第八章投资性房地.pptx

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1、第八章第八章 投资性房地产与无形资产投资性房地产与无形资产学习目标与要求学习目标与要求1、了解投资性房地产的概念、特征与范围2、掌握投资性房地产的初始确认与计量的原那么和方法3、掌握投资性房地产的后续计量模式及其会计处理方法4、了解投资性房地产的转换形式，理解其转换日确实定方法，掌握其会计处理方法5、掌握投资性房地产处置的会计处理方法本章重点及难点本章重点及难点投资性房地产的概念、特征与范围投资性房地产的初始确认与计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的转换与处置第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述n一、投资性房地产的概念与特征n房地产的含义土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地指土

2、地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。n投资性房地产的含义指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。n投资性房地产的特征:n1、投资性房地产是一种经营性活动n2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产n3、投资性房地产有两种后续计量模式：本钱模式和公允价值模式n4、投资性房地产能够单独计量和出售 二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围n投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权企业拥有并已出租的建筑物n不属于投资性房地产的房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为存

3、货的房地产第二节第二节 投资性房地产确实认和初始计量投资性房地产确实认和初始计量n一、 投资性房地产确认的条件和原那么n1、根本条件同时满足：n符合投资性房地产的定义n与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；n该投资性房地产的本钱能够可靠计量。n2、确认时点：n对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产确实认时点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。n对于持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产确实认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。n二、 投资性房地产初始计量的根本原那么n应按照取得时的本钱进行初始计量。

4、三、外购投资性房地产确实认和初始计量三、外购投资性房地产确实认和初始计量n1、原那么n只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认；n其本钱包括购置价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。n2、账务处理:成本模式公允价值模式借：投资性房地产 贷：银行存款等借：投资性房地产成本 贷：银行存款等此外，还应在“投资性房地产”科目下设置“公允价值变动”明细科目，核算投资性房地产因公允价值变动所产生的其与账面余额的差异。注意的问题注意的问题n企业购入的房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应领先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从

5、固定资产或无形资产转换为投资性房地产举例举例n例91： 5月10日，A公司方案购入一栋写字楼用于对外出租。5月20日，A公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购置之日起就出租给B公司使用，为期3年。6月1日，A公司购入写字楼，其实际本钱为500万元，全部用银行存款支付。假定不考虑其他因素，A公司采用本钱模式对投资性房地产进行计量。nA公司应于6月1日编制如下会计分录：n 借：投资性房地产 5000000n 贷：银行存款 5000000n问题n如果A公司与B公司约定自 1月1日起将写字楼租赁给B公司使用，那么A公司在购入该房地产时该如何处理？四、自行建造投资性房地产确实认和初始计量四、自行

6、建造投资性房地产确实认和初始计量n1、确认条件：企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产n2、本钱构成：n由建造该项资产到达预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括：土地开发费、建筑本钱、安装本钱、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造本钱注意的问题注意的问题n企业自行建造房地产到达预定可使用状态后一段时间之后才对外出租或用于资本增值的，企业应领先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始或用于资本增值之日起，再从固定资产、无形资产或存货转换

7、为投资性房地产举例举例n例92：X公司 2月1日购入一块土地使用权，并在这块土地上开始采用出包方式建造两栋写字楼。 5月，X公司预计写字楼即将完工，与Y公司签订了经营租赁合同，将其中一栋写字楼出租给Y公司使用。合同规定，该写字楼于完工时开始起租。 8月1日，两栋写字楼同时完工。该块土地使用权的本钱为500万元，出租的写字楼应分摊的土地使用权为200万元，出租写字楼的工程造价为600万元，另一栋写字楼的造价为800万元。假设X公司采用本钱模式核算投资性房地产。nX公司在 8月1日应进行的账务处理为：n借：投资性房地产写字楼 6000000n 固定资产 8000000n 贷:在建工程 140000

