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1、第 9章 财产税类 9.1 财产税制概述 9.2 房产税 9.3 契税 9.4 车船税9.1 财产税制概述 9.1.1 财产税制的概念 财产税制是指对不动产的拥有、使用、收益、赠送以及转移为征税对象的一类税的总称。我国现行税制体系中属于财产税类的税种有房产税、契税和车船税。财产税与所得税相比，有以下几点区别：从课税对象看，虽然都表现为收入，但财产税的课税对象是收入的存量(stock)，而所得税的课税对象却是收入的流量(flow)；从纳税人看，财产税的纳税人是财产税的所有者、使用者、继承者等，而所得税的纳税人是各项所得的所得者；从计税依据看，财产税是对财产的本身或价值征税，而所得税则是对财产产生

2、的收益征税。财产税是最古老的税种之一，在前资本主义社会，作为直接税的财产税曾是当时的主体税种，是国家财政收入的主要来源之一。财产税类按财产税的课征特点有多种分类方法，具体包括：1.财产价值税和财产收益税 根据计税依据不同，财产税可以分为财产价值税和财产收益税(房租)。2.静态的财产税和动态的财产税 根据课税对象不同，财产税可以分为静态的财产税和动态的财产税。3.一般财产税和特别财产税 按课税财产的不同范围，可以分为一般财产税和特别财产税。9.1.2 财产税制的特点 1.税源广泛 财产税的税源即财产包括的范围极其广泛，它包括社会积累起来的一切劳动成果（生产资料和消费资料）和自然资源（包括土地、山

3、林、矿藏、河流、滩涂等），以及代表人们脑力劳动成果或精神财富的各种特许权（如专利权、版权、商标权等）。现代社会的税收体系中的财产税，是根据各国的财政需要和社会经济情况，有选择地对某些特定的财产征税。2.课税较为公平 由于财产税是在消费领域中对财产的占有或支配课税，属于直接税，一般很少能转嫁。因此财产税克服了转嫁税的累退性，符合量能纳税原则，有利于实现税负公平。3.征收管理较为复杂 财产税是对以往若干年积累的财产存量在非流通领域课征的税收。由于在非流通领域征收，缺乏正常的交易价格，而随着时间的推移，这些存量财产的成本难以反映目前市场的价值。要对其征税，必须核定当前的市场价格作为课税依据，由于难以

4、找到一个具有说服力的核价依据，因此使得财产税计税依据的确定非常困难，征收管理较为复杂。4.税收收入弹性小 由于财产税课税对象的特殊性，限制了财产税课征范围的普遍性。同时，财产的价格不像一般商品的价格波动大，为便于征收管理，各国一般对财产的价值采用一定几年不变的办法，使得财产税的收入弹性比较小。5.是地方政府的收入来源 随着社会经济的不断发展，国家职能范围的不断扩大，弹性较差、征税难度较大的财产税难以满足政府筹集收入和调节经济的需要，因此，财产税在税系模式中的主导地位逐渐被流转税和所得税所取代，转而成为地方政府的收入来源。9.1.3 财产税制的意义 1.有利于增强税收的宏观调控作用 由于商品税和

5、所得税一般对商品流量或所得收入量进行调节，而对由收入转化而成的财产存量的调节作用却很有限，因此，财产税弥补了商品税和所得税的不足，进而达到国家利用税收对社会经济进行宏观调控的目的。2.有利于稳定取得财政收入 财产税的课税对象有两种情况，一是财产的收益，二是财产的价值。以财产的收益为课税对象的，其税源相当充足，能增加财政收入成为财政收入的补充来源。以财产的价值为课税对象的，其课税对象不受经常变动因素的影响，收入比较稳定可靠；由于财产税的课税对象的稳定性，决定了财产税会随着应税财产的增加稳步增长，而不会受经济波动的较大影响。因此，凡是分税制的国家，一般都将财产税划分为地方税，使财产税为地方政府财政

6、收入的主要来源。3.符合公平原则 拥有财产的多少，是测度一个人的富有程度和纳税能力的尺度。对财产纳税，适当调节财产拥有者的收入，节制财产的集中，贯彻合理负担原则，有利于矫正财富分配不均的现象，符合公平的原则。同时，对财产的转移征税，促进了财产继承人的自食其力，为公平的竞争创造了条件。9.2 房产税 9.2.1 房产税概述 9.2.1.1 房产税的概念 房产税是以房产为课税对象，依据房产余值或房产的租金收入向房产的所有人或经营人征收的一种税。自2009 年1 月1 日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。9.2.1.2房产税的意义 征收房产税的

