第11章企业投资概述.pptx
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1、第第1111章章本章主要内容本章主要内容第一节第一节 企业投资的含义企业投资的含义企业投资的含义企业投资的含义企业投资分类企业投资分类第二节第二节 企业投资流程企业投资流程一、投资决策阶段一、投资决策阶段n一投资工程决策的程序一投资工程决策的程序n1 1、提出工程建议书、提出工程建议书n2 2、进行可行性研究、进行可行性研究n3 3、工程评估、工程评估n4 4、工程审批、工程审批n5 5、资金筹措、资金筹措n1 1、提出工程建议书、提出工程建议书n1 1工程建议书工程建议书n1 1根据国民经济和社会开展的长远规划、行业规划、根据国民经济和社会开展的长远规划、行业规划、地区规划,以及技术经济政策
2、和建设任务的要求,选地区规划,以及技术经济政策和建设任务的要求,选择需要建设的工程。择需要建设的工程。n2 2向国家或主管部门提出建设工程建议书。向国家或主管部门提出建设工程建议书。n3 3工程建议书须经国家有关机关审批,审查批准后,工程建议书须经国家有关机关审批,审查批准后,即可纳入建设前期工作方案,进行可行性研究。即可纳入建设前期工作方案,进行可行性研究。n2 2工程建议书的主要内容工程建议书的主要内容n工程建议书是投资前对工程建议的轮廓性设想。工程建议书是投资前对工程建议的轮廓性设想。n1 1建设工程的必要性和依据建设工程的必要性和依据n2 2产品方案,拟建规模和建设地点的初步设想产品方
3、案,拟建规模和建设地点的初步设想n3 3资源情况,建设条件,协作关系和引进设备的国资源情况,建设条件,协作关系和引进设备的国别、厂商的初步分析别、厂商的初步分析n4 4投资估算和资金筹措设想,归还能力测算投资估算和资金筹措设想,归还能力测算n5 5工程建设进度安排工程建设进度安排n6 6经济效益和社会效益的初步估算经济效益和社会效益的初步估算 n总论总论n需求预测和拟建规模需求预测和拟建规模n资源、原材料、燃料及资源、原材料、燃料及公用设施情况公用设施情况n建厂条件和厂址方案建厂条件和厂址方案n设计方案设计方案n环境保护环境保护n企业组织劳动人员和人企业组织劳动人员和人员培训规划员培训规划n工
4、程实施进度的建议工程实施进度的建议n投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措n经济效益和社会效益的经济效益和社会效益的评价评价 2 2、进行可行性研究、进行可行性研究1 1可行性研究报告的主要内容可行性研究报告的主要内容可行性研究可行性研究投资前期投资前期 可行性研究可行性研究资资 金金 筹筹 措措投投 资资 期期投资回收期投资回收期 可行性研究可行性研究时机可行性研究时机可行性研究初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究时机可行性研究的主要任务是对投资方时机可行性研究的主要任务是对投资方向进行规划设想,鉴别和确定一个工程向进行规划设想,鉴别和确定一个工程的投资时机,并将工程设想转
5、变为概略的投资时机,并将工程设想转变为概略的投资建议简介,散发给潜在的投资者,的投资建议简介,散发给潜在的投资者,以激发广泛的投资响应。时机可行性研以激发广泛的投资响应。时机可行性研究是相当粗略的,往往是根据调查得到究是相当粗略的,往往是根据调查得到的当时情况,通过与类似现有工程的比的当时情况,通过与类似现有工程的比较来获得总的估计数据。但是对投资额较来获得总的估计数据。但是对投资额估计的误差一般在估计的误差一般在30%30%以内。时机研以内。时机研究的时间短,一般是究的时间短,一般是1-31-3个月;花钱也个月;花钱也不多,所花的研究费一般占总投资的不多,所花的研究费一般占总投资的0.2%-
6、1.0%0.2%-1.0%。 可行性研究可行性研究时机可行性研究时机可行性研究初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究初步可行性研究是在更为详尽的研究报告中初步可行性研究是在更为详尽的研究报告中系统阐述工程的设想,其目的是对工程设想系统阐述工程的设想,其目的是对工程设想进行初步估计,判明投资时机是否有这样的进行初步估计,判明投资时机是否有这样的前途,以便可以在详细说明资料的根底上作前途,以便可以在详细说明资料的根底上作出投资决策,或确定需要通过诸如市场调查、出投资决策,或确定需要通过诸如市场调查、实验室实验、试验工厂试验等手段,进行深实验室实验、试验工厂试验等手段,进行深入研究