8、00n借：投资性房地产土地使用权 000n 贷：无形资产土地使用权 000五、非投资性房地产转换为投资性房地产确实认和初始计量五、非投资性房地产转换为投资性房地产确实认和初始计量n1、确认时点自用房地产或作为存货的房地产转为出租的，为租赁开始日。自用土地使用权转为持有准备增值后转让的土地使用权的，为该土地使用权确已停止自用且管理当局形成转换决议的时点。n2、初始计量n采用本钱模式计量的，为转换日资产的账面价值；n采用公允价值模式计量的，为转换当日的公允价值。六、六、与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出n1、处理原那么：n满足投资性房地产确认条件的，应当作为资本化的后续支出，

9、计入投资性房地产本钱。n不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。n2、资本化后续支出的会计处理n投资性房地产转入改建、扩建、改进或装修时，n 借：在建工程n 贷：投资性房地产 账面价值n发生后续支出时n 借：在建工程n 贷：银行存款等n工程完工时，继续用于投资性房地产的n 借：投资性房地产n 贷：在建工程n3、费用化后续支出的会计处理n企业应在支出发生时，根据支出的数额，编制如下会计分录：n 借：其他业务支出n 贷：银行存款等第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量n一、采用本钱模式计量的投资性房地产的后续计量。核算要点：n1按期月计提折旧或摊销。n 借：其他

10、业务本钱n 贷：投资性房地产累计折旧或累计摊销n2按租赁协议或合同约定收取租金n 借：银行存款n 贷：其他业务收入等n3资产负债表日，应对存在减值迹象的投资性房地产进行减值测试，应计算其可回收金额，可回收金额低于其账面价值的差额，应确认为资产减值损失，同时计提资产减值准备。n 借：资产减值损失n 贷：投资性房地产减值准备n注意：已计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。举例举例n例93：甲公司的一栋新办公楼自 1月1日出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，并采用本钱模式进行后续计量。该办公楼的初始本钱为500万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为20万元，采用年限平

11、均法计提折旧。该办公楼占用土地的土地使用权本钱为240万元，其摊销年限为40年。双方约定，乙公司每年年初应向甲公司支付租金30万元。 12月31日，该办公楼发生减值迹象，经测试其可回收金额为480万元。 n1 年初收取租金n 借：银行存款 300000n 贷：其他业务收入 300000n2 每月计提折旧和摊销n 月折旧额=5000000 005012=8000元n 月摊销额=24000004012=5000元n 借：其他业务本钱 13000n 贷：投资性房地产累计折旧 8000n 投资性房地产累计摊销 5000n3 12月31日确认资产减值损失n 计提减值准备前办公楼的账面价值n =50000

12、00800012=4904000元n 应计提的资产减值准备=49040004800000=104000元n 借：资产减值损失 104000n 贷：投资性房地产减值准备 104000二、二、采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量n应用条件n企业有确凿证据说明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时。n核算要点n资产负债表日，企业应以投资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值；n同时将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益“公允价值变动损益科目；n不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。n例94：续例93，假设甲公司对办公楼和土地使用权采用公允价

13、值模式进行后续计量， 12月31日办公楼的公允价值为540万元，土地使用权的公允价值为300万元。n甲公司应进行的账务处理如下：n1 年初收取租金n借：银行存款 300000n 贷：其他业务收入 300000n2 12月31日，确认公允价值的变动n借：投资性房地产n公允价值变动办公楼 400000n公允价值变动土地使用权600000n 贷：公允价值变动损益 1000000三、三、投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更n会计处理原那么n投资性房地产的计量模式一经确定，一般不得随意变更。n存在确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且能够满足采用公允价值模式的情况下

14、，可以从本钱模式转为公允价值模式。本钱模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将计量模式转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。注意：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式。n例95：续例93，假定 1月1日，甲公司持有的投资性房地产符合采用公允价值模式的条件，决定采用公允价值模式对办公楼和土地使用权进行后续计量。 1月1日，办公楼的公允价值为480万元，土地使用权的公允价值为300万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。n甲公司在 1月1日的账务处理为：n借：投资性房地产n办公楼本钱 4800000 n土地使用权本钱 3000000n 投资性房

