房地产企业工程造价的管理与控制要点分析-何凡.docx

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1、2016 年第 16 期 房 房 服 品 、 房 工 控 （ 实 （ ， ， ， ， 从 合 ， 快 即 按 超 控 权 从 经 ， 对 （ （ 对 、 、 避 并 做 （ 需 （ 确 结 确 ， ， 9. 等 ， ， 建筑科学 科技创新与应用 房地 产企业工程造价的管理与控制要点 分析 何 凡 （ 天津市房产总公司， 天津 300050） 摘 要 ： 房地产 企业 是我 国的 支柱性产业之一， 随着我 国 经济 的快速 发展以及经济结构的 改变 ， 地产 企业 面临着巨 大的 去库 存 压力 ， 地产 企业的管 理 模式正 在由以 往粗 放式的管理 模式向 着定位准确 、 务至上 、 质 提

2、高 维护企业 品牌等 为核心的方向转 型 发展，为 达到这一 转型 目标且确保房地产 企业的 经济利润需要从做好房地产 企业的工 程造价的管 理与控制方 面入手， 通过 做好 企业的工 程 造价 的管 理与控制可以有效的降低企业的成 本、 提高企业的 核 心竞争 力 。文章 将结合房地产企业开发过程中所面临的 一些 问题来 就 如何做 好 企业的工 程 造价 的管 理与控制进行分析阐述 。 关键词 ： 地产 企业 ； 程 造价 ；动 态控制；管理 前言 随着我国经 济放缓与经济结 构形 式的转变 ，我国的 房地 产企业 面临着巨 大的 市场压力 ， 激烈 的市场 竞争使得 房地 产企业需要从自

3、 身入手 ， 增强企业的 竞争 力 ，为 达 到这一 目 标需 要做好 房地 产企业 的工程造价的管理与控制 ， 制 房地 产企业的成本消耗从 而提高 企 业 的经 济效益 。为 做好房地产企业 工程 造价的管理与控制需要 从项 目开发 、施 工 等各个环节 入手 ， 减少 不必 要的 支出，从而 有效 的实现 房地产企业的经 济效益并提高房地产企业的核心 竞争 力 。 1 做好房地产企业工程 造价 管理与控制的核心思想 为提高房地产企业的工程 造价 的管理与控制需要从以下几个 方面入手 ： 1） 对 房地 产企业的成本管理进行全过 程的 控制 ， 从 工程 项目 的 立项、可 行性 研究 再

4、到 项目 的市场定位 、 规划设计最后到工 程项目的施工这一整个流程中都要做好对于房地产企业的管理与 控制 ， 现对于 项目开发的 成本管理 ，在这一 过程中需要从 科学 性 、 合理性 、 经济性等多 方面出发， 最大限 度的 做好对于房地产企业的 工程造价的管理与控制 ，提高 企业的经济效益 。 2）做 好对于房地产 企业 工程 造价 的 动态 管理 ， 房地 产 项目 的开发过程中 ， 整个工程项 目的造价在施工的过程中都处于 动态 的 变化过 程中 造成这一 动态 变化 的原因有 ： 项目 设计 变更 、 建材 材料 价格 变化、人 工工 资 、机 械 使用费用 、 费率等多 方面的

5、因素 因此 ，在 房地 产企业 的工程 造价的 管理过程中需要实时反映 工程 项目的目标成本与动态成本之间的 差异 通过科学的 分析与计算找出 造成 这一 差异的原因并及时予以 解决 ， 通过在房地产企 业开 发中建立起 详细 的和操作 性较强 的 房地 产企业成本动态 信息系统 做好对于 房地 产 企业工程造价的动态监 控 ， 从而更好的实现对 于工程 项目成 本的 管理与控制 。 2 做好房地产企业工程 造价 管理与控制 的方 法与举措 做好对于房地产企业工程 造价 的管理与控制是一项系统性的 工程，需要从 工程项目 的 整个开 发过程入手 从项目 的 决策、立项 一 直到项目的施工到交工

6、这一整个流程中做好对于项目的工程造价 的管理与控制 ， 从而实 现降低房地 产企业的运营成本 ， 增强企业竞 争力的目标 。 2.1 做好房地产 项目决策 阶段 的工程 造价的管理与控制 房地 产 项目 在决策阶 段各 项的 技术经 济 决策 、 建设标准 、项 目 的选址以及项目开发过程 中的施工工艺等等因素都会对房地产企 业 的工程 造价的管理与控制造成严重的 影响 ， 通过 研究 发现 ， 房地 产项目的决策阶段工作质量对 房地 产项目的工程造价的管理影响 高达 8 成以上 ，为 更好 的做好对于 房地 产 项目的工程造价 的管理与 控制 首先 需要做好开发项目的 建设 规模 、 水平

7、、 市场定位等方面的 调查分析 ，为 后续 的工程项目 的选址等提供 决策 依据 ， 再者 ， 需 要在 房地产 项目 的决策阶段根 据项目的设计 制 定出 合理的 投资 估 算、项 目 的建设方 案等 ， 并根 据 房地 产 项目 的工程 造价 的管理与控制的需 求对 投资 估算环节的动态因素等进行 全方 位的估 算 ，用以提高 项目 估算 的科学 性 ， 而 更好 的实现对于 房地 产 项目 的工程造价 的管理 与控制 。 2.2 做好房地产项目 设计 阶段的成 本的 管理与控制 在 房地 产项 目开 发过程中 ，在工 程 项目 的 建设 过程中 ，工 程项 目 的设计 对 于工程项目 的

