2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库附参考答案(模拟题).docx
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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库附参考答案(模拟题)第一部分 单选题(50题)1、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是( )。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】: B 2、有一处住房,以维持现状为前提,经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提,专业估价为25万元。如果改造为商店,以改变用途为前提,专业估价为40万元。如果以重新开发为前提,专业估价为30万元,则这所住房的价值应该为( )。A.20万元
2、B.25万元C.40万元D.30万元【答案】: C 3、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或( )之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】: C 4、“大骨气劳,短肌,心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】: C 5、 具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】: D 6、收益法是以( )为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】: D 7、从买方的角度来看,成本法的理论依据是( ),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计
3、的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】: B 8、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】: D 9、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( )。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】: C 10、某宗房地产的交易总价款为80万元,其中首期付款为20%,余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为( )万
4、元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】: D 11、某种生活必需品,在某种特定的条件下,消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是( )。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】: C 12、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类,在这两类不同作用的估价中,房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。A.一般来说,在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说,起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任,大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类
5、均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】: B 13、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为( )m。A.22B.28C.38D.50【答案】: B 14、根据昼夜对人体病理的影响,病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】: A 15、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】: C 16、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为( )。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比
6、实例正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】: A 17、下列属于计算建筑物折旧的方法的是( )。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法【答案】: B 18、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正,经过了市场状况修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在( )。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】: A 19、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加
7、强十二经脉对头面的联系【答案】: A 20、征收集体土地的土地成本中,相关税费不包括( )。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】: C 21、下列关于路线价法的表述中,不正确的是( )。A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】: D 22、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于( )。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产
8、权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】: D 23、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】: A 24、某宗房地产的土地使用期限为50年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元,报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为( )万元。A.188.92B.194.62C
9、.196.25D.198.18【答案】: A 25、 气闭多由什么原因所导致?A.浊邪外阻B.气不内守C.气的升举无力D.气随血脱【答案】: A 26、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲,总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150英尺,临街宽度为15英尺,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】: D 27、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为
10、城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】: D 28、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为( )万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】: A 29、价格指数中如果是以上一时期作为基期的,称为( )。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】: D 30、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的( )。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益
11、因素【答案】: C 31、对于经济可行性检验时,只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】: B 32、关于假设开发法的说法,错误的是( )。A.运用假设开发法估价,开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】: D 33、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产
12、C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【答案】: B 34、下列与报酬率性质不同的名词是( )。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率【答案】: D 35、一套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】: C 36、为评估出公平合理的价值,估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素,不断提高估价理论水平、丰富估价经验,并遵循科学严谨的( )。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.
13、估价程序【答案】: D 37、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的( )。A.资本化率应较高,价值较低B.资本化率应较低,价值较高C.资本化率应较高,价值较高D.资本化率应较低,价值较低【答案】: A 38、某银行存款利息方式采用单利,假设某一年期存款的年利率为6%,为吸引3年期的储户,则其3年期存款的单利年利率应大于( )。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】: A 39、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间点即是( )。A.估价目的B.估价权益
14、C.估价区位D.估价时点【答案】: D 40、三级资质房地产估价机构,能承接的估价业务是( )。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】: A 41、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是( )。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】: C 42、某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.
15、2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是( )元/m2。A.100B.50C.50D.100【答案】: B 43、手三阳经行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】: A 44、当国际竞争激烈时,为吸引投资者通常会采取( )政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】: B 45、下列不属于估价委托人的义务的是( )。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】: A 46、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修
16、而成,同时补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年,残值为零,采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为( )。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】: B 47、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作,他的收入也会超过其他人,这种超额的收入也被视为( )。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象【答案】: B 48、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案
17、】: C 49、面色 白,脘腹冷痛,喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】: C 50、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格,也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,称为( )。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】: C 第二部分 多选题(50题)1、在合法处分方面,应以( )等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D.口头约定E.规章【答案】: ABC 2、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用有()。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接
18、近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】: ABD 3、下列房地产估价活动中,不符合职业道德的行为有( )。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单,某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】: ACD 4
19、、下列房地产中,属于按权益状况划分的类型有()。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产【答案】: AC 5、下列关于重新购建价格的说法中,正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】: BCD 6、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参
20、数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】: AB 7、关于评估带租约房地产的说法,错误的有()。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时,无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变,市场租金下跌或上涨时,承租人权益价值始终不变【答案】: ABC 8、房地产估价是估价行业的主流是由( )决定的。A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性B.房地产估价师不仅懂
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