15、地产累计折旧 96000n 投资性房地产累计摊销 60000n 投资性房地产减值准备 104000n 贷：投资性房地产办公楼 5000000n 土地使用权 2400000n 利润分配未分配利润 594000n 盈余公积 66000 第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置n一、 投资性房地产转换形式与转换日转换形式转换日投资性房地产转换为固定资产或无形资产企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货的房地产转换为投资性房地产租赁开始日，即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期自用土地使用权由无形资产转换为投资性房地产企业停止将该项土地的使用权用于生产商

16、品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期自用建筑物由固定资产转换为投资性房地产租赁开始日，即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期二投资性房地产转换为自用房地产二投资性房地产转换为自用房地产n采用本钱模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产n企业应当以转换日投资性房地产的账面价值作为自用房地产的入账价值。n 借：固定资产或无形资产n 投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销n 投资性房地产减值准备n 贷：投资性房地产n 累计折旧或累计摊销n 固定资产减值准备或无形资产减值准备n例96：续例93，假定 1月1日，甲公司与乙公司协商，终止了办公楼的租赁协议，将办公楼转为自用

17、。甲公司的账务处理为：n借：固定资产 5000000n 无形资产 2400000n 投资性房地产累计折旧摊销156000n 投资性房地产减值准备 104000n 贷：投资性房地产办公楼 5000000n 土地使用权 2400000n 累计折旧 96000n 累计摊销 60000n 固定资产减值准备 104000n2采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产n企业应当以投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。n 借：固定资产或无形资产n 贷：投资性房地产本钱n 贷或借：投资性房地产公允价值变动 n 贷或借：公允价值变动损益

18、n例97： 8月10日，某企业将出租期满的办公楼收回，开始用于本企业的行政管理。8月10日，出租办公楼的公允价值为300万元。该房地产在转换前采用公允价值模式进行后续计量，转换前的账面价值为280万元，其中本钱为250万元，公允价值变动为增值30万元。n该企业的账务处理如下：n 借：固定资产 3000000n 贷：投资性房地产本钱 2500000n 公允价值变动 300000n 公允价值变动损益 00三非投资性房地产转换为投资性房地产三非投资性房地产转换为投资性房地产n1采用本钱模式n处理原那么n应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值n1采用本钱模式n作为存货的房地产转换为采用本钱模

19、式计量的投资性房地产的n借：投资性房地产该存货在转换日的账面价值n 存货跌价准备 原已计提跌价准备的累计金额n 贷：开发产品 该存货的账面余额n自用土地使用权或建筑物转换为以本钱模式计量的投资性房地产：n借：投资性房地产 该项建筑物或土地使用权在转换日的原价 n 累计折旧或累积摊销已计提的折旧或摊销n 固定资产减值准备或无形资产减值准备n 已计提减值准备的金额n 贷：固定资产或无形资产n 该项建筑物或土地使用权在转换日的原价 n 投资性房地产累计折旧或投资性房地产累计摊销已计提的折旧或摊销n 投资性房地产减值准已计提减值准备的金额n例98：某企业拥有两栋办公楼，用于企业总部办公。因企业业务缩减

20、，企业将一栋办公楼腾出对外出租。 6月15日，该企业与Z公司签订了房屋租赁协议，租赁开始日为 7月1日，为期3年。 7月1日，出租办公楼的账面余额为400万元，累计已提折旧100万元。假设该企业按本钱模式对投资性房地产进行后续计量。n该企业的账务处理为：n 借：投资性房地产 4000000n 累计折旧 1000000n 贷：固定资产 4000000n 投资性房地产累计折旧摊销 1000000n2采用公允价值模式n处理原那么n按照转换日的公允价值计价，公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。n将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资

