青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究.pdf

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1、第3 0 卷第6 期V 0 1 3 0N o 62 0 0 9青岛理工大学学报J o u r n a lo fQ i n g d a oT e c h n o l o g i c a lU n i v e r s i t y青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究黄先锋1 2，谢英杰3，王胜4，曹智强(1 中国海洋大学经济学院，青岛2 6 6 0 7 1；2 青岛房地产实业集团有限公司，青岛2 6 6 0 7 1；3 青岛爱华工程有限公司，青岛2 6 6 0 7 1；4 青建集团股份公司，青岛2 6 6 0 7 1；5 中国京冶工程技术有限公司，北京1 0 0 0 8 8)摘要：以项目管理学

2、、成本管理学等学科知识为基础，采取理论与实证研究相结合、定量分析与定性分析相结合的研究方法，对青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制进行研究，建立了包含前期阶段成本控制、工程建设阶段成本控制、税务管理等全过程成本控制体系，并利用挣得值法进行工程建设阶段费用进度综合控制，形成具有实际可操作的房地产开发项目全过程成本控制体系，为同类房地产开发项目成本控制工作提供借鉴和参考关键词：房地产开发项目；成本控制；挣得值法中图分类号：F 2 9 3 3 3；F 2 7 5 3文献标志码：A文章编号：1 6 7 3 4 6 0 2(2 0 0 9)0 6 一0 1 3 0 0 7R e s e a r c h

3、o nt h eC o s tC o n t r o lo ft h eC o n s t r u c t i o no fR e a lE s t a t eP r o je c t si nQ i n g d a oH U A N GX i a n-f e n 9 1“，X I EY i n g-j i e 3，W A N GS h e n 9 4，C A OZ h i q i a n 9 5(1 S c h o o lo fE c o n o m i c s，O c e a nU n i v e r s i t yo fC h i n a，Q i n g d a o2 6 6 0 7 1

4、，C h i n a；2 Q i n g d a oR e a lE s t a t eI n d u s t r i a lG r o u pC o L t d，Q i n g d a o2 6 6 0 7 1，C h i n a；3 Q i n g d a oA i h u aE n g i n e e r i n gC o L t d，Q i n g d a o2 6 6 0 7 1，C h i n a；4 Q i n g j i a nG r o u pC o L t d，Q i n g d a o2 6 6 0 7 1，C h i n a；5 C h i n aJ i n g y e

5、E n g i n e e r i n gC O L t d，B e i j i n g1 0 0 0 8 8，C h i n a)A b s t r a c t：B a s e do nt h ep r o je c ta n dc o s tm a n a g e m e n ta n di nl i g h tw i t ht h ep r i n c i p l eo fc o m b i n i n gt h e o r yw i t hp r a c t i c e，t h i sp a p e rr e s e a r c h e st h ec o s tc o n t r o

6、 lo ft h ep r o je c ti m p l e m e n t a t i o np h a s eo ft h er e a le s t a t ep r o j e c t si nQ i n g d a ob ym e a n so ft h eq u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s，a n de s t a b l i s h e st h ec o s tc o n t r o ls y s t e mo ft h ee n t i r ep r o c e s s，i n c

7、 l u d i n gt h ei n i t i a ls t a g ec o s tc o n t r o l，c o n s t r u c t i o nc o s te o n t r 0 1，a n dt a xm a n a g e m e n t，e t c I ta l s op u t sf o r w a r dac o m p r e h e n s i v ec o s tc o n t r o lo ft h ep r o g r e s so ft h ec o n s t r u c t i o np h a s eb yu s i n gt h ee a

8、r n e dv a l u em a n a g e m e n t Aw o r k a b l ec o s tc o n t r o ls y s t e mo ft h ee n t i r ep r o c e s si sf o r m e d w h i c hp r o v i d e sar e f e r e n c ef o rt h ec o s tc o n t r o lo fas i m i l a rp r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c t K e yw o r d s：r e a le s t a t

