中海物业管理服务案例精选.docx

《中海物业管理服务案例精选.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中海物业管理服务案例精选.docx（325页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、中海物业管理服务案例精选 第一篇：中海物业管理服务案例精选 编辑说明 1、为了避开各单位在培训工作中简洁枯燥的说教现象，增加实际培训工作中的有效性、直观性和借鉴性，提高一线员工学习的爱好，教化培训部特编制此案例选评； 2、所选案例全部来源于中海物业管理一线工作中发生的真实故事，但基于编辑工作的需要，略有发挥。另案例中所涉及的个人姓名均为化名，请勿对号入座，自我联系； 3、由于所选个别案例存在确定的片面性，所以点评时没有完全局限于就事论事，还旁引添补了其他类似相关联的个案，请大家在实际培训工作中能灵敏驾驭，举一反三，融会贯穿； 4、此案例选评中有部分摘自中海物业管理北京分公司总经理赵凯先生主持的

2、深圳市物业管理协会内部刊物物业管理之“案例集锦专栏，从编辑整体格式考虑，部分篇幅文字略有删减和调整； 5、此案例选评为第一版试用稿，教化培训部将在今后的工作中不断赐予充溢和完善，盼望各单位员工主动支持，欢迎踊跃投稿； 6、点评部分纯属个人看法，由于编者工作阅历所限，难免会以偏概全，出现纰漏，恳请大家多提宝贵看法，以便刚好修正。 -编者注 目 录 1、 谁是真正的业主(9) -外来人员要搬东西离开小区怎么办？ 2、 严加防范 (10) -外人到小区讨债寻仇怎么办？ 3、 清理三乱 (11) -业主在公共走道乱摆放怎么办？ 4、 以情感人 (12) -公共地方难以清扫怎么办？ 5、 一地鸡毛 (1

3、3) -外来人员不疼惜小区环境卫生怎么办？ 6、 不知者不怪 14 -业主拒交修理费怎么办？1 7、 混淆概念 (15) -业主拒交修理费怎么办？2 8、 管理费不等于修理费.(16) -业主拒交修理费怎么办？3 9、 谁的责任.(17) -业主拒交修理费怎么办？4 10、 好人难做.(19) -业主拒交修理费怎么办？5 11、 彼此彼此.(20) -楼上楼下厨房顶板漏雨怎么办？ 12、 事实胜于雄辩.(21) -公共部位难修理怎么办？ 13、 假冒业主.(22) -访客不愿登记怎么办？1 14、 业主的亲属也不行.(23) -访客不愿登记怎么办？2 15、 特事特办.(24) -访客不愿登记

4、怎么办？3 16、 用理智战胜一切.(25) -访客不愿登记怎么办？4 17、 迂回战术.(26) -访客不愿登记怎么办？5 18、 不厌其烦.(27) -住户带人上楼不愿登记怎么办？ 19、 原则与灵敏.(28) -来访者说与业主约好要上楼怎么办？ 20、 奋勇擒贼.(29) -小区范围内有犯罪分子怎么办？ 21、 打鸣的公鸡.(30) -小区内有人饲养动物扰人悠然怎么办？ 22、 无理还要恶三分.(31) -访客不讲道理乱停车怎么办？ 23、 恩威并用.(32) -外来车辆有意堵塞道口怎么办？ 24、 一箭双雕.(33) -在消防通道上乱停放车辆怎么办？ 25、 是制度就要执行.(34)

5、-业主丢失停车IC卡怎么办？ 26、 车、卡不相符.(35) -车位主子要停放的车辆与登记的不符怎么办？1 27、 网开一面.(36) -车位主子要停放的车辆与登记的不符怎么办？2 28、 今夜难以入眠.(37) -业主投诉夜晚有噪音扰人怎么办？ 29、 电梯被困.(38) -电梯发生故障有业主被困怎么办？ 30、 被撞坏的道口栏杆.(39) -业主损坏公共设施怎么办？ 31、 公共场合发生的感情“血案.(41) -管辖范围内有紧急事务发生怎么办？ 32、 只认车主.(43) -业主亲属驾车外出怎么办？ 33、 敲山震虎(45) -住户在大堂遗失物品怎么办？ 34、 醉酒夜归人.(46) -业

