海南特区房产合同纠纷案件中认定合同效力原则和无效合同处理原则.docx

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1、 海南特区房产合同纠纷案件中认定合同效力原则和无效合同处理原则 一、合同效力及房地产合同效力的概述 合同的效力，又称合同法律效力，是指法律给予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的合同才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢？当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，假如符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。民法通则第五十五条规定：民事法律行为应具备以下条件：（一）行为人具有相应的民事行为力量；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为假如符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的

2、效力，否则不产生法律效力。 不产生法律效力的合同为无效合同。原经济合同法第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）实行欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；假如双方都有过错，各自担当相应的责任。1999年10月1日起施行的中华人民共和国合同法规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利

3、益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。 房地产合同是众类合同中性质较为特别的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守民法通则，原经济合同法、新合同法等的规定，所订立的合同还应当到有关土地治理部门、房产治理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场进展过热、过快，加之当时有关这方面的法律

4、法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直到1995年1月1日中华人民共和国房地产治理法开头施行，这种现象才渐渐得以缓和，海南房地产市场也才开头渐渐步入正轨。 二、房地产合同纠纷的处理原则 尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过渡阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍旧是不甚标准，法律法规在实际适用中存在有冲突，如此引起的纠纷亦许多。如何解决，关健在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同

5、的效力。笔者认为，对房地产治理法施行之前和这之后当事人订立的合同，应当依据特定的经济环境和现实状况，在不违反立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出精确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。 在此，笔者想首先介绍一个典型案例来详细分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅诉被告中华人民共和国建立部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建立部海南询问效劳中心签订了一份合同书，商定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架构造64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为5

6、65万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余款在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产治理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建立部海南询问效劳中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告始终未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建

7、立部海南询问效劳中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建立综合效劳大楼，作为城市规划、建立技术、房地产方面询问业务场所。建立部海南询问效劳中心系中华人民共和国建立部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建立技术、房地产方面的询问业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政治理局撤消。 从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的。首先主体上建立部海南询问效劳中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第 二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建立部海南询问效劳中心未依照划拨土地使用权治理暂行方法的有关规

8、定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建立综合效劳大楼，非住宅商业用地，而建立部海南询问效劳中心未经批准即擅自更改土地用途进展商品房开发和经营；第 四、合同在订立时，所建房屋也未到达当时法律法规规定的预售条件。很明显，原、被告订立的合同违反了民法通则、经济合同法有关合同生效的规定，以及违反土地使用权治理的有关方法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效合同来处理。但是在此案中，有一个特别的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的

9、利益将受到严峻的损害，而且也将严峻影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最剧烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维持结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也到达了应有的社会效果。 上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清晰地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，由于以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理

10、不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则： （一）遵循立法本意，维护社会稳定原则 我国制定的原经济合同法第一条规定：为保障社会主义市场经济的安康进展，爱护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建立，制定本法。1999年制定的统一合同法的第一条规定：为了爱护合同当事人的合同权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建立，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的经济合同法还是现在的合同法，它制定的根本目的就是为了爱护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建立。法律是进展和进步的保障，而稳定是一切社会进

11、展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前进展共同促进社会主义现代化建立。作为执法机关，我们的目的也就是为社会进展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的冲突，调和不利因素，所以执法机关审案判案应当通透法律的立法本意，以稳定大局为本。 当前我国社会经济进展的速度较快，各类经济关系也纷呈简单，最近中国又面临参加WTO，阅历的缺乏和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和冲突，这是不行避开的。比方前述的案例，假如从肯定的法律角度说，合同确认无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，冲突就会激化，这就是冲突所在。 详细来说笔者认为第 一、诸如此类涉及

12、到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，假如仅仅是由于土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的依据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应当认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，担当相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，担当违约责任的方式是实行补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合前述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同商定，补办手续就是实行违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就是可以反过来说明手续的欠缺并不必定导致合同的无效，由于法律在作强制性规定的同时，是允许实行补救措

