推荐-花园投资分析暨经济效益评估.docx

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1、目录页码目录17.0实施进度方案47.1有关本工程方案的说明47.2本工程装修标准47.3工程实施进度表6投资分析88.0投资构成、本钱分析88.1工程根本参数及预计施工进度安排88.2工程开发价值销售收入108.3土地本钱政府地价和征地费用108.4建安工程本钱118.5前期费用148.6工程其它不可预见费148.7应缴纳之开发期税、费158.8红线内、外市政及公建配套工程费168.9静态总投资额178.10资金筹措方案及财务费用178.9.1资金筹措178.9.2财务费用188.11物业销售有关税、费188.12本工程销售费用188.13本工程所得税198.14静态开发总投资综述198.1

2、5工程全部开发总投资综述209.0可行性研究财务数据的预测和选定229.1.4小区物业管理费的收入与支出229.1.5经营税、费229.1.6土地增值税229.1.7所得税23经济效益分析2310.0工程财务收益分析2310.1工程赢利能力2410.1.1财务内部收益率FIRR2410.1.2财务净现值FNPV2510.1.3资本回报率静态2510.1.4静态投资回收期2610.2工程的不确定性分析2810.2.1工程盈亏平衡分析2810.2.2工程敏感性分析2810.2.3概率分析2910.2风险分析30附表：31附表1：静态总投资分期投放比例及资金筹措方案表31附表2：全部投资现金流量表4

3、2附表3：工程损益表44附表4：概率分析表46附图：47附图1：本工程盈亏平衡图47附图2：本工程静态开发本钱构成图487.0实施进度方案本工程地块占地广阔，开发规模巨大，开发周期长，需投入大量的人力、财力和物力，因此，开展商宜结合本工程市场研究调查的结论以及现时自身的经营状况，包括关于本工程开发的一些初步思路，通过与研究人员共同确定，将整个工程的开展划分为三个连续的阶段即每两年为一个阶段，每年按4月至11月为一个计算期。7.1有关本工程方案的说明1、根据市场研究所得结论，“哈尔滨保利花园的开发宜采取分区分阶段开发，以前期回收之资金再投入进行后续之开发，因此，各开发阶段的划分和开发先后次序确实

4、定，应根据市场反响而保持一定的开发节奏，尽量保证工程能够启动成功，持续开展，按照先启动多层住宅楼的开发建设，一待时机成熟再开发高层住宅的物业开发次序划分。2、根据市场开展的特点和市场的需要，各开发阶段，特别是第一开发阶段的物业类型应较为多样，各阶段物业的开发应保持一定的完整性和独立性，根底设施、公建配套和绿化景观应随之配套，并且便于实施封闭式管理。3、根据地块周围环境条件及其开展变化，结合各种类型物业和各开发阶段对环境的要求，来确定各开发阶段的具体内容。4、将根据工程的规划设计方案，结合公建安排、道路和景观设计，但在目前阶段，仅按连贯的开发过程即全部开发期为6年，每个季度为一个计算期，共分24

5、期并不具体划分一、二、三期各开发阶段。7.2本工程装修标准根底：人工挖孔桩及砼桩承台、钢筋混凝土底板、结构、高层主要以13层配一台电梯为主住宅楼采用钢筋混凝土框架或框架、剪力墙混合结构、新型墙体砖砌结；外墙：高级聚脂粉彩喷涂或铺砌釉面条形锦砖；屋顶：西班牙式天面瓦；窗户：选用铝合金窗框，平开式配浅绿色强化玻璃，窗台铺高级花岗石，厅、房均预留冷气机位置；室内墙壁、天花均涂国产乳胶漆，地面素水泥沙浆光面；电梯系统：采用中外合资厂生产之电梯六层单复式无电梯，不锈钢轿厢饰面，后备发电机与及必要之消防、环保设施；水、电系统：每户均配置足够电力、自来水、暖气供给小区集中供暖，室内全部安装埋墙暖气管、上下水

