大连市住房建设管理规划说明书.docx

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1、目 录第一章 总 则1第二章 住房建设现状2第三章 住房需求2第四章 住房建设规划目标2第五章 住房用地供应计划2第六章 住房发展策略2第七章 规划实施的保障措施2第八章 附 则2附 表2附 图14第一章 总 则第一条 为制定科学的房地产政策，保障基本住房消费需求，引导房地产市场健康稳定发展提供重要依据；为相应的城市管理部门制定住宅用地储备计划、土地年度供应计划、经济适用住房发展规划等提供框架性指标依据，制定本规划。第二条 本规划按照国务院、建设部和大连市房地产调控的相关政策，以大连市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要、大连市土地利用总体规划（19972010年）、大连市城市总体规划（20

2、002020年）为依据，结合由国家统计局大连市城市社会经济调查队负责实施的市内四区居民住房状况及需求调查项目成果进行编制。第三条 本规划是保障城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据。第四条 本规划的规划范围为大连市市内四区，包括中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称市内四区）；规划期限为2006年到2010年。第五条 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划均应与本规划相协调。第六条规划的指导思想按照贯彻落实科学发展观、创建资源节约与环境友好型城市的要求，紧密围绕国际航运中心

3、的发展目标，全面贯彻国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格的文件精神，进一步加强市场引导和调控，调整住房结构，引导合理消费。以保障广大群众基本住房需求为主线，积极稳妥、把握力度、突出重点、区别对待，合理布局、集约用地，用科技进步和制度创新促进大连市房地产业持续稳定健康发展，全面提升居民居住水平和居住环境质量。第七条规划原则1、保障和发展相结合。以保障为主线，合理确定住房建设规模和住房结构，在满足当地居民基本住房需求的前提下，逐步改善人们的居住条件。2、统筹与集约。正确处理社会效益、经济效益、生态效益三者关系，根据能源、资源及环境方面的压力设定适宜的住房建设规划目标，正确把握住房建设发展的长远目

4、标与近期利益的关系，科学规划，节约和集约利用土地。3、协调发展。房价水平与居民收入水平相协调；供给与需求要相协调；新增商品住房市场与存量住房市场相协调，满足多层次、多类型的住房需求。4、可操作性。以现有政策为依据，在技术上与相关规划或计划相衔接，有各有关部门的广泛参与，使规划更具有现实性和可操作性。第八条本规划包括规划文本、附表及图件。第二章 住房建设现状第九条住房规模市内四区共有住房近84万套，建筑总面积6050万平方米。其中住房套数比例：中山区占17.3%，西岗区占15.1%，沙河口区占32.7%，甘井子区占34.9%。市内四区“十五”期间年平均新开工商品住宅面积近298万平方米，年平均竣

5、工商品住宅面积近264万平方米。第十条 居住水平市内四区人均建筑面积为25.5平方米，常住家庭户均建筑面积72平方米。38.4%的家庭拥有55平方米以下的住房，18.6%的家庭拥有55平方米到70平方米的住房，18.1%的家庭拥有70平方米到90平方米的住房， 24.9%的家庭拥有90平方米以上的住房。82.9%的家庭拥有一套产权或使用权的住房，5.2%的家庭拥有两套以上（含两套）产权或使用权的住房，11.9%的家庭通过租住或借住解决住房。第十一条住房保障到2005年末，通过经济适用住房（含安居房和解困房）的建设解决了近6万户中低收入家庭的住房问题，通过廉租住房政策救助，对2935户次“双特困

6、”家庭实施了住房保障。从2006年1月开始，廉租住房保障制度覆盖面由原来的人均住房使用面积6平方米扩大到8平方米，纳入廉租住房保障制度“双特困”家庭达到1200户。第十二条 商品住宅交易量2005年，市内四区商品住宅交易量303万平方米。“十五”期间，市内四区商品住宅交易总量1715万平方米，年均343万平方米。第三章 住房需求第十三条 住房需求总量根据“十一五”规划确定的人均居住目标，以及实际住房需求调查结果，结合历年住宅新开工面积，预测规划期内，我市住房总需求为1700-1800万平方米。第十四条住房需求结构在市内四区有购房需求的家庭中，有6.3%希望购买55平方米以下住房，21.8%希望

