房屋买卖合同标准样式.docx

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1、 房屋买卖合同标准样式 一、问题概说 合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律给予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。中华人民共和国合同法(以下简称合同法)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”民法通则第五十五条规定：“民事法律行为应当具备以下条件：(一)行为人具有相应的民事行为力量;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是民法通则规定的有效合同标准。推断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述民法通则所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。 房屋买卖合同，是指当事

2、人双方商定，一方交付房屋并移转房屋全部权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋全部权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守民法通则、合同法等的规定，还应当受城市房地产治理法、土地治理法等的标准和治理。城市房地产治理法第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋全部权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产治理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋全部权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地治理部门核实，由同级人民政府更换或者更改

3、土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性标准，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，毕竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种： 1、房地产分别出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不行分别性，因此，房屋的全部权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必需同时转让或随房屋转移。假如出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋全部权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

4、 2、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必需是该房屋的全部权人。非全部权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必需征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。局部共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。 3、侵害优先购置权，合同无效。 房屋全部人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购置权。房屋全部人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。房屋全部人出卖房屋时侵害共有人、承租人优先购置权的，共有人、承租人可以恳求法院宣告该房屋买卖无效。 4、非法转让，合同

5、无效。主要包括转让(含买卖)以下房地产：司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定制止转让的其他情形。 关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学理论上常见的典型争议有： 1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力; 2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必定导致合同无效? 3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否影响房屋买卖合同的效力? 4、城镇非农业户口居民购置农村居民房屋的合同是否有效? 下面，笔者将结合审判实例就上述问题进展分析。 二、实例研析 据以讨论的案例一

6、：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案 根本案情2023年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，商定：原告购置被告沿街三层商业楼房一栋(原系被告自他人处购得)，面积861平方米，1580元/平方米，共计136万元;原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清;房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续;交房、交款违约按银行贷款利率担当违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容与被告日广公司的协议书全都。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司

7、出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2023年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，商定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被揭发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向R市中级人民法院提起诉讼，恳求判令被告连续履行合同;双倍返还定金10万元并赔偿原告经济损失8万元(其中包括定金损失6万元和估计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元)。 裁判要旨R市中级法院经审理认为：依据城市房地产治理法第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和山东省城市房地产交易治理条

8、例第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进展了登记，但是未进展房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的制止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告依据该协议恳求被告连续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返复原告125万元的同时，还应依据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履

9、行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告恳求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照合同法第四十四条、第五十二条第一款(五)项、第五十八条、城市房地产治理法第三十七条第一款(六)项的规定，判决如下： 一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效; 二、被告于判决生后5日内返复原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元; 三、根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失(自2023年10月21日起计算至本判决执行之日); 四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。(诉讼费负担略) 宣判后，原告李某某不服，上诉于S省高级人民法院，二

10、审以调解方式结案。 法律评析本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或托付他人开发，而系自他人处购得，故 一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不简单，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反城市房地产治理法第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行;国有划拨土地上的房产是否允许转让;该规定是否为强制性规定，违反了是否必定导致合同无效?下面笔者就此问题略作评析。 (一)不动产登记与不动产物权转移合同的效力 城市房地产治理法第三十七条规定：“

11、以下房地产不得转让：(6)未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否认的现象非常普遍，上引案例所涉房屋买卖正是由于这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到连续履行。再如，现实生活中，A将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房

12、屋买卖合同转让给C，并交付给C。对上述交易活动所涉A与B间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但BC之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，B与A虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故A仍是该房屋的真正全部权人，依据合同法第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，BC之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，BC之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、公平根底上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动

13、的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的全部权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。固然，C为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但C不能通过与B签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，A要通过与B签订的房屋买卖合同将房屋过户给B，B再通过与C的房屋买卖合同将房屋过户给C，通过该程序，也避开了国家税收的流失。 笔者同意上述其次种观点。另外，补充两点理由： 一是城市房地产治理法的立法目的是为了解决房地产业进展中存在的房地产开发和交易行为不标准的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避