21、性房地产n借：投资性房地产该存货在转换日的公允价值n 存货跌价准备 已计提跌价准备的金额n 公允价值变动损益账面价值-转换日公允价值n 贷：开发产品 账面余额n 或：资本公积其他资本公积 转换日公允价值-账面价值n将自用土地使用权或建筑物转换为以公允价值模式计量的投资性房地产：n借：投资性房地产该存货在转换日的公允价值n 累计折旧或累积摊销已计提的累计折旧或累积摊销n 固定资产减值准备或无形资产减值准备已计提减值准备的金额n 公允价值变动损益账面价值-转换日公允价值n 贷：固定资产或无形资产 账面余额n 资本公积其他资本公积 转换日公允价值-账面价值n例99：续例98，假定该企业采用公允价值模

22、式对投资性房地产进行后续计量。转换日该办公楼的公允价值为360万元。n该企业的账务处理为：n借：投资性房地产本钱 3600000n 累计折旧 1000000n 贷：固定资产 4000000n 资本公积其他资本公积 600000n问题：如上例中办公楼的公允价值为280万元，那么该如何进行账务处理？二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置n含义n指房地产的出售、转让、报废或者毁损等。n会计处理原那么n投资性房地产处置时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。n1、采用本钱模式计量的投资性房地产处置时n借：银行存款等实际收到的价款n 贷：其他业务收入n借：其他业务本钱投资性房

23、地产的账面价值n 投资性房地产累计折旧摊销n 已计提折旧或摊销n 投资性房地产减值准备已计提的减值准备n 贷：投资性房地产投资性房地产的账面余额n2、采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时n借：银行存款等实际收到的价款n 贷：其他业务收入n借：其他业务本钱投资性房地产的账面余额n 借或贷：投资性房地产公允价值变动n 累计公允价值变动n 贷：投资性房地产本钱投资性房地产的本钱n借或贷：公允价值变动损益累计公允价值变动n 贷或借：其他业务收入n借：资本公积其他资本公积n原转换日计入资本公积的金额n 贷：其他业务收入n例910：A公司为一家房地产开发企业， 2月20日，A公司与B公司签订了一项租赁

24、协议，将A公司开发的一栋写字楼于同日出租给B公司使用，租赁期为2年。A公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。租赁开始日出租写字楼的公允价值为300万元，其账面本钱为270万元。 12月31日，出租写字楼的公允价值为320万元， 12月31日，其公允价值为360万元。租赁期满，A公司将出租的写字楼出售给了B公司，双方协议作价360万元，款项已收存银行。 n1 2月20日，存货转为投资性房地产n借：投资性房地产本钱 3000000n 贷：开发产品 2700000n 资本公积其他资本公积 300000n2 12月31日，确认公允价值的变动n借：投资性房地产公允价值变动 00n 贷：公允价值

25、变动 00n3 12月31日，确认公允价值变动n借：投资性房地产公允价值变动 400000n 贷：公允价值变动 400000n4 2月20日，出售投资性房地产n借：银行存款 3600000n 贷：其他业务收入 3600000n借：其他业务本钱 3600000n 贷：投资性房地产本钱 3000000n 公允价值变动 600000n借：公允价值变动 600000n 贷：其他业务收入 600000n借：资本公积其他资本公积 300000n 贷：其他业务收入 300000第二节 无形资产 掌握无形资产的定义、特征、确掌握无形资产的定义、特征、确认条件以及无形资产取得、摊销、出认条件以及无形资产取得、摊

26、销、出租、处置的账务处理。租、处置的账务处理。 学习目标学习目标8.1 8.1 无形资产确实认和初始计量无形资产确实认和初始计量8.2 8.2 无形资产的后续计量无形资产的后续计量 8.3 8.3 无形资产的处置和报废无形资产的处置和报废8.1 无形资产确实认无形资产确实认 和初始计量和初始计量 无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可识别非货币性资产。无形资产具有如下特征无形资产具有如下特征1 1、不具有实物形态。、不具有实物形态。2 2、属于非货币性长期资产。、属于非货币性长期资产。3 3、持有的主要目的是为企业使用而非出售。、持有的主要目的是为企业使用而非出售。4 4、在创造经济利