7、购买55-70平方米的住房，有42.6%希望购买70-90平方米的住房，有19.6%希望购买90-120平方米的住房，有9.7%希望购买120平方米以上住房。90平方米以下需求共占70.7%。购房需求面积的均值为84.6平方米。第十五条住房用地需求市内四区“十一五”期间年需用地260-280公顷，五年共需住房用地控制在1400公顷之内。第四章 住房建设规划目标第十六条 规划目标到2010年达到市内四区人均居住建筑面积为30平方米的目标。第十七条 建设总量 “十一五”期间，市内四区新增各类住房20.074万套，总建筑面积为1731万平方米。1、规划期内，政策性住房15.874万套，建筑面积132

8、1.5万平方米，其中，普通商品住房10.8万套，建筑面积967.8万平方米；经济适用住房5万套，建筑面积350万平方米；廉租住房0.074万套，建筑面积3.7万平方米。2、规划期内，商品住房4.2万套，建筑面积409.5万平方米。第十八条 建设结构住房结构确定的原则：保证充足的普通商品住房供应量；均衡供应经济适用住房；以扩大廉租住房制度覆盖面为主，保证必需的廉租住房供应量。政策性住房占建设总量的76.3，其中，普通商品住房占55.9%，经济适用住房占20.2%，廉租住房占0.2%。商品住房占建设总量的23.7%。单套建筑面积在90平方米以下的住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的70%。第十九

9、条 年度计划2006年，住房总建设4.394万套，总建筑面积378万平方米。其中，普通商品住房2.6万套，总建筑面积230.8万平方米；经济适用住房建设0.96万套，建筑面积68万平方米；廉租住房340套，建筑面积1.7万平方米；商品住房建设0.8万套，建筑面积77.5万平方米。2007年，住房总建设3.65万套，总建筑面积313万平方米。其中，普通商品住房1.9万套，总建筑面积169.5万平方米；经济适用住房建设1.04万套，建筑面积72万平方米；廉租住房100套，建筑面积0.5万平方米；商品住房建设0.7万套，建筑面积71万平方米。2008年，住房总建设4.01万套，总建筑面积350万平方

10、米。其中，普通商品住房2.1万套，总建筑面积191.5万平方米；经济适用住房建设1万套，建筑面积70万平方米；廉租住房100套，建筑面积0.5万平方米；商品住房建设0.9万套，建筑面积88万平方米。2009年，住房总建设4.01万套，总建筑面积350万平方米。其中，普通商品住房2.1万套，总建筑面积191.5万平方米；经济适用住房建设1万套，建筑面积70万平方米；廉租住房100套，建筑面积0.5万平方米；商品住房建设0.9万套，建筑面积88万平方米。2010年，住房总建设4.01万套，总建筑面积340万平方米。其中，普通商品住房2.1万套，总建筑面积184.5万平方米；经济适用住房建设1万套，

11、建筑面积70万平方米；廉租住房100套，建筑面积0.5万平方米；商品住房建设0.9万套，建筑面积85万平方米。第二十条 建设布局1、住房建设布局应注重的原则（1）制定供地计划时要最大限度地利用好现有的基础设施，优先考虑在基础设施完善的区域安排供地，以降低土地开发成本，减少附加性用地。（2）对经济适用住房和普通商品住房的用地安排要考虑到公交、学校及医院等公共服务设施的完备程度，应考虑优先安排在公共服务设施覆盖的区域。2、住房建设布局指引（1）住房建设分区根据基础设施和公共服务设施的完备程度、房地产市场的发育程度以及土地利用总体规划，将市内四区住房用地划分为五个区域，其中中心城区依据基础设施和公共

12、服务情况，划分为住宅成熟区域、住宅完善区域、住宅发展区域三个区域，中心城区以外依据土地利用情况划分为住宅拓展区域和住宅储备区域。（2）住房建设布局指引普通商品住房重点建在住宅完善区域及住宅发展区域，经济适用住房及廉租住房重点建在住宅发展区域和住宅拓展区域，商品房重点建在住宅成熟区域和住宅完善区域，在基础设施较好的住宅储备区域也可适当的安排一些满足当地住房需求的建设项目。第五章 住房用地供应计划第二十一条 供地总量1、依据住房需求分析、住房用地供应潜力和住房建设总量安排，编制“十一五”供地计划；针对地块腾空进度安排和房地产市场的变化规律，采取基本供地计划和备选供地计划相结合的编制方式。2、“十一