14、开国家收益的流失，削减交易纠纷”，而不是制止交易或限制合同自由。之所以规定该条第(6)项，是由于“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违反了市场交易的房地产必需权属明晰的规章，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的爱护，不利于国家对房地产的治理和监视。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于治理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能准时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的治理性标准，而非效力性标准。民法中的强行性标准是指不依靠于当事人意志，

15、而必需无条件适用的法律标准。传统民法学者通常认为，旨在掌握法律行为的强制性标准仅为民事强行法中的一局部，这就是说，仅强行法中的效力性标准才对法律行为有掌握意义。 二是该条第(6)项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2023年6月1日起施行的最高人民法院法释20237号关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称法释20237号)第十八条、第十九条的规定，表达了鼓舞交易的指导原则，明确地告知我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理全部权登记，合同也有效。固然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标

16、的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同(法释20237号第一条)，对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。依据新法优于旧法的规章，人民法院在裁判详细个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓舞诚恳信用，维护交易安全，以彰显司法的公正和正义。 关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日关于审理房地产治理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应根据合同商定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主见合同无效的，人民法

17、院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特殊的规定，登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生全部权转移，并不影响买卖合同本身的效力。否则，合同将成为没有任何约束力而可任

18、意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到缘由行为之上而使债权合同无效，由于公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的根本原理之一。相反，登记得本于债权契约而强制之，有效的债权契约是完成公示的依据。”此项原理被学者称为物权变动与其缘由行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的缘由与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律依据的原则。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同商定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方缘由未办理过户登记手续的，人民法院应责令其连续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋全部权的，买受人有权基于买卖

19、合同而要求出卖人实际履行合同或担当违约责任。 上述观点也已为我国立法机关所接受，今年七月份公开征求意见的物权法草案第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和毁灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有商定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。” (二)关于城市房地产治理法第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题 笔者认为，该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效，且事实上有批准权的政府主要是行使行政治理职责，至多只是合

20、同的效力待定，而不能轻易否认合同的效力，如起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者打算不办理土地使用权出让手续，并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，应当认定合同有效。2023年8月1日起施行的法释20235号最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十 一、十 二、十三条即作了相应的规定。固然，笔者认为，法释20235号的这种规定无疑是在司法上肯认了城市房地产治理法第三十九条第一款的规定是效力性标准，而非治理性标准。从某种意义上讲，笔者更认为，这是一种治理性标准，而非效力性标准。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房

21、地产权转移过户时予以审批准许予否，并可视情予以行政惩罚，但不应以行政强制性标准过度对私法领域中的合同自治进展强制。 我国学者王涌博士曾提出过剧烈批判，认为“中国民法的实践中，与民法有千丝万缕的关系的，并对民法具有深刻影响的法律部门就是行政法，但是，由于规划经济传统之影响，目前它对中国民法的影响在很多方面是消极的，说得严峻一点，有些行政法规颇似粗暴的野狼，侵占着民法的领域，扭曲着民法的精神，使得民法中的很多原则在实践中形同虚设，成为一堆具文。”故此，笔者认为，对转让建筑在划拨土地上的房屋等建筑物全部权的合同，一般状况下应认定为有效，如合同签订后有批准权的人民政府未予批准转让的，不影响合同的效力，

22、只是不发生标的物全部权和土地使用权的转移。最高人民法院在关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)第九条中规定：“依照合同法第四十四条其次款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物全部权及其他物权不能转移。”即含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍旧是有效的，只是不能对抗第三人。 综上可见，我国诸多房地产权属登记法律、法规

