2022年房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库精品（巩固）.docx

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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库包过题库精品（巩固）第一部分 单选题(50题)1、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】： C 2、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】： C 3、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】： A 4、为评估某房地产2008

2、年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】： B 5、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（ ）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】： B 6、在运

3、用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】： C 7、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0

4、.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】： D 8、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉【答案】： A 9、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）NPcCkc（t）中，N表示（ ）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】： A 10、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，

5、开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】： B 11、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。A.

6、1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】： B 12、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】： B 13、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（ ）。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相互验证【答案】： C 14、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】： D 15、一份完整的估

7、价报告通常由（ ）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】： A 16、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为2

8、5%。该综合楼的价值为（ ）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】： A 17、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】： D 18、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬

9、率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】： C 19、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】： B 20、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税【答案】： B 21、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、

10、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】： C 22、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】： C 23、拍卖保留价由人民法院参照（ ）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】： B 24、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】： A 25、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的

11、房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】： B 26、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】： A 27、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】： A 28、面色淡白或萎黄，少气懒

12、言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】： B 29、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】： B 30、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增

13、加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】： D 31、在评估期房价格时，（ ）。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态【答案】： D 32、有理性的买者在购买商品时，会选择（ ）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价

14、格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】： A 33、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】： B 34、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】： B 35、商品经济是A.以自给自足为特征的经济形式B.为他人而生产的经济形式C.直接以交换为目的的经济形式D.存在于一切社会的经济形式【答案】： C 36、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【

15、答案】： B 37、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】： A 38、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】： B 39、按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段【答案】： B 40、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法【答案】： B

16、 41、下列与报酬率性质不同的名词是（ ）。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率【答案】： D 42、在建工程一般不适用于（ ）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】： B 43、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】： A 44、下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】： A 45、下列不属于构筑物的是（ ）。

17、A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】： A 46、估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】： B 47、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】： C 48、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1

18、000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】： C 49、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】： B 50、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。

19、其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】： D 第二部分 多选题(50题)1、按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。A.自有房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房【答案】： BCD 2、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、（ ）等设施或条件以及场地平整。A.给水B.排水C.电力D.通信E.热力【答案】： ABCD 3、长期趋势法可以用于（）。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况

20、调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】： ABD 4、长期趋势法可以用于（ ）。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】： ABD 5、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。A.开发期经营期B.开发期运营期C.开发期经营期前期建造期D.开发期运营期前期建造期E.前期建造期经营期【答案】： AB 6、引起房地产价格上涨的原因有

21、多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。A.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】： CD 7、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】： D 8、关于重新购建价格的说法，正确的有（）A.重新购建价格是指重新开发全

22、新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 9、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理E 适合原理【答案】： AB 10、房地产的三种存在形态有（ ）。A.土地B.建筑物C.地上定着物D.房地E.地上构筑物【答案】： ABD 11、房地产的特性包括（）。A.独一无二B.需求有限C.流动性好D.相互影响E.保值增值【答案】： AD 12、城市规

23、划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】： AC 13、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法E 假设开发法【答案】： ABC 14、下列各项中，属于其他相关定着物的有（）A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木【答案】： ABC 15、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D

24、.过低的估计值E.最可能的估计值【答案】： AB 16、在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】： ACD 17、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。A.容积率B.土地用途C.土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质【答案】： ABC 18、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。A.设定标准临街深度B.将标准临街深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数【答案】： ABD 19、关于资本化率应用及内涵的

25、说法，正确的有（）。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【答案】： A 20、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（ ）。A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】： ABD 21、长期趋势法主要有( )等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E 指数修匀法【答案】： ACD 22、房地产的独一无

26、二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】： ABCD 23、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E 统一采用单价【答案】： BCD 24、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）。A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】： ACD 25、关于假设开发法中的动态分

27、析法运用的说法，正确的有（ ）。A.各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配【答案】： BC 26、关于估价委托书的说法，正确的有（ ）。A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B.估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书注明D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内【答案】： ACD 27、对抵押房地产

28、变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】： ABC 28、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】： BC 29、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量

29、E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机【答案】： AC 30、保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。A.估价报告B.估价委托书C.估价中的不同意见记录D.外部专业帮助和的专业意见E.内部专业帮助和专业意见【答案】： ABCD 31、价值时点为过去时，（ ）也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】： ACD 32、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E 应急原则【答案】： ABCD 33、比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（

30、）修正。A.繁华程度B.临街状况C.容积率D.使用年限E.周围环境【答案】： AB 34、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】： BC 35、只有在静态分析法中才需要测算的项目是（ ）。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】： BC 36、下列方法中属于数学曲线拟合法的有（ ）。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.加权平均法D.移动平均法E.二次抛物线趋势法【答案】： AB 37、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗

31、地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】： ABC 38、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（ ）。A.住宅房屋征收分户估价报告B.单套住宅抵押估价报告C.为房地产开发商投资价值评估D.企业破产评估E.企业厂房、办公楼抵押评估【答案】： AB 39、在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】： AC 40、关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有（ ）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权

32、和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【答案】： AD 41、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B.通货膨胀率C.环境改善、基础设施D.利率因素E 土地面积【答案】： BD 42、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.

33、办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】： BD 43、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】： AB 44、下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。A.可比实例一定是交易实例B.可比实例不一定是交易实例C.交易实例一定是可比实例D.交易实

34、例不一定是可比实例E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例【答案】： AD 45、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E 政府政策变化【答案】： BC 46、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（ ）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】： BD 47、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通

35、常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】： AD 48、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整【答案】： ACD 49、下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（ ）。A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修

36、匀后得出下一期预测值的一种预测方法B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法C.计算公式为：Vi1Via（PiVi）（Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi1为第i1期的预测值；a为修匀常数，0a1）D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法【答案】： ACD 50、房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（ ）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘，无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容

37、积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【答案】： ABCD 第三部分 大题(50题)1、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60

38、%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用

39、地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第211年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.8

40、6/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005万元契税（补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元） 2、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为