13、五”期间共提供住房用地1355.8公顷。3、通过挖潜盘活存量和备选供地计划，规划期内总住房用地动态供应量保持在13001400公顷。第二十二条 年度计划2006年，供应住房用地总量281公顷，其中政策性住房用地237.8公顷，占年度土地总供应量的84.6%；商品住房用地43.2公顷，占年度土地总供应量的15.4%。2007年，供应住房用地总量264.8公顷。其中政策性住房用地207.3公顷，占年度土地总供应量的78.3%；商品住房用地57.5公顷，占年度土地总供应量的21.7%。2008-2010年，供应住房用地总量810公顷。其中，政策性住房用地605公顷，商品住房用地205公顷。第二十三条

14、 供地指引1、普通商品住房近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。2、经济适用住房和廉租住房充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。3、商品住房为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河

15、口区。第六章 住房发展策略第二十四条 适度控制中心城区住房建设规模，注重扩大外围区、市、县住房建设规模。1、应从严控制中心城区的住房用地供地总量，落实集约用地的方针，保持建设用地总规模的合理适度。将土地配置从供地数量增长调整为供地结构优化，促进市场供求结构平衡。2、为了促进经济增长，提高城镇化水平，改善居住质量，房地产发展应保持一定的增长速度。“十一五”期间在中心城区住房用地日趋紧张的情况下，应大力提高外围区、市、县的住房建设规模，防止房地产市场的大起大落，保持住房市场的持续稳定发展。第二十五条 以保障基本居住需求为主线，逐步向小康居住水平过渡。“十一五”期间住房建设要以满足当地居民自住需求为

16、主线，在调整住房结构、稳定住房价格、保障住房需求的同时，分步骤、分阶段改善广大群众的居住水平。第二十六条 科学运用政策调控手段，充分发挥市场引导的积极作用。针对房地产业发展中存在的问题，科学运用政策调控手段，以引导、规范市场为主线，充分发挥市场配置资源的高效率和公平性。在编制规划、落实规划的同时，还要发布及时准确的需求信息、公布内容翔实的供地计划以及制定公平合理的监管措施。第七章 规划实施的保障措施第二十七条 贯彻落实调控政策，实现“三个基本”的调控目标，即“十一五”期间住房建设要实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的目标。1、严格按年度计划供应土地，加强房地产开发的全过程监管，采取征

17、收土地闲置费、无偿收回土地使用权等措施加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地的行为。2、加强规划许可监管，对未按约定开工的房地产开发项目要重新进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以严肃查处，不核发规划许可证、施工许可证和商品住房预售许可证。3、合理控制城市房屋拆迁规模，减少房屋拆迁造成的被动性市场刚性需求。4、综合运用税收、信贷等经济手段调节房地产市场，有区别地适度调整住房消费信贷政策，加大对投机性和投资性购房等交易行为的调控力度。 第二十八条 加大住房保障实施力度，进一步完善住房供应体系。1、建立分层次、多形式的住房保障框架体系，加大保障力度。完善住房公积金制度，大力发展个人住房贷款

18、，推进住房分配货币化制度。合理安排经济适用住房建设，扩大廉租住房制度覆盖范围，实行廉租补贴与配租相结合的操作模式，有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题。2、加快建立健全住房保障房源和资金筹措机制。按照政府主导、社会参与、市场运作的原则，通过收购商品住房、回购经济适用住房和二手房等方式，形成以中低价位、中小套型为主的多元化保障性房源筹措机制。通过财政安排、公积金增值收益、社会捐赠等途径多渠道地筹集住房保障资金。第二十九条 规范市场秩序，引导和促进房地产市场持续稳定健康发展。1、切实整治房地产交易环节违法违规行为。严格商品住房预售管理，对无证预售、囤积不售以及发布不实房屋交易信息等行为要坚决查处。

