房地产情况发展趋势调研报告.docx

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1、 房地产情况发展趋势调研报告 一、前言 2023年春节后，金融危机寒意正浓，房地产业在经济刺激规划和宽松货币政策的重要宏观背景下领先走出低谷，各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至2023年末，有关房地产调控的政策仍在不断推出，炽热的房地产市场正消失微妙变化。 盘点2023年，可以用三个关键词来描绘房地产业进展图谱：调整、回暖、火爆。与此同时，房价涨幅过快的问题也随之显现，房地产开发投资和新开工量仍显缺乏，市场供应整体偏紧，房地产金融贷款集中度偏高等问题应引起关注。 二、2023年房地产调控政策回眸 (一)年初：贯彻房地产优待政策刺激房市。2023年末市政府相关部门依据中心精神，准时

2、出台关于调整市区房地产交易环节税收政策、关于进一步降低居民购置和转让住房税收负担政策、关于促进我市房地产业安康稳定进展的实施意见。其核心内容主要为：下调购置一般住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免征个人转让出售的土地增值税、降低购房首付比例和个贷利率。2023年1月3日，四大国有银行宣布，只要2023年10月27日前执行基准利率0.85倍优待、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优待利率。2月10日，继农业银行出台房贷细则后，工商银行开头执行购房者可享受住房贷款七折优待利率的实施细则，随后不久，其他银行的优待政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策根底。 (二)年中：加大土

3、地供应，整顿市场秩序。进入其次季度，楼市快速回暖，房地产开发企业表现出剧烈的拿地意愿并频频出手，开头了继2023年之后的新一轮购地高潮。市政府实行了加大土地供给，平衡土地供求的措施，6月1日，市发改、规划、建立、国土、房管、人防六部门联合了关于促进房地产工程开工建立的措施(扬政房202358号)。新措施详细内容包括：一是全面梳理分析市区未开工土地状况;二是充分用好土地政策，切实减轻企业负担;三是调整建立规费和人防费的收取时间;四是建立审批会商机制，提高办事效率;五是鼓舞地下空间的开发利用和节能环保材料的应用;六是准时向企业通报市场运行状况。5月11日、13日，国土资源局部别国土资源部关于调整工

4、业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发202356号)、国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知，要求各级国土资源治理部门从保增长、保民生、保稳定的高度动身，熟悉保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建立用地的供给治理工作，确保保障性安居工程的顺当落地;加快编制和修编当年及2023-2023年保障性住房用地供给规划，统筹协调准时调整土网地供给构造，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。 5月27日，国务院关于调整固定资产投资工程资本金比例的通知中明确，保障性住房和一般商品住房工程的最低资本金比例为20%，其他房

5、地产开发工程的最低资本金比例为30%。这是自2023年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开头实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开头“松绑”。5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算治理规程，对土地增值税清算的前期治理、清算受理、清算审核和核定征收等详细问题做出详细规定。6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地治理法律，违反城乡规划、建立治理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。 (三)年末：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。11月10日，国土资源部和国家进展改革委共

6、同限制用地工程名目(2023年本增补本)和制止用地工程名目(2023年本增补本)，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。12月9日，国务院常务会议讨论完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发2023131号文件中的四大税种的优待措施，只有营业税优待取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还连续维持。政府调控房市实行了平稳的步骤。12月14日，国务院常务会议讨论完善促进房地产市场安康进展的政策措施，明确提出：“加强市场监管

7、，稳定市场预期，遏制局部城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳安康进展，会议要求，坚持增加有效供应、加强市场监管、完善相关制度的原则，连续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建立，加强市场监管，稳定市场预期，遏制局部城市房价过快上涨的势头。12月17日，财政部、国土资源部、人民银行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地网出让收支治理的通知(财综202374号)，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。 三、2023年我市房地产进展现状