9、 ep r o je c t；c o s tc o n t r o l；e a r n e dv a l u em a n a g e m e n t近年来，为抑制房价增速过快，中央政府频繁出台房地产行业相关调控措施，加之金融危机为全球经济带来的影响，房地产市场正在进入新一轮调整周期对房地产开发项目进行有效的成本控制，已成为企业在项目开发过程中实现自身生存和发展的关键笔者通过对青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制的研究，针对房地产开发项目前期阶段、工程建设阶段、税务管理等方面提出具体的成本控制方法和措收稿日期：2 0 0 9 0 6 0 8作者简介：黄先锋(1 9 8 0 一)，男，四川泸州

10、人硕士，助理工程师，主要从事项目管理研究E-m a i l：h x f 0 5 3 2 1 2 6 c o r n 万方数据第6 期黄先锋，等：青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究1 3 1施，形成一套具有实际可操作的房地产开发项目全过程成本控制体系通过研究，希望能为本地区房地产开发企业在成本控制工作上提供借鉴和参考1 青岛地区房地产开发项目成本构成房地产开发项目成本主要由前期阶段成本、工程建设阶段成本、开发间接费及期间费等构成笔者将主要针对前期阶段成本控制、工程建设阶段成本控制以及税务管理三个方面进行深人分析青岛地区房地产开发项目前期阶段成本主要包括：土地及拆迁费、勘察设计费、防空地下

11、室易地建设费、建筑企业养老保障金、城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费等；工程建设阶段成本主要包括：主体建筑工程费及主体安装工程费、区内管网工程费、园林环境工程费及小区配电室、泵房等配套设施工程费；税务成本主要包括：项目开发全过程发生的各项税费青岛地区房地产项目开发流程如图1 所示招、拍、挂及土地手续(国土资源和房屋管理局)能源耗用评定(墙改办)、项目环境评估(环保局)项目计划核准(发改委)选址、规划、建筑工程、外装饰、环境、人防及施工图审批(规划局、人防办)地质勘探、地震评估、户型结构比例审核及施工图审批(地震局、审图办施工及监理招投标、规费缴纳及施工许可

12、证办理(建委等部门)图1 青岛地区房地产项目开发流程开工建设(建设单位)验收及竣工交付(规划、建委等部门)2 房地产开发项目成本控制方法。房地产成本是决定房地产价格的重要因素，而房地产的价格又影响整个社会的经济发展 1 对房地产开发项目进行成本控制是十分必要的房地产项目由于具有投资量大、流动性差、回收期长、同金融业关系密切、投资开发过程涉及单位多等特点，故其成本控制显得分外复杂，难度特别大 2 房地产开发项目一般采用目标成本动态控制法进行成本管理，即在房地产开发项目的实施过程中，将成本控制目标、成本责任进行具体的量化和分解，做到事前控制，预先控制，并定期归集成本发生的实际值，利用科学方法进行计

13、划值和实际值的分析与比较，检查项目成本执行的偏差情况，及时采取措施进行调整2 1 前期阶段成本控制方法及要点前期阶段成本由土地及拆迁费、勘察设计费、城市基础设施配套费等构成前期阶段成本控制需根据以往开发经验和土地估算来控制土地等前期费用的成本支出，并通过限额设计，抓好设计阶段的成本控制土地及拆迁费用主要包括土地出让金、契税、使用税、拆迁费等房地产开发企业取得土地主要有招、拍、挂三种方式近期青岛地区在城中村改造中推出了多个以捆绑改造招标形式出让土地的项目，如2 0 0 8年4 月9 日，青岛市李沧区人民政府对文昌阁、下王埠、尤家下河社区三个村庄改造项目实施了公开招标在房地产开发过程中，土地一经取

14、得，其费用即变为基本固定的成本控制土地成本的关键在于对项目进行精准的定位和成本分析根据以往土地取得经验和土地估算结果采取一定的投标策略、制定合理的价格，最大限度地控制土地成本风险针对青岛地区比较常见的旧城、旧村改造项目，建设单位可以通过与政府、社区、村庄进行积极协商，制定合理的拆迁政策，尽可能多地争取优惠条件，并充分利用地块现有规划设计条件，摊薄安置回迁成本，降低土地价格前期工程费主要指勘测丈量费、规划设计费、防空地下室易地建设费、建筑企业养老保障金、城市基础设施配套费、白蚁预防工程费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费等报批报建费对设计费的控制，可以通过公开招标的形式确定设计单位，以争取最

