第二章房地产信托投融资案例及其评价.pdf

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1、中国信托投融资策划暨经典案例借鉴中国信托投融资策划暨经典案例借鉴中国信托投融资策划暨经典案例借鉴中国信托投融资策划暨经典案例借鉴目目目目录录录录序序序序:迎接中国信托业发展的春天迎接中国信托业发展的春天迎接中国信托业发展的春天迎接中国信托业发展的春天王连洲王连洲王连洲王连洲总策划说明总策划说明总策划说明总策划说明:杨扬杨扬杨扬杨扬一、信托投融资背景分析一、信托投融资背景分析二、信托投资公司筛选项目的顾问策划二、信托投资公司筛选项目的顾问策划三、政府、企业投融资项目的信托顾问策划三、政府、企业投融资项目的信托顾问策划（一）（一）“经营城市经营城市”的信托投融资综合顾问方案的信托投融资综合顾问方案

2、（二）重点项目的信托投融资顾问方案（摘要）（二）重点项目的信托投融资顾问方案（摘要）（三）大型项目的信托投融资顾问方案（摘要）（三）大型项目的信托投融资顾问方案（摘要）（四）各类经济开发区的信托投融资顾问方案（摘要（四）各类经济开发区的信托投融资顾问方案（摘要）（五）（五）MBOMBOMBOMBO（管理层收购）的信托顾问方案（管理层收购）的信托顾问方案（六）（六）ESOPESOPESOPESOP（员工持股计划）的信托顾问方案（员工持股计划）的信托顾问方案（七）投融资项目公司的信托顾问工作内容与流程（七）投融资项目公司的信托顾问工作内容与流程案例一案例一上海爱建信托上海爱建信托上海外环隧道资金信

3、托项目上海外环隧道资金信托项目案例二案例二天津北方信托天津北方信托天津滨海新区基础设施建设（管网）资金信托项天津滨海新区基础设施建设（管网）资金信托项目目案例三案例三中原信托中原信托焦作市城市基础设施建设资金信托项目焦作市城市基础设施建设资金信托项目信托投融资背景分析与顾问策划信托投融资背景分析与顾问策划信托投融资背景分析与顾问策划信托投融资背景分析与顾问策划1公用基础设施类信托投融资案例与评价公用基础设施类信托投融资案例与评价公用基础设施类信托投融资案例与评价公用基础设施类信托投融资案例与评价2房地产类信托投融资案例与评价房地产类信托投融资案例与评价房地产类信托投融资案例与评价房地产类信托投

4、融资案例与评价3中国信托投融资策划暨经典案例借鉴湖南金证投资咨询顾问有限公司案例四案例四上海国际信托上海国际信托“新上海新上海”国际大厦资金信托项目国际大厦资金信托项目案例五案例五北京国际信托北京国际信托北京商务中心区（北京商务中心区（CBDCBDCBDCBD）土地开发资金信托）土地开发资金信托项目项目案例六案例六深圳国际信托深圳国际信托深圳稳健深圳稳健水榭花都水榭花都资金信托资金信托项目项目案例七案例七中国外经贸信托中国外经贸信托中远房地产贷款系列中远房地产贷款系列信托信托项目项目案例八案例八中煤信托中煤信托北京市车公庄危改小区资金信托项目北京市车公庄危改小区资金信托项目案例九案例九湖南信托

5、湖南信托枫林绿洲住宅小区资金信托项目枫林绿洲住宅小区资金信托项目案例十案例十新华信托新华信托MBOMBOMBOMBO（管理层收购）资金信托项目（管理层收购）资金信托项目国企改制国企改制 MBOMBOMBOMBO 资金信托计划资金信托计划上市公司上市公司 MBOMBOMBOMBO 资金信托计划资金信托计划高成长企业高成长企业 MBOMBOMBOMBO 资金信托计划资金信托计划案例十一案例十一新疆国际信托新疆国际信托企业重组资金信托项目企业重组资金信托项目案例十二案例十二新疆国际信托新疆国际信托北京硅谷科技过桥投资资金信托项目北京硅谷科技过桥投资资金信托项目案例十三案例十三重庆国际信托重庆国际信托

6、科利华科利华“家庭学习提升系统家庭学习提升系统”（初中及高中（初中及高中版）版）股权投资资金信托项目股权投资资金信托项目国企改革、购并重组类信托投融资案例与评国企改革、购并重组类信托投融资案例与评国企改革、购并重组类信托投融资案例与评国企改革、购并重组类信托投融资案例与评价价价价4科技、教育类信托投融资案例与评价科技、教育类信托投融资案例与评价科技、教育类信托投融资案例与评价科技、教育类信托投融资案例与评价5金融、保险、租赁类信托投融资案例与评价金融、保险、租赁类信托投融资案例与评价金融、保险、租赁类信托投融资案例与评价金融、保险、租赁类信托投融资案例与评价6中国信托投融资策划暨经典案例借鉴湖