6、主深夜喝醉酒回来进不了家门怎么办？ 35、 综合治理.(47) -有人乱派招贴怎么办？ 36、 因势利导.(48) -住户在楼层焚香燃纸怎么办？ 37、 找到根上.(49) -搬家车49辆损坏公共设施逃走怎么办？ 38、 教管结合.(50) -有人逗留损毁绿地怎么办？ 39、 有理又有据.(51) -破损车辆进入小区停车场后嫁祸于人怎么办？ 40、 见机行事.(52) -租住户搬出部分家私而没有业主书面答应怎么办？ 41、 扶正抑邪(53) -访客无理打骂护卫员怎么办？ 42、 盯住不放(54) -发生高空坠物怎么办？ 43、 黄线的无奈.(55) -车主不按规定地方停车怎么办？ 44、 无效

7、投诉.(56) -非管理处权利范围限制的投诉怎么办？ 45、 好一场“防盗网 改装攻坚战.(57) -小区要统一整改业主不协作怎么办？ 46、 事故，差一点在身边酿成.(59) -业主之间发生纠纷怎么办？1 47、 流血事务即将发生.(61) -业主之间发生纠纷怎么办？2 48、 曲径通幽.(62) -醉酒者滋事怎么办？ 49、 变堵为疏.(63) -租户乱抛脏物怎么办？ 50、 客观公正.(64) -店主强迫顾客买买怎么办？ 51、 让我来.(65) -当消防梯坏了业主投诉怎么办？ 52、 情理交融.(66) -业主装修家具堵占楼道怎么办？ 53、 我们家没水了.(67) -小区经常停水怎么

8、办？ 54、 必需遵守的隐私.(68) -服务对象向我们探听其竞争对手状况怎么办？ 55、 满意业主的一切需求？. (69) -业主与外来人员发生纠纷怎么办？1 56、 互让一步海阔天空. (70) -业主与外来人员发生纠纷怎么办？2 57、 空口无凭.(71) -突发灾难性事故发生后怎么办？ 58、 感化业主.(72) -业主欠费难以追讨怎么办？ 59、 深夜中传来的电钻声.(73) -处理问题时状况不明怎么办？ 60、 亡羊补牢.(74) -污水管道反水怎么办？ 61、 有礼让人.(75) -受到业主怠慢误会怎么办？ 62、 语重心长.(76) -业主有意犯难物业管理处怎么办？ 63、 不

9、软不硬(77) -装修工人弄脏公共场所地面不清扫怎么办？ 6 4、 调解到家.(78) -业主互相投诉怎么办？ 65、 缓兵之计.(79) -无法实现即使修理怎么办？ 66、 里应外合.(80) -业主执意乱装空调怎么办？ 67、 干脆对话.(81) -外籍业主住户产生误会怎么办？ 68、 寻踪辩迹.(82) -觉察可疑状况怎么办？ 69、 放快乐扉.(83) -业主对管理服务含量缺乏了解怎么办？ 70、 灵敏应对.(84) -业主提出不合理装修要求怎么办？ 71、 情在理中.(85) -熟识的租住户要违轨搬出物品怎么办？ 7 2、 百密无一疏.(86) -租住户伪造业主同意搬出文书怎么办？

10、7 3、 不和谐的音符.(87) -公司质管部接到业主投诉热点选编 1、谁是真正的业主 -外来人员要搬东西离开小区怎么办？ 中城康桥一天来了几位探访A5栋某室访客，由于感觉到来者神情不善，恐有意外，验证放行后便由班长在暗中对访客进行监控。 只见访客来到A5栋某单元门前，为首者竟掏出锁匙径直打开了单元门，班长当即上前予以制止。据访客讲：该房业主欠他们钱，愿用房间内的物品做抵债，锁匙是该业主给的。 为爱惜业主的利益和平安，管理处立即根据业主资料打电话求证。该业主一听连忙叫管理处先赐予财产爱惜，随即急匆忙从外面赶回。待双方一见面，来访的债主傻了眼，连说此业主非彼“业主。 原来，该业主已将此房连家私整