7、和深入调查,使工程设想具有足够的入研究和深入调查,使工程设想具有足够的吸引力。初步可行性研究只需概括地研究,吸引力。初步可行性研究只需概括地研究,在初步可行性研究的根底上,对工程的各种在初步可行性研究的根底上,对工程的各种方案可以进行初次筛选。以确定对其中较优方案可以进行初次筛选。以确定对其中较优的方案作进一步的比选。初步可行性研究对的方案作进一步的比选。初步可行性研究对投资估算的误差要求在投资估算的误差要求在20%20%以内,所需时以内,所需时间约间约3 34 4个月,研究费用占总投资的个月,研究费用占总投资的0.25%0.25%1.25%1.25%。可行性研究可行性研究时机可行性研究时机可
8、行性研究初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究详细可行性研究报告是投资者作出详细可行性研究报告是投资者作出投资决策的主要依旧。它必须全面投资决策的主要依旧。它必须全面研究并详细答复六个方面的问题,研究并详细答复六个方面的问题,即说明六个即说明六个“W“W:WhyWhy、WhatWhat、WhereWhere、WhenWhen、WhoWho、HowHow。详细可行。详细可行性研究对投资估算的误差要求在性研究对投资估算的误差要求在10%10%以内,所需时间和经费随工程以内,所需时间和经费随工程的大小及复杂程度有所不同,时间的大小及复杂程度有所不同,时间少那么几个月,多那么几年,经
9、费少那么几个月,多那么几年,经费占工程总投资的占工程总投资的0.2%0.2%3%3%。n2 2小结小结n可行性研究报告的主要内容:可行性研究报告的主要内容:n一是产品的市场调查和预测,主要用以证明工程建设一是产品的市场调查和预测,主要用以证明工程建设的必要性。的必要性。n二是技术方案和建设条件,主要用以证明工程在技术二是技术方案和建设条件,主要用以证明工程在技术上的可行性。上的可行性。n三是经济效益的分析和评价,主要说明建设工程在经三是经济效益的分析和评价,主要说明建设工程在经济上的合理性。济上的合理性。n3 3、工程评估、工程评估n工程评估是对可行性研究的全面审核和再评价。工程评估是对可行性
10、研究的全面审核和再评价。n1 1工程评估程序工程评估程序n预预 由拟建单位邀请有关技术专家、经济专家和承由拟建单位邀请有关技术专家、经济专家和承办投资贷款的银行,对工程可行性研究报告进行预审;办投资贷款的银行,对工程可行性研究报告进行预审;n正式评估:由政府方案决策部门授权的工程咨询公司正式评估:由政府方案决策部门授权的工程咨询公司进行评估,工程咨询公司在审查、计算和核实的根底进行评估,工程咨询公司在审查、计算和核实的根底上,编写出工程评估报告,作为政府方案决策部门审上,编写出工程评估报告,作为政府方案决策部门审批的参考依据。批的参考依据。n4 4、工程审批、工程审批n拟建单位将工程评估报告、
11、可行性研究报告提交方案拟建单位将工程评估报告、可行性研究报告提交方案决策部门进行审批,如获通过,就算立项,投资工程决策部门进行审批,如获通过,就算立项,投资工程决策阶段即告结束。决策阶段即告结束。n三我国现行的投资决策程序三我国现行的投资决策程序n1 1、政府投资工程、政府投资工程n2 2、企业投资工程、企业投资工程n1 1提交工程申请报告提交工程申请报告n2 2政府职能部门对投资者提交的工程申请报告进行政府职能部门对投资者提交的工程申请报告进行核准核准n3 3办理相关手续办理相关手续n核准之后核准之后n4 4金融机构进行评估金融机构进行评估n工程评估工程评估n3 3、审批制、核准制、备案制、
12、审批制、核准制、备案制n四投资工程决策的意义四投资工程决策的意义n1 1、投资工程决策是产生较好的投资经济效益的保证、投资工程决策是产生较好的投资经济效益的保证n2 2、投资工程决策是合理控制建设规模,保持社会经、投资工程决策是合理控制建设规模,保持社会经济稳定、持续、协调开展的重要途径济稳定、持续、协调开展的重要途径n3 3、投资工程决策是调整社会生产结构的有效手段、投资工程决策是调整社会生产结构的有效手段n4 4、投资工程决策是社会实现扩大再生产的根本手段、投资工程决策是社会实现扩大再生产的根本手段5 5、筹措资金筹措资金 投资前期的另一项活动是筹措资金。企业的资金来源可分为内部资金和外部
13、资金。 内部资金指企业所有者提供的资金和企业通过生产经营活动所取得资金,主要包括:股东出资、累计折旧、资本公积、盈余公积、出售资产等; 外部资金指向企业以外单位筹措的资金,包括向银行借款、发行债券、商业信用资金等。 筹资方式不同,必然影响到融资的本钱、投资工程建成后的所有权、经营管理方式以及收益的分配形式。 二二、投资、投资实施实施阶段阶段n一工程设计一工程设计n一般性工程建设:一般性工程建设:n初步设计初步设计n施工图设计施工图设计n重大工程和特殊工程:重大工程和特殊工程:n总体设计总体设计n初步设计初步设计n技术设计技术设计n施工图设计施工图设计n二购置土地二购置土地n企业购置土的具体方式