27、益方面具有较大不确定性。、在创造经济利益方面具有较大不确定性。2 2、 源自合同性权利或其他法定权利，无论这些源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者别离。或者别离。1 1、 能够从企业中别离或者划分出来，并能能够从企业中别离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。资产满足以下条件之一的，符合无形资产资产满足以下条件之一的，符合无形资产定义中的可识别性标准：定义中的可识别性标准：n货币

28、性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定货币性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、其他货币资金、应收账款和应收票据以及准备持有其他货币资金、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。至到期的债券投资等。需要说明的是：需要说明的是：非货币性资产，是指货币性资产以外的资产。非货币性资产，是指货币性资产以外的资产。包括存货、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、包括存货、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、股权投资以及不准备持有至到期的债券投资等。其特征：股权投资以及不准备持有至到期的债券投资

29、等。其特征：n其在将来为企业带来的经济利益，是不固定的或不可确其在将来为企业带来的经济利益，是不固定的或不可确定的。定的。无形资产无形资产专专利利权权非非专专利利技技术术商商标标权权著著作作权权土土地地使使用用权权特特许许权权( (一一) )专利权专利权 指专利人在法定期限内对某一创造创造所有的独占权指专利人在法定期限内对某一创造创造所有的独占权和专有权。和专有权。 专利法规定，可以申请的创造创造包括创造专利专利法规定，可以申请的创造创造包括创造专利1515年、实用新型专利年、实用新型专利1010年、外观设计专利年、外观设计专利5 5年等年等类型。类型。( (二二) )非专利技术非专利技术 又

30、称专有技术，指创造人垄断的、不公开的、具有实用价又称专有技术，指创造人垄断的、不公开的、具有实用价值的先进技术、资料、技能、知识等。这些专有技术未申请专值的先进技术、资料、技能、知识等。这些专有技术未申请专利，或不够申请专利的条件但是能给持有人带来未来的经济利利，或不够申请专利的条件但是能给持有人带来未来的经济利益。如生产管理经验、技术设计和操作上的数据、工艺诀窍等。益。如生产管理经验、技术设计和操作上的数据、工艺诀窍等。非专利技术不受法律保护，且没有有效期。非专利技术不受法律保护，且没有有效期。 特点：特点：1.1.经济性经济性 2. 2.保密性保密性 3. 3.动态性动态性( (三三) )

31、商标权商标权 商标权是指企业专门在某种指定的商品上使用特定的名称、商标权是指企业专门在某种指定的商品上使用特定的名称、图案、标记的权利。企业使用的这种特定的名称、图案、标记图案、标记的权利。企业使用的这种特定的名称、图案、标记称为商标，它不仅是识别企业产品的标志，而且是企业间相互称为商标，它不仅是识别企业产品的标志，而且是企业间相互竞争、抢占市场份额、追逐利润的重要工具。竞争、抢占市场份额、追逐利润的重要工具。 商标法规定，经商标局核准注册的商标为注册商标，受法律商标法规定，经商标局核准注册的商标为注册商标，受法律保护，有效期保护，有效期1010年。商标权具有独占使用权和禁止使用权功能。年。商

32、标权具有独占使用权和禁止使用权功能。( (四四) )著作权著作权 又称版权，是指著作人对其著作依法享有的出版、发行等又称版权，是指著作人对其著作依法享有的出版、发行等方面的专有权利。即国家著作权管理部门依法授予著作或者文方面的专有权利。即国家著作权管理部门依法授予著作或者文艺作品作者在一定期限内发表、再版、演出和出售其作品的特艺作品作者在一定期限内发表、再版、演出和出售其作品的特有权利。包括文学作品、工艺美术作品、影剧作品、音乐舞蹈有权利。包括文学作品、工艺美术作品、影剧作品、音乐舞蹈作品、商品化软件和音像制品等。法律规定作品的发表权、使作品、商品化软件和音像制品等。法律规定作品的发表权、使用

