2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库精品(有一套).docx
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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库精品(有一套)第一部分 单选题(50题)1、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为20年,贷款年利润为6%,按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元,则从第11年开始的月还款额为()元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】: B 2、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是()。A.财务内部收益率B.财务净现值C.销售利润率D.静态投资回收期【答案】: D 3、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期
2、是()。A.半个月B.2个月C.半年D.2年【答案】: D 4、在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造()个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【答案】: D 5、编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。A.开发商B.承包商C.设计部门D.建委【答案】: A 6、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房,政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠,但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】: B 7、房地产投资决策中常见的期权问题不包括()。A.等待投资型期权B.放
3、弃型期权C.机会型期权D.成长型期权【答案】: C 8、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】: C 9、小儿虫积,腹痛时作,面黄体瘦,肚腹胀满,发热口臭,大便失常者,治疗宜用A.健脾丸B.桃核承气汤C.肥儿丸D.补中益气汤E.黄土汤【答案】: A 10、2011年末,某市住房总量为5000万平方米,其中经济适用住房400万平方米,商品住房3750万平方米,同期住房空置量为750万平方米,其中经济适用住房为50万平方米,商品住房为450万平方米,则该市2011年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.1
4、5%【答案】: D 11、下列财务报表中,反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是()。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】: D 12、从某房地产投资项目的资产负债表上,我们可以得到如下项目信息:负债合计为3000万元,资产合计为5000万元,流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元,存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】: B 13、关于资本金现金流量表的说法,正确的是()。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还
5、本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】: B 14、房地产抵押贷款不包括( )。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款【答案】: C 15、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】: D 16、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元,假设在某报告期内的空置率为28%,受阻损失为2%,运营费用为20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为56万元,则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。A.86B.26C.126D.70【答案】: C 17、下
6、列房地产投资风险中,属于系统风险的是( )。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】: A 18、 四时感冒,恶寒发热不甚而无汗之表证,宜选用A.加味香苏散B.麻黄汤C.九味羌活汤D.升麻葛根汤【答案】: A 19、如果某项目的FNPV 等于零,说明该项目的获利能力()。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求【答案】: A 20、房地产开发投资项目用于出租或自营时,计算期为()之和。A.开发期与建造期B.建造期和经营期C.开发期和经营期D.经营准备期和经营期【答案】: C 21、以下属于房地产资产管理
7、范围的是()。A.制定物业策略计划B.设备更新财务预测C.室内布局与空间规划D.建筑设计与工程规划【答案】: A 22、下列关于房地产市场周期循环的表述中,错误的是()。A.在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点,空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率【答案】: A 23、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程近似匡算法【答案】: C 24、当所有的运营费用均由租户直
8、接分担时,则称这种出租方式为()。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】: B 25、某家庭预计今后15年内月收入为12000元,如果其中的35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是()万元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24【答案】: C 26、有一计算期为10年的房地产置业投资项目,经测算,该项目的投资收益率为10%,银行贷款利率为6%,计算期内,净现值的期望值为125万元,净现值期望值的标准差为65万元,则在计算期内,该项目的标准差系数是()。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】: A
9、27、假设将两居室每套价格提高5万元,会减少多少购买者,如对此问题进行调查,则属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】: C 28、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】: B 29、下列选项中,不属于投资机会选择主要工作内容的是()。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会【答案】: B 30、在收益性物业管理中,资金来自物业收益的大修基金通常由()直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.
10、物业管理协会【答案】: C 31、一种产品价格上涨,就会引起另一种替代产品的需求()。A.减少B.不变C.增加D.以上说法都不正确【答案】: C 32、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】: A 33、关于资金时间价值的说法,错误的是()。A.现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同B.现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同C.现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同D.由于存在资金时间价值,不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】: A 34、房产用地面积测算时,需计入用
11、地面积的是( )。A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积【答案】: D 35、物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】: D 36、如国家债券的收益率为9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益率为( )。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】: B 37、对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时,项目开发利润的变化分别为27.
12、31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元,则其中最敏感的因素是()。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率【答案】: D 38、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】: A 39、某投资市场的平均收益率为15%,银行贷款利率为5.6%,国债收益率为4.5%,房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为()。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】: C 40、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是( )。A.自然周期的第一阶段
13、租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降,租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升,租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升,租金增长率上升【答案】: B 41、某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元为借贷资金,余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元,投资者权益增加值为2200元,店铺的市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】: D 42、某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的(
14、)。A.损益表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.项目投资现金流量表【答案】: D 43、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】: A 44、从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供给和需求之间的总量差距的是()。A.产品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构【答案】: B 45、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成,分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于( )的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】: D 46、某商铺2014年的潜在毛租金收入
15、为66万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%,所得税税率为25%,则2014年该商铺的净经营收入为()万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】: C 47、下列说法不正确的是()。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说,对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%45%【答案】: A 48、
16、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中,不正确的是( )。A.项目风险越大,风险等级系数值越大B.贷款期限越长,期限系数值越小C.企业信用等级越高,信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低【答案】: B 49、在正式申请竣工验收之前,开发商要对项目进项初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【答案】: C 50、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营,购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债
17、备付率为()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】: C 第二部分 多选题(50题)1、在履行合同中发生以下( )情形之一的,经发包人同意,监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作,但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】: BCD 2、具体准则是根据基本准则制定的,有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同,分为( )。A.关于共同业务的
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