不以股权比例作为衡量标准。阻断了一些企业利用分离若干子公司，缩小持股比例，将经营状况不好的业务从合并范围中剔除，从而粉饰企业集团整体业绩。房地产企业财务管理行业影响 投资性房产计价的影响如果确有证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠地获得，就应当采用公允价值予以计量。也就是说，投资房地产的上市公司将对其相关资产重新估值，由此带来的是账面净资产的大幅增加，使得相关会计数据更能反映近年来房地产的增值情况.因此，这必然会影响到地产股的股价表现。

15、借款费用的影响借款费用只有同时满足以下条件时，才应当开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。如果严格按规定执行，房地产公司长期未开发的土地储备所包含的借款费用将不能再资本化，这部分支出将计入财务费用，会影响房地产企业的当期利润。但是所谓的“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”对房地产公司来说不太容易确定，这样新会计准则的影响将大大减弱，该项规定同样可以成为地产公司调节利润的手段。另外,新准则要求披露资本化率和利息资本化金额，这有助于投资者了解地产公司的融资状况。房地产企业财务管理 新

16、准则规定衍生金融工具一律以“公允价值”计量，并从表外移到表内反映。这就要求上市银行和证券公司善用衍生金融工具这把“双刃剑”。因为表内化将对企业利用衍生金融工具进行风险管理的行为产生重大影响，企业不但要考虑现金流等经济因素，还要考虑衍生金融工具对报表的影响，以避免波动过大。按照旧准则，金融企业的不良贷款，多采取账外披露、表外注释的方法。而新准则却强调公允价格，即按市场价格在报表上做记录。这样做的好处是，把企业以前不确定的风险量化。有可能导致一个企业在季度与季度之间，年度与年度之间的波动很大。比如，当国际金融市场价格波动较大或者价格严重贬值时候，金融企业受影响最大。新准则要求贷款资产的价值必须使用

17、实际利率计算摊余成本及利息收入和利息费用，这无疑将使贷款资产账面价值和利润除了面临原来必须反映的信用损失外，还得面对利率波动带来的风险。房地产企业财务管理职业判断 会计准则是以特定的经济业务(交易或事项)或特别的报表项目为对象，考虑该业务或项目的特点，确定有关概念的含义，对该业务或项目有可能发生的各种确认和计量以及披露问题做出处理的规范。会计准则规定了某一项经济业务或报表项目的会计处理的全过程。会计制度是以某一特定行业、特定部门或特定所有制形式的所有企业为对象，对其会计科目的设置、会计业务的记录和处理、相关会计报表的格式以及编制做出限定的规范。会计制度规定了某一个企业基本业务会计处理的全部流程

18、。二者之间的区别：1二者规范的对象不同。准则针对特定的经济业务和特别的报表项目，而制度则针对特定企业从会计凭证直到会计报表的全部业务流程。2二者规范的重点不同。准则的重点是规范会计判断的过程，而制度则偏重于规范会计的行动和结果。3准则在会计要素的确认、计量和报告方面的规定比较抽象，需要会计人员凭借职业判断做出处理，而制度比较具体，针对会计处理做出了较为详尽的说明和规定，容易被广大会计人员所掌握。房地产企业财务管理 会计职业判断是会计人员按照会计准则、制度的要求，根据企业理财环境和经营特点，利用自己的专业知识和职业经验对日常会计黎项的处理和财务报表的编制应采取的原则、方法、程序等方面进行判断与选

19、择的过程。1会计原则的选择与协调。经济活动的复杂性和多样性，使得在会计实务中对某一会计事项进行确认、计设、揭示时需要多个会计原则之间作出选择，而各个会计原则之间也有矛盾。如可雄性与相关性否则之间。谨慎性原则与历史成不、一致性原则之间就时有冲突在特定的条件下，某项会计原则是否应当选，选择的“度”应该多大，如何正确处理多个原则的优先使用顺序，怎样实现不同原则之间的最佳组合等等，这一切都必须依赖会计人员的判断来进行相应的选择与协调。2会计处理方法的选择。由于客观经济的复杂性和各个企业的特殊性，企业可在允许的范围内对同一经济事项采用不同的会计处理方法。在这多种会计处理方法之间本无绝对的孰优孰劣，现行制

