2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整版附答案【模拟题】.docx
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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整版附答案【模拟题】第一部分 单选题(50题)1、某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常负担下的价格为( )万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】: B 2、收益法是以( )为理论依据的,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】: C 3、一宗房地产,其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有
2、着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】: A 4、对新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】: D 5、间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。若改为直接比较判定,将出现( )的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933【答
3、案】: C 6、在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2。首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格为5000元/m2,建筑面积为120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格为4700元/m2,建筑面积为90m2,成交时一次付清;丁成交价格为4760元/m2,建筑面积为110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】: C 7、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识,形成(
4、)。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】: A 8、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】: C 9、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,错误的是( )。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧
5、就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】: B 10、下列不属于土地权属证书的是( )。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】: D 11、城市规划规定了一宗土地为居住用途,这属于合法权益( )的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【答案】: B 12、可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】: D 13、假设开发法是以( )为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】:
6、 C 14、在比较法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5【答案】: A 15、衡量房地产区位的好坏,最常见、最简单的是( )。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通【答案】: D 16、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】: C 17、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期,通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月,该在建工程的正常
7、建设期为24个月,则后续建设期为( )个月。A.36B.24C.16D.12【答案】: D 18、当建设用地使用权期限届满时,其土地使用权可以自动续期的是( )。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】: D 19、高热后,皮肤干燥,或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】: C 20、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:A.第(1)种情况B.第(2)种情况C.第(4)种情况D.第(5)种情况【答案】: A 21、下列选项中,( )不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增
8、加导致稀缺性增加【答案】: A 22、“有诸内,必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性【答案】: C 23、某抵押房地产的土地为划拨方式取得,经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元,将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元,已抵押贷款余额为48万元,无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%,实现抵押权的费用及税金为15万元,该房地产再次抵押的抵押净值为( )万元。A.12B.25C.27D.40【答案】: B 24、甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格
9、为150万元。在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。A.050B.5075C.50100D.100150【答案】: C 25、某宗土地成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为( )万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】: D 26、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼【答案】: B 27、某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置成本为1000元/m2,建筑物自然
10、寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。A.29B.39C.40D.45【答案】: B 28、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括( )。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确,依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】: D 29、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户,180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约
11、为1000元/亩。按照规定,B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为( )万元。A.30B.60C.80D.100【答案】: B 30、如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可比实例在其自身状况下的价格100( )可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】: A 31、下列关于路线价法的表述中,不正确的是( )。A.路线价法实质是一种比较法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运
12、用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】: D 32、下列( )不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】: B 33、“治痰先治气”是的( )具体应用。A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】: A 34、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边,一旦建设了可靠的防洪工程,其土地价格会( )。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】: A 35、有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和一年后分两次平均支
13、付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】: C 36、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常 ()重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】: A 37、城市房屋拆迁估价应当采用( )。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准【答案】: C 38、按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】: B 39、现实中土地的使用、支配权
14、要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( )方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】: D 40、某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为20000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付100万元,余款于一年后支付,交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元,卖方应缴纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为()万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】: C 41、一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m2的住宅。首期付
15、款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的( )。A.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2,实际总价为30.16万元【答案】: C 42、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情,卖方惜售,或买方执意要购买,在这种情况下的成交价格往往( )。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】: B 43、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅,贷款总额为45万元,期限为15年,年利率固定不变
16、为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款,现买卖合同约定买方付给卖方50万元,并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%,则该住宅的正常成交价格为( )元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】: A 44、 “( )则心系急,肺布叶举,而上焦不通,营卫不散,热气在中,故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐【答案】: C 45、以法律形式确立了房地产估价地位的是( )。A.物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收与补偿条例D.房地产估价机构管理办法【答案】: B 46、下列会导致房
17、地产的价格偏高的情况是( )。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【答案】: B 47、征收集体土地的土地成本中,相关税费不包括( )。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】: C 48、某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】: C 49、某成交实例成交总价为24万元,分三期付款,首期付8万元,6个月后支付8万元,余款于一年后付
18、清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是( )万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】: C 50、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积价格为3000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】: A 第二部分 多选题(50题)1、引起建筑物物质折旧的因素包括()。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】: AC 2、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.
19、房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】: BC 3、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】: AC 4、假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】: AC 5、用比较法对房地产进行估价时,需要对可比实例的成交价格进行( )的修正和调整。A.交易过程B.交易情况C.市场状况D.交易价格E.房地产状况【答案】
20、: BC 6、下列房地产中,属于按权益状况划分的类型有()。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产【答案】: AC 7、市场法估价中需要建立价格可比基础,主要包括( )等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E 统一采用单价【答案】: BCD 8、在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值,其中通常低于其市场价值的有()。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】: BC 9、下列制度政策的调整,在其他因素不变的情况下,会
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