《资产评估学》课件.pptx

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1、 中南林业科技大学资产评估学 中南林业科技大学课 程 目 的了解国内外资产评估发展状况掌握资产评估的基本理论与方法熟悉各类具体资产的评估方法和程序能够独立撰写资产评估报告 中南林业科技大学课 程 主 要内容资产评估理论资产评估方法资产评估实务资产评估 中南林业科技大学资产评估理论资产评估概念资产评估目的资产评估要素资产评估假设资产评估原则资产评估准则资产评估类型 中南林业科技大学 资产评估方法市场法成本法收益法 中南林业科技大学资产评估实务资产评估程序各类资产评估资产评估报告机器设备评估房地产评估资源资产评估无形资产评估长期投资评估流动资产评估企业价值评估 中南林业科技大学第一章 总 论 资产

2、评估及其特点 价值类型和评估目的 资产评估的假设 资产评估的原则 中南林业科技大学第一节 资产评估及其特点 一、资产评估的定义（一）资产评估的概念 专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。中南林业科技大学（二）资产评估要素 1.评估假设 资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的 2.评估原则资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系 3.评估的依据 指资产评估所应遵循

3、的法律、法规、经济行为、文件、重大合同协议等 中南林业科技大学 4.评估的程序整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。5.评估的主体指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证 6.评估的客体指资产评估的对象，是对资产评估内容上的界定 7.评估基准日确定资产价值的基准时间 中南林业科技大学 8.评估的（特定）目的指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择 9.评估的价值类型对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性；10.资产评估方法确定资产评估价值的手段和途径。资产评估各要

4、素之间相互依托，相辅相成，缺一不可，是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。中南林业科技大学 二、资产评估的客体（一）资产的含义 特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利 资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产（二）资产的基本特征 必须是经济主体拥有或者控制的 能够给经济主体带来经济利益的资源 资产必须能以货币计量。中南林业科技大学（三）资产的分类 1.按资产存在形态分类 有形资产和无形资产 2.按资产与生产经营的关系分类 经营性资产和非经营性资产 3.按资产能否独立存在分类 可确指资

5、产和不可确指资产（商誉）4.按资产是否具有综合获利能力 单项资产和整体资产 中南林业科技大学（四）资产的价格和价值 价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额 资产评估中的价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计 资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。中南林业科技大学 三、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类1.从评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式来分类 评估、评估复核、评估咨询 2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求来分类 完

6、全资产评估、限制性资产评估 3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度：单项资产评估、整体资产评估 中南林业科技大学（二）资产评估的特点 1.市场性 评估以市场价值为基准，接受市场价格检验 2.公正性 一是遵循正确适当的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法，这是公正性的技术基础；二是评估主体与资产业务及当事人其没有厉害关系的第三者，这是公正性的组织基础 3.专业性 评估人员具有建筑、土地、机电设备、经济、财务、税法等专业知识，从事专业活动，对资产评估结论的专业水准负责 中南林业科技大学 4.咨询性 资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，本身无强制执行的效力；评估者只对结论本身合

7、乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。中南林业科技大学 四、资产评估的功能和作用（一）资产评估功能 评价和评值（二）资产评估的基本作用 咨询作用 管理作用 鉴证作用 中南林业科技大学第二节 资产评估目的与价值类型 一、资产评估的目的 是指资产评估行为所服务的经济活动，即评估结果的期望用途。（一）一般目的 确定资产在评估基准日的公允价值（二）特定目的 为特定资产业务的需要而进行的资产评估活动。主要资产业务：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等 中南林业科技大学 二、资产评估的价值类型 是指资产评估结果的价值属性及其表

8、现形式（一）以估价标准形式表述的价值类型 重置成本、收益现值、现行市价和清算价格（二）从资产评估假设表述的价值类型 公开市场价值、继续使用价值和清算价值（三）根据市场条件、使用状态划分的价值类型 市场价值和市场价值以外的价值。中南林业科技大学第三节 资产评估假设 一、交易假设（一）含义 假定待评估资产已经在交易过程中，评估人员根 据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。（二）使用条件 被评估资产置于交易当中；模拟市场交易的条件。（三）注意事项 与公开市场假设类似 中南林业科技大学 二、公开市场假设（一）含义 待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。（二）使用条件 凡能够

9、在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估（三）注意事项 根据资产的位置、特点、市场供求条件等因素确定最佳利用方式，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。中南林业科技大学 三、持续使用假设（一）含义 设定被评估资产按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。（二）继续使用方式 在用续用、转用续用、移地续用。（三）注意事项 产权是否明晰；是否具有剩余经济寿命；是否允许转变利用方式。中南林业科技大学 四、清算假设（一）含义 是指资产所有者在某种压力下（破产、抵押权实施等），将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。（二）使用条件 对资产在非公开市场条件下被

