2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库附参考答案（B卷）.docx

《2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库附参考答案（B卷）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库附参考答案（B卷）.docx（40页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库附参考答案（B卷）第一部分 单选题(50题)1、房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红【答案】： A 2、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】： A 3、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法【答案】： D 4、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地

2、产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入【答案】： A 5、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】： B 6、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】： A 7、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】： B 8、下

3、列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】： B 9、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构缝隙D.投资结构分析【答案】： D 10、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法【答案】： D 11、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.融资类参数B.评价类指标C.时间类参

4、数D.收益类指标【答案】： D 12、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】： A 13、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】： B 14、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量

5、控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】： B 15、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】： B 16、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量

6、监督部门【答案】： C 17、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】： A 18、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性B.正外部性C.强外部性D.弱外部性【答案】： B 19、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】： B 20、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。A.物质形态与货币形态B.投资资金量和

7、预期收益率C.出租、出售或经营状态D.资金流通方式与对策【答案】： A 21、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】： B 22、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】： A 23、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理B.资产管理和投资组合管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和投资组合管理【答案】： A 24、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大

8、力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】： D 25、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。A.需要适时的更新改造B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【答案】： C 26、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（）元。A.3627

9、.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】： A 27、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行B.经销商C.业主D.政府【答案】： D 28、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.向银行业金融机构举借的贷款C.国有土地收益基金中安排的资金D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金【答案】： B 29、产生房地产价格泡沫的基础是（）。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.金融机构过度放贷【答案】： A 30、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临

10、界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.容许的最低经济效益指标C.期望的最高经济效益指标D.最可能实现的经济效益指标【答案】： B 31、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析【答案】： B 32、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】： A 33、物业公司在选择零信商作为零售商

11、业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容【答案】： B 34、保和丸的主治证为A.胸脘痞满，不思饮食B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力【答案】： B 35、（ ）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。A.工程造价B.工程量C.定额计价D.设计概算【答案】： B 36、房地产投资信托的风险不包括( )。A.经营风

12、险B.市场风险C.利率风险D.操作风险【答案】： D 37、下列不属于在进度管理中应关注的因素的是（）。A.材料设备的供应问题B.劳动力心理素质C.设计变更D.气象条件【答案】： B 38、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】： C 39、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】： C 40、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率【答案】： D 41、对于施工中

13、可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，( )应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.开发商D.监理工程师【答案】： C 42、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是( )。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府【答案】： C 43、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】： C 44、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.1年B.2年C.1个月D.2个月【答案】： B 45、下列属于会

14、计恒等式的是（）。A.资产费用负债所有者权益收入B.所有者权益资产负债C.资产费用负债所有者权益收入D.负债资产所有者权益【答案】： C 46、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】： A 47、如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】： A 48、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】： A 49、某

15、市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】： D 50、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。A.项目总说明B.投资环境研究C.规划方案及建设条件D.项目经济效益评价【答案】： D 第二部分 多选题(50题)1、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 2、下列房地产定价方法中，属于购买者导

16、向定价的有（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.领导定价法D.认知价值定价法E.目标定价法【答案】： BD 3、土地费用估算主要包括（）。A.划拨土地的征收补偿费B.出让土地的土地出让地价款C.转让土地的土地转让费D.租用土地的土地租用费E.转让土地应缴纳的手续费【答案】： ABCD 4、房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁E 房地产协会【答案】： ACD 5、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A.地理环境B.经济政策C.项目投资估算D.市场情况E.市场需求与供给情况【答案】： A

17、BD 6、以下指标属于市场指标的是( )。A.销售量B.出租量C.吸纳量D.建筑面积E 预售面积【答案】： ABC 7、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是（ ）。A.土建工程属于分部工程B.建设项目可由一个或几个工程项目构成C.工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分D.高等院校的综合教学楼属于单位工程E.通风工程属于单位工程【答案】： BC 8、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【

18、答案】： AC 9、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（）。A.项目策划B.构造可供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【答案】： ABC 10、房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E 融资方式的分析与选择【答案】： ACD 11、房地产投资之利包括( )。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持E 能够得到税收方面的好处【答案】： ABD 12、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目

19、投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】： B 13、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】： AC 14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 15、 我国知识产权具有法定保护期限，但（ ）受

20、法律保护的期限是不确定的。A.发明专利权B.商标权C.商业秘密D.作品发表权【答案】： C 16、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 17、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】： AD 18、房地产景气循环的主要原因包括（）。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】： ABD 19、关于工程建设项目招标的

21、说法，正确的有（）。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密【答案】： ACD 20、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。A.确定用于敏感性分析的财务评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E.分析确定每个不确定性因素发生的概率【答案】： ABCD 21、知识产权权利人是指（12）A.著作权人B.专利权人C.商标权

22、人D.各类知识产权所有人【答案】： D 22、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】： ABC 23、下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。A.短期投资B.累计折旧C.实收资本D.委托加工材料E.坏账准备【答案】： ABD 24、房屋划分为( )房屋市场。A.一级B.二级C.三级D.四级E 五级【答案】： AB 25、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有

23、（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 26、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】： BD 27、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C.差额投资内部收益率是两个方案各期

24、净现金流量差额之和等于零时的折现率D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案【答案】： BD 28、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】： BCD 29、某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公

25、司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.保证保险B.信用保险C.工程保险D.责任保险【答案】： AC 30、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 31、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的

26、方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】： AC 32、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.房产购买成本【答案】： ABCD 33、房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E 促销策略调查【答案】： BD 34、可贷资金利率理论认为（ ）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货

27、币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】： AB 35、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性【答案】： ABC 36、现代营销战略的核心可以称为STP，是指（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】： BCD 37、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。A.市场营销以及资产管理B.建筑设计C.建造技术D.房地产估价E 项目管理【答案】： ABC

28、38、房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E 资产负债表【答案】： BC 39、现代营销战略的核心可以称为STP，是指（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】： BCD 40、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E 报酬率高低【答案】： ACD 41、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】： AC

29、 42、房地产置业投资的目的有（）。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】： BCD 43、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 44、我国计算机软件保护条例所称的发表的含义是指将软件作品 ( ) 。A.出版发行B.公之于众C.在版权局登记D.以某种物质形式固定下来【答案】： B 45、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以

30、财务净现值判断风险，正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】： B 46、建筑平面设计常见的组合方式包括（ ）。A.走廊式组合B.套间式组合C.单间式组合D.大厅式组合E.整体式组合【答案】： ABD 47、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】： ABD 48、房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E 速动比率【答案】： ABCD 49、依法受到保护的计算机软件作品必须符合下述条件 ( ) 。A.A、B.和C.B. 可被感知C 逻辑合理D.独立创作【答案】： A 50、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E 认知价值定价法【答案】： B