地产项目开发详细流程清单.xls

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1、地地产产项项目目开开发发流流程程知知识识库库项项目目各各项项输输出出成成果果应应用用场场景景及及使使用用说说明明详详细细流流程程清清单单提提供供详详细细清清单单：基于地产项目开发的逻辑，将开发中的活动按照层级进行细分到L5-L6,全面描述地产项目开发的各项活动。并且通过“流程角色”、“起点-终点”、“输出衡量指标”、“流程接口”、“应用系统”、“内控要点”等要素的梳理，将公司的管理过程进行系统的表述，为管理的有序、资源的整合提供基础。地地产产项项目目开开发发流流程程知知识识库库项项目目各各项项输输出出成成果果应应用用场场景景及及使使用用说说明明万万科科地地产产项项目目开开发发流流程程体体系系清

2、清单单流流程程属属性性level1level2level3level4C1.市场研究及获取土地 制订企业经营发展企划发现投资机会 进行投资机会的基础调研 研究政策研究宏观/中观经济发展研究房地产业获取竞争者情报获取土地情报 形成新项目意向决定新项目投资管理项目立项谈判达成交易意向按照公司统一的模板形成立项报告 D审批立项报告DDD决策项目投资可行性 进行可行性研究 D审批可研报告D D D D准备土地合同及交易条款审批土地合同及交易条款D经由董事会审批或备案判断授权额度或条件额度内董事会备案额度外董事会审批判断土地获得形式及获取土地公开竞买获取土地开发方式进行招牌挂竞买签订土地出让合同D合作方

3、式取得土地一线公司确认合作意向书D一线公司签订合作意向书D获取董事会审批/备案后的可研报告一线公司拟定正式协议D签订正式合作协议付款接收和移交土地进行项目后评价合作关系维护 进行公司战略并购管理和利用土地知识C2.项目定位及营销策划项目定位进行项目定位进行土地属性分析进行市场竞争分析进行目标客户分析产品建议书制定与评审D产品测试调整深化和反馈产品营销策划确定营销推广方案确定合作方确定详细销售目标及计划确定客户获取与转化方式确定客户销售体验方式识别产品核心利益点确定广告策略执行营销推广方案项目形象提升、信息展示、促进欲望转化潜在客户转化与提升营销物料及流线准备营销支持管理营销费用管理营销合作方管

4、理广告公司管理代理公司管理DC3.产品设计建筑设计实施方案设计实施方案设计准备实施方案设计审控DDDDDD产品决策DDDDDD输出建筑条件图扩初设计扩初设计准备各专业扩初图设计审控实施方案调整及产品决策输出各专业扩初图实施施工图设计实施施工图设计准备各专业实施施工图设计审控DDDDD实施方案调整及产品决策设计户型大样图输出各专业实施施工图材料样板定样材料样板定样准备立面分色图（模型）设计材料样板收集和提供实样制作(材料部品模板房)产品决策D输出定样的材料样板和立面分色图（模型）进行封样存库部品二次设计部品二次设计准备进行部品二次设计实样制作(材料部品模板房)产品决策D输出部品二次设计图进行封样

5、存库报建图纸设计完成方案报建文本（规划/民防）D完成消防方案报建总图D完成扩初报建图（规划）完成民防扩初报建图D完成报建施工图D完成路口报建图景观设计景观方案设计景观方案设计准备方案设计审控DDD产品决策D输出景观方案图景观扩初设计景观扩初设计准备扩初设计审控DDD景观方案调整及产品决策输出景观扩初图景观施工图设计景观施工图设计准备施工图设计景观方案调整及产品决策输出景观施工图选定材料部品材料部品选定的准备实样制作产品决策D输出定样的材料部品样板封样存库景观软景施工图深化苗木选择确定苗木确定准备产品决策D精装设计精装施工图设计精装施工图设计准备施工图设计审控DD产品决策D输出精装施工图完成精装