20、度也缺乏对多种方法选用标准的具体规定，会计人员只有在工作中运用自身的职业判断，花诸多可选择的会计处理方法中，选择适合本企业具体情况的会计处理方法，以便会计信息能望其实地反映企业经营状况。房地产企业财务管理 3会计估计。在会计工作实践中，经常需要利用最新信息对具有结果不确定性的交易或事项作出判断，对未来事项是否发生及未来事项的发生时间及影响予以估计入账常见的需要估计的项目有：坏账、或有损失、固定资产折旧年限与净残值、无形资产和待摊费用的摊销期限等等。这些项目必须通过会计人员合理预测与推断加以确认、计设，才能便会计信息实地反映，其确认、计量、揭示的合理准确与否很大程度取决于会计人员职业判断能力的高

21、低。4重要性原则的运用。重要性原则要求对那些预期可能对进行经济决策发生重大影响的事项，应单独反映或重点说明;对于不太重要的经济事项，可以在会计记录或报表上予以简化或省略。由于我国会计准则未对重要性作出明确的定义，而且在实际工作中，不同的事项，判断其重要性的标准也会随着时间、地点、经济环境、业务性质等等而不同。因此，对于一项经济事项是否重要。是否对企业会计信息披露构成影响，应否单独揭示，应视其自身性质及相关情况而定，在一定程度上也取决于会计人员的职业判断。房地产企业财务管理 目 录v 新企业会计准则体系构成v 具体会计准则特点分析v基本会计准则修改情况 房地产企业财务管理 1.会计目标和会计核算

22、前提 第四条企业应当编制财务会计报告（又称财务报告，下同）。财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策。财务会计报告使用者包括投资者、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。第五条企业应当对其本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告。第六条企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。第七条企业应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。会计期间分为年度和中期。中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。第八条企业会计应当以货币计量。第九条企业应当以权责发生制为基础

23、进行会计确认、计量和报告。房地产企业财务管理93年基本会计准则 2006年基本会计准则会计主体 会计主体（表述变化）持续经营 持续经营会计分期 会计分期货币计量 货币计量财务会计报告目标权责发生制房地产企业财务管理 会计确认是将某一项目作为一项资产、负债、营业收入、费用等正式地计入或列入某一主体的财务报表过程。其特点：可定义性：所确认的项目要符合财务报表对要素的定义。可计量性：所确认的项目要能予以量化。相关性：所确认的项目生成的信息对决策者有影响。可靠性：所确认的项目是真实的、可验证的。会计计量是指根据一定的计量标准和计量方法，记录并在会计主体资产负债表和利润表中确认和列示而确定其金额的过程。

24、会计计量基础主要包括：历史成本、现行市价、可变现净值、现值和公允价值等。房地产企业财务管理 2.会计信息质量要求 第十二条企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行会计确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。第十三条企业提供的会计信息应当与财务会计报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。第十四条企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务会计报告使用者理解和使用。第十五条企业提供的会计信息应当具有可比性。同一企业不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计

25、政策，不得随意变更。确需变更的，应当在附注中说明。不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。第十六条企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。第十七条企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的所有重要交易或者事项。第十八条企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。第十九条企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行会计确认、计量和报告，不得提前或者延后。房地产企业财务管理2003年基本会计准则 20

26、06年基本会计准则客观性 客观性相关性 相关性可比性 合并为一条表述一惯性及时性 及时性明晰性 明晰性权责发生制配比实际成本划分收益支出与资本支出谨慎性 谨慎性重要性 重要性实质重于形式 实质重于形式房地产企业财务管理 3.会计要素概念和构成会计要素2006年基本会计准则资产指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。负债指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。所有者权益指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有

27、者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。收入指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。费用指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。利润企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。房地产企业财务管理 4.会计计量的属性（一）历史成本。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。

28、负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。（二）重置成本。在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。负债按照现在偿付该项债务所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。（三）可变现净值。在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。（四）现值。在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。负债

29、按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量。（五）公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。房地产企业财务管理 5.财务会计报告 财务会计报告是指企业对外提供的反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。财务会计报告包括会计报表及其附注和其他应当在财务会计报告中披露的相关信息和资料。会计报表至少应当包括资产负债表、利润表、现金流量表等报表。小企业编制的会计报表可以不包括现金流量表。附注是指对在会计报表中列示项目所作的进一步说明，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。房地产

