2022年房地产估价师之开发经营与管理题库大全及参考答案（巩固）.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库大全及参考答案（巩固）第一部分 单选题(50题)1、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】： A 2、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择【答案】： C 3、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方

2、米，则该市2017年末的住房空置率是（ ）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】： D 4、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05B.49.31C.56.86D.63.6【答案】： D 5、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【答案】： C 6、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付

3、的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】： D 7、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】： A 8、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A.330B.450C.650D.700【答案】： C 9、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.

4、供给C.竞争D.市场占有率【答案】： A 10、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】： C 11、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法【答案】： B 12、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A.开发销售B.开发持有出租出售C.购买持有出租出售D.购买更新改造出售【答案】： D

5、 13、房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报【答案】： D 14、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】： C 15、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5 人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】： C 16、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年

6、，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】： D 17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】： A 18、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】： A 19、在利用期望值法进行项目风险

7、分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。A.Pi0B.Pi1C.0Pi1D.Pi1【答案】： C 20、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】： C 21、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】： A 22、房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。A.抵押物价值B.预计利润额C.总

8、投资额D.总成本额【答案】： A 23、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（ ）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】： D 24、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【答案】： D 25、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A.分散性B.复杂性C.伸缩性D.季节性【答案】： B 26、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）

9、。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段【答案】： B 27、下列风险中属于系统风险的是（）。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险【答案】： B 28、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【答案】： B 29、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】： D 30、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目

10、信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】： B 31、新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A.增加安置补偿费开支B.获得土地非常困难C.规划设计条件苛刻D.市政配套设施缺乏【答案】： D 32、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】： A 33、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经

11、济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】： B 34、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】： D 35、( )越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率【答案】： D 36、在房地产自然周期的复苏阶段，房地

12、产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】： A 37、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】： A 38、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】： A 39、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元

13、。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】： C 40、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（ ）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】： B 41、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】： B 42、某房地产开发企业2014年6月底，流动资产为3000万元，速动资产为2080万元，流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是（ ）。A.90%B.

14、120%C.130%D.160%【答案】： C 43、工程建设定额计价法的基本特征是（ ）。A.价格定额利润文件规定B.价格定额费用文件规定C.价格定额费用税金D.价格定额税金文件规定【答案】： B 44、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.投资B.投机C.信托D.储蓄【答案】： A 45、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】： A

15、 46、关于房地产面积测算的说法，错误的是（ ）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】： D 47、以下不是房地产投资信托特征的是( )。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】： C 48、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用A.健脾丸B.桃核承气汤C.肥儿丸D.补中益气汤E.黄土汤【答案】： A 49、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计

16、提折旧所依据的会计假设是（ ）。A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量【答案】： B 50、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】： D 第二部分 多选题(50题)1、宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。A.繁荣B.衰退C.萧条D.复苏E.重生【答案】： AD 2、以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。A.基础设施状况B.人口数量和结构C.居民思想观念D.宏观金融政策E 新产品开发能力【答案】： BC 3、当承包商

17、仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少A.土地成本B.建造成本C.资金筹措D.施工周期E.市场营销【答案】： BD 4、决策的原则包括（）。A.系统原则B.满意原则C.淘汰原则D.反馈原则E.落实原则【答案】： ABD 5、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产资产和经营投资E.酒店投资【答案】： AB 6、房地产开发的主要程序可分为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 7、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。A.预售收B.还本付息收

18、入C.租赁收入D.贷款本金收入E 利息收入【答案】： ACD 8、新设项目法人融资形式的特点有( )。A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产【答案】： ABC 9、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】： ACD 10、依法必须进行招标的工

19、程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】： BC 11、在借贷记账法下，期末结账后，一般有余额的账户有（ ）。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】： AB 12、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.

20、核发建筑工程施工许可证【答案】： BCD 13、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率E 速动比率【答案】： BD 14、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B.商业物业交易常在机构投资者之间进行C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D.商业物业不适合长期投资E.商业物业投资收益全部来自出租收益【答案】： BC 15、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发销售”经营模式的指标有（）。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E

21、.股权增加率【答案】： ACD 16、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】： BCD 17、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 18、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】： ABC 19、在可行性研究阶段，房屋开

22、发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E 单位指标估算法【答案】： ABC 20、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 21、下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率【答案】： AD 22、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金

23、的数量关系表达式中，不正确的是( )。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】： D 23、关于房屋存量的说法，正确的有（）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】： BC 24、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋

24、销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 25、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】： BCD 26、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 27、一般来说，房地产投资风险分析主要

25、包括( )等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性【答案】： AB 28、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有A注册商标专用权，但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用A商标，并享有中国注册商标专用权，但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板计算机都在中国市场上销售。此情形下，依据中国商标法，( )商标权。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司与乙公司均未侵犯【答案】： A 29、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配

26、套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 30、投资的特性有（）。A.投资是一种经济行为B.投资有稳定长期的收益性C.投资具有时间性D.投资目的在于取得收益E.投资具有风险性【答案】： ACD 31、下列部件中属于CPU中算术逻辑单元的部件是( )。A.程序计数器B.加法器C.指令寄存器D.指令译码器【答案】： B 32、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】： ABC 33、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D

27、.投资回报E.折旧和摊销【答案】： A 34、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【答案】： AB 35、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 36、利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】： B 37、根据现行规定，下列应计入建筑安装工程费用税金的

28、包括（ ）。A.增值税B.教育费附加税C.城乡维护建设税D.企业所得税E.个人所得税【答案】： ABC 38、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】： ABD 39、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯( )行为。A.有形财产所有权B.知识产权C.软件著作权D.无形财产所有权【答案】： A 40、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】： ACD 41、收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问

29、法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】： ABD 42、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】： ABCD 43、软件著作权的客体是指 ( ) 。A.公民、法人或其他组织B.计算机程序及算法C.计算机程序及有关文档D.软件著作权权利人【答案】： C 44、在定点二进制运算中，减法运算一般通过( )来实现。A.补码运算的二进制减法器B.原码运算的二进制减法器C.原码运算的二进制加法器D.补码运算的二进制加法器【答案】： D 45、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书，并已交付用户使用，（ ）享有该

30、应用软件的软件著作权。A.甲程序员B.甲程序员和乙软件设计师共同C.乙软件设计师D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】： B 46、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E 物业管理企业的经营业绩【答案】： ACD 47、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】： ABCD 48、建筑平面设计常见的组合方式包括（ ）。A.走廊式组合B.套间式组合C.单间式组合D.大厅式组合E.整体式组合【答案】： ABD 49、下列选项中，属于间接投资的是（）。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】： A 50、张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A.投资利润率为16.67B.投资利润率为22.50C.资本金利润率为31.25D.资本金利润率为37.50E.资本金利润率为62.50【答案】： AC