14、:企业购置土的具体方式:n行政划拨、有偿出让、其他形式等。行政划拨、有偿出让、其他形式等。n1 1、行政划拨、行政划拨n2 2、有偿出让、有偿出让n3 3、其他形式、其他形式n1 1、行政划拨、行政划拨n1 1行政划拨的具体形式行政划拨的具体形式n土地使用权的获得土地使用权的获得n1 1无偿划拨罕见无偿划拨罕见n2 2有偿划拨有偿划拨n企业企业 政府土地管理部门政府土地管理部门 被征地者被征地者n征地费征地费n企业企业 被征地者被征地者n拆迁拨用拆迁拨用n政府收取管理费用政府收取管理费用n2 2行政划拨程序行政划拨程序n工程立项后,企业持有关的批准文件工程立项后,企业持有关的批准文件n申请选址
15、申请选址n城市规划部门城市规划部门n审批,核发用地许可证和建筑许可证审批,核发用地许可证和建筑许可证n企业持批件企业持批件n申请报批申请报批n土地管理部门土地管理部门n批核后,征用土地、划拨土地批核后,征用土地、划拨土地n3 3土地使用费的缴纳土地使用费的缴纳n2 2、有偿出让、有偿出让n土地批租就是土地使用权有偿出让,即政府在一土地批租就是土地使用权有偿出让,即政府在一定年限内将国有土地使用权有偿让渡给土地使用定年限内将国有土地使用权有偿让渡给土地使用者的行为。者的行为。n而土地征收就是国家将集体土地转为国有的过程。而土地征收就是国家将集体土地转为国有的过程。n土地使用权出让金是土地批租时一
16、次性收取的费土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用,即为土地有效年限的使用价格,所以也可称用,即为土地有效年限的使用价格,所以也可称之为之为“地价。地价。 n出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。使用费。n前者包括征地、动迁及为地块直接配套的根底设前者包括征地、动迁及为地块直接配套的根底设施费,是对开发投资的一次性补偿,施费,是对开发投资的一次性补偿,n后者为土地资源使用的费用,即后者为土地资源使用的费用,即“地租地租 ,是土,是土地所有权在经济上的表达。地所有权在经济上的表达。n如批租如批租 年,就要一次性支付包括全部年限的年,就要
17、一次性支付包括全部年限的使用费。使用费。n土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:n一种是一种是“熟地价,即提供熟地价,即提供“七通一平的地块,出七通一平的地块,出让金包括土地使用费和开发费;让金包括土地使用费和开发费;n另一种是另一种是“毛地或毛地或“生地价,即未完成生地价,即未完成 七通一七通一平平 的地块,出让金仅为土地有偿使用的局部,投资的地块,出让金仅为土地有偿使用的局部,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。n例如上海北京东路面积为万平方米的号例如上海北京东路面积为万平
18、方米的号地块,有多家单位和多户居民,新加坡地块,有多家单位和多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以万美元的毛地价获得年的使用权,并投资万美元的毛地价获得年的使用权,并投资万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的左右。地总价的左右。n土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法:土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法:为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;土地总面积;为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金为摊到每平方米建筑