15、合理的设计费支出对于各项政策性缴费的控制，应根万方数据1 3 2青岛理工大学学报第3 0 卷据青岛地区制定的优惠政策，积极申请各项费用的减、免、缓优惠如青岛地区对“两改”项目和保障性住房项目建立的一系列绿色通道，建设单位可根据项目性质申请配套费、劳保费的缓交优惠设计阶段的投资控制是房地产开发项目全过程成本控制的要点在分析设计阶段存在的各种弊端基础上，增强设计标准规范意识及经济核算意识，引入竞争机制，大力推行限额设计，加强设计方案的优化，切实降低工程造价 3 设计部门应以项目的市场定位为主导，抓好设计成本控制，加强对设计成果进行性价比对2 2 工程建设阶段成本控制方法及要点工程建设阶段成本主要由

16、分包工程建设成本及开发商供应物资成本、区内配套成本等构成，涉及因素较多，受人工、资源、工期等影响较大工程建设阶段成本属于典型的可变成本，是目标成本动态控制的重点，通过建立工程建设阶段成本控制体系，实施目标成本动态控制2 2 1 工程建设阶段目标成本动态控制体系项目在实施过程中受干扰因素较多，预算具有不确定性，成本支出在实施过程会不可避免地偏离预期轨道为有效跟踪和控制项目的实际发生成本，应提前明确项目成本控制的目标和计划，逐层分解成本控制子目标，建立工程建设阶段目标成本动态控制体系，实施有效的成本控制1)目标成本动态控制体系的建立通过项目成本概预算，制定目标成本，将成本责任量化，及时跟踪了解成本

17、执行情况，并通过动态归集每月实际成本数据，利用科学的方法进行综合分析，判断成本支出是否存在偏差，如果存在偏差，则分析原因，实施纠偏措施并调整目标；如果没有出现偏差，则进入下一个控制程序，见图2 发现偏差：1 分析出现偏差原因；2 实施纠偏措施并调整目标图2 工程建设阶段目标成本动态控制体系2)项目成本跟踪工作采用数学方法和科学手段来实现对项目成本的定期测量；对影响项目目标实现、自身可能发生变化的因素进行跟踪、监测、记录、分析等活动3)项目成本控制偏差的分析通过跟踪而获得项目实际成本的有关信息资料后，需要利用科学的方法将获得的资料进行整理、统计，并与项目成本目标进行比较分析，得出实际完成工作量的

18、百分比、累计完成工作量的百分比、当前项目实际进展状况4)项目成本控制纠偏措施项目成本控制过程中关键在于分析，核心在于纠偏因此，要针对分析得出的偏差发生原因采取切实纠偏措施，加以纠正成本纠偏的措施包括组织措施、技术措施、经济措施、合同措施等2 2 2 项目成本跟踪测量及科学分析方法在房地产开发项目中的实际应用。以青岛某房地产开发项目为例，该项目占地面积5 5h m 2，总建筑面积1 2 万m 2，于2 0 0 7 年9 月份开工建设，2 0 0 9 年1 0 月份竣工交付使用1)成本的跟踪测量本房地产开发项目前7 个月的预算费用与监测到的每期累积完成比率和每期实际费用见表1 一表3 2)分析方法

19、(1)挣得值法的应用在工程项目建设过程中，为了有效地对工程进度、成本、质量进行监控，运用科学方法分析和评价项目整体的实际状况，引入了挣得值管理 4 挣得值法是一种分析目标实施与目标期望之间差异的方法通过测量已完成的工作的预算费用，与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用相比较，得到有关计划实施的进度和费用偏差，从而达到判断万方数据第6 期黄先锋，等：青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究1 3 3项目预算和进度计划执行情况的目的这是一种以预算和费用来衡量工程进度进行费用进度综合控制的技术主要指标有：计划工作量的预算费用B C W S 已完工作量的实耗费用A C w P、已完工作量的预算费

