房屋买卖合同之一.docx
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2、式。民法通则第56条规定：“民事法律行为可以采纳书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律的规定。“合同法第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采纳书面形式的，应当采纳书面形式。当事人商定采纳书面形式的，应当采纳书面形式。”这是法律关于合同形式的一般规定。依据法律规定，合同形式包括书面形式、口头形式和其他形式。 合同形式的”选择，除法律另有规定外，由合同当事人协商确定。合同形式自由是合同自由原则的表达。最高法院民法讨论室认为，我国合同法与世界各国合同的通例相全都，对合同形式实行了从宽态度，尽可能促成合同成立，尽可能促成合同有效
3、，尽可能削减由于合同形式的缺陷而导致合同不成立或合同无效的现象。 二、书面形式是房屋买卖合同的法定形式 房屋买卖合同标的额较大且系比拟重要之合同，故法律规定应当实行书面形式订立。城市房地产治理法第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”。城市房地产开发经营治理条例第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。”上述规定是认定房屋买卖合同应当采纳书面形式的法律依据。依据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型： （一）正式房屋买卖合同 正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的根本类型，内容一般包括房屋买卖合同的根本条款，如房屋位置、构造、建筑面积、价款及其支付
4、期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必需采纳统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建立主管部门统一制订的标准的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不由于不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，商品房买卖时，要求必需使用建立主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商供应认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会依据协商全都的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、
5、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。 （二）具备特定条件的预约合同 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称商品房买卖司法解释）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备 （三）房屋买卖合同的其他书面形式。 合同法第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”依据电子签名法第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排解了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的
6、、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些状况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主见房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，假如收据或发票载明的房屋位置详细、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必需能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋详细位置和价款。 三、口头形式和其他形式的房屋买卖合同的认定 由于法律法规规定，房屋买卖合同应当采纳书面形式订立，故，一般状况下，不应认定买卖双方以口头或其
7、他形式成立房屋买卖合同。认定口头或其他形式成立房屋买卖合同，必需具备合同法规定的合同实际履行条件。合同法第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人商定采纳书面形式，当事人未采纳书面形式但一方已经履行主要义务，对方承受的，该合同成立。”合同法第37条规定：“采纳合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方承受的，该合同成立。”依据上述规定，当事人未采纳书面形式订立房屋买卖合同的，或书面合同形式存在重大缺陷的，只要一方已经履行主要义务，对方承受，即可认定合同成立。如买方已支付大局部（50%以上）购房款，卖方接收，主见合同成立的一方必需证明付款用途为购房，且房屋详细位置
8、确定。如卖方已交付房屋，买方接收，主见合同成立的一方必需证明房屋系为买卖目的所交付，且房屋价款能够确定。 最高人民法院关于适用 四、应当认定本案争议房屋买卖合同成立 有观点认为，本案双方当事人签订的认购书并未具备商品房销售治理方法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据商品房买卖合同司法解释第2条规定，房屋买卖合同未成立。笔者认为，此观点不能成立，应当认定甲、乙双方房屋买卖合同成立。理由如下： （一）“认购书”已经具备本约性质，不应认定为预约合同。商品房买卖合同司法解释第2条规定只能针对预约合同适用。本案中，甲、乙双方签订的协议虽名为“认购书”，但商定内容并不限于对将来进展房屋买卖有关事宜
9、的初步确认，而是对有关房屋买卖事项的作出了详细明确的商定，如房屋价款确定，付款期限明确，且商定全部购房款应在签订正式房屋买卖合同之前付清等。“认购书”不再属于预约合同，而是具备了本约合同的性质。协议中虽商定应签订正式房屋买卖合同文本，但系为办理合同备案及产权转移登记所需。这种状况下，应认定双方房屋买卖合同已经成立，不应适用商品房买卖合同司法解释第2条的规定。 （二）甲方已经付清了全部购房款，实际履行了全部合同义务，乙方已经接收，认定双方房屋买卖合同不成立，既违反合同法关于合同成立的相关规定，也不符合维护交易安全的司法原则。商品房买卖合同司法解释第2条规定对预约合同的内容要求较为严格，但对实际履
10、行条件规定较为宽松，即“出卖人已经根据商定收受购房款”，对履行义务的程度未作要求。而本案中，乙于商定期限届满次日付清全部购房款，虽不符合商定，但甲已经承受，视为双方以实际履行变更原合同商定。乙付清全部购房款，甲接收并出具发票，理应属于“一方已经履行主要义务，一方承受”。即使甲、乙双方并未签订认购书，依据合同法第36条的规定，也应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。认定房屋买卖合同不成立，导致乙完全履行了合同义务却无法实现合同目的，只能要求乙方返还购房款，其权益必定受损，既不符合公正原则，也不利于维护交易安全。 相关售房合同推举 范文保藏房屋买卖协议篇一 现如今，我们在许多场合下都会使用到合同这个
