海南万宁房地产项目产品概念规划建议书.pdf

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1、海万宁项目产品概念规划建议书2010-4-19东亚新华地产营销管理中心目录-、海南市场现状-51.房地产市场概况-51)2009年海南房地产市场总体情况-52)海南省国有土地出让情况-63)东西线高速各区域项目情况-74)小 结-72.海南休闲度假市场概况.-.-.81)海南旅游资源.-.-.-82)海南09年旅游业发展现状-93)国际旅游岛规划-9二、万宁市概况-121.地理概况-122.09年万宁市经济发展概况-133.09年万宁市房地产市场发展概况-134.区域旅游资源分析-15(1)兴隆热带花园-16(2)兴隆温泉旅游区-162东亚新华地产营销管理中心（3）石梅湾度假区.-.-.1 7

2、（4）礼纪青皮林自然保护区-1 75.0 9 年万宁旅游业发展概况-1 7三、项目定位-1 81 .项目区位分析-1 82 .区域交通分析-1 93 .周边重要设施分析-2 04 .区域景观格局分析-2 15 .市场机会点分析.-.-.2 26 .概念规划及策略-2 37 .我国康复疗养旅游概况.-.2 41）康复疗养方兴未艾-2 42）康复疗养旅游的主要特点.-.2 58 .国内外典型案例研究-2 61）泰国华欣C h i v a-s o m-2 62）三 亚 亚龙湾5号-3 38.产品初步定位建议-3 8 项目目标及特色-3 83东亚新华地产营销管理中心 项目功能内容、配套规划：-.-.-

3、.38 项目业态构成：-391）兴隆水上乐园-402）顶级保健医院-423）SPA温泉康复疗养院-434）主题特色酒店：-445）老年疗养公寓及独栋：-456）中医保健疗养中心：-46 项目初步规划建议.-.-.49 客群定位-501）目标客群诉求特征.-.-.502）目标客群定位-503）目标市场及客群构成-.51四、项目开发作用及意义-524东亚新华地产营销管理中心一、海南市场现状1.房地产市场概况1)2009年海南房地产市场总体情况海南一中国休闲地产的前沿地海南是海滨休闲地产的典型代表。海南依托独特的度假资源发展休闲地产，面对的客户群不仅仅局限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购买者，吸

4、引了大批“置业候鸟群”。2009年，海南省房地产市场运行变化较大，特别是三亚市在“国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见”批复后，房屋销售价格直线上扬。2 0 0 9年，海南省全年销售商品房面积56 0.3万平方米，商品房销售额351亿元，房 屋 销 售 均 价6 2 6 5元/m 2。其中，三亚市房屋销售均价商品房销售量 9 52 6元/m 2,位 居 温 州(1 71 1 6).匕 海(1 540 4)、杭 州(1 52 77)、北京八。(1 50 51)、深 圳(1 4758)、宁 波(1 0 1 78)广 州(9 8 8 2)之 后,名 列 第5东亚新华地产营销管理中心2）海南

5、省国有土地出让情况2009年海口市、三亚市国有土地出让情况口海口市：亚市2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月口海口市:亚市iHl2009年8月8172009年9月842009年10月3122009年11月402009年12月407;2331021212009年海口、三亚土地出让价格情况口海口市 三亚市10,0009,000(兴，5sc冬省量8,0007,0006,0005,0004,0003.0002,0001,0000D2009年 2009年1月 2月2009 年3月2009年4月2009 年5月2009年 2009年 2009年

6、 2009 年6月 7月 8月 9月2009 年10月2009年 2009 年11月 12月 海口市 亚市767,8.7386604,6492,433 3,500 1,53411,344 I4,524564 2012009年海口市出让国有土地（不含工业用地）1 0 幅，其中，居住用地8幅。出让土地面积2128亩，其中，居住用地1611亩。楼面地价1780元/平方米，其中，住宅楼面地价1037元/平方米。2009年三亚市出让国有土地（不含工业用地）8 幅，其中，居住用地3 幅。出让土地面积670亩，其中，居住用地361亩。楼面地价3266元/平方米，其中，住宅楼面地价3786元/平方米。6东亚新

7、华地产营销管理中心3）东西线高速各区域项目情况以三亚为中心，房地产开发基本以上分为东西两线，其中东线属于仅次于三亚的开发热点，土地基本饱和，西线属于待开发区域，整体相对较差。其中三亚区域项目一线海景房售价基本在4-7万元/平米，二、三线商品房售价也超过 1.8万元/平米，东线一线海景基本在1.5-5万元/平米，西线目前无一线海景项目，其它项目售价在1400-7000元/平米。4）小结自海南国际旅游岛的概念推出后，海南房地产市场出现了前所未有的热度。大量投资客、开发商的涌入，不仅直线拉升了三亚及东线高速区域的房价，更是促使原本无人问津的西线高速区域也成为开发商追逐的热点。/三亚是目前热点中的热点