7、南金证投资咨询顾问有限公司案例十四案例十四新华信托新华信托深圳（商业银行）住房按揭贷款资金信托项目深圳（商业银行）住房按揭贷款资金信托项目案例十五案例十五平安信托平安信托汽车消费贷款资金信托项目汽车消费贷款资金信托项目案例十六案例十六中国外经贸信托中国外经贸信托医疗器械融资租赁资金信托项目医疗器械融资租赁资金信托项目案例十七案例十七上海国际信托上海国际信托基金、债券组合投资资金信托项目基金、债券组合投资资金信托项目案例十八案例十八百瑞信托百瑞信托稳健型组合投资资金信托项目稳健型组合投资资金信托项目案例十九案例十九新疆金新信托新疆金新信托乌鲁木齐客运出租汽车营运权资金信托项目乌鲁木齐客运出租汽车

8、营运权资金信托项目案例二十案例二十江苏国际信托江苏国际信托交通控股高速公路资金信托项目交通控股高速公路资金信托项目案例二十一案例二十一西部信托西部信托陕西天然气资金信托项目陕西天然气资金信托项目案例二十二案例二十二宁波金港信托宁波金港信托宁波电力资金信托项目宁波电力资金信托项目案例二十三案例二十三金信信托金信信托义乌恒风汽车城股权投资贷款资金信托项目义乌恒风汽车城股权投资贷款资金信托项目案例二十四案例二十四山东国际信托山东国际信托（农业）贷款系列资金信托项目（农业）贷款系列资金信托项目证券、基金类信托投融资案例与评价证券、基金类信托投融资案例与评价证券、基金类信托投融资案例与评价证券、基金类信

9、托投融资案例与评价7交通、能源类资金信托案例与评价交通、能源类资金信托案例与评价交通、能源类资金信托案例与评价交通、能源类资金信托案例与评价8工业、农业类信托投融资案例与评价工业、农业类信托投融资案例与评价工业、农业类信托投融资案例与评价工业、农业类信托投融资案例与评价9上市公司、公益类信托投融资案例与评价上市公司、公益类信托投融资案例与评价上市公司、公益类信托投融资案例与评价上市公司、公益类信托投融资案例与评价10中国信托投融资策划暨经典案例借鉴湖南金证投资咨询顾问有限公司附附附附 录录录录后后后后 记记记记案例二十五案例二十五伊斯兰国际信托伊斯兰国际信托当代学生公寓房地产资金信托项目当代学

10、生公寓房地产资金信托项目案例二十六案例二十六金信信托金信信托收益捐赠型慈善公益资金信托项目收益捐赠型慈善公益资金信托项目中华人民共和国信托法信托投资公司管理办法信托投资公司资金信托管理暂行办法中国人民银行审批重新登记的信托投资公司名录新中国信托行业主要大事记全国集合资金信托产品一览表（2002 年 7 月 18 日2003 年 5 月）9000 万元投向信托产品湖南金证投资咨询顾问有限公司简介湖南省信托投资有限责任公司简介中国信托投融资策划暨经典案例借鉴湖南金证投资咨询顾问有限公司迎接中国信托业发展迎接中国信托业发展迎接中国信托业发展迎接中国信托业发展的的的的春天春天春天春天（全国人大财经委中

11、华人民共和国信托法起草工作小组组长）（全国人大财经委中华人民共和国信托法起草工作小组组长）中国信托投融资策划暨经典案例借鉴一书，由杨扬先生来京请我代为作序时，我便感觉该书的最大特点是选题策划独特、理论联系实际、内容丰富新颖既从我国目前经济建设大发展使社会各界对投融资知识和投融资创新渠道特别需求的现状出发，深入浅出地阐述了信托机构所拥有的诸多“平台”作用，展示了信托行业及信托产品开发的巨大空间及潜力，又把各信托投资公司具有代表性和创新的集合资金信托案例，进行了分类剖析和启迪式点评，跳出了一般只侧重从资产管理的单一角度谈信托主要职能的束缚，抓住了目前市场的热点，适应了社会各界和广大读者的需求，所以

12、说，这是湖南金证投资咨询顾问有限公司和湖南省信托投资有限责任公司与时俱进，在社会各界普遍对信托了解不多、掌握不够、运用甚少的情况下，为我国信托业发展做了一件好事、实事；同时，在中华人民共和国信托法等法规近年颁布实施和我国信托业务重新定位后，这是一本有利于人们启迪新型投融资思路和实施个人理财的好书。现代信托制度是商品经济发展的产物,是市场经济发展的内在需求,在多方面都有其用武之地。从 2002 年 7 月 18 日起，国内数十家获得央行审批重新登记的信托机构，推出的 100 多个资金信托产品，绝大部分都受到投资者的青睐,在短时间被抢购一空,这只是信托业的初试身手。可以预见,信托的发展前景将更加广

