2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及参考答案（模拟题）.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及参考答案（模拟题）第一部分 单选题(50题)1、关于还本付息的方式说法错误的是（）。A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】： C 2、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面积【答案】： B 3、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通

2、常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段【答案】： B 4、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。A.管理费B.财务费C.经营费D.所得税【答案】： D 5、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.1年B.2年C.1个月D.2个月【答案】： B 6、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】： B 7、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5 人以上单数组成，其中经济、技

3、术专家不得少于成员总数的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】： C 8、利息备付率通常按（）计算。A.月B.日C.季D.年【答案】： D 9、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（ ）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水【答案】： C 10、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升【答案】： A 11、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。A.5%B

4、.8%C.10%D.15%【答案】： D 12、房地产开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售【答案】： A 13、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（ ）。A.流动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率【答案】： A 14、下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工许可证B.建设用地规划许可证C.国有建设用地使用出让合同D.商品房买卖合同【答案】： B 15、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.

5、故障树分析法【答案】： B 16、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】： C 17、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】： A 18、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（ ）。A.永久荷载B.可变荷载C.活载D.偶然荷载【答案】： A 19、下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】： C 20、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这

6、种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】： A 21、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资【答案】： A 22、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】： D 23、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给【答案】： A 24、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。A.领导定价法

7、B.挑战定位C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】： A 25、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率【答案】： D 26、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】： B 27、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A.6.00万元B.7.05万元

8、C.7.59万元D.13.59万元【答案】： C 28、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】： D 29、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】： D 30、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（ ）。A

9、.地基正常承载力B.地基最大承载力C.地基最小承载力D.地基容许承载力【答案】： D 31、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A.准备期B.建造期C.销售期D.经营期【答案】： D 32、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率【答案】： B 33、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的

10、更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】： D 34、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】： B 35、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】： A 36、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。A.需要临时停水.停电.中断道路交通B.需临时占用规划批准范围以外场地C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D.需要进行大量人工拆除作业的【答案】： D 37、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵

11、押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】： A 38、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】： C 39、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】

12、： A 40、（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.住房可支付性指数【答案】： A 41、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】： B 42、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。A.试探性调查B.描述性

13、调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： B 43、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（）。A.资产市场上的供给是由空间市场决定的B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】： D 44、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5，银行贷款年利率为6.5，存款年利率为3.0，则该项目投资的实际收益率是（）。A.5.16B.6.16C.6.5D.8.74【答案】： B 45、保和丸的主治证为A.胸脘痞满，不思饮食B.脘腹痞满胀痛，嗳

14、腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力【答案】： B 46、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】： D 47、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】： B 48、目前我国采用的复式记账法是（ ）。A.收付记账法B.借贷记账法C.支出记账法D.收入记

15、账法【答案】： B 49、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格【答案】： C 50、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量B.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量C.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量D.报告期存量上期存量报告期竣工量【答案】： B 第二部分 多选题(50题)1、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。A.联合代理B.买方代理C.独家代理D.卖方代理E.双重代理【答案】： BD 2、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润B.

16、协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息【答案】： BC 3、影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素【答案】： ABD 4、房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】： ACD 5、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D

17、.开发费用E.房产购买成本【答案】： ABCD 6、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费【答案】： BC 7、细分市场评价主要涉及（）等方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E.细分市场结构的吸引力【答案】： BD 8、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。A.区域房地产市场B.全国性房地产市场C.专业房地产市场D.细分房地产市场E.项目房地产市场【答案】： AC 9、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，

18、投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 10、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】： BD 11、现代营销战略的核心又可以称为STP营销，具体包括（）。A.市场分析B.目标市场选择C.市场细分D.市场定位E.市场调查【答案】： BCD 12、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率E 速动比率【答案】： BD 13、关于资金时间价

19、值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 14、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E 第四阶段【答案】： CD 15、软件著作权的客体是指 ( ) 。A.公民、法人或其他组织B.计算机程序及算法C.计算机程序及有关文档D.软件著作权权利人【答案】： C 16、“某城市

20、别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分【答案】： ABD 17、市场营销因素调查包括( )。A.消费水平调查B.分销渠道调查、价格调查C.促销策略调查、产品调查D.人口数量调查E 产品调查【答案】： BC 18、细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E 细分市场结构的吸引力【答案】： BD 19、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。A.同质偏好市场B.异质偏好市场C.分散偏好市场D

21、.集群偏好市场E.个体偏好市场【答案】： ACD 20、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）。A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】： ACD 21、房屋划分为( )房屋市场。A.一级B.二级C.三级D.四级E 五级【答案】： AB 22、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建

22、设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】： BCD 23、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者【答案】： ABCD 24、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】： CD 25、下列对投资组合理论说法正确的有（）。A.投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应B.大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以

23、及项目类型分布的合理性C.投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目D.投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险E.通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵消【答案】： ABC 26、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租E 买地开发转让【答案】： BCD 27、房地产技术发展环境调查包括（）等。A.社会拥有量B.新产品的国内外先进水平C.新产品的技术现状和发展趋势D.通讯及交通运输E.能源与资源供应【答案】： BC 28、房地产开发的主要程序可分为（ ）

24、。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 29、下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】： D 30、实物期权类型主要包括（ ）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】： ABC 31、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】： A 32、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。A.在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满

25、足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判E.确定质量管理的对象【答案】： ABCD 33、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.上年度末储备土地结转情况B.年度储备土地前期开发计划C.年度土地出让金总额D.年度储备土地管护计划E.年度土地储备资金需求总量【答案】： ABD 34、在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【答案】： CD 35、以下关于房地

26、产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】： D 36、在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。A.房地产市场的供求关系B.潜在的竞争项目C.宏观经济环境D.开发商市场营销策略E.开发商市场营销目标【答案】： ABCD 37、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回

27、报E.折旧和摊销【答案】： A 38、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率【答案】： BC 39、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】： A 40、地方政府的年度土地储备计划包括（）。A.年初和年末土地储备规模B.年度前期开发规模C.年度土地出让金总额

28、D.年度土地供应规模E.年度土地储备临时利用计划【答案】： ABD 41、下列关于楼、地面的构造，表述正确的是（ ）。A.在有隔声、保温等要求的楼面设置轻质材料的填充层B.垫层是在基层之上的构造层C.面层是地面的表层D.面层是人们直接接触的一层E.地面的基层是结构楼板【答案】： ABCD 42、以下关于CPU与I/O设备交换数据时所用控制方式的叙述中，错误的是( )A.程序查询方式下交换数据不占用CPU时间B.中断方式下CPU与外设可并行工作C.中断方式下CPU不需要主动查询和等待外设D.DMA方式下不需要CPU执行程序传送数据【答案】： A 43、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。

29、A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产资产和经营投资E.酒店投资【答案】： AB 44、宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。A.繁荣B.衰退C.萧条D.复苏E.重生【答案】： AD 45、在定点二进制运算中，减法运算一般通过( )来实现。A.补码运算的二进制减法器B.原码运算的二进制减法器C.原码运算的二进制加法器D.补码运算的二进制加法器【答案】： D 46、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发销售”经营模式的指标有（）。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【答案】： ACD 47、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益

30、现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。A.重新装修费用B.更新改造费用C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用D.空置损失费用E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失【答案】： ABC 48、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程【答案】： BCD 49、房地产市场的法律制度环境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.产权制度【答案】： ABD 50、衡量房地产开发投资项目清偿能力的主要指标包括（）。A.现金回报率B.利息备付率C.资产负债率D.流动比率E.速动比率【答案】： BC