11、套出租，而且还嫌在管理处办理出租登记手续麻烦，谎称租户是自己的表弟从而躲避房屋出租管理规定。结果租户在外面欠人钱款，用房屋内的家私低债后一走了之，自己无端背了黑锅。管理处当即证明在场的才是真正的业主，而该业主也一再强调欠钱的是租户，无权处理自己房间内的一切物品。最终债主在管理处的劝阻之下只好悻悻然的走了。 ： 类似的事情海丽管理处也发生过：几个人要搬东西外出，又拿不出业主的授权。管理处主任就要求他们找业主来或由业主亲自打电话证明后才能放行，不一会，就有一个自称是业主的打来电话，说是自己同意搬出的，请管理处赐予关照。管理处主任并没有轻信，说既然你是业主，请报出自己的身份证号码，对方却吱吱唔唔无以

12、应答，可见是刚刚搬东西的人的同伙假冒业主来行骗。 所以说：物业管理工作，就是要有责任心，对不正常的现象脑子里要多划几个问号，要敢于怀疑一切。只要我们真心的为业主着想，从保障业主利益的目的动身，信任大多数业主是情愿支持和协作我们工作的。 从今案例同时看出：业主资料是否齐全、有无刚好更新，出租登记手续是否完善是一项极为重要的工作，假如当时没有业主的电话，那事情就困难了。 2、严加防范 -外人到小区讨债寻仇怎么办？ 海丽大厦曾发生过这样一件事：有两位住户因在外欠债而结怨与人，债主先后以正值访客身份到大厦内讨债寻仇，其中一位住户的房间门上还被人用红色油漆写上了“* * * 先生欠债还钱几个大字，一时闹

13、的四周邻居人心惶惶。 针对这种状况，管理处刚好召集护卫员会议，探讨部署并实行了一系列新的平安措施：要求大堂护卫员加强与重点住户的沟通，更全面的了解 和驾驭有关状况；住户一旦供应“不受欢迎人员的名单，就严格限制其进入大厦；劝说登门讨债的债主择地与住户协商，或者通过法律途径解决经济纠纷；觉察债主心情过激而难以限制，快速寻求公安人员的关心；动员屡有债主上门讨债寻仇的住户短暂异地居住，避开发生意外. 实行了这些措施之后，债主上门讨债寻仇的事务得到了有效的限制，整个海丽大厦又复原了往日祥和的气氛。 ： 小区的平安保卫工作看上去似乎平常，但出一点纰漏就可能酿成无法弥补的大错、大祸。一砸自己的饭碗，二砸企业

14、的牌子。所以确定要事事、时时、处处留神谨慎，小题大做。 此案例胜利之处在于管理处不简洁的就事论事，不头痛医头，脚痛医脚，而是把可能发生问题或漏洞的地方，都分析到并实行相应的对策，防范于未然。 3、清理三乱 -业主在公共走道乱摆放怎么办？ 在共用走道摆放物品既不符合消防法规，有碍火灾时的疏散、灭火，也不符合“业主公约的规定；既影响楼内走道的观瞻，还易造成邻里不和。海连大厦有八户人家，经常把鞋柜、鞋架摆到自家门外的公共走道上，此问题由来已久，管理处决心彻底解决这个“老大难问题，在征得业主委员会的支持后，支配分三步进行： 1 护卫员通过可视对讲规劝住户和巡逻班长登门说明相结合； 2 管理层员工上门做

15、思想工作； 3 向违章户发书面通知，晓之以理，并明确改正期限，超过期限 仍不整改，管理处将以遗弃物处理。 护卫班在管理处的支配下，随即按第一个步骤起先实施：结果有的人家很快将鞋柜、鞋架搬进室内；有的只容许不行动；个别的当时搬进室内过后又搬出来；还有的邻居间互相较劲，你不搬，我也不搬。护卫员一遍又一遍地上门规劝，不厌其烦做工作，明确转达管理处彻底解决共用通道内摆放物品的决心。最终经过一个星期反复耐性的工作后，仅实施支配的第一步就彻底解决了多年存在的问题，并得到业主委员会的好评。 ： 对违背物业管理规章的现象确定要敢管，不要顾虑可能影响与个别住户的关系。确定是要把各种违规迹象扼杀在萌芽之中，否则后