8、，区域土地资源紧缺，一线海景售价基本在4-10万元/平米，二、三线商品房售价也在1.8-3万元/平米；7.东亚新华地产营销管理中心/东线高速沿线区域，仅次于三亚的热点成熟区域，与三亚相似，目前基本处于开发饱和状态，以一线海景房为主，别墅售价在4-5万元/平米，公寓售价在1.5-2.5万元/平米；/西线高速沿线区域，属于待开发区域，整体较为荒凉，沿线海岸无商品房项目，多数项目均位于市区，销售均价基本在1400-1700元/平米，其中距离三亚相对较近的高速沿线项目售价7000元/平米。2.海南休闲度假市场概况1）海南旅游资源海南省拥有得天独厚的热带旅游资源。集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹

9、以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景区景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成奇特的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被 誉 为“一个未受污染的长寿岛”。8 东亚新华地产营销管理中心在 长 达 1528km的海岸线上分布着6 8 个天然港湾，多数地方风平浪静，海水清澈，常年可进行海水浴、日光浴、沙浴和风浴。兴隆温泉、七仙岭温泉、蓝洋温泉等，适于发展融观光、疗养为一体的旅游。天涯海角、亚龙湾、南山文化旅游区、博鳌亚洲论坛会址等著名旅游景区令中外游客神往，尤其是保存完好的热带雨林在世界上有独特地位，被世界旅游组织前秘书长萨维尼亚克赞誉为“全人类的一颗明

10、珠2）海南09年旅游业发展现状2009年全年共有2250.33万人次国内外游客来海南游览观光，同 比 2008年增长9.2%。2009年本省旅游收入共实现211.72亿元，比2008年增长10.1%,收入增长比接待量增长快0.9个百分点。2009年海南省各旅游饭店共接待游客1706.64万人次，比上年增长10.7%,其它住宿设施共接待游客488.54万人次，比上年增长16.3%,其中旅游饭店客房年平均开房率达59.18%,虽比上年降低0.3个百分点，但联系到当年新建旅游饭店大量增加，仍能反映出海南各旅游接待单位接待量日趋火爆的局面。3）国际旅游岛规划战略定位 我国旅游业改革创新的试验区。充分发

11、挥海南的经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。充分发挥海南的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升海南旅游管理和服务水平。全国生态文明建设示范区。坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全9东亚新华地产营销管理中心国人民的四季花园。国际经济合作和文化交流

12、的重要平台。发挥海南对外开放排头兵的作用，依托博鳌亚洲论坛的品牌优势，全方位开展区域性、国际性经贸文化交流活动以及高层次的外交外事活动，使海南成为我国立足亚洲、面向世界的重要国际交往平台。南海资源开发和服务基地。加大南海油气、旅游、渔业等资源的开发力度，加强海洋科研、科普和服务保障体系建设，使海南成为我国南海资源开发的物资供应、综合利用和产品运销基地。国家热带现代农业基地。充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地、渔业出口基地和天然橡胶基地。发展目标 到2015年，旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升。

13、旅游业增加值占地区生产总值比重达到8%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上，力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平，教育、卫生、文化、社会保障等社会事业发展水平明显提高，综合生态环境质量保持全国领先水平。到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到6 0%,第三产业从业人数比重达到6 0%,力争全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量达到国内先进水平，综合生态环境质量继续保持

14、全国领先水平，可持续发展能力进一步增强。10东亚新华地产营销管理中心国际旅游岛发展现状自2010年1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。值得一提的是，内地资金大规模进入海南后,投资目标都一致锁定房地产行业。近期岛内房价疯狂飙升，每平米普遍上涨数千元左右，甚至不乏数小时提价千元的奇闻，其中一处名为凤凰岛的楼盘价格已经达到了 7万元/平方米。这样的场景难免让人回想起十几年前海南建省之初的景象，而以国际旅游岛建设给房地产所带来的实质影响而言，其中所酝酿的泡沫风险可能要远甚于当初。此前已经圈占大量土地的中粮集团、华润集团、鲁能

15、集团、海航置.业以及雅居乐、富力地产等企业，手中资源越发变得奇货可居。而一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘，开发商捂盘惜售的情况已经普遍。据报道，来自民间的统计数据显示，国际旅游岛概念令海南成为各路资本向往的热土，目前有超过4000亿元的资金流向海南大肆圈地，其中包括从山西煤炭行业整合中退出的十万浙商。对此，市场分析人上表示，随着此政策的出台，在海南省实施国际旅游岛和加快西部开发战略的大背景下，海南的基准地价将会不断提高。而海南本地上市公司手中的储备土地不仅成为稀缺资源，而且还是公司未来发展的资金后盾。因为随着土地的升值，一旦公司在发展中缺少资金，那么这些土地储备可以抵押给银行以缓

