2022年房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库【突破训练】.docx
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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库内部题库【突破训练】第一部分 单选题(50题)1、运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】: D 2、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值,估价结果偏高,其原因可能是( )。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】: A 3、五行学说可以用于指导疾病的诊断,确定五脏的病变部位。如面见赤色,口味苦,脉洪,为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】: D 4、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】: B 5、某房地产的重建
2、成本为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为9,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】: B 6、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为( )万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】: C 7、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完
3、成全部工程的建造费用为1500元/m2,其中主体工程900元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为( )元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】: C 8、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比
4、较单价,则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】: B 9、在实际估价中,下列求取净收益A的方法,最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】: D 10、下列房地产估价活动中,价值时点为过去,估价对象为过去状况的估价是( )。A.因抵押贷款需要,对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要,对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要,对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要,对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】: C 11、用成本法估价房地产时,房
5、屋现值为( )。A.房屋重置成本房屋年折旧额B.房屋重置成本房屋成新度C.房屋重置成本年折旧额耐用年限D.房屋重置成本年折旧额尚可使用年限【答案】: B 12、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由( )的税费。A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】: B 13、确定估价对象及其范围和内容时,应根据( ),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】: B 14、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:A.第(1)种情况B.第(2)种情况C.第(
6、4)种情况D.第(5)种情况【答案】: A 15、在评估期房价格时,( )。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态B.估价对象状况为估价时点的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场情况为估价时点的状态【答案】: D 16、从买方的角度来看,成本法的理论依据是( ),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】: B 17、夏季的主气是A.热B.暑C.风D
7、.火【答案】: B 18、某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用,单位建筑面积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为( )。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】: B 19、神不守舍,精神不集中,甚则失神狂乱,属于A.喜则气缓B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】: A 20、对于商业用房来说,朝向和楼层相比较,通常情况下,( )A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】: A 21、( ),建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见,使得拆
8、迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】: D 22、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊【答案】: A 23、天人相应,四时脉象变化,如素问脉要精微论所说:“秋日下肤”,则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】: C 24、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是( )。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【答案】: D 2
9、5、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】: C 26、“筋骨隆盛,肌肉满壮”是指A.男子,四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】: A 27、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】: B 28、下列选项中,( )不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加【答案】: A 29、 具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】: D 30、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错,并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.
10、血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】: A 31、一套商品住宅总价为30万元,首期支付10万元,余款在一年内分两期支付,每半年支付10万元,则该住宅的实际总价为( )万元(假定年折现率为5%)。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】: C 32、在房地产价格存在泡沫的情况下,如果是房地产抵押估价,因要遵循谨慎原则,则估价结果不宜采用( )的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】: C 33、关于房地产互补品的说法,正确的是( )。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与
11、连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】: D 34、在房屋征收中,评估被征收房屋价值的价值时点为( )。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日【答案】: B 35、脾气不濡,胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】: B 36、已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】: A 37、关于假设开发法中静态分析法和动
12、态分析法的说法,错误的是( )。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】: C 38、某写字楼的采光受到影响,为克服该影响,改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年,报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】: C 39、现有某待开发项目建筑面积为3850m2,从当前开始开发期
13、为2年。根据市场调查分析,该项目建成时可出售50%,半年后和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。A.766B.791C.913D.1046【答案】: B 40、关于假设开发法的静态分析法的说法,错误的是( )。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】: C 41、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边,一旦建设了可靠的防洪工程,其土地价格会(
14、 )。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】: A 42、房地产权利的种类中,属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】: D 43、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户,180人。据查征收前,C村人均耕地面积为1亩。另外,已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,B房地产开发公司应安置C村( )个农民。A.30B.60C.100D.180【答案】: C 44、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元,运营费用为10万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长2%,收益期限
15、可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格为( )万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】: D 45、某旧住宅的重置成本为40万元,门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元,户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元,位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是( )万元。A.9B.13C.10D.7【答案】: B 46、某经过年数为23年的零售中心,其内部进行了重新装修,而且该建筑物的维修养护较好,那么该建筑物的有效年龄( )。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于
16、也可能大于23年【答案】: B 47、当供给增加量小于需求减少量时,则( )。A.均衡价格下降,均衡交易量增加B.均衡价格下降,均衡交易量减少C.均衡价格上升,均衡交易量增加D.均衡价格上升,均衡交易量减少【答案】: B 48、某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】: B 49、直线法求取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是( )。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】: A 5
17、0、一套商品住宅总价为30万元,首期支付10万元,余款在一年内分两期支付,每半年支付10万元,则该住宅的实际总价为( )万元(假定年折现率为5%)。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】: C 第二部分 多选题(50题)1、房地产的独一无二特性导致了()。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】: ABCD 2、选取可比实例时,应符合的要求包括()。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价
18、对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】: BCD 3、下列对房地产估价的必要性,说法正确的有( )。A.房地产估价是专业估价存在的基本前提B.房地产需要专业估价C.房地产可以自动的形成适当的价格D.房地产估价在估价行业中占主体E.房地产估价是一个单一的估价过程【答案】: ABD 4、就收益性而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出( )。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值【答案】: AB 5、关于房地产状况调整的说法,错误的有(
19、)。A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多,调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】: ABC 6、下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素的有()。A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施【答案】: ABC 7、关于重新购建价格的说法,正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面
20、价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】: CD 8、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括( )。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】: ABCD 9、下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】: ABD 10、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成
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