30、企业财务管理 目 录v 新企业会计准则体系构成v基本会计准则修改情况 v 具体会计准则特点分析房地产企业财务管理 1.有关资产的准则项目 内容确认 某项资产概念、特点和确认条件初始计量 取得某项资产入帐金额的计算后续计量 资产发出、摊销、折旧和期末计价处置 出售、转让、转换和报废的处理方法披露 在财务报表附注中的应说明的有关信息房地产企业财务管理第十四条企业应当采用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本。对于性质和用途相似的存货，应当采用相同的成本计算方法确定发出存货的成本。对于不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供劳务的成本，通常采用个别计价法确定发出

31、存货的成本。对于已售存货，应当将其成本结转为当期损益，相应的存货跌价准备也应当予以结转。存货的计价方法房地产企业财务管理先进先出法 后进先出法加权平均法 2001 2002 2001 2002 2001 2002销售收入800 800 800 800 800 800销售成本400 600 600 400 500 500税前利润400 200 200 400 300 300所得税132 66 66 132 99 99净利润268 134 134 268 201 201房地产企业财务管理长期股权投资的计量第三条企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：（一）同一控制下的企业合

32、并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。（二）非同一控制下的企业合并，购买方在购买日应当按照企业会计准则第20 号企业合并确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。房地产企业财务管理第五条下列长期股权投资应当按照本准则第七条规定，采用成本法核算：（一）投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。投资企业对子公司的长期股权投资，应当采用本准则

33、规定的成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。（二）投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。第八条投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，应当按照本准则第九条至第十三条规定，采用权益法核算。房地产企业财务管理投资性房地产的确认和计量第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据企业会计准则基本准则，制定本准则。第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。第三条本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。（二）持有

34、并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物。第四条下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（二）作为存货的房地产。房地产企业财务管理第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第十一条采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产

35、负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。房地产企业财务管理无形资产的计量第七条企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。第八条企业内部研究开发项目研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益。第九条企业内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能确认为无形资产。房地产企业财务管理资产减值的认定和损失确定第五条存在下列迹象

36、的，表明资产可能发生了减值：（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。（二）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。（三）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。（四）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。（五）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。（六）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或

37、者高于）预计金额等。（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。房地产企业财务管理第十五条可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。第十六条资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。第十七条资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。房地产企业财务管理.有关专项业务的准则第三条非货币性资产交换同时满足下列条件的，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本

38、，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益：（一）该项交换具有商业实质；（二）换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量。换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础，但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。非货币性资产交换房地产企业财务管理职工薪酬第二条职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。职工薪酬包括：（一）职工工资、奖金、津贴和补贴；（二）职工福利费；（三）医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；（四）住房公积金；（五）工会经费和职工教育经费；（六）非货币

39、性福利；（七）因解除与职工的劳动关系给予的补偿；（八）其他与获得职工提供的服务相关的支出。房地产企业财务管理第六条企业在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，同时满足下列条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损益：（一）企业已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施。该计划或建议应当包括拟解除劳动关系或裁减的职工所在部门、职位及数量；根据有关规定按工作类别或职位确定的解除劳动关系或裁减补偿金额；拟解除劳动关系或裁减的时间。（二）企业不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。房地产企业财务

40、管理年金基金第二条企业年金基金，是指根据依法制定的企业年金计划筹集的资金及其投资运营收益形成的企业补充养老保险基金。第三条企业年金基金应当作为独立的会计主体进行确认、计量和列报。委托人、受托人、托管人、账户管理人、投资管理人和其他为企业年金基金管理提供服务的主体，应当将企业年金基金与其固有资产和其他资产严格区分，确保企业年金基金的安全。第四条企业年金基金应当分别资产、负债、收入、费用和净资产进行确认和计量。房地产企业财务管理股份支付第二条股份支付，是指企业为获取职工和其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。第

41、四条以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，应当以授予职工权益工具的公允价值计量。第十条以现金结算的股份支付，应当按照企业承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。房地产企业财务管理债务重组第五条以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额，计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额，计入当期损益。第十条以非现金资产清偿债务的，债权人应当对受让的非现金资产按其公允价值入账，重组债权的账面余额与受让的非现金资产的公允价值之间的差额，比照本准则第九条的规定处理。房地产企业财务管理所得税第四条企业在取得资产、负债时，

42、应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照本准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。第五条资产的计税基础，是指企业收回资产账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。第八条应纳税暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生应税金额的暂时性差异。第九条可抵扣暂时性差异，是指在确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，将导致产生可抵扣金额的暂时性差异。房地产企业财务管理第十条企业应当将当期和以前期间应交未交的所得税确认为负债，将已支付的所得税超过应支付的部分确认为资产。存在应纳税暂时性