16、解短期的资金缺口。另外，一些在建的房地产项目也会收到预算之外的收益，这些都会在上市公司的业绩中得到体现。11东亚新华地产营销管理中心二、万宁市概况1.地理概况九曲滑和平位南林在分界洲大茂值长丰植4。新梅 洲仔岛三 更 罗 竺 近零 日假房龄 大科岛w。港北镇、与 后,侦整1。臼鞍岛 地理环境：万宁市位于海南岛东南部沿海，南距三亚市112公里，北离海口市139公里。东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤，辖区内海岸线长109公里。土地人口：万宁全市总面积1883.5平方公里，全市总人口 56万人，行政辖区12个镇。行政辖区有12个镇、5个国营农场、1个华侨农场、1个国营林场。万宁市人民政府驻

17、地为万城镇。区域规划：“一带两区”：109公里海岸带和万城、兴隆片区作为全市开发建设重点，推动旅游和房地产业的新发展要求。12东亚新华地产营销管理中心2.09年万宁市经济发展概况2()0 9年全年万宁市生产总值完成7 1 1 8 1 7万元，按可比价格计算，比上年同期增长1 5.2%。总量突破7 0亿元大关，增速比全省平均增速高3.5个百分点。其中，第一产业增加值2 2 7 8 4 4万元，增 长8.1%,第二产业增加值1 7 9 0 3 1万元，增 长2 5.3%,第三产业增 加 值3 0 4 9 4 2万元，增 长1 5.3%o三次产业对经济增长的贡献率分别为1 8.7%、3 4.7%和4

18、 6.6%,分别拉动G D P增 长2.8、5.3和7.1个百分点。三次产业占GDP比重分别为3 2.0%、2 5.2%和4 2.8%。产业结构逐步趋向我市提出“H 一五”实 现“3：3：4”的目标。按常住人口计算，人均生产总值1 4 0 5 6元，增 长1 2.4%；按当年平均汇率折算，人均生产总值达到2 0 5 8美元，逐步向着全面建设小康社会目标稳健迈进。3.09年万宁市房地产市场发展概况2 0 0 9年万宁市已有1 5家房地产公司动工建设，房地产完成投资额1 5 1 8 8 9万元.比上年同期增长1 0.1倍，完成施工面积8 8 2 5 0 7 m 2,完成销售面积1 6 0 2 7

19、2 m 2,比上年同期增长2.6倍,完成现房销售额5 4 0 4 4万元。目前本地市场供需相对平稳，在建房地产项目不多，都位于城北新区，代表项目有:项目名称宝安.榔林湾万利隆花园项目地址万宁市人民东路万城镇城北新区开盘时间2009-72009-5建筑类别住宅、小高层住宅、高层装修状况精装修毛坯建筑规模(万平方米)2313.313东亚新华地产营销管理中心容 积 率1.72.15物 业 费1.2元/平方米月1.0元/平方米月开 发 商万宁宝安房地产开发有限公司（宝安地产）万宁万利隆投资有限公司当前均价（元/平方米）二期开盘预计5500-6000 元二期开盘预计5500-6000 元户型（平方米）3

20、0-80平米小户型82127平米销售情况目前一期售罄，二期未开盘目前一期售罄，二期未开盘宝安.椰林湾项目为精装小户型，定位于养老型公寓，为全国的老年人提供养老过冬的理想场所，销售情况良好，该项目在产品、规模及品质方面堪称万宁本地的标志性楼盘。万利隆花园项目以本地改善性购房为主，户型偏大。宝安.椰林湾万利隆花园14东亚新华地产营销管理中心经向该市国土局咨询，目前城区内可供开发的地块很少，近期暂无公开的供地计划,本地的地价水平已达到100万/亩以上。预计随着东线高铁的通车及新区的进一步扩展,将会产生一定的土地供应量。万宁城北新区 新区及东线高铁目前万宁市商品住宅市场主要呈现以下特征：A、万宁城市住

21、宅建设速度缓慢，城市居民人均居住面积达2 2 平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。B、万宁市建设用地主要集中在万宁市中心市区（万城镇）老城区。C、由于城区内混合部分农村用地，现状居住用地指标偏高；D、居住环境质量较差，居住与商业办公混合在一起。E、居住用地零碎，未能形成设施齐全，有一定规模的居住区。F、部分居住小区建设标准不高，建筑密度、容积率较大，配套不齐全。G、万宁市房地产市场不规范，缺乏高质素、高资质的房地产开发企业。4.区域旅游资源分析万宁拥有美丽的海湾、热带森林的贵重树种青皮树、丰富的温泉资源、生物种类繁多的热带花园，宛若世外桃园般的黎族村落。