6、管、低压电源线、灯制及预留有线电视插制，多路开关供空调和照明系统，采取独立水、电表、配电箱，防盗对讲机、埋墙安装IDD 线槽。室内装修工程拟采用菜单式套餐效劳，即只计算根本装修标准交楼标准工程造价精装修工程造价未计入本投资本钱。7.3工程实施进度表工程名称第一年第二年第三年第四年第五年第六年建设、施工进度、投资安排1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、征地拆迁1、征地拆迁及场地七通一平二、设计与工程勘探1.规划方案设计、报建2.工程勘测、建筑模型制作3.各类施工图纸设计三、办理前期报建

7、手续四、工程施工1、场地大开挖土方工程及根底施工2、地下室工程25层住宅楼3、砼框架结构土建及室内根本装修4、会所及公建配套设施工程五、设备安装1.给、排水工程2.变配电及室内电气工程3.消防工程4.电梯工程5.暖气工程6.煤气工程六、小区范围内、外配套工程外水、外电、绿化、道路、公建说明：时间单位为季度1、总工期为理论工期，未含外界因素(或施工单位、设备供给商进场、生活及临建施工、施工准备和设计修改、报建、出施工图纸、图纸会审等时间工期延误)影响.2、除二次装修、室内、外环境工程，其它分项工程，如内、外墙砌体及装饰、客、货电梯、给、排水、空调、消防、通讯、煤气等分项工程可同时穿插进行施工.3

8、、由于东北特殊气候原因,每年11月15日后到第2年4月15日前室外不能施工.但依然可以利用该段时间进行施工准备等。资料来源：受托方研究部哈尔滨保利花园投资分析暨经济效益评估投资分析本工程各项总投资开发本钱的计算，是充分结合了本地块开发状况以及委托方的经营能力，根本采取按各阶段开发过程中实际取得的土地面积，分阶段、按比例实行对征地补偿款、综合开发费和征地款利息、小区道路占地面积的征地款的投入，其它分项本钱：建安工程造价、前期费用、红线内外市政配套设施工程费用和开发期税费的投入，按实际工程量统计和计算。8.0投资构成、本钱分析本工程总投资的根本构成和整体建设的开发投入的方案安排，是经过受托方研究部

9、与委托方以及本工程建筑设计单位共同商讨的结果，并经过初步统计和归纳出对本开发工程的用地规模、分块开展方式，包括对各类单项开发本钱的分阶段投入、物业功能要求和档次标准、小区内部道路的占地面积以及公共建筑配套、市政根底设施的统一分摊原那么，并根据此原那么，提出了分阶段开展和投资本钱的分阶段投入安排建议。8.1工程根本参数及预计施工进度安排各类投资本钱的分阶段开展投入安排，是基于稳健有序、滚动式开发的原那么。根据委托方提交的初步土地出让协议，并且，考虑到工程开发所征用土地的地块面积巨大，委托方前阶段必须支付的费用主要包括：国有土地使用权出让金、征地补偿款、土地综合开发费为未知数，待求和前期费用、建筑

10、工程安装费用、开发期税、费、红线内外市政配套设施工程费以及销售期税、费包括银行贷款等的金额投入量过大，同时，考虑到本工程开发的物业种类，开发周期较长等原因影响。本工程投资建设方案，根据地块规划方案的具体要求，采用分地块、分阶段开展的方式。施工进度安排包括开发方案横度图详见本报告第七局部。表8-1本工程建筑技术参数一览表序号本工程根本经济技术指标参数备注1实际可开发总占地面积120,890平方米总占地面积126,000平方米2工程可开发总建筑面积305,712平方米总可售建筑面积285,052平方米2.1多层住宅总建筑面积17,790平方米住宅总建筑面积232,002平方米2.2高层住宅总建筑面

11、积214,212平方米车位数约为500个2.3商场总建筑面积30,550平方米有经营性收益之商业场所2.4会所及公建配套设施总建筑面积15,260平方米机电设备及大厦管理用房等2.5地下室总建筑面积27,900平方米每个停车位约占地45平方米3容积率(地上总建筑面积除总占地面积)2.30总容积率2.534建筑密度(首层建筑面积除以总占地面积)29.2%按照住宅小区规划设计要求5绿地率30.0%按照一般城市规划细那么要求6绿地面积36,267平方米绿化率乘以总占地面积7地上局部总建筑面积277,812平方米首层建筑面积35,245平方米7.1多层住宅局部总建筑面积17,790平方米平均以6层住宅