19、2、加强房地产中介服务市场的建设，制定有效的房地产中介服务机构管理办法，严格市场准入。3、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住水平。4、建立空置房登记制度。根据实际情况，制定切实有效的空置房盘活措施，增加住房市场的有效供应量。第三十条 完善住房建设规划的配套措施和实施机制，强化住房建设规划的指导作用。1、编制适合于大连地区的住房指导标准，制定基准地价、标定地价、基准房价和动拆迁费等技术标准，为核定经济适用住房成本、确定区域平均交易价格提供参考依据。2、制定土地储备计划实施方案，要在经济适用住房宜建区加大土地收购储备力度，以保证经济适用住房建设目标的实现

20、；在普通商品住房及经济适用住房宜建区要严格控制现状用地的增建和扩建行为，以降低未来的拆迁补偿费用。3、合理安排年度供地计划。对纳入年度供地计划的用地项目，根据规划用途、空间位置和动拆迁难度等条件分为诸如优先开发类、快速开发类、一般开发类等几种类型。对优先开发的项目，由规划部门编制统一的规划图则，土地管理部门编制相应的供地方案，缩短审批时限，减少开发风险。4、完善住房建设规划监督管理体系，建立规划实施的相关部门负责制，强化规划的指导作用，增强规划政策的执行效率。5、建立住房建设规划的评价制度，定期对住房建设规划的实施情况进行评估，及时发现实际操作中的问题，并制定相应的规划调整方案。6、完善住房建

21、设规划公众参与机制，建立起适合大连市经济发展要求的住房建设规划实施的监控、管理体系。第三十一条 加强住房建设的政策研究和法规建设。在严格执行国家调控措施的同时，要结合大连市的具体情况，对房地产市场的新动态和新问题开展研究，大胆创新、大胆尝试。加强房地产法规建设，完善相关的地方法规，推进房地产管理工作的法制化、规范化。第三十二条 完善房地产统计和信息披露制度。完善房地产统计制度，建立官方权威的房地产信息发布制度，定期召开房地产信息发布会，实施发布商品房开发投资、开竣工、销售、空置等信息，通过信息披露、政策解释和趋势分析，引导理性消费，促进房地产市场健康有序的发展。第八章 附 则第三十三条 本规划

22、自批准之日起生效。第三十四条 本规划由大连市人民政府组织实施。第三十五条 本规划由大连市人民政府负责解释。附 表表1大连市“十一五”期间住房建设年度计划 单位：万平方米年度政策性住房商品住房合计普通商品住房经济适用住房廉租住房2006230.8681.777.53782007169.5720.5713132008191.5700.5883502009191.5700.5883502010184.5700.585340合计967.83503.7409.51731表2大连市“十一五”期间住房用地年度计划 单位：公顷年度政策性住房商品住房合计普通商品住房经济适用住房、廉租住房2006182.655.

23、243.22812007149.35857.5264.8200816842702802009158427027020101563965260合计813.9236.2305.71355.8表3-1 2006年住宅供地预安排计划序号地块或项目名称四至位置用地面积（hm2）用地性质控制指标备注容积率建筑面积（m2）户型控制住宅建筑套密度（套/ha）住宅面积净密度（m2/ha）一、2006年住宅供地项目1、 经济适用住房（单位集资房）、廉租住房55.2118.2住宅学校1.52730009018212750210住宅配套公建1.21200001001541080031.9住宅配套公建1.5218001

24、001871308048.5住宅配套公建1.81530001002311620052.2住宅配套公建1.5330001001931350062.18住宅配套公建1.22265961001571098071.15住宅配套公建1.3149501001671170081.3住宅配套公建2.0260001002571800090.7住宅配套公建1.070001001299000109.09住宅及配套公建1.20109112100154108132、普通商品住房182.6131.61住宅公建0.9-1.0316100801008500247.24住宅公建1.8-2.4866900701841559831

25、2.27住宅公建1.21472408012010197410.4住宅公建1.5156000701501275056.0住宅公建1.272000751201020063.92住宅配套公建1.247040751271080077.32住宅公建1.287855651201020284.2住宅公建1.563000751501275093.09住宅公建5.60741177025421587102.48住宅配套公建1.2297607012710800112.05住宅公建1.020464751008485121.58住宅配套公建1.50237007515913500130.87住宅公建1.210394901