11、东西。在房子交易过程中，确定是要签订售房合同的，售房合同书面形式的根本类型，内容一般包括房屋买卖合同的根本条款，如房屋位置、建筑面积等。签订售房合同，必需要将合同条款看清晰。值得保藏的售房合同范本有哪些呢？下面是由小编为大家整理的“范文保藏房屋买卖协议篇一”，仅供您参考。 出卖人：_ 【法定代表人】【负责人】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 诞生日期：_年_月_日，性别：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 【法定代理人】【托付代理人】：_国籍：_ 【身份证】【护照】【 】：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 共有权人：_ 【法定代表人】【负责人
12、】：_ 国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 诞生日期：_年_月_日，性别：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 【法定代理人】【托付代理人】：_国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_ 联系电话：_ 买受人：_ 【法定代表人】【负责人】：_国籍：_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_ 诞生日期：_年_月_日，性别：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 【法定代理人】【托付代理人】：_国籍：_ 【身份证】【护照】【 】：_ 通讯地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城
13、市房地产治理法、北京市城市房地产转让治理方法及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在公平、自愿、公正、协商全都的根底上就存量房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条 房屋根本状况 (一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】【平房】，坐落为：_【区(县)】_【小区(街道)】_【幢】【座】【号(楼)】_单元_号(室)。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_层，其中地上_层，地下_层。该房屋所在楼层为_层，建筑面积共_平方米。 (二)该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】【】：_。 该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等详细状况见附件一。 其次条 房屋权属状况(一)该
14、房屋全部权证证号为：_，共有权证证号为：_，填发单位为：_。 房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。 (二)土地使用状况该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】【】方式获得。土地使用权证号为：_，填发单位为：_。 (三)该房屋性质为以下选项中第_种情形： 1、商品房;2、已购公有住房(若为中心在京单位已购公有住房，中心在京单位已购公房上市出售登记表表号：_);3、向社会公开销售的经济适用住房;4、按经济适用住房治理的房屋(危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农夫回迁房等房屋);5、其他房屋。 (四)该房屋的抵押状况为：_。 1、该房屋未设定抵押;2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_
15、，抵押登记日期为：_年_月_日，他项权利证证号为：_。 该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_年_月_日前办理抵押注销手续。 (五)该房屋的租赁状况为：_。 1、出卖人未将该房屋出租。 2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购置权】。 关于房屋权属状况的说明及房屋抵押和租赁状况的详细商定见附件三。 第三条 出卖人与买受人通过以下第_、_、_种方式达成交易(可多项选择)。 1、出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交(房地产经纪机构名称：_，备案证明编号：_，房地产经纪执业人员姓名：_，资格证书编号：_);2、出卖人托付代理出售房屋的房地产经纪机构与买受人达成交易(
16、房地产经纪机构名称：_，备案证明编号：_，房地产经纪执业人员姓名：_，资格证书编号：_); 3、出卖人与买受人托付代理购置房屋的房地产经纪机构达成交易(房地产经纪机构名称：_，备案证明编号：_，房地产经纪执业人员姓名：_，资格证书编号：_)。 房屋出售托付协议、房屋购置托付协议见附件四。 第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式 (一)经买卖双方协商全都，该房屋成交价格为：人民币_元(小写)，_元整(大写)。买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币_元(小写)，_元整(大写，不高于成交价格的20%)。 该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有商定的，详细商定见附件一。 (二)买受人实行以
17、下第_种方式付款，详细付款方式及期限的商定见附件五。 1、自行交割，买卖双方签订的存量房交易结算资金自行划转声明见附件六。 2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的存量房交易结算资金划转协议见附件六。 (1)买受人支付定金的方式为【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。 (2)买受人应将房价款存入双方共同托付的_(备案的房地产经纪机构或交易保证机构)在_银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户(以下简称“专用账户“,定金商定直接支付给出卖人的除外)，账号为_。买受人取得房屋全部权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的转移登记办结单到备案的房地产经纪机构或交易保证机构根据存量
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- 房屋买卖 合同 之一
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