23、、规章，是根据规划经济体制的要求制定的，所建立的制度只能满意对土地、房屋进展行政治理的需要，而不能满意不动产进入市场交易的需要，更不能满意依据物权公示和物权交易的客观公正原则对物权交易进展爱护的需要。鉴于房屋所具有的财产价值较大和社会影响颇多的现实状况，对房屋买卖合同不宜过多地宣告无效。否则，“合同过多地被宣告无效，还会造成契约订立、履约以及纠纷解决费用的大量铺张;还导致人们对合同的不信任，滋长诈欺、背信者的幸运心理。”此外，也不利于发挥合同法鼓舞交易的功能。前引案例中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，假如原告恳求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告连续履行其合同，并责令被告帮助原告办

24、理房屋过户手续。理由是：民法通则第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”原、被告买卖房屋签订合同时都具有相应的民事行为力量，意思表示真实，合同内容为买卖被告已取得国有划拨土地使用权的房屋，且对办理房产、土地过户等手续作了商定，不损害国家和社会公共利益，因此，双方所签合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该合同。只是在未办理有关手续之前，不具有将合同指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当根据法律的规定和合同的商定，为办理权属变更手续履行自己的义务。 据以讨论的案例二：相某与李某

25、买卖房屋合同纠纷案。 根本案情2023年8月3日，李某与相某签订房屋买卖协议，商定：相某将自建私房一处作价14000元出卖给李某，上交所在村委的款项由李某负担;相某将房屋的土地使用证、契证交付给李某，相某帮助办理过户，费用由李某负担;一方如有反悔应赔偿对方损失3000元。合同签订后，李某支付相某购房款14000元，相某交付了房屋和土地使用证、契证，但未交付房屋全部权证。同年8月14日，李某向村委会交付了“村政治理费”3000元，并实际居住使用该房屋。嗣后，由于相某始终未供应房屋全部权证，也未帮助李某办理产权过户手续，李某遂起诉至R市某区法院，要求相某交付房屋全部权证，帮助办理过户手续，并赔偿经

26、济损失3000元。相某主见李某为城市居民，其无权购置自己的农村私房。双方之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应为无效合同。 裁判要旨R市某区法院经审理认为，双方讼争的焦点是房屋买卖合同是否有效。虽然相某供应了国办发199939号国务院办公厅关于加强土地转让治理严禁炒卖土地的通知(以下简称国办发199939号)，但该通知是针对当时一些农村地区存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特殊是消失了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的状况，所作出的政策性规定，该通知的目的在于加强对农夫集体土地的转让治理，严禁非法占用农夫集体土地进展房地产开发。李某购置相某的农村私房用于个人居住，并非

27、炒卖猎取非法利益，且该通知不属于行政法规的表现形式。李某、相某在公平自愿协商根底上签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意愿，相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违反国家法律的强制性规定，应认定为有效行为。相某所在村委会向李某收取了治理费，实际认可了李某、相某之间的房屋买卖行为。相某主见双方房屋买卖无效，于法无据，不予支持。李某、相某在私房交易后应当共同到房屋和土地治理部门办理房屋全部权和宅基地使用权过户手续，李某要求相某帮助办理产权过户手续，应予支持。由于双方未对房屋产权证的交付期限和帮助办理产权过户的期限作出明确商定，李某主见相某违约并赔偿3000元，缺乏有效证据，不予

28、支持。依照中华人民共和国合同法第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决： 一、相某于判决生效后10日内帮助李某办理房屋全部权和土地使用权过户手续。 二、驳回李某其他的诉讼恳求。(诉讼费负担局部略) 相某不服该民事判决，向R市中级法院提起上诉称，依据国办发199939号其次条“农夫的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农夫集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购置的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，农夫的住宅不得向城市居民出售系强制性规定，不因城市居民购置目的差异或其他因素的存在而可以变通。李某身为城市居民，其购置农村私房的行为属于该通知中的制止行为。双方违反