16、面再来解决就相当麻烦。假如允许违规现象，就是放松了管理，事实上就是降低了对宽阔业主、住户的服务质量，我们通常说“寓管理于服务之中就是这个道理。 4、以情感人 -公共地方难以清扫怎么办？ 海连大厦四层有几个外天井平台，每次清扫时必需从四层住户家的洗手间窗口进出，住户对此很是不满，都不情愿协作和支持。 又是一个清洗外天井平台的日子，清洁工小王按响了四楼某座的门铃，女业主得知来意后摇头予以拒绝。在小王一再请求，并保证下不为例的条件下，女业主牵强容许。 当清扫完天井平台后，小王见该业主家洗手间玻璃窗粘有很厚的积尘，就顺手擦得干洁净净。同时在侃谈中还得知俩人还是老乡，就用上了家乡话，关系一下子近乎了许多

17、。小王到厨房接水时，又觉察油烟机、煤 气灶上及墙壁都粘有很厚的油垢，便又把厨房彻底的擦拭一遍，这一干就是三个多小时，弄得一身的油污和汗水。 临出门时，女业主拿出50元钱硬要给小王做辛苦费，小王抓紧谢绝道：“太太，我不是为钱才能的，都是顺手的事，请您别客气，以后打扰您的日子还多，还要麻烦您呢。女主子听后谢声不止，并一再强调既是老乡，以后清扫天井随时来，不用太拘束了。 通过此事，小王体会到只要我们以实际行动与业主住户之间搞好关系，赐予热忱的超常服务，令业主满足，就确定能赢得业主住户的依靠和支持。 : 什么是优质服务？优质服务就是规范服务 + 超常服务。当我们工作遇到阻力时，不仅要检讨我们的工作是否

18、合乎标准，更要看我们在工作范围之外帮业主解决了那些实际的问题，往往不经意间的一个小小举动，就是打开与业主沟通大门的锁匙，只有得到了业主和住户的认可,我们的工作才可能事半功倍。 5、一地鸡毛 -外来人员不疼惜小区环境卫生怎么办？ 一天， 海连大厦连云阁某业主的司机，将车停在楼下后，手持 鸡毛掸子给汽车掸灰尘。只见鸡毛掸一挥，就掉下几根鸡毛，不一会功夫，大小几十根鸡毛掉下来，随风漂浮，弄得遍地都是。护卫员小韩快速上前劝阻。司机竟回答道：“你们不是有清洁工吗？ 面对司机的强词夺理，小韩仍很客气地对他讲：“先生，麻烦您把掉在地面上的鸡毛捡起来。清扫环境卫生确实是我们清洁工的职责，但奇妙的环境还必需靠我

19、们大家共同保持和营造。 这时只见司机摆出一付蛮横的架式，大声的说：“我什么都干过，下过煤窖、种过地，就是没捡过垃圾！ 看到大家说僵了，小韩无奈的苦笑一下，转过身蹲下一根一根地捡起地上的鸡毛来。也不知过了多长时间，突然小韩觉察又有一个人也正在捡地面上的鸡毛，细致一看原来是那位司机。 司机满含歉意地对小韩说：“小伙子，对不起，刚刚是我不对，常听我们王总讲，海连大厦的物业管理做得的如何的好，我们还有些不信，如今亲眼目睹，我真服了。 ： 类似的例子已有很多。 此例中，小韩虽然被对方语言相激，但小韩所以说：话讲千遍，不如自己做一遍。 6、不知者不怪 -业主拒交修理费怎么办？1 在我们日常修理工作中，总会