7、意义在于：（1）开征房产税可以为地方提供可靠的财政收入；（2）房产税税负不宜转嫁，可调节纳税人的收入水平；（3）通过征收房产税加强对房屋的管理，提高房屋的使用效率。【知识库】9.2.2 房产税制度 9.2.2.1 征税对象 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。其中：1.城市是指国务院批准设立的市。2.县城是指县人民政府所在地的地区。3.建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。4.工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符

8、合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税的征税范围不包括农村。9.2.2.2 纳税人 房产税以在征收范围内的房屋的产权所有人为纳税人。其中：1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体、个人所有的，由集体单位、个人缴纳。2.产权出典的，由承典人缴纳。3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或使用人缴纳。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。9.2.2.3 税率 我国现行房产税

9、采用的是比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种形式：1.按房产原值一次减除10 30 后的余值计征的，税率为1.2。2.按房产出租的租金收入计征的，税率为l2。9.2.2.4 税基 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值计征的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。1 从价计征 房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10 30 后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。2 从租计征 房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。9.2.2.5 应纳税额

10、的计算 1.从价计征的计算 从价计征是按房产原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%2.从租计征的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：应纳税额=租金收入12%（居民出租居住用房暂按4%的优惠税率执行）【例9-1】【例9-2】【例9-3】9.2.2.6 减免税 具体优惠政策有：1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自

11、用的房产免征房产税。4.个人所有非营业用的房产免征房产税。5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。6.经财政部批准免税的其他房产。9.2.2.7 征收管理 1.纳税义务发生时间（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴

12、纳房产税。（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。2.纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。3.纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。【改革展望】关于在我国开征物业税的各种不同观点9.3 契税 9.3.1 契税概述 9.3.1.1 契税的概念 契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税在我国有悠久的历史，它起源于1600 年前东晋的“估税”。9.3.1.

13、2 契税的特点 1.契税的纳税人为产权承受人。2.契税采用幅度比例税率。3.契税对内外籍纳税人普遍征收。4 契税对应税行为实行一次课征制。5 契税属于地方税。9.3.1.3 开征契税的意义 1.增加地方财政收入，为地方经济建设积累资金。2.调控房地产市场，规范市场交易行为，保障产权人的合法权益，减少产权纠纷。【知识库】契税的起源 9.3.2 契税制度 9.3.2.1 征税对象 契税的征税对象，是指在我国境内发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。具体包括以下五项内容：1 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用后，国家将国有土地使用权在一定年限内让予

14、土地使用者的行为。2 土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。3 房屋买卖 房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。4 房屋赠与 房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。5 房屋交换 房屋交换是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。以下方式转移土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；（2）以无形资产方式承受土地、房屋权属；（3）以获奖方式承

15、受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；（5）财政部根据契税条例确定的其他转移土地、房屋权属方式。9.3.2.2 纳税人 契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。9.3.2.3 税率 契税实行3%-5%的幅度比例税率。这主要是考虑我国经济发展不平衡，各地经济差别较大的实际情况。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%-5%的幅度内根据各地实际情况确定。9.3.2.4 计税依据 契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体契税的计税依据也不同，具有以下几种情况：1.国有土地使用权出让、土地使用权出售

16、、房屋买卖的计税依据 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。2.土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据 土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换的计税依据 土地使用权交换、房屋交换的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，即交换价格相等时，免征契税；交换价格不相等时，由多交付的一方交纳契税。4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。由房地产转让者补交契税。为防止瞒价逃税，契税暂行条例规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的

17、，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格确定计税依据。9.3.2.5 应纳税额的计算 契税采用比例税率，其基本计算公式为：应纳税额=计税依据 税率【例9-4】9.3.2.6 减免税 1 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税。2 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税。3 从2008 年11 月1 日起,对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调为1%。4 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情给予减税或免税照顾。5 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新