33、权和获得报酬权的有效期为作者终生及其死亡后用权和获得报酬权的有效期为作者终生及其死亡后5050年，职务年，职务创作作品的保护期为创作作品的保护期为5050年。年。5 5 、土地使用权：是指国家准许某一企业在一定期间对国有土地、土地使用权：是指国家准许某一企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营的权利。取得土地使用权有时可能不花享有开发、利用、经营的权利。取得土地使用权有时可能不花费任何代价，如企业所拥有的未入账的土地使用权，就不能作费任何代价，如企业所拥有的未入账的土地使用权，就不能作为无形资产核算；取得土地使用权时花费了支出，那么应将其为无形资产核算；取得土地使用权时花费了支出，那么应将

34、其资本化，作为无形资产核算。资本化，作为无形资产核算。 土地使用权用于自行开发、建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程本钱。有关的土地使用权与地上建筑物分别按其应摊销或应折旧年限进行摊销或提取折旧。必须注意的是必须注意的是 房地产开发企业取得的土地使用权用于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物本钱。用权应当计入所建造的房屋建筑物本钱。 企业改变土地使用权的用途，将其作为用于企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其账面价值转为投资性出租或增值目的时

35、，应将其账面价值转为投资性房地产。房地产。(六六) ) 特许权特许权 又称专营权，是指企业获得在一定区域内、一定时期又称专营权，是指企业获得在一定区域内、一定时期内生产经营某种特定商品产品或者提供劳务的专有权利。内生产经营某种特定商品产品或者提供劳务的专有权利。特许权分为两种：一种是被政府机构授予的准许企业在一特许权分为两种：一种是被政府机构授予的准许企业在一定地区经营某种业务的权利；另一种是被其他企业授予的定地区经营某种业务的权利；另一种是被其他企业授予的准许企业使用其某些权利。会计上作为无形资产核算的特准许企业使用其某些权利。会计上作为无形资产核算的特许权主要是指后者。许权主要是指后者。

36、商誉是企业合并本钱大于合并取得被购置方各项可识别资产、负债公允价值份额的差额，其存在无法与企业自身别离，不具有可识别性，不属于无形资产准那么所标准的。值得强调的是：值得强调的是：商誉在商誉在企业会计准那么第企业会计准那么第2020号号 企业合并中标准企业合并中标准 首先，需要符合无形资产的定义； 其次，还要符合无形资产确实认条件： 无形资产确实认条件无形资产确实认条件1 1、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业。、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业。 在实务工作中，要确定无形资产产生的经济利在实务工作中，要确定无形资产产生的经济利益是否很可能流入企业，应当对无形资产在预计益是否很可能

37、流入企业，应当对无形资产在预计使用寿命内可能存在的各种经济因素作出合理估使用寿命内可能存在的各种经济因素作出合理估计，并且应当有明确证据支持。在进行这种判断计，并且应当有明确证据支持。在进行这种判断时，需要考虑相关的因素。时，需要考虑相关的因素。无形资产确实认条件无形资产确实认条件2 2、该无形资产的本钱能够可靠地计量、该无形资产的本钱能够可靠地计量 研究与开发研究与开发n 企业内部研究开发工程的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。n 研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有方案调查。n 开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项方案或设计，以生产出

38、新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。开发支出资本化开发支出资本化n 无形资产准那么规定，企业研究阶段的支出全部费用化，无形资产准那么规定，企业研究阶段的支出全部费用化，计入当期损益管理费用。计入当期损益管理费用。n开发阶段的支出符合资本化条件的，才能确认为无形资产；开发阶段的支出符合资本化条件的，才能确认为无形资产；不符合资本化条件的计入当期损益管理费用。不符合资本化条件的计入当期损益管理费用。n无法区分研究阶段支出和开发阶段支出，应当将其所发生无法区分研究阶段支出和开发阶段支出，应当将其所发生的研发支出全部费用化，计入当期损益管理费用。的研发支出全部费用化，计入当期损益管理费用。二、无