12、楼为主7.2高层住宅局部总建筑面积214,212平方米平均以13层住宅楼为主7.3商场局部总建筑面积30,550平方米主题商场及特色酒楼、西餐厅7.4会所及公建配套设施总建面积(设备房、管理用房等)15,260平方米地下室一层7.5地下停车位总建筑面积及总可销售车位数22,500平方米地下设备房5,400平方米8多、高层住宅总单元户数共有住户1,814户居住人口6,349人9第1期开发总建筑面积79,132平方米学府路与工电路交界为一期9.1商场面积13,834平方米裙楼商场约二层9.2多层住宅面积9,696平方米4层6层(地面以上计-含商场)9.3高层住宅面积55,602平方米7层16层(地

13、面以上计-含商场)10第2期开发总建筑面积107,263平方米自兴街与工电路交界为二期10.1商场面积9,160平方米裙楼商场约二层10.2多层住宅面积4,008平方米4层6层(地面以上计-含商场)10.3高层住宅面积94,095平方米7层16层(地面以上计-含商场)11第3期开发总建筑面积119,317平方米自兴街与学府里交界为三期11.1商场面积7,556平方米裙楼商场约二层11.2多层住宅面积4,086平方米4层6层(地面以上计-含商场)11.3高层住宅面积64,515平方米7层16层(地面以上计-含商场)11.4会所建筑面积12,600平方米位于小区中心地带11.5居委会、管委会面积1

14、80平方米11.6地下室建筑面积机电设备房5,400平方米每户车位数约0.28个11.7地下室建筑面积室内停车位22,500平方米每车位约3.63户11.8幼儿园2,120平方米11.9变电所热交换站面积360平方米资料来源：受托方研究部8.2工程开发价值销售收入本工程销售总收入：86,229万元；详见下表。表8-2本工程销售收入一览表8.0各功能物业总销售收入可销售建筑面积单价(人民币元)83,174万元8.1多层住宅销售收入17,790平方米2,500元/平方米4,4488.2高层住宅销售收入214,212平方米2,800元/平方米59,9798.3商场局部销售收入30,550平方米4,5

15、00元/平方米13,7488.4停车位销售收入500个10万元/个5,000资料来源：受托方研究部8.3土地本钱政府地价和征地费用经过委托方提供之关于土地本钱的资料，本文工程土地出让金与征地补偿费拟按照一亿九千万元考虑，楼面地价单价：621元/平方米。即：1、本工程土地出让金：11,116万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，那么单方本钱为：364元/平方米。2、拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费：7,884万元。3、地块范围内房屋拆迁工程及征地管理费约为0.00万元。详见下表：表8-3本工程土地本钱构成一览表序号工程名称技术参数根本参数合计(万元)按总建筑面积分摊1.0土地本

16、钱1.1+1.2+1.419,000万元621元/平方米1.1多层住宅国有土地使用权出让基准地价(364元/m21.1)17,790平方米400元/平方米712.31万元按哈尔滨市国土出让金标准1.2高层住宅国有土地使用权出让基准地价(364元/m21.1)214,212平方米400元/平方米8,577.05万元按哈尔滨市国土出让金标准1.3商场国有土地使用权出让基准地价(520元/m21.15)30,550平方米598元/平方米1,826.89万元按哈尔滨市国土出让金标准1.4拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费305,712平方米258元/平方米7,883.75万元1.5地块范围内房屋拆

17、迁工程及征地管理费120,890平方米0.00万元资料来源：受托方研究部8.4建安工程本钱本工程建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算；总计为：34,100万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，那么单方本钱：1,115元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进行分摊，那么单方本钱：1,196元/平方米；详见下表：表8-4本工程建安工程造价构成一览表序号工程名称技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注2.0建安工程投资2.1+2.234,100万元1,115元/平方米1,196元/平方米资料来源：受托方研究部其中：1、土建及装修工程造价：26,750万元，按照总建筑面积3

18、05,712平方米进行分摊，那么单方本钱：875元/平方米；详见下表：表8-5本工程土建工程造价构成一览表序号工程名称技术参数根本参数合计(万元)按总建筑面积分摊2.1土建及装修工程2.1.1+2.1.626,750万元875元/平方米2.1.1一期:多层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架结构工程费9,696平方米510元/平方米494.50万元以下均已包括装修工程造价2.1.2一期:多层住宅楼室内装修工程造价9,696平方米190元/平方米184.22万元多层土建造价700元/平米2.1.3一期:高层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架结构工程费55,602平方米620元/平方米3,447.3

