2022年房地产估价师之估价原理与方法题库大全精品.docx
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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库大全精品第一部分 单选题(50题)1、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】: C 2、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是( )。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的
2、合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】: C 3、某宗房地产的土地面积为360m2,建筑面积为250m2,建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时,有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是( )元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】: D 4、面色 白,肢冷,倦卧,面红,烦热,口渴,脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】: D 5、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】: D 6、补中益气汤最好在什么时间服A.
3、早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】: A 7、具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地是()。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】: C 8、某抵押房地产的市场价值为600万元,已知法定优先受偿款为50万元,抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。A.370B.385C.420D.550【答案】: B 9、当国际竞争激烈时,为吸引投资者通常会采取( )政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】: B 10、在特定的房地产上,既有物权又有债权的,应优先保护( )。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆
4、不【答案】: B 11、最高最佳利用原则要求评估价格应是在( )方式下,各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】: A 12、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是( )。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】: C 13、比较法中交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正。A.交易实例B.可比实例C.估价对象D.类似房地产【答案】: B 14、在人民法院委托的房地产估价拍卖中,人民法院是( )。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人,不
5、是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】: D 15、房地产作价入股估价应当采用( )标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】: C 16、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】: A 17、关于估价资料归档的说法,错误的是( )。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的,即可销毁D.估价机构终止的,其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定
6、的机构【答案】: C 18、假设某类住宅价格从3000元/m2,下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套,则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】: D 19、根据昼夜对人体病理的影响,病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】: A 20、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】: A 21、房地产规划用途对房地产价
7、值的影响属于房地产价值影响因素中的( )。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】: B 22、下列( )不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】: D 23、面色 白,脘腹冷痛,喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】: C 24、房地产利用中存在外部性,这体现了房地产( )的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】: C 25、下列购买某宗房地产付款方式中,对买方而言最经济的是(假定年折现率是6
8、%)( )。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付【答案】: D 26、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】: C 27、履行必要的估价程序是( )的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】: A 28、价值时点通常的表示方法是( )。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】: B 29、在估价机构多、竞争激烈的情况下,()通常是估价业务的主要来源。A.主动争取
9、B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】: A 30、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】: B 31、履行必要的估价程序是( )的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】: A 32、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜选择的估价方法是( )。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】: A 33、“有诸内,必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.
10、诊治上的整体性【答案】: C 34、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中,( )主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】: D 35、以法律形式确立了房地产估价地位的是( )。A.物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收与补偿条例D.房地产估价机构管理办法【答案】: B 36、某可比实例的成交价格为3000元/m2,建筑面积为100m2,首付12万元,余款半年后支付8万元,一年后支付10万元。已知年利率为8%,则该可比实例的实际价格为( )元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80
11、【答案】: B 37、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于( )的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】: D 38、寻找最高最佳利用的方法,是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法,然后按照下列( )方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】: A 39、采用长期趋势
12、法估价时,决定直线趋势法公式yabX中的常数a、b的因素应是( )。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】: A 40、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,成本利润率为20%。该房地产的重置价值为( )万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】: C 41、下列关于地租的表述中,错误的是( )。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利
13、息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】: B 42、某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】: D 43、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无
14、风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。A.536B.549C.557D.816【答案】: A 44、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】: D 45、一般地说,增加房地产开发环节的税收,会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格_;相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格_。( )A.下降;下降B.下降;上升C.上升;下降D.上升;上升【答案】: C 46、关于估价资料归档的说法,错误的是( )。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价
15、报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的,即可销毁D.估价机构终止的,其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构【答案】: C 47、对新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】: D 48、从综合效应看,房地产价格与利率因素呈( )。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】: B 49、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值,预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元,折现率为10%,则
16、该土地的价值为( )万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】: C 50、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是( )。A.确定估价时点在先,得出评估价值在后B.得出评估价值在先,确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以【答案】: A 第二部分 多选题(50题)1、对于同一房地产,关于开发利润率大小的说法,错误的有( )。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总
17、利润率【答案】: BD 2、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有( )。A.放弃这个项目B.努力学习,边学边干C.埋头苦干,克服困难完成项目D.找别人完成项目,签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助【答案】: A 3、运用假设开发法估价的效果,还要求有一个良好的社会经济环境,不包括()。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】: CD 4、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取
18、得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万元,销售税费为50万元。正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为6.31%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有()。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】: ACD 5、关
19、于长期趋势法用途的说法,正确的有( )。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】: AB 6、( )等不宜作为抵押物,一般不具有抵押价值。A.一个高尔夫球洞B.一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程E 经济适用住房【答案】: ABC 7、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外,还可用于()。A.收益法中预测未来的租金B.比较法中对可比实例成交价格进
20、行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】: ACD 8、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】: ABC 9、下列关于重新购建价格的说法中,正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】: BCD 10、关
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