2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库附答案（巩固）.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库附答案（巩固）第一部分 单选题(50题)1、（ ）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。A.可靠性B.重要性C.可比性D.谨慎性【答案】： B 2、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【答案】： D 3、建筑构造中的条形基础适用于（ ）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构【答案】： B 4、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A.净现值法B.差额

2、投资内部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法【答案】： C 5、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】： B 6、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】： C 7、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率【答案】： D 8、房地产开

3、发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给【答案】： A 9、房地产投资的弊端不包括( )。A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】： D 10、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法【答案】： C 11、某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】： C 12、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合

4、理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】： A 13、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率B.偿债备付率C.利息备付率D.资产负债率【答案】： D 14、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】： A 15、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】： B 16、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时

5、做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】： B 17、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A.垄断竞争B.寡头垄断C.垄断D.竞争【答案】： A 18、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入销售收入出租收入C.销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入D.可分配利润税后收入未分配利润【答案】： C 19、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（ ）。A.公共使用的排水沟

6、B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积【答案】： D 20、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。A.20B.21C.35D.50【答案】： A 21、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值【答案】： C 22、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限

7、为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】： B 23、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】： D 24、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布【答案】： B 25、某商品住宅

8、项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】： D 26、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.半个月B.2个月C.半年D.2年【答案】： D 27、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【答案】： C 28、下面不属于不可控制因素的调查的是( )。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情

9、况调查D.消费者调查【答案】： B 29、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】： B 30、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】： A 31、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率【答案】： C 32、对一个计算周期为20 年的房地产

10、置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价【答案】： B 33、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】： B 34、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面

11、覆盖D.市场集中化【答案】： B 35、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（）。A.10%B.20%C.25%D.30%【答案】： A 36、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】： B 37、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】： C 38、商品房开发项目预计计税毛利率，开

12、发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】： B 39、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为( )万元。A.20B.15C.35D.50【答案】： B 40、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（）。A.征地区域农民自住住宅项目B.廉租住房项目C.医疗卫生用地D.基础设施用地【答案】： D 41、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.城市建设配套费D.

13、不可预见费【答案】： C 42、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为( )。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】： A 43、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。A.定资产管理B.变动资产管理C.房地产投资组合管理D.投资管理【答案】： C 44、房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报【答案】： D 4

14、5、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。A.领导定价法B.挑战定位C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】： A 46、（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】： C 47、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】： C 48、按

15、照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场B.一级市场、二级市场C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】： C 49、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（ ）。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费【答案】： D 50、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。A.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。A.可出

16、租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划与室内装修E.物业服务企业的经营业绩【答案】： B 2、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】： D 3、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的（）。A.社会的认同性B.技术先进性和适用性C

17、.经济合理性D.建设的可能性E.政策的导向性【答案】： BCD 4、一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性【答案】： AB 5、利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】： B 6、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【答案】： ABCD

18、7、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。A.固定价格合同B.可调价格合同C.独立承包合同D.成本加酬金合同E.计量估价合同【答案】： ABD 8、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】： ABD 9、可贷资金利率理论认为（ ）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数【答案】： AB 10、关于房屋存量的说法，正确的

19、有（）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】： BC 11、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 12、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E 单位指标估算法【答案】： ABC 1

20、3、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】： AC 14、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】： A 15、下列关于柱、梁、板，说法正确的是（ ）。A.柱、梁和板，只能是预制的，不可在工地现制B.梁是跨过空间的横向构

21、件C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E.柱子是独立支承结构的竖向构件【答案】： BCD 16、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】： AD 17、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能【答案】： ABC 18、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段

22、D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 19、建设阶段的项目管理，包括（）的管理。A.质量B.进度C.成本D.合同E.工程【答案】： ABCD 20、决定房地产投资项目基准收益率大小的主要因素有（）。A.销售价格B.土地费用C.开发规模D.资金成本E.项目风险【答案】： D 21、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】： BCD 22、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评

23、价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】： ACD 23、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（ ）。A.关于共同业务的具体准则B.关于特殊业务的具体准则C.特殊行业基本业务的具体准则D.有关对外披露的具体准则E.有关资产处置的具体准则【答案】： ACD 24、决策的原则包括（）。A.系统原则B.满意原则C.淘汰原则D.反馈原则E.落实原则【答案】： ABD 25、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E

24、增加房地产市场需求【答案】： ACD 26、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括（）。A.方法科学B.调查方法专一性C.创造性D.合理的信息价值和成本比率E.政策性【答案】： ACD 27、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品E 日用品【答案】： BCD 28、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】： BCD 29、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A

25、.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 30、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】： ABC 31、进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.成本利润率D.资产负债率E.偿债备付率【答案】

26、： ABC 32、以下关于CPU与I/O设备交换数据时所用控制方式的叙述中，错误的是( )A.程序查询方式下交换数据不占用CPU时间B.中断方式下CPU与外设可并行工作C.中断方式下CPU不需要主动查询和等待外设D.DMA方式下不需要CPU执行程序传送数据【答案】： A 33、成本计划可分解为（）方A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】： ABC 34、制定租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度D.广告设计及安排E.租售价格【答案】： AC 35、现代营销战略的核心可以称为STP，是指（）。A.

27、市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】： BCD 36、房地产置业投资的目的有（）。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】： BCD 37、常用的采暖方式包括（ ）。A.集中采暖B.局部采暖C.区域供热D.分散采暖E.集体供热【答案】： ABC 38、制订租售方案的工作内容主要包括( )。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E 市场租售对比分析【答案】： AC 39、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.按年计息时，为简化计

28、算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）贷款利率D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】： ABD 40、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 41、影响房地产市场发展的经济因素包括( )。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平E 家庭结构【答案】：

29、 ACD 42、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】： D 43、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】： ACD 44、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险

30、，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】： AC 45、下列关于楼、地面的构造，表述正确的是（ ）。A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材

31、料的填充层B.垫层是在基层之上的构造层C.面层是地面的表层D.面层是人们直接接触的一层E.地面的基层是结构楼板【答案】： ABCD 46、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。A.在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量管理的对象【答案】： ABCD 47、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.上年度末储备土地结转情况B.年度储备土地前期开发计划C.年度土地出让金总额D.年度储备土地管护计

32、划E.年度土地储备资金需求总量【答案】： ABD 48、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者【答案】： ABCD 49、利率的储蓄投资决定理论认为（）。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】： B 50、房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】： ABC