2022年房地产估价师之估价原理与方法题库大全附参考答案(模拟题).docx
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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库大全附参考答案(模拟题)第一部分 单选题(50题)1、运用长期趋势法测算房地产未来价格,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用( )进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】: B 2、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道【答案】: C 3、假设某住宅重置成本为500万元,建筑物已使用10年,目前剩余经济寿命为30年,残值率为10%,土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是( )万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答
2、案】: C 4、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和( )。A.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】: A 5、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】: B 6、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的( )。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】: C 7、公共建筑及综合性建筑通常是按照
3、建筑总高度来划分的,总高度超过( )m的为高层。A.12B.20C.24D.48【答案】: C 8、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期,通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月,该在建工程的正常建设期为24个月,则后续建设期为( )个月。A.36B.24C.16D.12【答案】: D 9、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】: C 10、根据房地产估价要素估价当事人的内容,估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指( )。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关
4、系人D.估价委托人【答案】: C 11、下面不满足不同估价方法之间的关系的是( )。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用,以相互验证【答案】: C 12、某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用年限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为( )万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】: C 13、( )年建设部发出了关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知(建住房函2002192号),决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统。A.2001B
5、.2002C.2003D.2005【答案】: B 14、从估价的角度看,开发商自有资金应得的利息,也要与其应获的利润分开,不能算做( ):A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】: A 15、下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】: B 16、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2014年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2014年5月1日到10月1日【答案】
6、: D 17、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说,上部为阳,下部为阴;体表属阳,体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说,则背属阳,腹属阴;四肢外侧为阳,四肢内侧为阴C.以脏腑来分,五脏属里,藏精气而不泻,故为阴;六腑属表,传化物而不藏,故为阳D.“阴胜则阳病,阳胜则阴病;阳胜则热,阴胜则寒”【答案】: D 18、根据昼夜对人体病理的影响,病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】: A 19、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中,通常价值时点为_,估价对象为_状况下的情形。( )A.现在,过去B.现在,现在C.过去,现在D.将来,现在【答案】: A 20、下列房地产
7、估价活动中,价值时点为过去,估价对象为过去状况的估价是( )。A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】: C 21、 气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】: A 22、收益法是以( )为理论依据的,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】: C 23、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法,错误的是( )。A.单位比较法需要将
8、估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】: A 24、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为( )万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】: D 25、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率( )的比率。A.同价值B.
9、同收益C.同性质D.同类型【答案】: C 26、神不守舍,精神不集中,甚则失神狂乱,属于A.喜则气缓B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】: A 27、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2014年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】: D 28、如果采用直接比较进行
10、房地产状况修正,则可比实例在其自身状况下的价格100( )可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】: A 29、从本质上讲,价值时点是由( )决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】: C 30、对于经济可行性检验时,只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】: B 31、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精
11、血同源【答案】: D 32、“筋骨坚,发长极,身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】: D 33、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( )方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】: D 34、一般物品的价格是( )的外在表现。A.劳动B.价值C.利息D.地租【答案】: B 35、采用百分比法进行交易情况修正时,交易情况修正系数应以()为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】: C 36、在实际估价中,下列求取净收益A的方法,最合理的是()。A.过去数据简单算
12、术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】: D 37、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后,估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式,及时将估价报告交给( )。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】: B 38、在消费者收入增加时,反倒会减少对( )的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【答案】: D 39、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧【答案】: C 40、一套商品住宅总价为30万元,首期支
13、付10万元,余款在一年内分两期支付,每半年支付10万元,则该住宅的实际总价为( )万元(假定年折现率为5%)。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】: C 41、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为()元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】: D 42、在估价机构多、竞争激烈的情况下,()通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】: A 43、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降,降者谓天;降已而升,升者谓地”B.“重阴必阳,重阳必阴”C.“寒生热,
14、热生寒,此阴阳之变也”D.“夏至四十五日,阳气微上,阴气微下”【答案】: D 44、在房地产状况调整中,如果估价对象房地产优于可比实例房地产,则应对价格作( )修正。A.增价B.减价C.不变D.相对比例的调整【答案】: A 45、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( )方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】: D 46、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。A.50B.250C.300D.
15、350【答案】: D 47、采用百分率法进行交易情况修正时,应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】: C 48、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生( )万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】: C 49、房地
16、产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于( )。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】: B 50、下列( )不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】: B 第二部分 多选题(50题)1、下列属于土地使用管制的事项有( )。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中,要求容积率为2.0D.甲、乙两宗土地使用中,甲土地必须为乙土地留出通行道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】: AC 2、
17、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】: AC 3、在房地产估价中,下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】: BCD 4、反映一般物价变动的指标有()。A.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数【答案】: CD 5、房地产需要专业估价的理由有( )。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移
18、动性【答案】: AC 6、下列房地产估价活动中,符合职业道德的行为有()。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】: BC 7、房地产租赁包括()。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】: ABC 8、某写字楼的租金为每日每平方米3元
19、,电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益,应减去的运营费用包括()。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税【答案】: CD 9、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及( )。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】: ABD 10、在有法可依情况下,根据合法原则,下列有关法律效力的解释正确的有()。A.上位法优先于下位法B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C.特别法优先于普通法D.法律文本优先于法律解释E.强行法优先于任意法【答案】: A
20、CD 11、下列关于明确房地产价值时点的表述中,正确的有()。A.对当前价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价,一般为房屋征收决定公告之日为价值时点C.一个估价项目通常只有一个价值时点,但也可以有多个价值时点D.价值时点由委托人和估价师决定E.对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为价值时点【答案】: ABC 12、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有( )。A.放弃这个项目B.努力学习,边学边干C.埋头苦干,克服困难完成项目D.找别人完成项目,签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作,主动请有
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