19、面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。总额除以规划允许建造的总建筑面积。n投资者往往以楼面价来计算投资效益。投资者往往以楼面价来计算投资效益。n土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金是按建筑面积计收的。n1 1协议出让协议出让n竞争不充分、不剧烈的地块竞争不充分、不剧烈的地块n协议出让是指企业用地申请经批准后,与政府的土地协议出让是指企业用地申请经批准后,与政府的土地管理部门议定土地出让价的土地出让形式。管理部门议定土地出让价的土地出让形式。n划拨土地使用权转让、国有企业改革中处置划拨土地划拨土地使用权转让、国有企业改革中处置划拨土地使用权以及工业等特殊用地,采用协议方式出
20、让。使用权以及工业等特殊用地,采用协议方式出让。n 上半年,国土资源部发布了招标拍卖挂牌出上半年,国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部让国有土地使用权规定国土资源部1111号令,号令,明确规定:明确规定:“自自 7 7月月1 1日起,全国范围内凡商业、日起,全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。 n协议出让国有土地使用权规定,自协议出让国有土地使用权规定,自 8 8月月1 1日起施行。日起施行。n第二条第二条 在中华人民
21、共和国境内以协议方式出让国有土在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。地使用权的,适用本规定。n本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。n第三条第三条 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采
22、取协议方式。取协议方式。n2 2招标出让招标出让n竞争比较充分、剧烈的地块竞争比较充分、剧烈的地块n招标出让土地使用权编制的招投标文件。招标出让土地使用权编制的招投标文件。n对于除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特对于除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件,土地用途受严格限制,仅定的社会、公益建设条件,土地用途受严格限制,仅少数人可能有受让意向的经营性用地,采用招标方式少数人可能有受让意向的经营性用地,采用招标方式出让。出让。n3 3拍卖出让拍卖出让n竞争性强的地块竞争性强的地块n是指在指定的时间和地点,由竞拍者举牌应价,竞争是指在指定的时间和地点,由竞拍者举牌
23、应价,竞争土地使用权,价高者得的出让方式。土地使用权,价高者得的出让方式。n注意:注意:n企业在支付全部土地使用权出让金后,应办理登记,企业在支付全部土地使用权出让金后,应办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。领取土地使用证,取得土地使用权。n4 4挂牌出让挂牌出让n挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌
24、期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。时的出价结果确定土地使用者的行为。国有土地的招标拍卖挂牌的区别国有土地的招标拍卖挂牌的区别n3 3、其他形式、其他形式n1 1转让转让n土地使用者将土地使用权转移给其他单位的行为,包土地使用者将土地使用权转移给其他单位的行为,包括出售、交换或赠与。括出售、交换或赠与。n2 2出租出租n土地使用权出租,出租人和承租人应签订租赁合同,土地使用权出租,出租人和承租人应签订租赁合同,并依照规定办理登记。并依照规定办理登记。n3 3以土地为资本合营以土地为资本合营n即一方以土地为资本与他方进行合资或合作经营。即一方以土地为资本与他方进行合资或合作经营。n四施工和
25、竣工验收四施工和竣工验收n施工和竣工验收是投资建设的一个重要阶段。施工和竣工验收是投资建设的一个重要阶段。n它是把方案文件和设计图纸付诸实践,变为现实的它是把方案文件和设计图纸付诸实践,变为现实的过程,包括施工准备、组织施工、生产准备、竣工过程,包括施工准备、组织施工、生产准备、竣工验收、交付使用等内容。验收、交付使用等内容。n1 1、施工准备、施工准备n招投标招投标n合同制合同制n2 2、组织施工、组织施工n提出开工报告提出开工报告n开工兴建开工兴建n“建设监理制建设监理制n3 3、生产准备、生产准备n4 4、竣工验收、交付使用、竣工验收、交付使用n竣工验收、交付使用是工程建设的最后一个环节
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