13、阔，其具体反映在以下几个方面：一是信托法规正在不断健全和完善。中华人民共和国信托法历经八年起草、修订、现已颁布实施。经过修订的信托投资公司管理办法以及资金信托管理暂行办法等作为贯彻实施信托法的配套法规已相继颁布,信托投资公司的重新登记工作已接近尾声。信托主管部门受托负责的信托机构管理条例起草工作即将着手进行。信托法规的进一步完善和健全,将为我国确立信托制度,以及序序序序中国信托投融资策划暨经典案例借鉴湖南金证投资咨询顾问有限公司信托机构名正言顺、理直气壮地开展信托业务提供法律保障,预示着中国信托业发展的春天已经来临。二是经过重新登记的国内 52 家信托投资公司在素质上已今非昔比。重新登记发牌的

14、信托投资公司普遍经过了资产重组,卸掉了历史的债务包袱,充实了资本金,改进了法人治理结构,吸取了过去的经验教训,革新了市场经营观念,增强了抗风险能力,夯实了发展的基础,提高了整体的经营管理水平,以诚信为前提条件的信托业必将逐步获得社会的认可。三是资本市场的完善需要信托业的加盟和支持。随着市场多元化经济的发展,国民收入的分配结构已发生很大变化,部分个人或单位的资产急剧增加,迫切需要予以安全、保值、增值的管理和运用。而我国目前的金融市场虽然有了相当程度的发展,但却存在着制度性的缺陷,远远不能适应客观实践的需要。一方面,货币市场的资金充裕,仅储蓄存款就达10万亿元,虽然连续8次降息,有关领导也一再鼓励

15、提升直接投资的比重,但其效果并不明显。加之其他的社会保障基金、企业沉淀资金以及各种专业性基金等等,巨量的货币市场资金因缺少可选择的投资渠道而不能充分有效的运用。而另一方面,各种大型实业开发项目、市政建设、基础设施、中小企业等又因财政传统投资方式的逐步淡出和银行信贷的种种限制而缺少必要的资金支持,影响了发展。这说明在货币市场与资本市场之间、金融资本与产业资本之间、投资者与融资者之间加强沟通与联系,增加新的金融工具,拓宽新的投融资渠道,缓解资金的供需矛盾,提高资源优化配置的效率已是当前的急需。而能够担当这一重任并发挥其应有作用的信托公司具有不可替代的独特优势,不失为一个良好的制度选择对象。因为与其

16、他金融中介服务机构比较,只有信托机构在当前的法律环境下,既可以涉足资本市场、货币市场,依法受托进行证券投资,又可以涉足实体经济,依法受托进行实业投资,同时具有资金信托、动产信托、不动产信托以及经济咨询等多项法定业务服务职能,这对于完善和活跃资本市场,缓解投资与融资之间的供需矛盾,促进资源的优化配置不仅十分必要,而且具有十分重要的意义。四是社会财富的分散化和管理的社会化,增加了信托的新需求,信托品种日益创新,信托机能不断深化,信托的应用范围越来越广泛。投资基金就是一种特殊信托,正在被社会普遍认可而得以迅速发展和壮大。除此之外,在其他的商事、公益以及民事方面,都有展示信托的用武之地。分散的资本可以

17、通过信托寻找投资中国信托投融资策划暨经典案例借鉴湖南金证投资咨询顾问有限公司渠道,社会化的生产可以通过信托募集资金。信托在对动产、不动产、无形资产进行管理、运用和处分方面以及在投资、融资、财产保管、处理债权、支付抚养费、救济贫困等多方面,具有广泛的适用性和高度的灵活性。信托以丰富的内涵和外延,不断深化信托机能,不断创造信托新产品,使具有极大弹性的信托制度进一步普及化和社会化。正是由于信托在财产管理、融通资金、投资理财和发展公益事业等诸多方面所具有的独特功能,所以决定了我国信托业不管曾经有过多么严重的挫折和创伤,也不管有多少人对它的认同还要经过多么漫长的过程,但对其广阔的发展前景将令人充满信心。五是信托制度已成为一项世界性的制度安排。信托源于中世纪的英国,后在美国得到拓展,大陆法系的许多国家也相继引进信托制度,制定了信托法,都设立了信托经营机构。一项关于信托法的适用及其承认的国际性海牙公约也早已公布。信托制度既然在很多发达国家久盛不衰,并且逐步向更广泛的国际化发展,那么在中国的进一步发扬光大也就是题中应有之义的事了。对此,我们将以坚定的信心,诚实而创新的工作,迎接中国信托业发展的春天。20032003 年年 7 7 月月 1515 日日