13、施的。 第 二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前例，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的状况，笔者认为可以认定合同无效。由于不管是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋全部权人行使全部权，承租人依法可以连续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必定导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些状况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。 （二）爱护善意相对人、善意第三人的合法权益原则 我国的法律、行政法规在立法上除了规定

14、制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要爱护当事人的合法权益，这在过去的经济合同法、新的合同法里都有所表达，比方新的合同法的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由信任行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则全都，应当充分考虑爱护善意相对人甚至善意第三人的利益，精确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来详细阐述。 第 一、房地产转让纠纷 房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的

15、一局部，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建立总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说假如买方已经入住，并已支付大局部房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主见合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。假如预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不行能完工、工程欠缺有关手续、进展商亦不情愿担当责任等状况，可按无效合同来处理。 其次，由于行政机关或进展商的缘由未能准时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的状况；假设第一手买受人已明示或此后买受人已明知这一状况而以该理由主见合同无效的

16、，不应当支持。由于作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍情愿购置，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人缘由所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应当受到爱护。 假如此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有力量办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无力量办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。固然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公正原则合理分担。 第 二、房屋租赁纠纷 在海南经济特区，流淌人口众多，房屋租赁行为也是比拟活泼。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方

17、和承租方是否到房产治理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995年建立部的城市房屋租赁治理方法第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。”在该方法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚标准，很多租赁行为并没有办理房屋租赁证。笔者认为在方法之前房屋租赁行为未办理备案登记的，假如此租赁行为始终连续至方法后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以爱护各方的利益，但应责令准时补办。而方法之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不行否认，在海南本地，租赁行为的随便性很大，而且租赁本身有其特别性，即承租人只要使用了出租的

18、房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍旧存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地猎取租金，但也应责令补办手续。 对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的状况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息局部不予爱护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避开一方当事人借主见合同无效而躲避租金的给付。 第 三、房屋抵押纠纷 房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记

19、手续。在审理案件的过程中，比拟常见的冲突发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的状况。一般认为假如抵押已办理了他项权利登记而预售未办预售登记，买受方没有支付大局部房款未入住等状况，应爱护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；假如抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已根本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被屡次转售且也根本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。由于作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的力量和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种状况下，应着重爱护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是全都的

20、。 第 四、房屋建筑质量纠纷 房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同根底上，只是影响到合同的连续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的力量和责任，故此类纠纷着重爱护买受方的利益。 但是不排解房屋出售方在出售房屋时有意隐瞒房屋存在瑕疵的真实状况，侵害买受方的利益致使合同无效的状况。固然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，假如在合理范围内的瑕疵，法律允许实行补救措施，也就不必定导致合同的无效。 三、无效合同的处理 原经济合同法第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起

21、，就没有法律约束力”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；假如双方都有过错，各自担当相应的责任。”统一的合同法第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。” 以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是（一）返还财产或折价赔偿；

22、（二）赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并不需担当法律后果，详细处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。 （一）公正原则 房地产开发经营活动是一种民事活动，中华人民共和国民法通则第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公正、等价有偿、诚恳信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比方因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的状况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还给出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不行忽视的情节就是，承租方既便没有过错，但其的确也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是患病了没有实际使用房屋的损

23、失。从这一点来说，笔者认为像类似的状况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比拟公正合理（租金确实定可通过估价部门进展评估）。因建筑质量引致的纠纷也有类似的状况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有肯定的受益，故可参照租赁确实认方式赐予合理的使用补偿。 （二）避开累讼原则新晨 房地产开发经营案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，常常会影响到其他的法律关系，因此在无效合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，削减诉讼程序。比方在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种无效处理如不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人终止他项权利登记备案，以保证买卖关系确实认。 当前我国的法律法规日臻完善，过去由于对房地产活动预见不够，普法不得力，引致很多遗留问题，应实事求是地对待。只要遵循立法原则，以维护社会稳定为本，敏捷执法，就能够妥当处理好这一类纠纷。固然，这只是针对海南特区特别的过渡时期所产生的纠纷实行的一些特别的合理、敏捷的处理方式，在房地产市场步入正轨，相关法律法律普及广泛之后，应当严格的依法处理案件。