22、万宁的旅游资源有着生物种类多、海湾品质高、温泉水质好等特点。适合发展热带生物观赏、科普教育、温泉康体、海滨度假、海上运动、民族风情体验等旅游项目。15东亚新华地产营销管理中心(1)兴隆热带花园位于海南省兴隆温泉度假城的青梅山下，是一座融自然、人文、园林与生态保护为一体的大型综合性景区。花园始建于1992年，占地5800亩。建成热带植物观赏区、热带雨林观赏区、生物哺育区、再造热带雨林区(名人植树区)、园艺观赏区、森林野营区等游览区。目前，园内生物种类繁多、热带雨林繁茂昌盛，初步恢复了本地区的生物多样性，形成了良性循环的生态环境。花园融自然、人文、农艺、园林与环境生态保护为一体，集旅游观光、休闲度

23、假和科普教育于一身，是热带雨林和人工造园的极佳结合。(2)兴隆温泉旅游区兴隆温泉旅游区有泉眼十几处，水温四季保持6 0 r o温泉水含丰富的矿物质，对皮肤病、关节炎和神经衰弱症等有治疗作用。附近有兴隆热带花园、热带植物园和东南亚风情村等休闲观光点，已成为吃、住、玩、浴多功能配套,具有相当规模的温泉旅游度假区。兴隆度假区兴隆度假区16东亚新华地产营销管理中心（3）石梅湾度假区位于海南省万宁市的东南沿岸，被世界旅游组织专家誉为海南现存未被开发的最美丽海湾。由两个新月形的海湾组成，东南临碧波荡漾的南中国海，其它三面为青翠山坡所环抱，数条小溪从山上蜿蜒而下，流入大海。长 约 6公里的洁白沙滩，细腻绵软

24、，近岸处的海水清澈见底，随着海床不断加深，海水也由浅蓝变化为深蓝。散落在区内的农舍多为黎族村落，世代以耕作和捕鱼为生，民风纯朴，至今仍保持着海南特有的原始生活风貌，椰树掩应下的农舍,田间耕作的水牛，黄昏时分的炊烟缭绕，-派热带田园的恬静，宛若世外桃园。（4）礼纪青皮林自然保护区万宁市礼纪青皮林自然保护区面积L6万亩，建 于 1 9 8 0 年 7月。建立此保护区的主要目的，在于保护海南热带森林的贵重树种青皮树。青皮树为龙脑香料，树高可达30米，胸径可达1.2 米，树干通直，树皮青灰色，故得名。此树木质坚硬，耐腐耐湿，是建造桥梁和船舶以及制作精细木器的优良木材。5.09年万宁旅游业发展概况旅游业

25、平稳发展。全年旅游总收入1 0 5 2 2 5.4 万元，比上年增长1 0.5%,占GDP总值的1 4.8%。其中境外旅游收入5 7 1 6.7 万元，增 长 1 4.9%,占 GDP总值的0.8%；国内旅游收入9 9 5 0 8.7 万元，增 长 1 2.4%。全市接待旅游过夜人数3 1 4.1 万人次，比上年增长5.4%0其中接待海外旅游者2.3 8 万人次，下降3 7.8 6%。旅游饭店客房开房率5 5.3%。全市共有星级宾馆4 4 家，其中五星级1家；四星级1 1 家；三星级2 5 家；二星级7家。17东亚新华地产营销管理中心三、项目定位1.项目区位分析令 兴隆地区旅游资源丰富，分布有

26、众多著名旅游景区。令 兴隆湖（原碑头水库）北部有兴隆温泉、太阳河，南部有石梅湾、神州半岛。令 从地理位置上看，兴隆湖（原碑头水库）处在区域的中心地带，并是兴隆以及太阳河旅游区的门户。18东亚新华地产营销管理中心2.区域交通分析主要的外部道路：令 东线高速，兴梅大道，海榆东线令 基地距东线高速石梅湾出口约3公里。令 道路交通条件优越，快速便捷。19东亚新华地产营销管理中心3.周边重要设施分析令资源类：兴隆温泉，兴隆热带花园、兴隆 水 库（碑头水库）令 休闲服务类：兴隆服务中心，康乐园高尔夫球场，石梅湾滨海休闲中心令基础设施类：兴隆水厂，规划礼纪水兴隆污水处理厂兴隆110KV变电 站 兴隆燃气调压

27、站石梅湾水上码头20东亚新华地产营销管理中心4.区域景观格局分析令区域景观要素：山、河、湖、海、农田令 北部：山、河、湖令中部：农田、湖令 南部：山、海 景观格局：以生态农田为背景，北部突出山河交融，南部突出山海相依，中部突出湖滨田园的诗意风貌。令兴隆湖度假区地处湖滨，地块北侧的兴隆水库位于区域中心位置，是北部山河生态景观区向南部山海生态景观区的过渡区域。21东亚新华地产营销管理中心令 兴隆湖度假区应在区域中寻求生态景观特色，主要突出湖滨生态的幽静与诗意。令 基地拥有开阔的景观视野和便捷的交通条件令 周边有较齐备的基础设施供应令独特的华侨文化和良好的区域旅游环境令 规划区内植被主要为橡胶、胡椒