19、2万元高层土建造价830元/平米2.1.4一期:高层住宅楼室内装修工程造价55,602平方米210元/平方米1,167.64万元商场土建1,000元/平方米2.1.5一期:商场局部土方工程、根底承台连上部框架结构工程费13,834平方米550元/平方米760.87万元会所及公建土建695元/平米2.1.6一期:商场局部室内装修工程造价13,834平方米450元/平方米622.53万元地下室土建1,250元/平米2.1.7二期:多层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架结构工程费4,008平方米510元/平方米204.41万元装修套餐详见交楼装修标准2.1.8二期:多层住宅楼室内装修工程造价4,00

20、8平方米190元/平方米76.15万元建安工程造价那么含水电设备2.1.9二期:高层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架结构工程费94,095平方米620元/平方米5,833.89万元多层住宅837元/平方米2.1.10二期:高层住宅楼室内装修工程造价94,095平方米210元/平方米1,976.00万元高层住宅974元/平方米2.1.11二期:商场局部土方工程、根底承台连上部框架结构工程费9,160平方米550元/平方米503.80万元裙楼商场1,150元/平方米2.1.12二期:商场局部室内装修工程造价9,160平方米450元/平方米412.20万元会所公建838元/平方米2.1.13三期:

21、多层住宅楼土方工程、根底承台连上部框架结构工程费4,086平方米510元/平方米208.39万元地下室1,392元/平方米2.1.14三期:多层住宅楼室内装修工程造价4,086平方米190元/平方米77.63万元6层住宅楼无电梯2.1.17三期:高层住宅楼上部框架结构工程费64,515平方米620元/平方米3,999.93万元多层住宅按6层计算2.1.18三期:高层住宅楼室内装修工程造价64,515平方米210元/平方米1,354.82万元高层住宅按13层计算2.1.19三期:商场局部土方工程、根底承台连上部框架结构工程费7,556平方米550元/平方米415.58万元商场按裙楼2层计算2.1

22、.20三期:商场局部室内装修工程造价7,556平方米450元/平方米340.02万元地下室按1层计算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔桩及承台、砼底板、防水工程费27,900平方米1,250元/平方米3,487.50万元会所及公建按2层计2.1.23会所及公建配套设施局部框架结构连根本装修工程造价17,020平方米695元/平方米1,182.21万元高层住宅配1台电梯资料来源：受托方研究部2、机电设备安装工程造价：7,350万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，那么单方本钱：240元/平方米；详见下表：表8-6本工程机电设备安装工程造价构成一览表序号工程名称技术参数根本参数合计

23、(万元)按总建面积分摊2.2机电设备安装工程2.2.1+2.2.107,350万元240元/平方米2.2.1中外合资厂生产之备用发电机及环保消音器(1800KVA)2台45万元/台90.00万元水电及设备工程造价如下2.2.2多层住宅楼室内外电力系统(含上下压配电柜、线槽施工)17,790平方米59.0元/平方米104.96万元多层住宅137元/平方米2.2.3高层住宅楼室内外电力系统(含上下压配电柜、线槽施工)214,212平方米62.0元/平方米1,328.11万元高层住宅144元/平方米2.2.4商场局部室内外电力系统(含上下压配电柜、线槽施工)30,550平方米65.0元/平方米198

24、.58万元裙楼商场150元/平方米2.2.5会所及公建配套设施电力系统(含上下压配电柜、线槽施工)15,260平方米60.0元/平方米91.56万元会所公建141元/平方米2.2.6地下室局部室内外电力系统(含上下压配电柜、线槽施工)27,900平方米62.0元/平方米172.98万元地下室144元/平方米2.2.7中外合资厂生产之名牌电梯系统(连安装工程)65台22.5万元/台1,461.53万元含暖气设备及管道安装费2.2.8商场及地下室、会所消防栓、烟感、喷淋头及保安监视73,710平方米95.0元/平方米700.25万元含上下压配电柜及线槽2.2.9多层住宅楼供、排水管网安装工程造价1