20、用B C w P 挣得值E V(E a r n e dV a l u e)、进度偏差S V、费用偏差C V、费用执行效果指数C P I、进度执行效果指数S P I等(2)以本房地产开发项目为例，设项目检查点为第6 个月，根据检查结果预测原前7 个月工作量完成时间总费用及进度该项目前6 个月每期累积挣得值计算结果见表4 设检查点为第6 个月，则C V B C W P A C W P 一8 8 0 4 9 4 0 15 9 7，分析结论：出现超支S V=B C W P B C W S 一8 8 0 4-8 3 6 9 4 3 5，分析结论：进度提前C P I B C W P7 A C W P 一8

21、 8 0 4 9 4 0 1 0 9 4，分析结论：超出预算S P I=B C W P B C W S=8 8 0 4 8 3 6 9=1 0 5，分析结论：进度提前前7 个月总费用预测：预测值一总预算C P I=99 8 1 o 9 4 一】06 8表1 青岛某房地产开发项目前7 个月每期预算费用万元表2 青岛某房地产开发项目前6 个月每期累计完成比率表3 青岛某房地产开发项目前6 个月每期实际费用万元表4 青岛某房地产开发项目前6 个月每期累积挣得值万元进度预测：预计原7 个月工作量完成时间一计划完成时间S P I=7 1 0 5 6 6 72 3 房地产开发项目税务管理房地产开发项目成本

22、控制在税务管理方面应建立纳税统筹机制，做好各阶段税费估算，控制支出2 3 1 房地产开发行业的税种设置房地产开发项目税务成本约占项目总成本的1 0 2 0 左右房地产税收主要涉及房地产开发和销售环节、房地产持有和使用环节、房地产转让环节所课征的各类税收 5 到目前为止，我国还没有独立的房地产税制，现行税制中，涉及房地产行业的税种主要有6 个 6 ，见表5 万方数据1 3 4青岛理工大学学报第3 0 卷2 3 2 房地产开发项目纳税统筹机制根据房地产开发项目各阶段的税务特点进行纳税筹划，建立纳税统筹机制，有利于降低税务成本房地产开发项目纳税筹划阶段划分如图3 所示前期准备阶段卜_ 叫建设施工阶段

23、卜_ 斗销售阶段卜_ 叫自营阶段战略筹划I建设筹划II 销售筹划il 经营性物业筹图3 房地产开发项目纳税筹划阶段划分1)房地产开发项目的税务特点房地产开发项目涉及的税种复杂、税额大，存在行业预缴制度和清算制度2)房地产开发项目纳税筹划的重点。筹划的税种包括：土地增值税、企业所得税、契税、营业税、房产税；纳税筹划的重点方面：不动产韵转让方式、开发模式、销售定价、成本费用的归集和分摊3)房地产开发项目纳税筹划的具体方法。(1)纳税筹划流程如图4 所示图4 房地产开发项目纳税筹划流程纳税测算：确定开发各阶段相应税种、收集基础预算、编制个税预算、预算汇总纳税战略筹划：项目组织形式筹划、建设方式筹划、

24、销售与自营筹划建设阶段筹划：合同筹划、开发成本结转的筹划、资金来源筹划销售筹划：销售方式的筹划、销售定价的筹划、价外费用的筹划(2)纳税筹划的具体方法临界点筹划法：国内现行税制税率分级和税收优惠都有临界点，当房地产开发项目在达到税收临界点时，通过认真测算，增减收入或支出，可有效避免承担更重的赋税尤其是土地增值税等税种的起征点设置，都存在纳税筹划的巨大空间成本费用调整法：通过对房地产开项目进行合理的成本调整和费用摊销，以抵消收益，减少账面利万方数据第6 期黄先锋，等：青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究1 3 5润，可有效地降低税务成本税收优惠政策法：充分利用国家针对相关行业制定的一系列税

25、收优惠政策进行纳税筹划纳税测算法：房地产开发项目在建设过程中每一个环节都会存在多种经营方案，不同的经营方案会存在不同的纳税结果针对每一种不同的方案进行纳税测算，选择最有利于降低税务成本和项目利润最大化的方案3 房地产开发项目成本管理风险分析和控制房地产开发项目所处的阶段不同，将面临的成本控制风险也不同，风险大致分为潜伏期、发生期、后果期三个阶段通过制定和实施各种风险防范政策，在风险潜伏期，正确预见和及时发现风险苗头，消除隐患并阻止风险发生；在风险发生期，积极组织补救，将风险导致的成本损失减少至最低；在风险后果期，及时对风险损失进行有效的资源补充，排除直接损失对开发项目后续工作的干扰，同时减少间