6、样板间获取精装施工图精装样板间施工产品决策D精装样板间调整输出精装样板间D交楼标准确认辅助销售的设计管理销售厅/样板间/会所装饰设计销售厅/样板间/会所硬装设计销售厅/样板间/会所软装设计设计变更审控决策计划管理支持管理C4.工程管理C5.采购与合约管理C6.产品销售C7.产品交付与服务管理B1项目事务B2.项目成本管理B3.项目开发计划管理项目前期专项作业计划管理线编制项目二级里程碑控制计划外部审批线项目启动确定项目规划要点申报暂定资质获取国土证规划设计方案报批(总平)选址意见书项目立项标准地名许可证办理建设用地规划许可证规划设计方案报批(总平)实施方案报批(单体)人防报建消防报建获取建设工

7、程规划许可证获取建筑工程施工许可证设计线设计前期准备工作产品类型组合概念设计方案设计详勘布点图施工图设计人防设计景观设计部品设计装修设计成本线概念设计方案设计工程线前期准备工程土方工程施工基坑支护工程施工监理公司进场采购线确定场平施工单位确定初勘、详勘单位确定总承包施工单位确定监理单位确定桩基施工单位确定土方施工单位确定基坑支护施工单位确定道路及管网工程单位销售线市场定位产品类型组合确定项目案名项目开盘专项作业计划外部审批线取得配套移交意向书签署预售监管协议取得预售许可证设计线展示区公共部分装修图全套精装修施工图确认精装修材料样板立面分色图、铝合金门窗、栏杆二次设计展示区精装修销售资料合同附图

8、预售查丈工程线展示区非展示区采购线集团集中采购区域集中采购公司集中采购分散采购甲指乙供工程及材料设备销售线销售前期准备工作销售开盘筹备及开盘销售签约客户线销售法律风险检查节点物业线完成新项目前期物业管理招投标工作项目竣工验收专项作业计划设计线非展示区景观施工图完成非展示区室外综合管网与景观施工图出图计划工程线砌筑抹灰施工外立面工程屋面工程完成户内精装修与土建单位交接户内精装修施工公共部位装修施工室外景观施工施工达到竣工验收条件机电安装工程外部审批线竣工验收规划验收取得竣工备案回执成本线工程结算计划项目集中交付专项计划事务线办理初始登记工程线办理排水设施审批意见内部专项验收及整改计划内部预验收及

9、整改计划办理墙改押金退还手续客户线准备工作业主开放日集中交付办理集中交付后续事务取得小产权证项目计划全过程管理计划编制计划执行与反馈计划变更与调整计划管理工具level5level6level7定位项目和产品形成规划与设计草案测算经济指标计划项目的资金汇总形成立项报告审批立项报告（一线公司）审批立项报告（区域级）审批立项报告（总部级）模拟分析项目规划设计测算成本测算财务指标进行市场分析和客户定位分析合同法律风险形成可研报告万万科科地地产产项项目目开开发发流流程程体体系系清清单单审批可研报告（一线公司）审批可研报告（区域级）审批可研报告（总部级)投票表决项目可行性 拟定土地出让合同报总部审批签订

10、土地出让合同拟定合作意向书收购项目取得土地直接从合作方取得土地，合作开发成片开发方式取得土地审核合作意向书与总部沟通协议内容与谈判进展进行协议评审进行区位分析进行交通条件分析进行配套设施分析进行景观环境分析进行城市角色分析项目品类初步判断整体市场分析供应分析需求分析价格分析客户分析竞争对手分析锁定竞争区域与楼盘竞品供应分析市场竞争者产品及策略调研竞品与本案SWOT分析确定项目竞争方式客户研究目标客户确定客户分类（首置、首改、再改）客户地点分布、生命周期分析初步判定客源分析客户类型比例目标客户群需求调研重点客户群访谈测试客户行为研究目标客户判断绘制客户地图客户需求与产品对应分析进行产品建议提供产

11、品配比建议提供项目建议提供规划及景观建议提供单体设计建议提供户型建议提供商业及会所建议提供装修标准建议进行项目盈利测算提供推盘节奏建议提供项目测算数据提交产品建议书审核产品建议书选取和邀请客户及专家进行客户访谈整理与分析访谈结果确定销售节点及相应的工程呈现、配套要求价格模拟分类产品销量预测确定客户积累与转化方式确定分阶段目标描述目标客户销售体验销售卖场及销售流线确定从传播的角度对典型客户描述项目卖点梳理项目竞争SWOT分析进行头脑风暴及客户测试确定广告主题及策略确定媒体策略确定客户获取与转化方式确定客户销售体验方式万科品牌导入项目形象导入召开产品发布会举办现场开放活动提纯潜在客户大客户拜访/客