29、通知中的上述制止性规定签订房屋买卖合同，侵害了社会公共秩序，损害社会公共利益，依法应当认定该合同无效。恳求依法撤销原判，另行改判。 R市中级法院审理认为：房屋治理部门的登记档案材料证明涉案房屋系相某于1995年6月份提出登记申请，同年7月份予以批准，办理了城市私房全部权登记。双方讼争房屋的性质属于城市私有房屋，并非相某所主见的农夫住宅，现有法律、行政法规对此没有制止性规定不得买卖。双方当事人之间的买卖房屋协议符合民事法律行为的有效要件，该协议可以并应当履行。相某的上诉理由不成立，其上诉恳求不予支持。终审判决驳回上诉，维持原判。 法律评析上引案例所涉纠纷虽以二审维持原判结案，但从判案理由明显可见

30、，二审转变了一审的判案理由，一审以李某购置相某的“农村”私房系用于个人居住，并非炒卖猎取非法利益，且国办发199939号通知不属行政法规的表现形式。相某将自己的私房出卖给李某，系对其私有财产的合法处分，不违反国家法律的强制性规定，故应认定为有效。二审转变了一审对相某的私房性质的认定，即该房并非农村私房，而是办理了全部权登记的城市私房，从而回避了城镇居民能否购置农村村民房屋以及所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力的问题。 (一)何为“农村村民” 我国的法律条文中关于“村民”的规定五花八门，根本找不到对村民的明确界定。例如，根据宪法的规定，村民是“农村居民”;在1998年11月4日正式公布实施的村

31、委会组织法中，除了“村民”外，涉及到“村民”名称的规定还有“(本村)村农夫”、“年满十八周岁的村民”、“本村十八周岁以上的村民”、“有选举权和被选举权的村民”、“有选举权的村民”、“本村有选举权的村民”、“被依法剥夺政治权利的村民”等。事实上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”这一概念，具备什么条件才能成为本村村民?全国人大、民政部等有关部门编写的中华人民共和国村委会选举规程、村委会组织法学习读本中，对“本村村民”作了特地规定：“本村村民，地域性户籍概念。专指具有农业户籍、生活在某一村庄，并与该村庄集体财务有亲密联系的中华人民共和国公民。”实际上，多数地方法规也是以农业户籍作为推断村民的根

32、本依据。由于我国的农夫是与土地及其它集体财产严密相连的，村民的经济利益与村集体息息相关，一旦具有了本村的村民资格，就拥有了包括土地承包权、宅基地申请权、村集体经济收益安排权在内的一切村民经济权益。王禹博士认为：“所谓村民，也就是农夫，但农夫属于社会学上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有农村户口的公民。但凡具有本村农业户口的，都是本村村民。”“村民资格的认定，应当从实质上加以认定，所谓实质，是指是否与本村的公共事务和公益事业形成切身的利害关系，是否担当了村民的义务。”从长远进展的眼界考虑，王禹博士关于应从实质上认定村民资格的观点无疑是具有进步意义的，但在当前形势

33、下，全国人大和民政部对村民范围的界定还是符合客观实际的，也是较有利于爱护祖祖辈辈生活居住在肯定农村区域的村民利益的。 (二)城镇非农业户口居民购置农夫居民房屋合同效力的推断 近年来，农村的房地产市场渐渐活泼，特殊是毗邻城郊的局部农村，本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民购置农村居民房屋的日益增多，因此而产生的纠纷不少已诉至人民法院。受案法院在房屋买卖合同效力确实认上熟悉不一：认定合同无效的理由主要是违反了土地治理法规定的“农夫集体全部土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”和国办发199939号中“农村房屋不得向城市居民出售”的规定;认定合同有效的理由主要是出于当事人真实

34、意思表示而订立的房屋买卖合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当根据商定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。对于一样的法律事实，却消失了截然相反的判决，这种同案不同判决的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且将损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。 笔者认为，虽然农夫村民对其依法申请审批取得的集体建立用地使用权上建筑的房屋拥有肯定的全部权，但这也是一种不完善的受限制的全部权，即原则上只能向本集体经济组织以内的村民出售，不得向本集体经济组织以外的外村村民、城镇非农业户口居民出售。国家政策明确制止农夫住房的买卖、抵押、流通，其目的是防止集体土地流失，保障农夫的根本生存权利不受侵