28、等经济林，生态、景观价值不高5.市场机会点分析海南一流的热带气候和优良的旅游度假环境及一系列旅游休闲度假品牌的建立，促进了海南健康疗养养老旅游的迅猛发展。随着中国中产阶层和高收入高消费阶层的不断扩大，健康疗养、保健医疗消费市场将会迅速提高。我国医疗市场的逐渐开放，将促使海南联合全国著名医院发展以休闲度假、疗养保健为主体内容的健康医院（或疗养院）的政策放宽和迅速发展。目前我国北方及中部大部分地区污染严重，自然环境恶化，唯有海南岛未受侮辱，这里长年阳光明媚，空气清新，气候宜人，环境优美，自然资源极为丰富，是全国著名的长寿岛。海南已吸引了全国各地每年数百万人来休闲旅游度假居住，海南面向全国乃至世界的

29、健康疗养、康复医疗的消费市场发展潜力非常巨大。本项目如主打“健康医疗旅游”，将充分和发挥海南一流的生态环境资源、丰富的热带药用植物资源及旅游资源，借助海南生态省、健康岛品牌，依据中国、海南及三亚、陵水旅游业的发展背景，根据中国健康保健医疗医药市场的发展趋势和海南生态健康保健医药市场发展的特殊优势，以汇聚世界顶级休闲度假设施和世界前卫的休闲文化为主题环境，定期或不定期组织国内国际性的健康医药科技交流、国际医药界商务商贸交易活动为龙头，建设成亚太地区一流的健康颐生园和旅游休闲度假胜地，成为海南旅游拳头产品和龙头项目为目标，形成巨大的规模效应和轰动效应，从而吸引国内外游客和岛内居民观赏旅游与健康疗养

30、休闲度假消费。它符合中国及海南生态旅游、健康疗养度假旅游22 东亚新华地产营销管理中心的市场发展趋势，符合海南生态省建设、健康岛品牌提升的发展需要，在海南东部黄金旅游带上增加一个重要的科技旅游卖点和亮点，在三亚大旅游圈增加和补充了一个重要的国际性健康度假设施，对提升海南旅游产品品质，促进陵水、三亚及海南旅游市场的发展，优化旅游产业结构和区域经济具有重要作用，项目必定成为海南省重点建设项目，必将得到省、县政府及有关部门各方面的大力支持和扶持。独特药用资源优势：海南拥有药用资源的生态环境优势，开发具有极大的潜力优势。海南人口密度低，森林覆盖率占全省土地面积51%以上，绿色植被覆盖率占全岛土地面积8

31、0%以上。陆地和海洋生态环境均基本未被污染，有着良好的中草药和海洋生物药生长的生态环境。产品品质纯净，重金属、农药残留等有害物质含量低，容易达到国际通行的GHP、GMP规范要求进入国际中草药市场，海南省已加大生态省的保护建设，生态环境优势会长久保持下去，海南是种养、采集、捕捞、生产无公害中草药、海洋生物药的理想地区。但海南中草药基本处于未开发状态，品种仅限于益智、槟榔、砂仁、巴乾三大南药。在 3500种中草药中，被载入药典的500种，被药材市场收购的仅有178种。特别是在3500种中草药中，黎苗族和民间草医掌握的占1700种以上，基本尚未开发加工。民族民间医药的宝贵经验多为口传心授秘不外传，很

32、少被外界了解，故其开发潜力极大，更具特殊的开发价值。而海南目前的医疗水平与全国相比，就处于较落后的状态，严重制约着海南潜力巨大的养老度假居住市场的大规模发展，更没有一家针对健康保健疗养的中高档消费的医疗机构，所以，正当海南目前旅游度假异地居住市场急剧发展时，这种特殊的健康疗养医院的建设，更是市场急需的，市场发展前景巨大。6.概念规划及策略利用北方城市较为发达的医疗设施及资源，将本项目区域打造为:“休闲疗养.康体服务中心”23东亚新华地产营销管理中心7.我国康复疗养旅游概况1）康复疗养方兴未艾康复疗养旅游是以治疗疾病、康复疗养为目的的特殊旅游形式，它以治疗、康复为主，娱乐和观光为辅，是旅游、医疗

33、的有机结合。随着工业社会的发展，生活节奏的加快，人们对自身健康状况日益关心，一系列疗养胜地应运而生。我国的康复疗养业发端于二十世纪五十年代，在八十年代进入全盛时期，表现为慢性病的疗养康复治疗模式。二十一世纪以来，疗养院的疗养业务以一种新的形态出现一一各单位员工的健康体检结合短期度假的需求越来越旺盛，对生活服务要求宾馆化、度假化，对体检的需求现代化、舒适化。当康复疗养在现阶段蜕变为“度假旅游+体检”的模式之后，疗养产业队伍进行了新的整合，此时期的最大特点就是短期旅游度假与医疗体检的结合。特别是近儿年来，我国康复疗养旅游日益风行，成为众多旅游爱好者，企业家、公务员、白领阶层以及老年群体的时尚休闲行