25、7,790平方米78.0元/平方米138.76万元含给排水管道安装工程费2.2.10高层住宅楼供、排水管网安装工程造价214,212平方米82.0元/平方米1,756.54万元2.2.11商场局部供、排水管网安装工程造价30,550平方米85.0元/平方米259.68万元2.2.12会所及公建配套设施供、排水管网安装工程造价15,260平方米81.0元/平方米123.61万元2.2.13地下室供、排水管网安装工程造价27,900平方米82.0元/平方米228.78万元2.2.14供暖用国产锅炉设备连管道安装工程造价2台339万元/台678.00万元每台10吨2.2.15管道煤气安装工程费1,8

26、14户0.00万元由购房消费者负担2.2.16有线电视安装费300元/户1,814户0.00万元由购房消费者负担2.2.17大楼保安及住宅对讲系统250元/户1,814户0.00万元由购房消费者负担2.2.18零星工程费防雷接地、泛光照明等0.23%7,333万元16.87万元资料来源：受托方研究部8.5前期费用本工程前期费用：1055万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，那么单方本钱：35元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，那么单方本钱：37元/平方米；详见下表：表8-7本工程前期费用构成一览表序号工程名称技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注3.0前

27、期费用3.1+3.2+3.3+3.41,055万元35元/平方米37元/平方米3.1场地三通一平、砌筑围墙等工程费120,890平方米3.00元36.27万元3.2市场调查及工程可行性研究费0.06234,100万元21.14万元3.3建筑规划方案研究费、建筑模型制作费305,712平方米2.0元61.14万元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66万元3.5建筑设计费305,712平方米20.0元611.42万元3.6筹建开办费及工程管理费0.85%34,100万元289.85万元按本工程建安工程造价0.85%资料来源：受托方研究部8.6工程其它不可预见费本工程工程其它不可预见费

28、：680万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，那么单方本钱：22元/平方米；按照总可售面积285,052平方米进行分摊，那么单方本钱：24元/平方米；详见下表：表8-8工程其它不可预见费计算表序号工程名称技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注4.0工程不可预见费2.12.5%2.5%26,750680万元22元/平方米24元/平方米资料来源：受托方研究部8.7应缴纳之开发期税、费本工程应缴纳开发期税、费：2,460万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，那么单方本钱：80元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，那么单方本钱：86元/平方米；详见下表

29、：表8-9工程应缴纳开发期税、费构成一览表序号工程名称技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注5.0开发阶段应缴纳税、费5.1+5.172,460万元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理费(按照总占地面积3.0元/m2一次性收取)城镇土地分级适用税额3.0元(由财政部门收)36.27万元120,890平方米5.2投资方向调节税暂免征收2000年开始暂免征收按1991国务院82号令0.00万元住宅按5%计算5.3水利建设附加(按照本工程总建筑面积1元/平方米)1.0元30.57万元305,712平方米5.4城市配套设施建设费(8层以上免收)按现行标准计算统一按50.0元/平方米计算8

30、8.95万元17,790平方米5.5多层住宅楼供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局标准多层住宅楼平均按8KW/户478.90万元1,814户8KW/户5.6商场局部供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局标准裙楼商场按120W/m2120.98万元30,550平方米120W/平方米5.7会所及地下室供电用电负荷费(按330元/KVA计)按供电局标准会所、地下室65W/m292.58万元43,160平方米65W/平方米5.8中小学教师住房集资费按文件规定17.4元531.94万元305,712平方米5.9供水设施补助费(按750元/m3计算)按自来水公司标准3.5人/户、0.25

31、吨/人.日119.04万元6,349人0.25立方米5.10预算定额管理费按建安工程造价计34,100万元34.10万元0.1%5.11建筑工程监理费(按建安工程造价计算)按建安工程造价计34,100万元406.13万元1.2%5.12建设工程质量监督费(按建安工程造价计)按建安工程造价计34,100万元85.25万元0.25%5.13建设工程质量监督费检验费(按土建造价)按土建工程造价计26,750万元40.12万元0.15%5.14建设工程平安监督费(按土建工程造价计算)按建安工程造价计34,100万元51.15万元0.15%5.15占道费(在施工过程中可能发生的红线外占道)按占道实际工作

32、日计算1.0元0.22万元2,190工作日5.16建设工程招投标活动资金按建安工程造价计34,100万元68.20万元0.2%5.17墙改基金9.0元275.14万元305,712平方米资料来源：受托方研究部8.8红线内、外市政及公建配套工程费本工程红线内、外市政及公建配套工程费：1,390万元，按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，那么单方本钱：45元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，那么单方本钱：49元/平方米；详见下表：表8-10红线内、外市政及公建配套工程费构成一览表序号工程名称技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注6.0红线内、外工程本钱6.1+6.