26、1910155142.61住宅公建1.7445027513814493154.54住宅配套公建1.3549545801169822162.05住宅绿地1.8369007019116200174.53住宅及配套公建1.2543608010310800181.8住宅配套公建1.8324008014615300198住宅公建1.71360006517014450202.06住宅配套公建1.082224880879180211.38住宅配套公建1.6220808013714400221.05住宅配套公建3.5367507537131500236.80住宅公建0.4/1.5115735655456672

27、43.54住宅公建2707007016216976253.36住宅公建1.8604807014615300261.87住宅公建2374007016217000271.35住宅公建4540007032434000280.67住宅公建2.8186487022523658290.50住宅公建4.2207907016817672300.45住宅公建1.9285445015416139312.98住宅公建1.5338479.580105109763、商品住房43.210.17公建公寓6.7111476756755738022.5公寓公建75250010030021000311.56住宅公建1.51734

28、00601501275042.24公建公寓1.53224038081850153.76住宅公建1.7866849601441511265.92住宅公建2.3128000601751837876.79住宅公建绿地2.0/2.4144746601731812080.74住宅公建6.346620705105355090.55住宅公建5.9325007047850227101.23住宅配套公建1.5273007019019976111.1住宅配套公建1.2132006010310800121.1住宅公建4.8528007038940800131公建公寓6.18618007053055620140.69

29、住宅配套公建0.8552030697200150.92住宅配套公建0.8736030697200161.49住宅配套公建0.81192055697200171.48公寓公建7310805530021000供地总计281二、2006年住宅供地备选项目1、普通商品住房140.5114.5住宅及配套公建1.21740007512710800215住宅配套公建1.2180000801031080035.24住宅公建1.055488070105890241.18住宅公建1.214160651201020051.10住宅配套公建1.20132007010310800614.00待定待定待定7072.72住

30、宅及配套公建1.5402118517414783870.2住宅公建0.4/3.011934008017014450911.43住宅1.201371607012710800105.10住宅公建1.4/1.57395070145123252、商品住房58.5156.0住宅公建0.4/3.0952000651381445022.50住宅1.5375005512913500备选供地总计199总计480(上表中控制指标只作为开发建设的初步控制指标，具体指标以批复的规划设计条件为准)表3-2 2007年住宅供地预安排计划序号地块或项目名称四至位置用地面积（公顷）用地性质规划情况备注容积率建筑面积（m2）套

31、型控制%住宅建筑套密度（套）住宅面积净密度（m2/ha）一、2007住宅供地项目1、经济适用住房（单位集资房）、廉租住房58120.00住宅1.530000010021014150228.00住宅1.23360001001541080037.10住宅公建1.51065001002001400042.90住宅1.543500100200140002、普通商品住房149.3122.54住宅及配套公建1.22704807012710800212.49住宅公建1.6199840701601360033.93住宅公建1.4858294701481260843.41住宅1.4476907014812587

32、535.00住宅公建1.242000090971020061.30住宅1.620800801691440070.96住宅2.8548808060551450817.22住宅及配套公建1.22066407012710800914.61住宅公建1.51567507010791011014.10住宅1.201692007512710800113.0住宅及配套公建1.7510008518015300123.56住宅1.4497848013313984134.45住宅1.4623008012012600142.03住宅1.20243607010310800159.57住宅及配套公建1.211484070

33、10310800161.00住宅1.50150007012913500170.15住宅1.72265065151159003、商品住房57.512.60文化娱乐住宅1.0-1.5172505553563921.01住宅1.5091506578815330.81住宅公建1.310500651051101941.05住宅公建3.0315005024325500552.00住宅公建综合1.57680007512012554供地总计254.8二、2007供地备选项目1、普通商品住房387.18140.00住宅及配套公建1.24800006010310800237住宅公建1.24440006012010

34、20030.26住宅1.539008012913500420.00待定待定待定570.00居住、公建待定待定6149.00住宅、公建待定待定716.62住宅及配套公建1.21994407010310800830.25住宅及配套公建1.23630007010310800912.33住宅及配套公建1.214796070103108001010.00住宅待定待定111.70待定待定待定2、商品住房77.2160.00住宅、公建待定待定215.00待定待定待定31.50居住待定待定40.70待定待定待定备选供地总计474.6总计729.4(上表中控制指标只作为开发建设的初步控制指标，具体指标以批复的规划设计条件为准)