8、开发有着十 分重 要的影响 ，是 房地 产 项目 的工程造价 的管理与控制中的重 点，在工程 项目的设计 过程中需要 从全局入 手对 工程 项目 进行 科学的 、 理的规划 ， 通过 研究 发现，前 期 设计所 消耗的成本仅仅占 工程 造价的 1%不到， 但其对 房地 产项 目的 影响 却 是深 远的 ，在这一 环节 中 ， 房地 产项目的工程项目的设 计 人员 应当严把 设计 质量关 ， 并正确 处理 好 工程造价 与 设计 之间的 关系 ， 积极与项 目开发方进 行沟 通协 调 ， 对 于发现 的不合理的地方 要 及时修改 及时、 速的完成对于工程 项目设计 开 发。在 房地产项 目 的工

9、程设计 阶段需要对 工程项目 进行多套 设计方 案 ， 并在多种设 计方案中 进行对比选取最优化 的设计方 案 。为 更好的做好房地产项 目 的工程造价 的管理与控制 ， 需 要在房地 产 项目 的设计 阶 段图形 限 量与限额设计， 根据批 准的 可 行性 研究 报告的 投资 估算来 控制工 程 项目的初 步 设计， 照批 准的初 步 设计的 总概算 在设计 和 技术 两 方面加 强对于设计成 本的 控制 ，在 房地 产 项目 的设计 阶段要最大限 度的提高工程 项目 的合理性与 科学 性 ， 避免粗制滥造 的设计方 案 ， 同时对设计 中所存 在不 合理的 、 出设计 限额 的设计要 严加

10、控制并 进行更改 ， 制 设计 成 本。 对 于设计 完成后的图纸需要组织 项目 经 理、 设计 单位 、 威评估 机构等 进行综合会审 ， 房地 产 项目 的设计 方案的可行性 、 济性等展开 全方面 、 多角 度的 图纸审核 工作，这一 图纸会审 环节 最好要放 在工程 项目 的开 工前 完成 同时 在 房地 产项 目开 工前还需 要展 开二 次图纸会审 ， 于 房地 产 项目施 工 中可能造 成 工程项目变 更的因素进行讨论和发掘 ， 从而做到 项目 的功能观感 造价 比的最佳 配置 。 2.3 做好房地产项目招投标阶段 的工程 造价的控制 在这一 阶段 ，为 做好对于 房地 产 项目的

11、工程 造价 的管理与控制 需要关注以 下几 点 ： 1） 根 据项目 的分包 数量 和 房地 产 项目 的 实际 情况进行合理的划分标段 ， 从而 更好 对做好对于 房地 产 项目 的工程 造价 的管理与控制 ； 2）做 好对 于工程 项目的界面划分 。在 招投标阶 段需要做好对于招投标文 件的 把控 ， 招投 标文件中 所设计到的技 术 、人 工 材料 、机 械 、施 工工 艺 设计方 案等的经 济性与合理性进行 综合的评定， 免其存在漏洞从而 造成成 本激增 。 同时 还应做好对 于 房地 产 项目 的合同与图纸的管理 工作，通过 合同条款的 明确避 免 后续的扯皮等的 问题 ，在 合同的

12、履行过程中需要做好对于 项目 的动 态管理 ， 做好对于合同图纸的管理与归档 。 2.4 做好对于 房地 产项目施工阶段 的工程造价 的管理 房地产项目的施工阶段对于工程造价的管理与控制的要求较 高，在工程 项目 的施工阶段 ，其面 临的 影响 因素众多 ，在 房地 产 项目 的施工阶段 ， 除了需要做好合 同的管理 工作 外 ， 还应积极做好对于 项目施 工阶段 的现 场管理 ， 好 房地 产 项目施 工阶段 的工程 造价 的 管理与控制主要从以 下几 个 方面进 行 ： 1） 减少 不必 要的设计 变更 ， 在工程 项目 的施工阶段 ， 引起 设计 变更的因素众多 ， 每一次 设计 变 更

13、在增加费用的同时也会导致工期的拖延造成不必要的损失 ， 因 此 ， 要加 强对 于设计 变更的管理 ； 2） 建立 起严 格的控制及审核现 场签证制度， 明确 各方 职责 ， 保 工程项目 的 质量 与成本控制 。 （ 3） 加强对于结算阶段的成本控制 ， 算时 注意查看是否按照图纸及合 同要 求完 成对于 项目 的施 工， 查看其施工 质量 是否合格 ， 实行复审 制度和 工程 尾款会签制度， 保工程项目的 资金 结 算质量 。 3 结束语 房地产 项目 工程 造价 的管理与控制对 于降低 企业成 本，提高 企 业 的经 济效益有着十 分重 要的 意义 ，为 做好对于房地产项目 的工程 造价 的管理与控制需要从 房地 产 项目开 发过程中的 各个环节 入手 ， 共同做好项目 的工程 造价 的管理与控制 ，提高 企业的核心 竞争 力 。 参考文献 1邵颖红 .工程经济学 M.同济 大学出 版社 2013 10. 2孙继德 .建设 项目的价值 工程 M.中国建筑工业出 版社 ， 2011， 3徐伟 ， .工程造价管理 M.武汉 大学出 版社 2013 11. -257-