20、遇到个别的业主住户以种种理由拒交修理费用，这是我们为住户修理工作中的一个难题。 去年7月份，海连大厦连云阁有位业主要求修理班为他装一部电话分机，装好后修理人员按管理处规定的标准收费60元。而这位业主很是不兴奋，拒不交纳，随即将修理工投诉到管理处。 修理班长小张接报后，立即通过电话与业主预约，在征得业主同意后登门探望。小张从修理工的文明用语、修理质量、工完场清、工作看法等方面逐项调查，而这位业主对此均表示很满足。小张见状就很有礼貌地话头一转，跟业主说明修理收费的有关规定，不料想该业主听后竟惊异的问到：“我们每月都按期交纳管理费，怎么还要另外收取费用呢？ 小张耐性向他说明：深圳经济特区住宅物业管理

21、条例中所规定的管理费不含对住户室内部分的修理费，凡住户室内所需修理及发生的费 用，均由住户自已担当，为此称有偿服务。 这位业主听完后深表歉意的说：“我对这些条例规定了解的不清楚，所以对你们收取的修理费产生了误会，实在不应当。 当天该业主就把所欠的修理费交到了管理处。 ： 常言到：不知者不怪。遇到此类问题，我们首先要摸清业主的真实意图，不要急着下结论，使 问题尖锐化。可以说几乎大部分状况是业主对物业管理的相关规定不了解或一知半解所至，这就要求我们要做好物业管理思想和观念的灌输及培育工作，把宣扬工作做到前面并落实到实处， 7、混淆概念 -租住户拒交修理费怎么办？2 去年年底，海连大厦连天阁6楼某座

22、的洗菜池下水管发生了堵塞，租住户便打电话给修理班要求疏通。 经修理工检查确认该户下水管堵塞的相当严峻，在6楼已根本无法疏通，修理工作只好转移到5楼，从下水管检查孔反向往上疏通，接连从下水管内掏出了很多沙子、油漆块及白灰。经过修理工3个多小时一点一点的掏取，才将下水管道疏通，并确认堵塞的干脆缘由是该租住户装修时把装修垃圾倒入了洗菜池。 当修理工告知该租住户要收取修理费40元时，租住户却以刚搬来不久及修理没运用任何材料为由拒不交费，并振振有词地说我们装修完刚入住，按规定房屋应当有一年保修期，等我们住满一年后再交费。 针对租住户的误会，修理工感到对方有两个概念没弄明白，于是就耐性地向他们分别说明了“

23、入伙、“入住两个概念及其互相关系，并说明该大厦入伙业已多年，你又是租户更谈不上房屋保修期的问题。我们进行疏通修理时虽没用什么材料，但付出了很大的劳动力，收取40元修理费 合情合理。在管理处修理工的说明和劝服下，这位租户如数交纳了 40元的修理费。 ： 这也是一个典型的不懂物业管理学问的案例，由于租住户不懂，才会有如此无趣的质疑。从而反映出我们管理处对业主、租住户加强物业管理基础学问和法规宣扬的重要性。 8、管理费不等于修理费 -业主拒交修理费怎么办？3 一天， 修理工小杜接到报修电话，便很快来到业主家，经了解 该房间刚装修完，经常跳闸。小杜用万用表检测出照明线和插座线都短路需要查线。按管理规定

24、此属收费项目，为了避开事后麻烦，就提前给业主打了招呼，女业主很干脆的一口容许。 小杜立即投入工作，经细致检查觉察了两处故障，当即进行了处理，并将线盒、配电箱等复原原状，又请业主把电器打开试了一遍，在得到业主一切正常的认同后，向业主收取50元修理费。 “这还收什么钱？这么简洁的活我都会，还用着你，我们每个月几百元的管理费都干什么去了，干点活还要收费。业主一听，声音马上上升了一倍，很不满足的对小杜发了一顿火。 管理费？原来业主对管理费的概念不清楚，以为就是修理费。小杜赶快说明管理费的概念和用处。听完小杜耐性的说明，业主不好意思说：“真对不起，刚刚我有点急噪，听了你的说明，我就懂了。 “没关系，是我