18、承受土地、房屋权属的，是否减税或者免税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。6.纳税人承受荒山、荒沟、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免税。7.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免税。8 企业改革中有关契税政策 9.3.2.7 征收管理 1.纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。2.纳税期限 纳税人应当自纳税义务发生之日起

19、10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。3.纳税地点 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。4.征收管理 契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。9.4 车船税 9.4.1 车船税概述 9.4.1.1 车船税的概念 车船税是对在我国境内车船管理部门登记的车辆、船舶（以下简称车船）依法从量定额征收的一种税。我国对车船征税由来已久。国务院于2006 年12 月29 日颁布了新制定的中华人民共和国车船税暂行条例，自2007 年1 月1 日起施行，该条例对拥有应税车船的内外籍纳税人普遍适用，原车船使用牌照税暂行条例和车船使用税

20、条例相应废止。9.4.1.2 车船税的特点 1.对车船征税。车船税只对车辆和船舶征税，这是车船税最基本的特点。2.按车船的种类、数量和大小，实行从量定额征收。3.车船税采用按年征收，分期缴纳的解缴办法。4 按照属地管辖原则，由车船登记地的地方税务机关负责征收管理。9.4.1.3 车船税的意义 车船税是对车船的占有和使用行为征收的一种税，是调控车船占有和使用行为的一种重要经济杠杆，从它的特点和税法规定来看，它的征收具有以下几方面特殊意义：一是有利于体现“谁使用谁缴税，多使用多缴税，不使用不缴税”的税负公平原则；二是有利于调节车船的持有结构和增长速度，鼓励节能减排，保护环境；三是有利于提高车船的持

21、有成本，促进车船的有效利用；四是有利于为道路交通等基础设施的建设和维护筹集稳定可靠的财政资金。【知识库】汽车发展史上的四座里程碑 9.4.2 车船税征收制度 9.4.2.1 征税对象 车船税的征收范围，是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外）。1.车辆 车辆，包括机动车辆和非机动车辆。2.船舶 船舶，包括机动船舶和非机动船舶。9.4.2.2 纳税人 车船税的纳税人是指在中华人民共和国境内，依法在车船管理部门登记的车辆、船舶的所有人或者管理人。车船税的纳税人是对车船拥有所有权或虽不拥有所有权但拥有管理使用权的单位和个人。应税车船的所有人或管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为

22、缴纳。从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当依法代收代缴车船所有人或管理人的车船税。9.4.2.3 税率 车船税实行定额税率。车船税暂行条例对应税车辆实行有幅度的定额税率，即对各类车辆分别规定一个最低到最高限度的年税额，同时授权国务院财政部门、税务主管部门可以根据实际情况，在车船税税目税额表规定的税目范围和税额幅度内，划分子税目，并明确车辆的子税目税额幅度和船舶的具体适用税额。车辆的具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府在规定的子税目税额幅度内确定。9.4.2.4 计税依据 车船税的计税依据，按车船的种类和性能，分别确定为辆、净吨位和载重吨位三种。1、乘

23、人汽车、电车、摩托车、自行车、人力车和畜力车，以“辆”为计税依据。2.载货汽车、专项作业车、三轮汽车、低速货车按自重每吨。3.船舶按净吨位每吨。9.4.2.5 应纳税额的计算 车船税应纳税额的计算公式为：载客汽车、摩托车的应纳税额=辆数 适用单位税额 载货汽车、专项作业车、三轮汽车、低速货车的应纳税额=自重吨位数 适用单位税额 机动船的应纳税额=净吨位数 适用单位税额 拖船、非机动驳船的应纳税额=净吨位数（适用单位税额50%）客货两用汽车应纳税额=自重吨位数 适用单位税额 购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。计算公式为：应纳税额=（年应纳税额/12）应纳税月份数【例

24、9-5】9.4.2.6 减免税 车船税暂行条例对车船税的税收优惠政策作了明确规定，同时授权省、自治区、直辖市人民政府对纳税确有困难的纳税人，可以定期减征或者免征；对个人自有自用的自行车，自行确定其车船税的征税或者减免。1.法定的免税车船 2.特定减免 省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地实际情况，对城市、农村公共交通车船给予定期减税、免税。9.4.2.7 征收管理 1.纳税义务发生时间 车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。2.纳税期限 车船税按年征收，分期缴纳。纳税年度自公历1 月1 日起至12 月31 日。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。