34、动。我国发展疗养旅游的资源及条件比较优越。开发最多的资源是分布于东北以及各地火山地震带上的药泉与温泉，以此为主体并开发了多种疗养活动。北京、四川、江苏、广东、云南、海南等市、省区也推出了温泉、矿泉浴疗旅游。此外，各地区还开展了海滨、高山、林地、湖区疗养旅游。24东亚新华地产营销管理中心2）康复疗养旅游的主要特点（1）康复疗养旅游主要是凭借疗养地所拥有的特殊自然资源条件，先进或传统的医疗保健技艺，优越的设施，将休息度假、健身治病与旅游结合起来的专项旅游活动。具体包括为治疗和康复而进行的气功、针灸、按 摩、矿泉浴、日光浴、森林浴、中草药药疗等多种形式的旅游，以及高山气候疗养、海滨、湖滨度假等。（2

35、）康复疗养旅游一般都有明确的目的性，以治疗、康复为主，娱乐和观光为辅，是旅游、医疗的有机结合。（3）康复疗养类型分为健康疗养、慢性病疗养、老年病疗养、骨伤康复、职业病疗养等,大多康复疗养旅游区有各自的特点和疗养适应症。（4）康复疗养的时间较长，以一星期至一个月为主。疗养的科目也规范，并配备了专门的体能教练，出操、爬山、理疗、听讲座、参加各种文体娱乐活动，然后是体检，治疗等。（5）康复疗养 般以疗养院为主要依托形式，康复疗养院一般处于海滨、矿泉、湖泊风景区，根据自然条件开展水疗、泥疗、森林浴、日光浴等，还应用多种疗养措施如理疗、体疗、疗养营养和疗养心理等综合作用，提高疗养效果。疗养院强调优美宜人

36、的自然环境及良好的社会环境，医护人员热情的服务态度、合理的作息制度和有益的文娱活动，使疗养人员处于良好的身心健康状态。25东亚新华地产营销管理中心8.国内外典型案例研究1）泰国华欣Chiva-somC h i v a-s o m度假村无强势海景资源，却借其极致的养生主题，位列亚洲十大顶级饭店之一;位于曼谷南部2 1 0公里的东海岸，3小时车程；占地4 2亩，享受部分海景，前有酒店遮挡；以 健康养生为主题，名意为“生活的避风港”；希拉里、凯莉 米洛、迈克尔.杰克逊、张曼玉等名流指定养生度假中心；全世界唯一连续八年荣获Co n d e N a s t T r a v e l l e rU K R

37、e a d e r s评选世界前三名的S p a度假胜地;Damnwn KiMtn RdRailway Staton 回叩Hua HinBeachView Point2006年荣获美阈T r a v e l L e i s u r e杂志评选为世界第一名的S p a度假胜地。26东亚新华地产营销管理中心令外立风格与内饰阁楼别墅提亮泰式设计风格，配上延展泰佛教文化与张显文雅的内饰风格，演绎度假风；口共有57间房，包括：A海景房：位于主楼内，私人宽景阳台，坐享海湾与酒店内湖景；A17栋泰式精致别里：围湖与花园而建；A7间豪华套房：配有户外亭可供活动，可远看海；A 1间总统套房。泰王室风格为主，17

38、间泰阁楼式别里围湖而建更是遵循泰式传统建筑的风格；自然材质、各异花卉、泰式文化饰品，配备现代设施，打造度假人生。东亚新华地产营销管理中心令公共空间打造景观以水为核心元素，点辍情趣小品，烘托精致度假享受；活动空间则延伸户外，畅享自然；以湖为核心景观与各异的小水景节点将公共景观串成流动的整体；以水景为核心，相得益彰的建筑风格，应用各异的元素小品，共同表达传统且特色鲜明的泰式风情。大堂采用丰富线条体现设计感，彰显尊贵；公共活动空间用大敞间或全落地玻璃设计，拉近与自然的距离；为客房所专配的户外亭配合养生主题，为客户提供冥想、瑜珈的空间。令 养 生 设 施将住宿与疗养服务捆绑，拥有世界上最多的SPA、健