8、(一)房地产开发投资低位徘徊上行。2023年，房地产开发投资129.5亿元，同比下降5.9%，较当年最低点上升9.1个百分点，比前三季度提高了4.2个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为12.3%，比前三季度提高了2.2个百分点。 市区共完成房地产开发投资68.2亿元，同比下降16.8%，占全市房地产开发总量的59.0%;四县(市)共完成开发投资61.4亿元，同比增长10.1%，占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比拟，只有江都、宝应保持增长，降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。 2023年市及县(市、区)房地产开发投资状况 房地产开发投资完成额(万元) 同

9、比增长(%) 市 1295292 -5.9 市区 681550 -16.8 广陵区 90922 -25.1 邗江区 310264 -6.5 维扬区 169321 -7.4 开发区 111043 -16.6 县(市) 613743 10.1 宝应县 137024 7.9 仪征市 82771 -19.4 高邮市 85222 -7.7 江都市 308725 40.8 从房地产投资构成状况看，2023年，商品住宅完成投资106.3亿元，同比下降2.3%;办公楼完成投资1.8亿元，同比下降43.0%;商业营业用房完成投资额14.8亿元，同比下降19.3%;其他用房完成投资额6.6亿元，同比下降10.1%

10、。商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投资比重同比略有提高(见下表)。 2023年房地产开发投资构造表 投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 129.5 其中：商品住宅 106.3 82.1 3.1 办公楼 1.8 1.4 -0.9 商业营业用房 14.8 11.4 -1.9 其他用房 6.6 5.1 -0.2 (二)房地产建立规模“二升一降”。随着市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供给已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持肯定规模的增长，新开工面积

11、同比下降，但下降幅度渐渐收窄。 2023年，全市商品房施工面积1339.6万平方米，同比增长16.5%;其中住宅面积1055.1万平方米，同比增长10.8%;办公楼27.1万平方米，同比增长11.7%;商业营业用房186.3万平方米，同比增长46.8%。 商品房竣工面积505.9万平方米，同比增长28.2%;其中住宅面积434.3万平方米，同比增长25.5%;办公楼10.6万平方米，同比增长104.8%;商业营业用房49.0万平方米，同比增长59.9%。 商品房新开工面积494.1万平方米，同比下降11.6%;其中住宅面积391.9万平方米，同比下降13.0%;办公楼7.5万平方米，同比下降3

12、9.7%;商业营业用房63.0万平方米，同比下降1.7%。 (三)新政助2023年商品房销售增势强劲。4月份市场回暖以来，市场交易呈现持续火爆局面，各项促进房地产交易的政策累计效应得到进一步显现。2023年，全市商品房共销售514.7万平方米，同比增长69.1%。其中，住宅销售面积466.8万平方米，同比增长75.3%;办公楼销售面积6.6万平方米，同比增长5.5%;商业营业用房销售面积37.2万平方米，同比增长40.9%。商品房销售额225.5亿元，同比增长105.0%;其中住宅销售额198.6亿元，同比增长120.2%;办公楼销售额3.6亿元，同比下降5.5%;商业营业用房销售额22.4亿

13、元，同比增长51.1%。 (四)开发资金到位状况良好，资金紧急状况有所缓解。随着商品房销售逐步上升，成交量显著增加，开发企业资金回笼速度加快，全市房地产开发资金到位状况良好。2023年，全市房地产开发企业到位资金总量为195.1亿元，同比增长6.6%，其中本年到位资金为176.0亿元，同比增长6.3%;上年末结余资金为19.1亿元。到位资金总量的增速高于去年同期7.7个百分点。2023年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.5倍，高于2023年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源状况看，2023年，全市房地产开发企业的其它资金来源为103.0亿元，同比增长4.1%。资金来源的