39、形资产的初始计量二、无形资产的初始计量无形资产的无形资产的初始计量取决于来源初始计量取决于来源: :从外部取得的从外部取得的其中：其中：购入无形资产超过购入无形资产超过正常信用条件延期支付价正常信用条件延期支付价款，款，按取得时实际支付的价款。按取得时实际支付的价款。应按所购无形资产购买价款的现值应按所购无形资产购买价款的现值投资取的投资取的投资合同或协议约定的价值投资合同或协议约定的价值接受捐赠接受捐赠根据市场价格，有关凭据确认的价值和接受时发根据市场价格，有关凭据确认的价值和接受时发生的各项费用计价。生的各项费用计价。接受抵债取得的接受抵债取得的债权的帐面价值加上应支付的相关税费计价。债权

40、的帐面价值加上应支付的相关税费计价。企业自创企业自创开发阶段符合资本化条件的支出以及开发阶段符合资本化条件的支出以及依法取得时依法取得时发生的注册费、聘请律师费以及其他相关支出计发生的注册费、聘请律师费以及其他相关支出计价价n 购置无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的本钱以购置价款的现值为根底确定。对于一揽子购入的无形资产，其本钱通常应对于一揽子购入的无形资产，其本钱通常应按无形资产和其他资产的公允价值相比照例确按无形资产和其他资产的公允价值相比照例确定。定。一外购的无形资产一外购的无形资产n 采用公允价值相比照例来确定与其他资产一同购入的无形资产的本钱，须

41、以该无形资产的相对价值是否较大为前提。如果相对价值较小，那么无须单独核算，可以计入其他资产的本钱，视为其他资产的组成局部核算；反之，那么需要单独核算n n比方，甲股份从乙公司购入一项专利权和相关设备，价格及相关费用共计300万元。其中，专利权可以单独识别，但与其相关设备的价格没有分别标明。在这种情况下，应考虑该专利权和相关设备的公允价值的相比照例来分配实际支付的300万元价款。假设相比照例为5：1，同时不考虑其他相关税费，那么专利权的本钱应为250万元，相关设备本钱为50万元。 【例81】 1月4日，甲股份购入一项专利技术，发票价值为45000元，款项已通过银行转账支付。 借：无形资产专利技术

42、 45000 贷：银行存款 45000 例题例题 投资者投入无形资产的本钱，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。按投资合同或协议约定的价值作为无形资产的入账价值，借记“无形资产科目；二投资者投入无形资产二投资者投入无形资产 按投资各方确认的价值在其注册资本中所占的份额，确认为实收资本或股本，贷记“实收资本或“股本科目； 按投资各方确认的价值与确认为实收资按投资各方确认的价值与确认为实收资本或股本的差额，确认为资本公积，贷本或股本的差额，确认为资本公积，贷记记“资本公积资本公积资本溢价股本溢价资本溢价股本溢价科目。科目。 【例【例82】甲股份的注册资本为】甲股

43、份的注册资本为1000000元。元。 6月月15日，甲股份接受乙公司以专利权进行投资。日，甲股份接受乙公司以专利权进行投资。该专利权的账面价值为该专利权的账面价值为4 0元，双方经协商确认的元，双方经协商确认的价值为价值为440000元，占甲股份注册资本的元，占甲股份注册资本的18%。假定。假定不考虑其他相关税费。不考虑其他相关税费。 例题例题n 借：无形资产借：无形资产 440000 440000 贷：股本贷：股本乙公司乙公司 180000 180000 资本公积资本公积股本溢价股本溢价 260000 260000 三自行开发的无形资产三自行开发的无形资产 自行开发的无形资产，其本钱包括自自