39、身种类及相关设施;28东亚新华地产营销管理中心7 0多间理疗房多于客房数量（5 7间）：A 瑜伽和T a i C h i亭；3个户外按摩亭；A 沐 浴 亭（环形室内游泳池、多级蒸气房、冷泳池，水疗足浴、水流按摩浴缸）；A 户外游泳池；A 体育馆；A 1间锻炼和舞蹈房；A 独立分开男女热湿区；A 18间治疗房；A3间泰国按摩房；A 水疗套房包括6间治疗房，1间水疗按摩房和1间水床房；A5间医疗咨询房；A 男女皆可的美容院；修指甲和修趾甲房等29东亚新华地产营销管理中心令 美 食 配 合配合养生计划，专家设计个性化菜单，且材料由自有的有机园提供；有酒店自有的有机蔬菜和水果园提供菜肴原材料：绿宝石餐

40、厅：提 供 3 顿时水疗菜肴；Waves Seaside餐厅：健康小吃和饮料；2 个露天休闲区：全天提供新鲜的水果汁、咖啡和茶；专家制定菜单来帮助达到预定的目标，且标出菜单上卡路里和脂肪数量低热量的材料：酒店菜肴与水果的原材料由酒店自有的有机园提供个性化的菜单:营养学家将会根据客户目标而设计SPA菜肴提供，同时会标出卡路里与脂肪数量令 海 边 活 动虽无强势海景资源，但适应主题延伸，将部分活动与场所置于人造沙滩，丰富动线资源；30东亚新华地产营销管理中心在海边建设泰式Tai Chi阁亭，提供海边的活动区域将部分课程与疗程置于海边，倡导与海的近距离提供设施丰富海边活动令生态形象的树立通过环保政策

41、及行为的开展彰显绿色形象与社会责任，并实现与政府及当地社区的良好关系；表明态度：保护地球及自然资源的实践者,并为此拟定相关政策；A 公开标准：要求每年必须通过生态旅游认证组织”绿色环球21”的基准认证；A 行为指南：围绕气/水/生态/文化/土地/废物/社区/教育等方面。A 创立者及荣誉主席：Chiva-Som的创立者；A目标：协助市政府，培育健康，安全和充满活力的华欣；31东亚新华地产营销管理中心A行为：可促进公众环保意识及增进当地社区交流的行为：户外音乐会，马拉松，艺术展，沙滩清洁，造林项目、“零碳排放会议”。A使用可替代能源，参加减碳计划；A 碳+砂滤的多级污水处理，内部回收；适应生物多样

42、性和自然地形的设计，宣传本地物种的生物资源，提高意识;评估内部建筑可能产生的影响，做出适应自然保护的调整；A无烟设置；墙体和自然物设计减少噪音，不允许手机与电脑出现公共区域;A使用可再生材料，垃圾分类，食物等有机废物给附近禽畜场，作有机肥料;A采购环境友好产品，雇用当地居民；A对游客与附近居民渗透环境意识；令 案 例 总 结极致的养生主题演绎与知名且良好的形象树立，是 Chiva-som斩获众多殊荣的关键要素极致的一流的设备设施养生主系统的养生计划题演绎，主题菜单的选择方式知名且强势的顾问咨询团队良好的传统特色的泰式风格社会形全程咨询式的服务方式象绿色生态行为及社会形象32东亚新华地产营销管理

43、中心2)三亚亚龙湾5 号亚龙湾5号度假别里位置国家AAAA级度假区三亚市亚龙湾旅游区，距三亚市2 5公里资源二线海景资源，高尔夫景观规模占地200亩，建筑面积4.5万别墅3.6万m?,共108栋容积率0.298物业类型独栋别蟹户型8套情侣别墅(7 0 ir f)、10套3居别里(320 m2),其余都是4居以上别墅(320 nr以上)建筑与园林风格东南亚建筑、巴厘岛风情凭借自身独到的度假体系，虽地处二线海景，亚龙湾5号仍跻身三亚一流顶级酒店之列5号，别墅酒店的房价与一线顶级海景酒店相当：330东亚新华地产营销管理中心展现巴厘岛风情为主导，尊崇自然山水气质，追 求“有若自然”的热带风情理念。亚龙

44、湾5号围绕着度假客户需求，构建独特的度假别墅价值体系强烈的风情演绎热带风情和度假气息贯穿始终专属的度假产品性化、差异化的度假别里独享贴心的服务的尊贵温馨度总服务体系专属的、人性化的尊A建筑风格：打造纯正的东南亚建筑加上巴厘岛特色的建筑小品，复制出浓郁的巴厘岛风情；热带植被：运用大量热带灌木，其间点缀热带特有的高大树种，包围别墅，建立自然就在左右的感觉；A 水元素运用：水系、泳池的充分利用，把热带滨海的风情发挥得淋漓尽致。亚 龙 湾5号通过东南亚建筑风格、小品、热带植被和水元素的运用，烘托纯正浓郁的巴厘岛风情。利用规划规避劣势，最大利用优势资源，加强度假氛围的营建。A 优势资源价值最大化靠近高尔