12、户持续沟通会客户深入沟通，客户/房号对应意向客户排号/分级意向客户需求分析发出营销道具任务书制定销售手册组织营销相关人员培训完成卖场施工及包装（沙盘模型、销售道具到位）客户流线模拟销售代理招投标销售代理定标渠道合作方管理礼仪公司管理获取土地信息（规划要点确定）获取产品建议书确定供方项目设计指导书总图审核物管模式审控产品分布图审控交通及停车分析，车位布置方式主力户型技术审控经济指标、户型配比审控规划决策（包括概念设计、规划方案、各期详细规划）户型决策产品经济型测算决策地下室决策立面决策商业配套决策获取建筑条件图提出设计要求确定供方扩初技术审控获取各专业扩初图提出设计要求施工图设计指导书万科标准做

13、法提资基础及结构形式审控施工图审图清单审控成本控制图纸会审获取建筑立面条件图提出材料要求确定材料部品清单建筑材料部品决策获取各专业实施施工图提出设计要求确定材料部品清单建筑材料部品决策获取方案报建要求方案报建文本设计制作审控方案报建总图审控输出方案报建文本协助填写报建表获取消防方案报建要求消防方案报建总图设计制作审控消防方案报建总图审控输出消防方案报建总图协助填写报建表获取扩初报建要求方案报建文本设计制作输出扩初报建图协助填写报建表获取民防扩初报建要求民防扩初报建图设计制作审控地下室审控输出民防扩初报建图协助填写报建表获取施工图报建及节能报建要求报建施工图及节能报建资料设计制作施工图外审输出报

14、建施工图及节能报建资料协助填写报建表获取路口报建要求路口报建图设计制作输出路口报建图协助填写报建表获取建筑条件图获取产品建议书确定设计指导书确定供方景观风格意向审控空间节点处理方式审控软硬景设计比例审控景观概念决策获取景观方案图获取建筑各专业施工图提出设计要求软硬景设计比例审控软景设计方案审控获取景观扩初图提出设计要求确定供方获取景观扩初图确定部品清单及要求提出材料部品要求材料部品样板收集和提供景观材料部品决策获取景观布置方案确定供方重要苗木决策获取建筑各专业扩初图提出设计要求确定供方精装平面审核多部门联合精装施工图审核精装平面及标准决策精装交楼样板间决策项目初步成本测算产品经济型分析目标成本

15、确定示范单位精装修销售大厅精装修户型图彩色效果图销售模型销售培训确定销售展示区实施计划确定交楼标准发样板间、售楼处、销售模型协办单编制媒体选择及计划确定案名及项目VI确定销售代理公司预售踏勘现场编制审定销售手册编制审定销售价格展示区包装施工销售展示区开放开盘销售展示区风险检查完成销售开盘前风险检查完成项目现场验收移交现场全面开荒清洁交付风险检查入伙资料准备入伙客户确认及预约入伙流程确定及现场准备信息反馈特殊情况处理零星入伙办理维修工作流流程程说说明明流流程程角角色色起起点点流流程程ownerowner执执行行者者专专家家资资源源万万科科地地产产项项目目开开发发流流程程体体系系清清单单包括：区位

16、、交通、商业、教育配套、医疗配套、景观等分析包括：价格、去化速度、产品特征的分析。包括：品类定位、客户定位的结论包括：支付能力、家庭生命周期、购房动机、生活方式等包括：出入口、分期、综合管线、土方平衡等包括：公建配套、户型组合等包括：车位比、车位面积等包括：结构布置、精装修户型调整包括：户型分布、结构布置、技术层面决策等包括：防水体系等包括：设计部内部图纸等包括：各部门、设计院包括：规划/消防/建设/国土/节能报建资料（建设）1、公司办公会决议关闭率；2、公司15级会议体系执行率；3、内控评分；4、问责范围内各指标执行率；5、流程运营执行率100%；6、外审重大缺陷点、集团通报事件次数；7、激励计划实施率；8、PDP计划完成率；9、关键人才流失率。终终点点输输出出很很亮亮指指标标应应用用系系统统流流程程接接口口内内控控模模版版项目可研报告内容方案设计流程集团年度品牌推广方案人力资源培训流程知识管理流程