14、稳定充裕为开发投资再度提速供应了有力保障，特殊是从资金构造来看，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金增速不断加快，所占比重不断提高，反映出当前大局部房地产开发企业利用销售收入进展循环投资的良好态势，资金流转顺当有望进一步提升企业开发信念，进而促进全市房地产开发投资再度提速。 (五)土地市场价量齐增。2023年，全市土地市场呈现出价量齐增走势。市区全年出让土地125宗，其中招拍挂土地102宗，较2023年分别增加13宗、26宗。土地成交面积428.89万平米，同比增长15.08%，土地成交价款64.78万平米，同比增长52.03%。土地成交均价大幅上涨，2023年土地成交均价1510元/平

15、米，同比增加367元/平米，增幅达32.11%。外资成交土地大幅削减，成交面积8.72万平米，成交价款2.20亿元，同比分别下降55.17%、51.86%(详见图5、图6)。 四、房地产新政对2023年市场影响的分析 (一)房地产新政累积效应得到进一步显现。2023年四季度以来，我市依据中心精神准时出台了有效的房地产新政，各部门又在原有根底上不断完善和细化各种政策措施，前后共出台四项楼市新政，同时加大金融支持效劳力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额

16、征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房本钱，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是重要利好，既增加了信念，又得到了实惠。从目前的状况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推动作用。 (二)房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。2023年下半年末，针对房地产市场消失的房地产开发投资、商品房销售持续下降的新状况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，实行了各种优待促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热忱，使得成交量大幅增长。 (三)城镇居民收入增长较快，消费信念和购置力有所增加。全市

17、城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势，2023年，人均达19500元，同比增长12.0%。居民收入的增长，加上上年处于观望状态的刚性需求的释放，再加上一系列暖市新政的进一步落实到位，2023年以来居民的消费信念、还贷力量和购房力量显著提升，使得购房欲望和意愿得到进一步释放。 五、当前值得关注的三个问题 (一)商品房新开工面积近几年首次消失连续下降。受2023年商品房销售持续下降的影响，2023年，全市商品房累计新开工面积为494.1万平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度缩小了25.2个百分点。据分析，2023年以来商品房新开工面积消失下降的主要缘由，一是局部开发企业对当前经济形势推断较

18、为保守，投资比拟慎重，开发速度明显放慢;二是由于2023年同期基数增速高(2023年全市新开工面积559.0万平方米)。假如新开工面积消失持续下滑态势，不但会影响到今后的市场供给量，也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度，对全市保投资、促增长也会造成不利的影响，因此，值得引起我们高度关注和重视。 (二)房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，局部开发企业和新增楼盘消失了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从2023年3月份开头，市区新建住房及二手房价格同比均有明显增长，尤其是商品住房价格增长速度明显偏快。到了8月份，一些楼盘消失了“坐地

19、涨价”的现象。从全市商品房平均成交价格来看，2023年全市商品房平均合同成交价格为4333.4元/，同比上涨19.9%;商品住宅平均合同成交价格为4159.3元/，同比上涨24.3%。其中市区商品房平均合同成交价格为5416.7元/，同比上涨13.7%;商品住宅平均合同成交价格为5311.7元/，同比上涨19.3%。县市区商品房平均合同成交价格为3295.7元/，同比上涨2.1%;商品住宅平均合同成交价格为3094.0元/，同比上涨2.9%。在市区，消失了诸如：帝景蓝湾、桐园、水道壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/的高价楼盘。促成房价上涨过快的因素是多方面的，一是销售的火爆使

20、得开发企业加快了房屋销售价格的提价速度和提价幅度;二是土地成交价格明显拉升，提高了开发企业和购房者房价上涨的预期;三是住宅品质的提高使得建立本钱不断增加;四是市场供应的总量和构造失衡冲突突出。房地产市场的价格偏快增长一旦与房市供应冲突形成互动、甚至相互强化，必将会对房地产市场长期稳健进展构成极大威逼，造成泡沫增加。 (三)房地产行业贷款集中度过高。2023年4月份以来，随着市房地产市场的逐步回暖，银行业机构逐步加大了对房地产行业的信贷投放，不管从信贷审批流程及信贷投放速度均有所加快，房地产贷款快速增长。09年末，市房地产贷款余额308.1亿元，到达的历史高点，占人民币贷款余额比重为24.4%，