25、们的工作没有做到家，才让您误会了小杜恳切的回答道。从业主家回来，小杜手里的派工单业方法见一栏写的是：特殊满足。 ： 业主不是物业管理专业人员，所以允许业主不清楚具体的管理规定，就是闹闹心情也可以理解；但我们管理处的员工假如不懂就无法说明了，不仅不能给业主以满足的答复，同时也给业主留下管理人员不懂专业的极坏印象，让业主对我们公司产生不信任感。所以娴熟驾驭和运用物业管理法规和专业学问，是我们物业管理从业员的基本技能。 9、谁的责任 -业主拒交修理费怎么办？4 去年农历正月初四上午，海丽修理班小黄接到报修电话：“新年好！海丽修理班，请问有什么事可以帮到您？ “你好，我是丽都阁 X楼X 座业主，我家厨

26、房小阳台地漏往外冒水，请帮助修一下。 “没问题，小姐，请您稍侯，我们修理工立即上去，再见！ 小黄立即带着吸泵5分钟内赶到了业主家，到房间一看，只见厨房小阳台已积了一寸多深的污水，腥臭的污水还在不断的涌出。小黄急忙用吸泵试图抽通地漏，但十多分钟过去了，小黄忙出一头汗水，可地面的污水没有一点动静，看来只有另想解决方法。 “小姐，这个地漏堵的很死，吸泵无法通开，确定要用机器才能打通，但按管理规定要收80元费用。小黄满脸歉意的对业主说。 “我家洗衣机这几天都没有用过，怎么可能是我家地漏堵了，确定是主下水管的事，没道理由我家付钱。业主一听就叫起来。 “您家厨房洗菜盆下水和阳台的地漏是连通的，共用一个出口

27、，若您家的洗菜盆堵塞，污水也就会从地漏冒水。小黄耐性的说明道。 但业主一口咬定不是她家的事。见此状况小黄想一句话很难给业主讲清楚，而且正是过春节的喜庆日子，不能让业主不兴奋。所以小黄实行 了迂回的策略：告知业主按规定疏通管道是要收费的，但对她是否可以降低收费标准或免费，自己没有权力做主，要向管理处请示管理处有规定，特殊状况可以降低，但要经过领导批准。 于是小黄回到修理班，向班长汇报了状况，话音刚落，管理处办公室的电话就打来了。原来业主已投诉到办公室说“修理工不想干活，有意抬高价格。经过修理班内部协商和办公室与业主的再次沟通，最终商定收费50元。 小黄又带上机器二次赶到业主家，由于地漏存水弯头机

28、器较难通过，同时为了证明是业主家自己的下水堵塞，小黄就有意从洗菜盆下水口将疏通带打下去，立竿见影，很快阳台的积水从地漏流走了。 在事实面前业主这才信服是自己家的地漏堵了。 ： 常言道：清官难断家务事。一个住宅小区就象一个大家庭，业主间发生纠纷往往请我们管理处员工来协调处理。在很多状况下，事故责任很难界定，因为事故双方都是业主，我们没有权利靠揣测、推理来确定责任到底该由谁来负，更没有理由得罪任何一方。而讲事实，摆道理则是我们物业管理者的唯一选择。此案例中，修理工小黄聪明的实行了迂回战术，避其锋芒，没有就到底是谁的责任与业主争吵不休，僵持下去，最终用事实说话使业主信服。 所以在物业管理与服务工作中

29、我们要了解业主的心理：业主家里发生故障，上火着急的是业主，既然他不承认是自己的责任，又不愿支付修理费，不妨先冷冷场，兜兜圈子。因为业主自己无能为力，除非另外请人帮助还要担忧上当受骗，否则最终还是要找我们管理处来解决。这里有两个关键点要提请大家留意：1微笑服务。自始至终要讲礼貌与礼节，不能失礼与业主，更不能发生争吵，否则授人把柄，落人口实；2驾驭分寸。到确定时候必需要有管理处的管理人员作为第三方出来打圆场，从中协调，做部分的让步，既给业主台阶下，使业主觉得不失脸面；又解决业主家的实际问题，千万不行因小失大，损害营造多年的良好的社区公共关系。 另外在工作中必需依据工作规程进行，可以说修理工作跟医生