43、差异或可抵扣暂时性差异的，应当按照本准则规定确认递延所得税负债或递延所得税资产。第十七条资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，应当根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。第十八条递延所得税资产和递延所得税负债的计量，应当反映资产负债表日企业预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响，即在计量递延所得税资产和递延所得税负债时，应当采用与收回资产或清偿债务的预期方式相一致的税率和计税基础。房地产企业财务管理.企业合并与合并报表企业合并第五条参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并

44、日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。第六条合并方在企业合并中取得的资产和负债，应当按照合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。房地产企业财务管理第十条参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。第十一条购买方应当区别下列情况确定合并成本：（一）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的

45、负债以及发行的权益性证券的公允价值。（二）通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。（三）购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用也应当计入企业合并成本。（四）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方应当将其计入合并成本。第十二条购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。房地产企业财务管理 合并报表理论：所有权理论、经济实体理论、母公司理论。所有权理论立足的是编制合并财务报表的企业对另一企业

46、经济活动和财务活动具有重大影响的所有权，因此它以服务于母公司股东作为编制合并财务报表的目的。所有权理论一般又称为业主权理论，从产权理论出发，它强调的是终极财产权，因此在合并报表中它既不强调企业集团是一个经济实体，也不强调企业集团中既存的控制关系。依此理论，合并财务报表应当采用比例合并法，即只反映母公司在子公司资产负债表中的资产和负债项目中所占有的份额。经济实体理论认为，合并财务报表是整个经济实体的财务报表。在企业集团这一经济实体中，多数股东和少数股东虽然有投资大小和权利大小之分，但因同属于一个经济实体而应平等视之。经济实体理论又可称为主体理论，从产权理论角度企业报表理论房地产企业财务管理出发，

47、它强调的是法人财产权，因此在合并报表中它强调母公司与子公司之间的控制与被控制关系，而这一关系使母子公司所形成的企业集团成为一个统一的经济实体。依此理论，合并财务报表应采用全面合并法，而少数股东权益与母公司股东权益一样均应列入股东权益。母公司理论强调，合并财务报表是母公司财务报表的拓展。从本质上而言，母公司理论是所有权理论和经济实体理论的折衷。一则，与所有权理论相同，它认为合并报表应为母公司股东服务；二则，与经济实体理论相同，它强调的是企业集团中既存的控制权而非所有权。依此理论，合并财务报表也应采用全面合并法，但在合并财务报表的股东权益部分只列示母公司股东的权益，少数股东权益不在其列。房地产企业

48、财务管理合并范围第六条合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。第七条母公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位半数以上的表决权，表明母公司能够控制被投资单位，应当将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围。但是，有证据表明母公司不能控制被投资单位的除外。第八条母公司拥有被投资单位半数或以下的表决权，满足下列条件之一的，视为母公司能够控制被投资单位，应当将该被投资单位认定为子公司，纳入合并财务报表的合并范围。但是，有证据表明母公司不能控制被投资单位的除外：（一）通过与被投资单位其他投资者之间的协议，拥有被投资单位半数以上的表决权。（二）根据公司章程或协议，有权决定被投资单位的财

49、务和经营政策。（三）有权任免被投资单位的董事会或类似机构的多数成员。（四）在被投资单位的董事会或类似机构占多数表决权。第九条在确定能否控制被投资单位时，应当考虑企业和其他企业持有的被投资单位的当期可转换的可转换公司债券、当期可执行的认股权证等潜在表决权因素。第十条母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。房地产企业财务管理 非同一控制下的企业合并(包括吸收合并和新设合并)可以有双方的讨价还价，是双方自愿交易的结果，因此以双方认可的公允价值入帐，并可确认购买商誉。商誉是企业所拥有和控制，能为企业未来获得超额利润的无法具体辨认的资产。这里说明：(1)商誉是资产；(2)无法具体辨认的无形资

50、产；(3)能带来超额利润的资产。实例：A公司净资产为2000万元，B公司以800万元购买该公司30的股权。价差800200030200万元 借：长期股权投资 600 借：无形资产 200 贷：银行存款等 800 房地产企业财务管理长期股权投资实收资本资本公积盈余公积未分配利润少数股东权益合并价差合并价差房地产企业财务管理.首次执行企业会计准则第三条首次执行企业会计准则后发生的会计政策变更，适用企业会计准则第28 号会计政策、会计估计变更和差错更正。第四条在首次执行日，企业应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量，并编制期初资产负债表。编制期初资产负债表时，