2022年房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库附答案【典型题】.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库附答案【典型题】第一部分 单选题(50题)1、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】： D 2、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入B.物业增值C.股权增加D.销售收入【答案】： D 3、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业【答案】： A 4、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买-出售B.购买-更新改造-出售C.购买-持有出租-出售D.开发-出售【答案】： C 5、下列选项中，

2、不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】： A 6、开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。A.需求分析B.供给分析C.竞争分析D.建造商分析【答案】： D 7、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】： A 8、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】： A 9、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元

3、的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】： A 10、以下财务分析指标的说法，错误的是（ ）。A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差【答案】： D 11、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂【答案】： A 12

4、、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。A.宏观金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.资本市场发育程度【答案】： B 13、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用A.健脾丸B.桃核承气汤C.肥儿丸D.补中益气汤E.黄土汤【答案】： A 14、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】： A 15、下列关于房地产市场自然周

5、期的表述中正确的是（ ）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】： B 16、李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】： B 17、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润

6、率D.资本金净利润率【答案】： C 18、下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】： C 19、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】： B 20、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】： D 21、目标市场选择的最简单的模式是（）。A.选择专业化B.产品专业化C

7、.市场集中化D.大量定制化【答案】： C 22、国家对房地产开发项目资金比例要求是( )。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】： C 23、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【答案】： A 24、下列对箱形基础的表述，正确的是（ ）。A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构

8、D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】： C 25、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： C 26、张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】： A 27、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】： D 28、新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A.增加安置补偿费开支B.获得土地非常困难C.规划设

9、计条件苛刻D.市政配套设施缺乏【答案】： D 29、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】： D 30、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】： B 31、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段【答案】： B 32、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是(

10、 )模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】： D 33、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【答案】： A 34、在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。A.财务计划现金流量表B.利润表C.资产负债表D.经营成本估算表【答案】： C 35、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500

11、万元，则该项目的资本金净利润率为（）。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】： B 36、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】： B 37、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。A.上升B.下降C.不变D.不确定【答案】： A 38、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】： B 39、工程成本控制的主要对象是主

12、要费用中的（）。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】： C 40、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划B.项目构成及平面布置C.项目的建筑规划D.城市土地利用规划【答案】： D 41、在经历了20092010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】： C 42、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A.挑战定

13、价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【答案】： D 43、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】： A 44、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用【答案】： C 45、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】： B 46、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的

14、（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】： A 47、甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（）。A.I甲I乙B.I甲I乙C.I甲I乙D.I甲I乙【答案】： B 48、财务评价是根据( )，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格【答案】： A 49、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成

15、本风险【答案】： C 50、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入【答案】： B 第二部分 多选题(50题)1、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。A.借款偿还期B.财务内部收益率C.偿债备付率D.财务净现值E.动态投资回收期【答案】： BD 2、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法【答案】： BCD 3、制定租售方案的工作内容主要包括( )。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E

16、 租售价格确定【答案】： AC 4、按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产资产和经营投资E.酒店投资【答案】： AB 5、房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】： AB 6、收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】： ABCD 7、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为

17、优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 8、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 9、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】： AB 10、价值工程中，提高价值的方法包括（ ）等。A.功能提高，费用不变B.功能不变，费用降低C.功能提高，费用下降D.功能提高小于费用提高E.功能下降小于费用下降【答案】： ABC 11、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

18、A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金【答案】： AC 12、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证【答案】： ABCD 13、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A.表明了负债占资产的比例B.反映了项目的财务风险程度C.资产负债率越高，则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地

19、产开发企业的资产负债率一般较高【答案】： ABD 14、可行性研究的作用有（）。A.项目投资决策的依据B.筹集建设资金的依据C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据D.编制下阶段规划设计的依据E.对项目进行经济评价的依据【答案】： ABCD 15、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。A.土地B.房屋C.机械设备D.原材料E 辅料【答案】： D 16、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A.可预测性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可变更性【答案】： CD 17、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为

20、2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】： AB 18、商标权保护的对象是指（12）。A.商品B.商标C.己使用商标D.注册商标【答案】： D 19、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 20、房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E 资产负债表【答案】： BC 21、房地产开发企业的营业

21、成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 22、房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】： AB 23、以下关于CPU与I/O设备交换数据时所用控制方式的叙述中，错误的是( )A.程序查询方式下交换数据不占用CPU时间B.中断方式下CPU与外设可并行工作C.中断方式下CPU不需要主动查询和等待外设D.DMA方式下不需要CPU执行程序传送数据【答案】： A 24、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A.备选方案差异原则B.备选

22、方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【答案】： ACD 25、以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。A.基础设施状况B.人口数量和结构C.居民思想观念D.宏观金融政策E 新产品开发能力【答案】： BC 26、下列选项中，关于原始凭证的审核内容说法正确的有（ ）。A.审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额B.凭证签章审核C.凭证金额审核D.一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以其中的一联作为报销凭证E.一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸套写，包括发票和收据本身具有复

23、写功能的，各联必须写透，并连续编号【答案】： ABCD 27、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员C.物业代理信誉更高，更易销售D.物业代理更加熟悉市场情况E.房地产开发商有特定的销售对象【答案】： ABD 28、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】： BD 29、通过资产负债表，可以了解企业的（ ）。A.偿债能力B.经营能力

24、C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】： ABC 30、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A.消费习惯因素B.人口因素C.消费行为因素D.消费心理E.经济因素【答案】： BCD 31、制定租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度D.广告设计及安排E.租售价格【答案】： AC 32、下列选项中，属于间接投资的是（）。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】： A 33、下列关于内部收益率的表述中，错误的有（）。A.内部收益率总是大于目标收益率B.内部收益率是当项目寿命期终了时所有

25、投资正好被收回的收益率C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】： AC 34、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 35、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E 邻里关系和人口统计特征【答案】： ACD 36、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的

26、手段主要有( )。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程【答案】： BCD 37、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 38、将他人的软件光盘占为己有的行为是侵犯( )行为。A.有形财产所有权B.知识产权C.软件著作权D.无形财产所有权【答案】： A 39、计箅机软件只要开发完成就能取得（ ）受到法律保护。A.软件著作权B.专利权C.商标权D.商业秘密权【答案】： A 40、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A.

27、房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】： ABD 41、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费【答案】： ABCD 42、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（ ）。A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价B.在计算国产标准设备原价时，一般

28、采用不带有备件的原价C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价【答案】： ACD 43、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.运营成本【答案】： CD 44、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 45、下列参数属于融资相关参数的有（）。A.基准收益率B.资本金投资比例C.

29、贷款利率D.空置率E.出租率【答案】： BC 46、房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A.房地产租金B.土地转化率C.竣工房屋价值D.房地产价格指数E.预售面积【答案】： AD 47、物业服务企业的工作内容包括（）。A.确立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准【答案】： ABCD 48、物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。A.物业管理B.运营管理C.设施管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理【答案】： ACD 49、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】： ABD 50、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】： B