30、治病是同一道理，不能只凭阅历，确定要检查后再下结论。在某管理处发生过这样一件事：有位入伙不久的业主家里的日光灯坏了，叫修理班上门修理。可能类似的故障发生率比较高，修理工心里很有底，一进门就径直撑开工程梯，上去将日光灯管的整流器拆掉，换了个新的，前后不到3分钟故障解除。修理工向业主收取修理费，但业主就是不给，还坦言道：“按常理你应当检查一下再修理，你们怎么不检查就知道是整流器坏了呢？确定是进展商以次充好。试想一下假如这个修理工先按修理检查规定的程序，认真检 查后得出结论，再用3分钟时间更换整流器，然后收修理费，效果会一样吗？ 10、好人难做 -业主对复原收取室内修理费不理解怎么办？ 东港大厦入伙

31、之初，管理处考虑到业主乔迁初期开支较多，主动对大部分室内修理项目短暂实行了无偿服务的方式，受到了业主的赞扬。一年后，鉴于小区实际的经济运行状况，管理处确定依据物业管理法规规定，复原收取室内修理费。然而这一合情合法确实定，却遭到了不少业主的联合反对。 为了统一思想，管理处首先起草并派发了致业主住户的一封公开信，信内引用物业管理法规，具体介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明白当时无偿供应室内修理的初衷，使大多数业主消退了“交了管理费，管理处就应包办一切的误会，对室内有偿服务表示认同。 其次，一方面要求员工必需耐性接受业主的垂训，认真说明；另一方面要求修理工上门修理时必需

32、保证时效和质量。 最终，管理处公开室内修理的收费标准，并告之业主有选择服务商的权利。 就这样，管理处逐步理顺了与业主之间的关系，稳定了业主的不满心情，有偿服务也就全面的实行开来。 ： 规则一建立就要坚决不移的贯彻执行，假如有弹性的地方，确定要赐予说明。假如当时管理处在业主入伙时就明文规定室内修理要收费，但为业主利益着想，短暂供应无偿服务及短暂的期限，生怕就不会惹出事后的麻烦。 物业管理的许多实践证明，没有业主的理解和支持，即使要依法照章办事，也难为之。可以说东港管理处是深明此理，对症下药，三管齐下，工作当然就顺当的绽开了。 11、彼此彼此 -房顶漏水怎么办？ 99年4月上旬，海连管理处接到27

33、T住户投诉：28T厨房往下漏水。经查看确定是28T厨房阳台地漏下水管渗漏。由于28T业主经常不回家，间或回来也在半夜两三点后，致使修理工作难以快速进行。经多方努力，好不简洁约见到业主，可该业主见渗漏并不影响自己的运用，便对此事不置可否，几次商定修理时间都失约。管理处耐性地与其多次沟通，讲明邻里之间和谐相处的重要性，请他设身处地为楼下邻居着想，最终劝服该业主按要求解决了水管渗漏问题。 时隔不久，29T业主家厨房预埋的下水管道接口密封不严，水渗漏到楼下，这下子轮到28T业主叫苦不叠。管理处又快速与29T业主联系，谁知29T业主比28T业主还要忙，其看法也与28T业主刚起先时一样，约好了上午推下午，

34、今日推明天，一拖就一个多星期，闹的28T业主每天到管理处埋怨。管理处灵机一动，刻意支配28T与29T业主见面，让28T告知29T业主自己的亲身“遭受， 使29T业方法识到邻里关系非一日之长短，当场就立即同意修理。由于修理工作量大，29T业主在家里休息时间有限，管理处又满意其要求，分两次施工，投诉得到了圆满的解决。 此案例的绝妙之处在于一个“巧。28T业主从前由于事不关己，拒人与千力之外；后面不料天降意外，只有俯首称臣。管理处擅长利用机会，抓住这个活教材，圆满解决了投诉。在日常工作中虽然不会经常遇到这么巧的事，但活典型还是教多的，如何充分利用他们的价值，是我们考虑的一个问题。 12、事实胜于雄辩