26、接成本损失房地产开发项目成本控制的风险应根据阶段进行划分，并制定相应的对策，如图5 所示。风险潜伏期H风险发生期H风险后果期预见风险、消除隐患lI 组织补救、减少损失II 资源补充、减少间接损失图5 房地产开发项目成本控制风险的阶段划分及对策3 1 成本管理风险分析3 1 1 投资决策和置地阶段成本风险分析由于房地产开发活动受国家和地区经济政策影响较大，存在着周期性的波动因此，房地产开发项目因投资时机不同，供求关系及收益也相差甚远，存在着巨大的投资和置地成本风险房地产开发项目周期长，少则1 2 年，多则3 5 年，金融利率等政策的调整，为成本控制的财务利息支出带来极大影响因此，开发单位必须对未

27、来几年国家和地区的政治形势及经济变化等风险因素进行预测，以选择合适的开发时机，在确保投资收益的条件下确定合理的土地取得成本3 1 2 勘察、设计阶段成本风险分析勘察、设计工作对房地产开发项目进度控制、成本控制和质量控制有重大影响勘察、设计工作质量出现偏离，将会导致工期延长、成本上升和质量下降，甚至发生重大的工程事故由于地质勘探取点分布不当、钻孔深度不足及勘探方法不正确等原因导致的勘探结果分析错误，将直接影响设计人员对地基土质、持力层和承载力的判断，使基础选型和结构设计工作发生错误，造成资源浪费在设计开发工作中，由于结构方案、材料、设备选择不当，将导致产品不能满足项目开发要求，引起变更，造成成本

28、增加对于此类风险，开发单位应严格审查勘察、设计单位的资质等级和业绩，建立合格供方名录，通过招标的方式择优选择勘察、设计单位，并通过技术交底和图纸会审等措施来进行风险防范3 1 3 工程建设阶段成本风险分析本阶段的风险主要是在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的工期风险、质量风险造成成本增加在施工过程中，应通过加强管理、采取措施，确保开发项目进度、质量、成本目标的实现3 2 成本管理风险控制成本管理风险的控制可以从改变风险后果的性质、减少风险发生的概率和降低风险发生后果的影响等三个方面人手，通过制定和实施各种风险防范政策，降低成本风险发生概率对于已知风险或可预测风险，利用现有资源进行风险的降

29、低；对于不可预测风险，应进行全面、深入地调查和研究，减少该类风险的不确定性，设法将已识别的不可预测风险转变为已知风险针对房地产开发项目投资周期长、金额大、政策性强、建筑材料价格易浮动、投资开发过程涉及单位多、成本控制难度大等特点，可制定如下成本管理风险控制措施：1)针对具体项目成立专门的成本控制风险管理机构；万方数据1 3 6青岛理工大学学报第3 0 卷2)建立房地产开发项目成本控制风险预警系统；3)采用科学的成本控制模式，如建立基于目标成本的成本动态控制体系；4)重视项目财务评价和项目税务管理，建立纳税统筹机制，压缩财务成本4 结束语笔者对青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制进行了研究，并

30、以实例进行分析该实例是成本控制理论在房地产开发项目中的一次实际应用通过研究，笔者得到以下结论：实施项目成本的动态控制是房地产开发企业成本控制的核心内容；房地产开发企业应该建立一个目标成本动态控制体系，将成本控制目标、成本责任进行具体的量化和分解，做到事前控制，并根据执行情况进行调整参考文献(R e f e r e n c e s)：1 杨丽琛房地产成本控制研究 J 硅谷，2 0 0 8(1 2)：1 6 1 Y A N G L i c h e r l S t u d yo nC o n t r o l l i n g C o s to f R e a l E s t a t e J S i l

31、 i c o n V a l l e y，2 0 0 8(1 2)：1 6 1 E 2 林海平房地产项目的成本控制口 中外房地产导报，1 9 9 9(1 3)：9-1 0 L I NH a i p i n g R e a lE s t a t eC o s tC o n t r o l J C h i n e s ea n dF o r e i g nR e a lE s t a t eT i m e s，1 9 9 9(1 3)：9-1 0 3 张益萍浅析设计阶段是工程造价控制的主要阶段之-U 福建建筑，2 0 0 8(1)：1 0 1 1 0 2 Z H A N GY i-p i n g