44、行开发的无形资产，其本钱包括自满足确认条件至到达预定用途前所发生的满足确认条件至到达预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。的支出不再调整。 具体来说，自行开发的无形资产，其本钱满足确认具体来说，自行开发的无形资产，其本钱满足确认条件的，借记条件的，借记“无形资产科目，贷记无形资产科目，贷记“银行存款银行存款等科目；不满足确认条件的，借记等科目；不满足确认条件的，借记“管理费用等科管理费用等科目，贷记目，贷记“银行存款等科目。银行存款等科目。 在研究与开发过程中发生的材料费、直接参在研究与开发过程中发生的材料费、直接参与开发人员

45、的工资及福利费、开发过程中发生的租与开发人员的工资及福利费、开发过程中发生的租金、借款费用等，不满足确认条件的，应当直接计金、借款费用等，不满足确认条件的，应当直接计入当期损益。已经计入各期费用的研究与开发费用，入当期损益。已经计入各期费用的研究与开发费用，在该项无形资产获得成功并依法申请取得时，不得在该项无形资产获得成功并依法申请取得时，不得再将原已计入费用的研究与开发费用资本化。再将原已计入费用的研究与开发费用资本化。 【例83】某企业自行研究开发一项新产品专利技术，在研究开发过程中发生材料费40 000 000元、人工工资10 000 000元，以及其他费用30 000 000元，总计8

46、0 000 000元，其中，符合资本化条件的支出为50 000 000元，期末，该专利技术已经到达预定用途。 例题例题n借：研发支出借：研发支出费用化支出费用化支出 30 000 000 30 000 000n 资本化支出资本化支出 50 000 000 50 000 000n 贷：原材料贷：原材料 40 000 000 40 000 000n 应付职工薪酬应付职工薪酬 10 000 000 10 000 000n 银行存款银行存款 30 000 000 30 000 000 期末：期末：借：管理费用借：管理费用 30 000 000 30 000 000 无形资产无形资产 50 000 00

47、0 50 000 000 贷：研发支出贷：研发支出费用化支出费用化支出 30 000 000 30 000 000 资本化支出资本化支出 50 000 000 50 000 000n4.4.通过非货币性资产交换取得的无形资产本钱通过非货币性资产交换取得的无形资产本钱 , ,应当按照应当按照企业会计准那么第企业会计准那么第7 7号号非货币性资产交换的规定确非货币性资产交换的规定确定。定。 n5.5.通过债务重组取得的无形资产本钱通过债务重组取得的无形资产本钱 , ,应当按照企业会计应当按照企业会计准那么第准那么第1212号号债务重组的规定确定。债务重组的规定确定。 n6.6.通过政府补助取得的无

48、形资产本钱，应当按照企业会计通过政府补助取得的无形资产本钱，应当按照企业会计准那么第准那么第1616号号政府补助的规定确定。政府补助的规定确定。 8.2 无形资产的后续计量无形资产的后续计量 无形资产作为一项非流动资产，可以为企业带来无形资产作为一项非流动资产，可以为企业带来收益，收益，但无形资产通常也有一定的有效期限，它所具有但无形资产通常也有一定的有效期限，它所具有的价值的权利或特权的价值的权利或特权会逐渐下降会逐渐下降总会终结或消失，因此，总会终结或消失，因此，企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有限的使用寿命为有限的使用寿命

49、不确定的使用寿命不确定的其摊销金额应当在使用其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销寿命内系统合理摊销不应摊销不应摊销 无形资产摊销无形资产摊销 无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿命的年无形资产的使用寿命为有限的，应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量； 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，应当视为使用寿命不确定的无形资产。使用寿命不确定的无形资产。 使用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在使用寿命内使用寿命有限的无形资产，其摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销

50、。使用寿命不确定的无形资产不应摊销。系统合理摊销。使用寿命不确定的无形资产不应摊销。 无形资产的本钱，应当自取得当月起在预计使用年无形资产的本钱，应当自取得当月起在预计使用年限内摊销，处置无形资产的当月不再摊销。即无形资限内摊销，处置无形资产的当月不再摊销。即无形资产摊销的起始和停止日期为：当月增加的无形资产，产摊销的起始和停止日期为：当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。 企业摊销无形资产，应当自无形资企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时为止。确认