35、 -公共部位难修理怎么办？ 海连大厦有16条雨水干管从32层垂直贯穿至四层后， 90弯出墙 外连通污水干线。每条干管唯一的检修疏通孔就在四层，而杂物和锈皮也最简洁沉积于此，检查、疏通、保养干管只有得到4层的住户协作才可进行。一次，一条干管堵塞造成6层阳台返水，修理工两次到4层该户联系疏通，可业主认为是上层住户的生活和装修垃圾造成堵塞，跟自己无关，不愿接受修理带来的麻烦。 修理班长小陈知道该业主是通情达理的人，于是亲自上门沟通，该业主同意的同时提出要求：管理处要拿出一劳永逸的解决方案，否则今后将不再赐予协作。小陈明白 “一劳永逸只有一个方法：改造16条雨水管，这谈何简洁。所以在恳切听完业主的看法

36、后，首先诚心感谢她对管理处工作的支持，也特殊地理解她的要求；然后，说明雨水干管改造的难度，并明确指出堵塞管道的不是上层住户的装修垃圾，而是管道内的锈皮，消除业主对管理处管理不善的怀疑；最终承诺疏通管道时确定留意防污染，对地面、墙面的将进行彻底清洗，直到她满足为止。 当修理工打开检查孔，疏通堵塞物后，呼呼而下流至垃圾桶内的全是锈皮，这时该业主脸上才露出了信服的表情。 ： 通过此案例，我们总结出以下阅历：1对业主的工作要耐性恳切，动之以情、晓之以理；2要充分做好修理前的各项准备工作，做到准时、快捷，尽量削减对业主正常生活和工作秩序的干扰；3确定要做好修理时的防污染及修理后的清洁工作，将修理区域清理

37、的比修理前更洁净，让业主满足。 13、假冒业主 -访客不愿登记怎么办？1 2001年2月的一天晚上9点多钟，聚豪园护卫员小赵正在大堂岗值班，只见进来两个人，夹着公文包，大摇大摆，视若无人的径直往里走。 小赵上前礼貌的拦住问到：“先生，您好，请问你们到那里？按小区 管理规定请做来访登记。 谁知来人一听，不耐烦的瞪着眼睛说：“怎么了，我是业主，还要登记吗？ 小赵礼貌的问道：“先生请问您是哪楼哪座业主？ “我是富丽阁12B的业主。来人语气粗暴的说。 “请问先生12B业主姓什么？叫什么名字？小赵照旧面带微笑的询问。 这时候来人低下头来，无言可对。 小赵借机上前把小区管理规定始终人说明了一遍，请他们赐予

38、协作。来人不好意思的依据小赵的指引，进行了登记。 原来他们是找业主办事的，只是图便利不想登记。 ： 个别护卫员在工作中有一种很不好的作风：对业主诚惶诚恐，恭谨有加；而对业主之外的人，就不分亲疏、长幼、男女，乱开玩笑，毫无礼貌，甚至板起面孔，恶言相斥。殊不知失礼于业主的挚友，也就是失礼于业主，往往会使业主觉得在挚友的面前很没有面子，从而迁怒于我们，假如业主的挚友再火上浇油，言语相激，那就很难说会产生什么样的后果。 业主的挚友范围包括很广，业主家请的保姆、修理工等均属此列。我们在员工培训工作中一再强调的待客要“一视同仁，就是这个意思。 14、业主的亲属也不行 -访客不愿登记怎么办？2 某天新浩城护

39、卫员小张正在值班，随在几位业主身后走进来 一位生疏人。小张主动微笑问好：“先生您好，请问您探望哪一位？ “ 8F 来访者嘴里应答着，人已到了电梯口，。 “请您出示证件登记一下，好吗？小张赶快跟上前去。 “你烦不烦啊！访客这时已走进电梯，准备上楼。 “对不起，小区规定来访客必需登记，请您协作我们的工作。 小张只好将电梯拦住。 “哪来的那么多烂规定。访客将小张的手一下打开，用特殊蔑 视的口气说道：“滚开，你算什么东西，我是业主的弟弟。 小张强忍着对方的羞辱，再次把电梯按住，看法恳切的说：“我 不是什么大人物，只是一名一般的护卫员，但为了业主的利益，我必需履行我的职责。您要真是业主的弟弟，就更应当登记，您莫非不盼望您的家人居住在一个平安的环境里吗？ 小张的一席话，引来了四周其他几位业主的一阵附和之声，访 客也自知理屈，只好拿出身份证协作小张进行了来访登记。 “感谢先生，请您走好