32、T h eB r i e fA n a l y s i sD e s i g nS t a g eI sO n eo fP r o j e c tC o n s t r u c t i o nC o s tC o n t r o lM a i nS t a g e s J F u j i a nA r c h i t e c t u r e C o n s t r u c t i o n，2 0 0 8(1)：1 0 1 1 0 2 4 舒卿，李惠强赢得值管理在工程项目建设中的应用研究口 基建优化，2 0 0 6，2 7(6)：2 2 2 3 S H UQ i n g I。IH u i q i

33、 a n g S t u d yo nA p p l i c a t i o no fE V Mi nP r o c e s so fP r o j e c tC o n s t r u c t i o n J O p t i m i z a t i o no fC a p i t a lC o n s t r u c t i o n。2 0 0 6，2 7(6)：2 2 2 3 5 龚辉文。国外房地产税收政策发展近况 J 涉外税务，2 0 0 9(8)：2 7 3 1。G O N GH u i w e n R e c e n tD e v e l o p m e n t so fR e a

34、lE s t a t eT a xP o l i c i e sO v e r s e a s J I n t e r n a t i o n a lT a x a t i o ni nC h i n a，2 0 0 9(8)：2 7 3 1 6 段九利，郭志刚房地产企业全程纳税筹划 M 北京：中国市场出版社,2 0 0 8 D U A NJ i u l i，G U OZ h i-g a n g A l l-R o u n dT a xP l a n i n g o fR e a lE s t a t eE n t e r p r i s e M B e r i n g：C h i n aM

35、a r k e tP r e s s，2 0 0 8，(英文校审刘学云)(上接第1 2 9 页)参考文献(R e f e r e n c e s)：1 北京土木建筑协会模板与脚手架工程施工技术措施 M 北京：经济科学出版社，2 0 0 5；1 0 3 1 0 4 B e i j i n gC i v i lC o n s t r u c t i o nA s s o c i a t i o n T e m p l a t ea n dS c a f f o l dP r o j e c tC o n s t r u c t i o nT e c h n i q u eM e a s u r e

36、 M B e r i n g：E c o n o m i cS c i e n c eP r e s s，2 0 0 5：1 0 3 1 0 4 2 张全虎高层建筑施工中的新型模板体系应用技术 J 甘肃科技纵横，2 0 0 4，3 3(2)：9 2 9 3 Z H A N GQ u a n h u N e wT e m p l a t eS y s t e mT e c h n o l o g yA p p l i e di nH i g h R i s eC o n s t r u c t i o n J S c i e n t i f i c8 LT e c h n i c a lI n

37、f o r m a t i o no fG a n s u 2 0 0 4，3 3(2)：9 2 9 3 3 杜荣军混凝土工程模板与支架技术 M 北京；机械工业出版社，2 0 0 4 D UR o n g-j u n T h eA p p l i c a t i o no fT e c h n o l o g yo fF o r m w o r ka n dF r a m ei nC o n c r e t eE n g i n e e r i n g M B e i j i n g：C h i n aM a c h i n eP r e s s，2 0 0 4 4 王升磊集群液压爬升模板施工

38、实侧论述 j 建筑安全，2 0 0 5，2 0(9)：4 2 4 4 W A N GS h e n g l e i C o n s t r u c t i o nE x a m p l eE l a b o r a t i o no fG r o u pH y d r a u l i cC l i m b i n gF o r m J C o n s t r u c t i o nS a f e t y，2 0 0 5，2 0(9)：4 2 4 4 E s 糜嘉平建筑模板与脚手架研究及应用 M 北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 1 M IJ i a-p i n g R e s e a r

39、c ha n dA p p l i c a t i o no fC o n s t r u c t i o nF o r m w o r ka n dS c a f f o l d i n g M B e i j i n g：C h i n aA r c h i t e c t u r e B u i l d i n gP r e s s，2 0 0 1 6 G B5 0 2 0 4-2 0 0 2，混凝土结构工程施工质量验收规范 s G B5 0 2 0 42 0 0 2，C o d ef o rA c c e p t a n c eo fC o n s t r u c t i o n a