35、害。但现实中却是农房买卖，特殊是城乡结合部的农房买卖禁而不止。这种隐形市场交易与法律形成了冲突，亟需解决! 土地治理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农夫集体全部的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立。”为进一步加强农村宅基地治理，国发202328号国务院关于深化改革严格土地治理的打算规定：“制止擅自通过村改居等方式将农夫集体全部土地转为国有土地。制止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建立。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地

36、治理，制止城镇居民在农村购置宅基地。”国土资源部国土资发2023234号关于加强农村宅基地治理的意见第(五)款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第(十三)款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建筑的住宅发放土地使用证。”有人认为，该种规定在文字外表含义上好像并不能直接得出农村村民将农村私房出售给城镇居民的合同固然无效的结论，由于其中的“他人”并未明确不包括城镇居民，且农村村民出售住房后，只是不能再申请宅基地罢了，而购置房屋的城镇居民可以行使房屋的居住使

37、用权，但不能取得土地使用证和房产证。笔者认为，这种熟悉是极为片面和有害的，通常状况下，当事人出售自己全部的财产在法律上并无任何障碍，但是由于农村房屋买卖的特别性，必需考虑与土地权属相关的法律政策(包括党和政府部门的政策)规定，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。房屋不是空中楼阁，而是依附于肯定土地之上的，即便是可以移动的活动房屋，它也与肯定范围内的土地分不开的。农村宅基地属于农夫集体经济组织全部，能享有宅基地使用权的必需是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。假如房屋的买卖成立，也将与房屋不行分割的宅基地使用权一并进展转让，这势必将宅基地使用权的主

38、体扩大化。农村的宅基地具有政策保障性，农夫作为中国最大的根底人口和弱势群体，其经济力量和地位明显低于城市居民，国家通过政策审批无偿安排给宅基地供其建房居住，而限制流通也是为了防止土地流失和使农夫在困苦境况下仍居有定所。 新近公布的物权法草案第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建筑的住房转让给本集体内符合宅基地使用权安排条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。制止城镇居民在农村购置宅基地。”其次款规定：“农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了农户使用集体全部的土地建筑房屋，可以转让给本集体内符合宅基地使用权安排条件的农户，城镇居

39、民不能在农村购置宅基地。据此，应当能够得出城镇居民不能在农村购置农户住房的结论。笔者完全赞同这种规定，由于这究竟是符合当前及今后相当长一段时间内我国农村村民生存保障及农户住房建筑及使用宅基地的实际状况。农地在一个相当长时期内仍将是大局部地区、大局部农夫猎取收益和维持生存保障的基石。虽说宪法强调爱护公民的合法的私有财产，但同时又规定国家建立健全同经济进展水平相适应的社会保障制度。我国农村农户的社会保障水平与城镇居民相比还是处于较低水平的，农村土地所发挥的社会保障作用是不容无视的，否则，大刀阔斧式的土地制度及农户住房制度改革，所带来的负面影响是不容低估的。正如田有成先生所言：“无论立法多么神明，法

40、律始终是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滞后性是人类社会面临的根本事实，有限的法律和无限的事实之间、稳定的法律和多变的现象之间、滞后的法律和超前的社会之间，这是任何一个国家所面临的麻烦问题。” 综上所述，笔者认为，城镇居民未经有批准权的人民政府批准不得购置农村宅基地，也不得购置农户住房，相关当事人之间所签订的农户房屋买卖合同依法应认定为无效，而不能拘泥于现行法律法规中未明确规定这类合同无效而片面地从敬重当事人的契约自由及鼓舞交易、物尽其用原则动身，确认合同有效。就前引案例而言，二审法院依据查明的事实认定双方讼争的房屋并非农村私房，而是办理了全部权登记的城市私房，故而维持了一审判决，无疑是正确的，只是未从正面答复城镇非农业户口居民购置农村房屋合同的效力，不能说不是一个圆满。新晨：