2022年房地产估价师之开发经营与管理题库大全【名师推荐】.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库大全【名师推荐】第一部分 单选题(50题)1、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）。A.资本金-借贷资金-预租售收入B.预租售收入-资本金-借贷资金C.借贷资金-预租售收入-资本金D.资本金-预租售收入-借贷资金【答案】： D 2、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费【答案】： D 3、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的

2、月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】： C 4、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用【答案】： B 5、建筑构造中的条形基础适用于（ ）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构【

3、答案】： B 6、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量【答案】： B 7、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表【答案】： B 8、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万，2017年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】： B 9、动态

4、投资回收期是反映（）的重要指标。A.开发项目投资成本大小B.开发项目投资回收能力C.开发项目资金流动速度D.开发项目资金实力【答案】： B 10、 寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选A.犀黄丸B.透脓散C.小金丹D.川芎调茶饮【答案】： C 11、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】： C 12、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】： A 13

5、、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】： B 14、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】： D 15、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。A.投资期限较长B.资金来源广泛C.流动性好D.绝少涉及公开市场的操作【答案】： C 16、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差

6、别化战略D.产品差别化战略【答案】： C 17、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】： B 18、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】： C 1

7、9、房地产抵押贷款不包括( )。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款【答案】： C 20、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】： B 21、根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】： D 22、下列属于会计恒等式的是（）。A.资产费用负债所有者权益收入B.所有者权益资产负债C.资产费用负债所有者权益收入D.负债资产所有者权益【答案】： C 23、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单

8、元的( )为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】： B 24、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资【答案】： B 25、保和丸的主治证为A.胸脘痞满，不思饮食B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力【答案】： B 26、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500

9、万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】： D 27、根据消费者( )的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】： D 28、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【答案】： D 29、（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

10、A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段【答案】： A 30、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法【答案】： D 31、在会计信息的次要质量要求中，（ ）要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性D.实质重于形式【答案】： D 32、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的

11、抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%【答案】： D 33、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场的供求关系D.空置率【答案】： C 34、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理【答案】： A 35、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】： D 36、某销售型住房市场年初的住房存量为1

12、00万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.50【答案】： C 37、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入【答案】： A 38、当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】： B 39、房地产开发投资的投资者主要是（）。A.赚取开发利润B.保值增值C.获得

13、收益D.消费【答案】： A 40、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和( )等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本【答案】： A 41、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】： C 42、根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】： A 43、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土

14、建工程是（ ）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】： B 44、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量【答案】： C 45、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】： A 46、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】： C 47、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

15、，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表B.利润表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】： D 48、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】： D 49、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖【答案】： B 50、混凝土的主要性质是（ ）。A.水灰比B.水泥品种C.

16、和易性D.砂率【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。A.基础设施状况B.人口数量和结构C.居民思想观念D.宏观金融政策E 新产品开发能力【答案】： BC 2、按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】： ABC 3、政府规范房地产市场行为的措施有（）。A.健全市场准入制度B.推动行业诚信体系建设C.调整银行贷款利率D.规范交易程序E.加强产权管理【答案】： BD 4、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。A.金融机构手续费B.

17、融资代理费、承诺费C.坏账损失D.外汇汇兑净损失E.企业筹资发生的其他财务费用【答案】： ABD 5、按资产投资的类型划分，REITs可分为（）形式。A.权益型B.债务型C.混合型D.综合型E.抵押型【答案】： AC 6、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】： ABD 7、在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【答案】： CD 8、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。A.不

18、可移动性B.异质性C.同质性D.流动性E.弱流动性【答案】： AB 9、房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E 促销策略调查【答案】： BD 10、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A.年度运营预算B.资本流预算C.资本支出预算D.长期预算E.资本收入预算【答案】： ACD 11、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】： AD 12、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应

19、具备的特点包括（）。A.方法科学B.调查方法专一性C.创造性D.合理的信息价值和成本比率E.政策性【答案】： ACD 13、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】： CD 14、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】： ACD 15、房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 16、某房地产开发公司通

20、过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.宗地用途B.容积率C.建筑物的允许高度D.建筑物的结构【答案】： ABC 17、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】： BCD 18、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】： ACD 19、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。A.回归分析法B.简单平均法C.移动平均法D.指数

21、平滑法E.市场因子推演法【答案】： BCD 20、下列选项中，不属于职务发明创造的是( ) 。A.王明在单位从事计算机设计工作，开发设计出一种新产品B.李洋大学毕业后在单位销售部门工作，后由于单位技术开发部门人手较紧，李洋被暂调到技术开发新产品，两周后，李洋开发出一种新产品C.王师傅为某机械厂金属材料仓库管理员。1996年7月退休后，王师傅潜心钻研，于1997年6月发明创造出一种焊接高碳钢的新方法D.王老师是某大学以致用金相实验室研究员。王老师与校办工厂合作，利用实验室中金相显微镜、光电显微镜等尖端设备，发明创造出一种性能优越的金属材料【答案】： C 21、房地产开发项目策划的主要工作内容有（

22、）。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择【答案】： ACD 22、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E 认知价值定价法【答案】： B 23、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个人投资者【答案】： BCD 24、下列房地产投资评价指标中，属于清偿

23、能力指标的有（）。A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率【答案】： CD 25、房地产技术发展环境调查包括（）等。A.社会拥有量B.新产品的国内外先进水平C.新产品的技术现状和发展趋势D.通讯及交通运输E.能源与资源供应【答案】： BC 26、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品E 日用品【答案】： BCD 27、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金

24、一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】： AC 28、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证【答案】： ABCD 29、实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】： ABC 30、会计错弊的特点是（ ）。A.故意的B.过失的C.有目的的D.有预谋的E.有针对性【答案】： ACD 31、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是

25、面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】： ACD 32、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】： AD 33、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第

26、二阶段末期D.第三阶段E 第四阶段【答案】： CD 34、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】： BCD 35、房地产周期循环的主要原因包括( )。A.供需因素的影响B.政策因素的影响C.制度因素的影响D.空置量的影响E 开发商竞争的影响【答案】： ABC 36、影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素【答案】： ABD 37、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有(

27、 )。A.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E 实验法【答案】： BCD 38、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为( )。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】： D 39、影响房地产市场发展的经济因素包括( )。A.物价水平B.家庭规模C.工资水平D.就业水平E 家庭结构【答案】： ACD 40、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】： CD 41、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是（）。A.物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入

28、B.它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C.能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D.它代表物业实际获取的收入E.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】： ABC 42、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】： ABC 43、王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】： ABC 44、房地产泡沫的成因主要有（）。A.土

29、地的稀缺性B.投机需求膨胀C.开发商之间的博弈D.开发资金的易得性E.金融机构过度放贷【答案】： AB 45、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】： AC 46、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】： ABD 47、张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投

30、入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A.投资利润率为16.67B.投资利润率为22.50C.资本金利润率为31.25D.资本金利润率为37.50E.资本金利润率为62.50【答案】： AC 48、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】： BCD 49、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】： CD 50、从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比B.实际价格理论价格C.房价租金比D.收入租金比E.住房市场指数【答案】： ABC