40、lQ u a l i t yo fC o n c r e t eS t r u c t u r e s S 。(英文校审刘学云)万方数据青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究青岛地区房地产开发项目建设阶段成本控制研究作者：黄先锋，谢英杰，王胜，曹智强，HUANG Xian-feng，XIE Ying-jie，WANG Sheng，CAO Zhi-qiang作者单位：黄先锋,HUANG Xian-feng(中国海洋大学,经济学院,青岛,266071;青岛房地产实业集团有限公司,青岛,266071)，谢英杰,XIE Ying-jie(青岛爱华工程有限公司,青岛,266071)，王胜,WANG

41、Sheng(青建集团股份公司,青岛,266071)，曹智强,CAO Zhi-qiang(中国京冶工程技术有限公司,北京,100088)刊名：青岛理工大学学报英文刊名：JOURNAL OF QINGDAO TECHNOLOGICAL UNIVERSITY年，卷(期)：2009，30(6)被引用次数：0次 参考文献(6条)参考文献(6条)1.杨丽琛 房地产成本控制研究期刊论文-硅谷 2008(12)2.林海平 房地产项目的成本控制 1999(13)3.张益萍 浅析设计阶段是工程造价控制的主要阶段之一期刊论文-福建建筑 2008(1)4.舒卿.李惠强 赢得值管理在工程项目建设中的应用研究期刊论文-基

42、建优化 2006(6)5.龚辉文 国外房地产税收政策发展近况 2009(8)6.段九利.郭志刚 房地产企业全程纳税筹划 2008 相似文献(10条)相似文献(10条)1.会议论文 乌云娜.姚娜.王志学 房地产开发项目前期成本控制研究 2007 房地产开发项目的前期成本控制是项目成功与否的关键，针对目前房地产企业忽视前期成本控制的问题，对房地产前期成本的构成及其影响因素进行了详细分析，提出了前期开发阶段和设计阶段成本控制的目标；并结合房地产前期管理流程和成本管理内容，提出了在前期决策阶段、设计阶段及招投标阶段的成本控制方法和有效措施，建立了目标成本控制体系，以期通过对项目前期成本的动态管理，为总

43、体成本控制打下良好的基础。2.学位论文 周坚虹 房地产开发项目成本控制问题研究 2007 房地产开发项目成本控制不仅是房地产项目管理中的一个关键环节，同时也是房地产企业求生存、求发展的立足之本。由于国家的宏观调控，土地成本及资金成本都在较大幅度的提高，各种材料成本及人工成本也在上涨，土地的稀缺性还促使我们必须抓住每一个项目开发的机会争取利润最大化。由此可见房地产开发企业需要一种有效且高效的成本控制方法来进行成本控制，以适应激烈的市场竞争，维护企业的生存、促进企业的发展。因此对房地产企业开发项目进行成本控制就变得越来越重要，对其成本控制的方法进行研究就具有很大的实践意义。本文通过分析目前成本控制

44、效率低的原因即成本控制观念的落后、成本控制责任制的不明确以及事后控制的不足(控制方法传统)，明确了解决房地产开发项目成本控制的思路。将现代控制理论引入了房地产开发项目成本控制。通过对控制概念、特点及方法的说明奠定了成本的全过程控制及成本动态控制的实现基础，并对控制过程进行了深入地探讨；同时结合房地产开发项目的各个环节与成本控制的关系，详细阐述了房地产开发项目成本控制的特点、内容及控制程序，提出了房地产开发项目成本控制的思路以及主要的技术方法。通过研究，本文提出了房地产开发项目成本控制的主要方法，即动态控制与全过程控制方法，并配合有效的激励机制(即建立成本控制责任制)。全过程控制可以改变事后控制

45、所造成的被动局面，是成本控制中最有效的方法之一。在房地产项目开发过程中，对开工前进行的成本控制能取得很明显的经济效果，避免了预算超概算、结算又较大幅度超预算的失控现象，有的放矢的做好成本控制工作。动态控制可以使得在项目进行中及时掌握成本执行情况，及时发现问题，通过分析原因找到解决问题的方案，动态控制的及时性可以避免小问题积累成大问题。作为辅助的绩效考核，责任制的建立是为了使制定的成本控制方法能够得到有效的落实，并能量化成本控制的成果同时最大限度的发挥人的主观能动性。成本控制应贯穿整个房地产项目开发过程。3.期刊论文 浅议房地产开发项目实施阶段成本控制-山西建筑2009,35(29)结合工作实践