21、较上年同期增加了3.5个百分点，比年初增加122.4亿元，占全部贷款余额新增数的37.9%。其中，房地产开发贷款余额增加28.5亿元，个人住房贷款余额增加90.3亿元。房地产贷款增长过快、各银行业机构房地产信贷授信集中度过高的风险应引起重视。 六、促进我市房地产安康进展的几点建议 (一)促进并保持我市房地产业安康、持续进展具有非常重要的现实意义。第一，房地产业作为城市经济进展的支柱产业，在城市经济中的地位举足轻重。2023年，我市房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)占到全市财政收入39.4%。可见房地产业在全市经济进展中的支柱作用明显。假如房地产业下滑，将会对全市经济造

22、成很大的不利影响。其次，房地产业对相关行业具有很强的带动力。房地产业与其他行业关联度高，可谓牵房地产业一发而动全市经济全身。房地产业与上游的水泥、钢材等建材行业，下游的家装、家电，相关的金融、建筑、运输、批发零售、住宿餐饮等行业息息相关，假如房地产业消失严峻问题，必定拖累其他行业经济的进展。第三，房地产业在拉动就业,拓宽制造就业渠道方面发挥重要的作用。据了解，“每年住房在拉动就业上也许每一万平方米可以供应100个就业岗位”。当前大中专毕业生、下岗人员、新增的劳动力、大量返乡的农夫工都要就业。我市面临空前严峻的就业形势。虽然劳动力本钱可能有所下降，但就业已经成为最麻烦、最难解决的问题。房地产业的

23、安康进展是整个经济正常进展的根底，是增加就业岗位的最大推动力。 (二)加快政策调整，赐予行业宽松进展空间。经济数据好转之时将是房地产优待政策退出之日。2023年12月“国四条”等密集的房地产调控政策出台，给2023年房地产市场调控拉开了序幕。2023年调控的核心是鼓舞自住性刚性需求购房，特色是频繁微调，却不指向物业税、加息等核心政策。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应当更坚决地用市场化标准，给行业和企业的进展供应一个宽松稳定的环境，为将来房地产行业连续富强稳定奠定根底。新晨 (三)标准土地市场，引导房地产企业科学合理利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优待等方面引导鼓舞社会投资，进展以中

24、小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产工程，加大廉租房和政府保障性住房建立，以满意绝大多数市民的住房需求。房价过高依旧是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本缘由。一般消费者依旧无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍旧包含着较大的利润，一方面假如开发商情愿让利于消费者，二者之间的诉求到达一个合理的平衡，房地产长期积存的冲突就能得到有效消退;另一方面开发商还需要在土地储藏和房屋开发上进展合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳安康进展。 (四)稳定就业和增加居民收入。房地产市场的进展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费力量。因此，居民就业和收入状况对房地

25、产行业的消费特别关键。 (五)制造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市根底设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建立，制造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。 七、对2023年我市房地产业进展的根本推断 2023年房地产市场复苏以来的持续火爆局面使得房地产市场供应整体偏紧，市场价格增幅偏快以及房地产开发投资和新开工面积等先行指标仍处于负增长区域等因素，将对我市2023年房地产市场进展产生肯定的负面影响。近期，国家对房地产市场价格过快增长问题表示关注，但作为二线城市的市房地产市场价格不会做出过度调整，估计我市在市场供应逐步上升后，市场供求将趋于理性，2023年房价将从偏快上升转为逐步走稳。国家适度宽松货币政策的背景下，各金融机构将连续保持对房地产行业的信贷合理投放，积极对一般住房开发特殊是保障性住房建立加大信贷支持力度。可以预见，2023年，我市房地产业在新一轮宏观调控下将呈现良性进展态势。