33、81,390万元45元/平方米49元/平方米6.1外电工程费(含新装变电设备及小区范围电缆沟敷埋挖掘)305,712平方米65元397.43万元20%按实际工程个案估算6.2临时施工用电费305,712平方米7.8元59.61万元25%按实际工程个案估算6.3小区红线范围内道路设施及标牌工程费120,890平方米55元200.67万元30%按实际经验估算6.4外水工程费(包含大厦内上下水管道敷埋挖掘)305,712平方米90元412.71万元15%按实际工程个案估算6.5临时施工用水费305,712平方米5.5元42.04万元25%按实际工程个案估算6.6环境美化及园林绿化工程费120,890

34、平方米60元217.60万元30%按实际经验估算6.7红线内市政及公建配套设施零星工程费120,890平方米25元30.22万元10%按实际经验估算6.8红线外市政及公建配套设施零星工程费120,890平方米25元30.22万元10%按实际经验估算资料来源：受托方研究部8.9静态总投资额本工程静态开发总投资1.0+6.0：58,685万元。按照总建筑面积305,712平方米进行分摊，那么单方本钱：1,920元/平方米。按照总可售面积285,052平方米进行分摊，那么单方本钱：2,059元/平方米；本工程各类静态开发总投资构成，详见下表：表811本工程静态总投资构成一览表按总建筑面积分摊序号工程

35、名称技术参数根本参数合计(万元)按总建面积分摊备注7.0静态投资总额1.0+6.058,685万元1,920元/平方米2,059元/平方米资料来源：受托方研究部8.10资金筹措方案及财务费用8.9.1资金筹措本工程开发投资的资金来源有三个渠道：首先，是企业自有资金；其二是银行贷款；第三，是预售楼花。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资，当自有资金全部投入完毕尚有资金缺口时，通过贷款解决。预售房主要安排在静态总投资已经到达25%时，但由于该局部收入不稳定，原那么上只用于还贷，而不作为投资资金的来源。8.9.2财务费用本工程的财务费用主要由利息费用构成。利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准

36、按如下方法确定：假定贷款发生在当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计算，还贷当年按年末归还，照全年计息，即：每年应计利息=年初借款本息累计+本年借款额2贷款年利息本工程当前融资本钱为年利率8.0%，鉴于银行利率已开始下调，估计数年后融资本钱必将下降。据此，假定建设期内贷款利率维持8.0%不变，并维持整个开发期。本工程合计需支付利息3,255万元，至工程开始第七年还清。8.11物业销售有关税、费本工程物业销售有关税费为：4,500万元。详见下表；表812本工程物业销售有关税费一览表9.0物业销售有关税费5.41%83,174万元4,500万元9.1营业税金：按营业额5%计算。5%4,15

37、9万元9.2营业税附加:包括教育附加费等按营业税额5%计算0.25%208万元9.3防洪费：按营业额0.18%计算。0.09%75万元9.4其它税费0万元9.5印花税：按交易额的0.05%计算。0.07%58万元资料来源：受托方研究部8.12本工程销售费用本工程物业销售费用为：3,327万元。计算过程详见下表；表813本工程销售费用一览表10.0销售费用(按出租收入5%计算)4.0%83,174万元3,327万元资料来源：受托方研究部8.13本工程所得税本工程所得税为：2,745万元。计算过程详见下表；表814本工程经营所得税一览表14.0经营所得税(按销售额33%之10%计提)3.3%83,174万元2,745万元资料来源：受托方研究部8.14静态开发总投资综述综合上述，得出本工程开发的静态投资本钱不包含财务本钱，为：58,685万元，以本开发工程总建筑面积305,712m2分摊，那么静态总投资的单方本钱，为：1,920元/m2；以本开发工程实际可销售面积的总建筑面积285,