46、,根据房地产项目的特点,对项目决策阶段、项目设计阶段、招投标及施工阶段、竣工结算及后评价阶段的成本控制的想法和思路加以总结,从而合理控制成本开支,提高项目盈利能力.4.学位论文 赵永明 房地产开发项目成本控制研究 2007 随着国家不断抑制房地产过热和房地产市场化进程的加快，房地产开发企业要想在长期的市场竞争中立于不败之地，必须十分重视和控制好房地产开发成本，才能取得良好的经济效益。本文针对房地产开发项目成本控制方面存在的成本意识不强，成本管理方法老化，对决策、设计、招标等阶段缺乏足够的重视，管理水平不高等闯题，运用成本控制理论，从建立目标成本动态控制机制模型、整合项目管理整个过程的业务链条、

47、提升成本预测的科学性和降低可控的敏感性费用等方面，对房地产开发项目成本控制提出了一系列措施。论文最后结合实例，总结了实践中的成本控制措施，对今后如何进一步加强房地产开发项目成本控制提出了方向性分析。5.期刊论文 叶春雨.YE Cbun-yu 房地产开发项目成本控制研究-广东财经职业学院学报2008,7(4)随着国民经济快速发展、住房分配体制改革、人口红利因素和城市化进程快速发展,我国房地产业正经历一个暴利、高速发展的阶段.在这样的背景下,房地产企业大多实行粗放经营,项目成本管理、控制意识淡薄.然而,近年来随着更多的市场进入以及政策法规的不断完善,尤其是国家一系列宏观调控措施的实施,房地产企业正

48、在经历一场阵痛.要度过这场阵痛,房地产企业必须重视价值链分析,实施全面成本管理,建立精细化的成本控制和跟踪管理体制,方能应对环境的挑战.6.期刊论文 颜翔 房地产开发项目全过程成本控制之我见-城市建设2010,(9)房地产开发企业的盈利模式已经走过了简单的凭社会关系低价获取土地资源,然后依靠土地增值带来盈利的时代,未来房地产开发企业的盈利将主要依靠企业管理水平的提升.因此,成本控制在房地产开发过程中将显得至关重要.本文从房地产开发项目成本控制的含义和成本构成入手,分析了前房地产项目成奄控制的要点,提出了房地产开发项目成本控制的方法.7.期刊论文 江剑华 房地产开发项目前期成本控制研究-财经界(

49、学术)2008,(2)本文分析了房地产开发项目前期成本控制,通过对目前我国房地产开发项目前期主要问题的研究,找出了影响房地产开发项目成本控制的关键因素;同时结合房地产开发项目前期的工作流程,提出了解决前期成本控制问题的解决措施和建议.8.学位论文 喻亚妮 房地产开发项目成本控制研究 2009 在全球金融危机的笼罩下，房地产业处于低迷时期，房地产开发企业面临着更多挑战。房价成为社会大众关注的焦点，而价格的基础-成本，我们不得不关注。通过对我国房地产开发企业实际情况的观察，企业受内外部环境等因素的影响，绝大多数房地产开发企业存在着成本支出大、效益低下的不良局面。房地产开发项目作为房地产开发企业最主

50、要、最基本的经济业务，其成本的高低直接影响着房地产开发企业的成本。本文就我国房地产开发项目成本控制中存在的问题，即实际中比较注重施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视：项目运作过程中轻计划：成本控制方法落后；竣工汇总阶段，末做好项目总结、分析工作等问题。提出我国房地产开发项目成本控制的六点措施：一、按照全面控制与重点控制相结合的原则，对房地产开发项目全过程进行成本控制，以全寿命周期成本最小化为控制准则；二、认真做好房地产开发项目的成本计划，即做好事前成本控制；三、采用先进的项目管理方法，工作分解结构(WBS)和挣值管理技术(EVM)对房地产开发项目进行成本控制，