2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库及参考答案（黄金题型）.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库及参考答案（黄金题型）第一部分 单选题(50题)1、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.利润表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.项目投资现金流量表【答案】： D 2、（ ）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A.吊车梁B.外墙围护系统C.柱子D.基础【答案】： A 3、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】： B 4、在利用期望值法

2、进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。A.Pi0B.Pi1C.0Pi1D.Pi1【答案】： C 5、房产面积的测量精度分为（ ）级。A.五B.二C.三D.四【答案】： C 6、与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易【答案】： D 7、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】： D 8、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面

3、。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】： C 9、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。A.管理费B.财务费C.经营费D.所得税【答案】： D 10、某房地产企业的资产

4、负债表上显示，负债合计为2500 万元，资产合计为4000 万元，流动资产和流动负债分别为2000 万元和1000 万元，存货为1200 万元，则该企业的流动比率为（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】： D 11、市场需求的预测一般需要从（）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】： D 12、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1219%、IRR2312%、IRR3414%、IRR1416%，

5、当最低可接受收益率MARR15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】： A 13、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】： B 14、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资【答案】： A 15、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆

6、的土建工程是（ ）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】： B 16、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】： B 17、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】： D 18、某房地产开发项目的占地面积2万m2

7、，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】： C 19、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】： C 20、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构【答案】： B 21、在经历了20

8、092010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】： C 22、在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算【答案】： A 23、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】： A 24、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素

9、调查D.竞争情况调查【答案】： C 25、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】： A 26、某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万元。则该企业的资产负债率是（ ）。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】： B 27、收集一手资料时最普遍采用的手段是（）。A.问卷B.座谈C.电话D.邮寄【答案】： A 28、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标

10、文件的密封情况D.应当众开标【答案】： B 29、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用B.已正式签订商品房预售合同C.已正式签订商品房交易合同D.已正式竣工验收合格【答案】： B 30、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】： A 31、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（ ）。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入【答案】： C 32、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )

11、。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】： B 33、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线【答案】： D 34、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）。A.土地B.资本C.劳动力D.技术革新【答案】： D 35、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】： D 36、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（ ）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】：

12、D 37、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和【答案】： D 38、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估

13、价值的( )。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】： C 39、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】： D 40、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价B.市场上交易物业的租金或售价C.类似物业D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】： D 41、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A.观察法B.实验法C.讨论法D.问卷调查法【答案

14、】： A 42、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】： C 43、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】： A 44、财务分析不包括（ ）。A.偿债能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.营运能力分析【答案】： B 45、下列关于零售商业物业租金的

15、表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】： D 46、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【

16、答案】： A 47、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】： A 48、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性【答案】： C 49、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】： C 50、若名义利率为10%，通货膨

17、胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】： A 第二部分 多选题(50题)1、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（ ）。A.工期索赔B.工程变更索赔C.合同中明示的索赔D.合同中默示的索赔E.费用索赔【答案】： A 2、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为：ier1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案

18、】： ACD 3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】： AD 4、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】： B 5、下列投资中属于金融投资的有（）。A.股票B.保险C.彩票投资D.货币市场的存款E.流动资产投资【答案】： ABCD 6、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.

19、调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】： BCD 7、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 8、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。A.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费【答案】： ABD 9、2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126

20、m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。A.贴现债券B.抵押债券C.附息债券D.担保债券【答案】： AD 10、在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（）。A.项目的合作方式和性质B.项目拟建规模和标准C.项目建成后的服务对象D.项目背景E.项目所处的地理环境【答案】：

21、ABC 11、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。A.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E 实验法【答案】： BCD 12、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.上年度末储备土地结转情况B.年度储备土地前期开发计划C.年度土地出让金总额D.年度储备土地管护计划E.年度土地储备资金需求总量【答案】： ABD 13、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（ ）。A.直接费B.间接费C.规费D.税金E.企业管理费【答案】： B 14、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（ ）。A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B.梁是跨过空间的横向构件C.板是直接承担其

22、上面的平面荷载的平面构件D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E.柱子是独立支承结构的竖向构件【答案】： BCD 15、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】： A 16、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际

23、收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】： AC 17、不属于房屋开发费的有（）。A.公共配套设施建设费B.基础设施建设费C.其他工程费D.土地取得费用E.开发期间税费【答案】： CD 18、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择【答案】： ABD 19、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性

24、B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】： ACD 20、从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【答案】： ABC 21、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产经纪人E.开发商【答案】： ABCD 22、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 23、开发持有出租出售模式主要适用

25、于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】： ABC 24、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（ ）。A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价【答案】： ACD 25、房地产开发项目经济评价的

26、目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】： CD 26、市场总需求是指在( )的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定的政治环境D.特定市场营销环境E 特定市场营销计划【答案】： ABD 27、下列报表中，属于房地产开发项目财务评价的基本报表有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 28、城乡规划管理部门在建设项目用地预审与选址意见书中，规划土地使用要求包括（）等。A.建筑规模B.公共服务设施C.容积率D.绿地率E.建设项目

27、与城市道路的距离【答案】： ACD 29、影响房地产市场发展的经济因素包括( )。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平E 家庭结构【答案】： ACD 30、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【答案】： D 31、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【答案】： ABD 32、可行性研究的步骤包括（）。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.财务评价和投资评价E.编制可行性研究报告【答案】： ABC 33、“

28、某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】： ABD 34、成本计划可分解为（）方A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】： ABC 35、开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【答案】： ACD 36、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.宗地用途B.容积率C.建筑物的允许高度D.建筑物的结构【答案】

29、： ABC 37、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求【答案】： ACD 38、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 39、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C

30、.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】： BCD 40、房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁E 房地产协会【答案】： ACD 41、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.投资风险D.经济增长率E.存款准备金率【答案】： ABC 42、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。A.确定用于敏感性分析的财务评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.计算不确定性因

31、素变动时，评价指标的相应变动值D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E.分析确定每个不确定性因素发生的概率【答案】： ABCD 43、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】： AC 44、房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 45、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【答案】： AC 4

32、6、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 47、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.概预算定额法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E.单位指标估算法【答案】： ABC 48、下列报表中，属于房地产开发项目财务评价的基本报表有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 49、可行性研究的作用有（）。A.项目投资决策的依据B.筹集建设资金的依据C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据D.编制下阶段规划设计的依据E.对项目进行经济评价的依据【答案】： ABCD 50、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】： ACD