45、夫一侧，以别墅排布为主，让优势资源被更多的享34东亚新华地产营销管理中心有，景观价值的最大化；A内部资源再造项目内部地块缺乏强势资源，依靠自身营造水系景观，把较大面积别墅置于内部景观较佳的位置；通过水景的环绕阻隔进一步营造私密氛围。A 外部道路干扰处理道路退距约25米，预留绿化空间；路退距约25米，预留绿化空间；高大乔木增大植被带厚度，并采用茂密植被，屏蔽外外界道路对别墅区的不良影响,内部又营造出幽静的自然空间；道路对别墅区的不良影响，内部又营造出幽静的自然空间；令 户 型别里独具特色，主体适当分离，动线丰富，泳池贯穿，室内外景观互融而不失私密性；亚龙湾5号别墅户型特点：A主 体（客厅主卧）分

46、离，空间多样；A空间开放，注重室内外融合，通过连廊联系；AL形排布格局，围绕泳池设计，以泳池为室内核心景观；多套间设计，私密而舒适；A室外休憩空间，增加娱乐空间。结合整体规划、水系、道路、园林和建筑小品的设计保证每栋别里的私享空间和生活私密35东亚新华地产营销管理中心亚龙湾容积率0.3 的独栋别墅，建筑密度较高，但通过一系列措施化解了过高的建筑密度，保证了每户的私密性和私享空间。利用水系和道路区隔开各个别墅组团；宽阔的水系和树木成荫的道路区隔别墅组团,房屋边界的植被化解压迫感。组团内部利用泳池、绿化和建筑小品阻隔视线，保证私密，化解压迫感。楼宇间灌木丛阻隔视线，庭院外墙，保证私密性36东亚新华

47、地产营销管理中心令 贴 心 服 务私人管家式服务为主导的服务体系，一站式、一对一的专属服务，提升客户度假生活享受私人管家式的服务,极大的满足了三亚顶级度假客户对度假生活的私密性需求,及尊享生活的专属占有需求，吸引了很多顶级客户不断来5号度假。基础物业服务 个性化贴心服务 尊贵特约服务垃圾处理 商务服务 健康服务房间清洁服务旅行助理私人管家洗衣服务 搬运服务 专车接送日常维修 信息咨询 个性餐饮安全防护 泳池清洁急救服务令案例总结二线海景的亚龙湾5号浓郁风情、特色的产品和私享的服务成就了其三亚顶级酒店的地位风情演绎特色产品私享服务主题鲜明的巴厘岛风情园林；分体式别墅产品；差异化的管家服务系；异域

48、建筑风格；开放共享的空间布置；尊贵贴心的服务方式；茂盛的植被、和谐的自然环境。充分考虑规划、园林、建筑保证私密性。专属的个性化服务。风情十足，虽无海景，同样尽享热带度假生活。差异化、个性化，体验感强的产品给客户无与伦比的度假空间。私人专享的星级酒店服务，度假生活的极致体验。启示：无海景资源，通过营造自身度假氛围，独特产品和满足客户需求的服务，同样能跻身顶级物业行列。37东亚新华地产营销管理中心8.产品初步定位建议 项目目标及特色本项目立足建成：令 国际一流，海南唯一以健康医疗、健康休闲为主体内容的养生综合体令 融临床治疗、药品健康保健运用等于一体的医疗、健康休闲联合体令以引入高科技手段及配套医

49、疗资源及开发海南丰富的传统和天然医药资源，以健康医药、健康医疗带动旅游观光、旅游休闲业和旅游房地产业的发展。令 建成带动健康休闲、旅游观光的“休闲疗养.康体服务中心”。令 竭力打造“一流的医疗设备、一流的医疗服务、一流的居住品质、一流风光资源”令 健康医药、健康医疗保健与旅游观光、休闲娱乐、度假居住相结合。充分体现和展示海南健康长寿岛、一流的生态环境特色。令 提供顶级健康医疗保健设施和一流的健康疗养、身心护理服务（自然中草药疗、食疗、水疗、心理疗法与健康医药等相结合），配套顶级休闲运动设施。提供世界一流的健康医疗、保健水平，引入全国一通的异地医疗保险服务。项目功能内容、配套规划：项目主要规划建

50、设兴隆水上乐园、保健医院、疗养院、SPA温泉疗养中心；主题酒店等会展度假设施；健康公寓、别 墅（度假房地产）；健康运动设施。建成以面向全国的一站式全方位的康体旅游度假园。通过一切积极的、有效的方式，以推广全新的养生养老概念为前提，以丰富人们的精神世界和休闲质量为卖点，吸引更多的有养生需求人群和老年人尽享三亚的自然风光和健康环境，增进其生活情趣和身心健康，并使生命得到更38东亚新华地产营销管理中心有价值的延续。其整体功能定位为：休 闲+养 生+健康体验=复合型社区其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、综合服务及特殊事件的处理功能 项目业态