10、迫出售或快速变现条件的假定说明。（三）注意事项 清算评估值通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。中南林业科技大学第四节 资产评估的原则 是指规范评估行为和业务的准则，包括资产评估工作原则和经济原则。一、资产评估的工作原则（一）独立性原则 独立、公正评估机构 评估人员与评估结论相独立（二）客观性原则 资料客观真实，操作程序合理，结论经得起检验（三）科学性原则 标准科学，方法科学，方案合理 中南林业科技大学 二、资产评估的经济技术原则（一）预期收益原则 资产价值高低取决于资产预期收益的大小（二）贡献原则 又称重要性原则，资产价值取决于对其他资产或整体资产的贡献。（三）替代原则 在同一市场上，具

11、有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。相同效能的资产以较低价格作为资产的评估价格。中南林业科技大学（四）供求原则 假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。是对替代原则的补充（五）评估时点原则 确定评估时点评估基准日 中南林业科技大学 第二章 资产评估的基本方法 市场法 收益法 成本法 评估方法的选择 中南林业科技大学资产评估基本途径和方法 成本法 市场法 收益法 成本途径 市场途径 收益途径 过去 评估基准日 未来 中南林业科技大学 第一节 市场法一、市场法的基本原理（一）概念 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以

12、估测资产价值的各种评估技术方法的总称。（二）理论依据 替代原则，采用比较和类比方法判断资产价值 中南林业科技大学二、市场法的基本条件和适用范围（一）市场法的前提条件 1.活跃的公开市场 2.有可比的资产及其交易活动 资产及交易可比性 中南林业科技大学（二）市场法的适用范围 主要适用于单项资产的评估：机器设备、运输设备、原材料、房地产。不适合以下两种情况：第一、没有可比参照物的资产，如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产；第二、没有市价的资产。中南林业科技大学 三、市场法的基本程序及有关指标（一）市场法的基本程序 中南林业科技大学（二）市场法的有关指标 中南林业科技大学 四、市场法中的

13、具体评估方法（一）直接比较法 利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。直观简捷、便于操作，要求参照物与评估对象的可比性较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。中南林业科技大学 根据参照物与评估对象的差异特征，直接比较法分为：现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等。基本计算公式：公式一：评估对象价值参照物成交价格修正系数1修正系数2 修正系数n公式二：

14、评估对象价值参照物成交价格基本特征差额1基本 特征差额2基本特征差额n 中南林业科技大学 1.现行市价法 评估价值=评估基准日的现行市价 适用性：评估对象本身有现行市场价格或参照物有现行市场价格 2.市价折扣法 评估价值=参照物成交价（1价格折扣率)适用性：仅交易条件有差异（快速变现）例21评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元 资产评估价值10（140%）6（万元）中南林业科技大学 3.功能价值类比法 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算

15、评估对象价值的方法。适用性：资产价值与资产功能存在可量化的关系 中南林业科技大学（1）线性法 评估值=参照物成交价（评估对象生产能力/参照物生产能力）例22被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值10901207.5（万元）（2）规模经济效益指数法 评估值=参照物成交价（评估对象生产能力参照物的 生产能力）x 例23被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.1

16、8万元.资产评估价值10（90120）0.7 8.18（万元）中南林业科技大学 4.价格指数法 评估值=参照物成交价格（1+价格变动指数）或=参照物成交价格价格指数 适用性：评估对象和参照物仅有时间因素差异，且时间差异不能过长（1)定基价格变动指数：与基期比 资产评估价值=参照物资产交易价格（1+评估基准日的定基价格变动指数）/（1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）（2）环比价格变动指数：与前期比 资产评估价值=参照物资产交易价格参照物交易期日至评估基准日各期（1+环比价格变动指数）乘积 中南林业科技大学 例24与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的

17、价格上升了5%，则评估对象的评估价值接近于：资产评估价值10（15%）10.5（万元）例25被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值。评估价值=中南林业科技大学 例26已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年15月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象

18、于2006年5月的评估价值 评估价值=300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1（万元）中南林业科技大学 5.成新率价格调整法 参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式：适用性:评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况 中南林业科技大学 6.市场售价类比法 参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等多因素差异，调整估算对象价值。资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 中南林业科技大学 7.成本市价法 利用参照物的成本市价比

19、率 资产评估值=评估对象现行合理成本（参照物成交价格/参照物现行合理成本）注意：公式中是被评估对象的现行合理成本如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。另外，参照物的成本往往较难获得 例题2-8评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，计算全新住宅的价值。资产评估价值=20150%=30（万元）中南林业科技大学 8.市盈率倍数法 资产评估值=评估企业收益额参照企业市盈率 适应性：企业价值评估和长期股权投资 例题2-9某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为20倍，计算该企业价值。该企业评估价值=100020=

20、20000（万元）中南林业科技大学（二）间接比较法 利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值；再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。适用性：只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似 中南林业科技大学第二节 收益法 一、收益法的基本原理（一）概念 指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。中南林业科技大学（二）基本前提 第一、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 第二、资产拥有者获得预期收益所

21、承担的风险也可以预测并可以用货币衡量 第三、被评估资产预期获利年限可以预测 中南林业科技大学 二、收益法的基本程序和基本参数（一）收益法的基本程序 中南林业科技大学（二）收益法的基本参数 1.收益额正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额 2.折现率 是一个期望的投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。3.收益期限 根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。通常以年表示，可以是有限期，也可以是无限期。中南林业科技大学 三、收益法中的主要技术方法 收益法是货币时间价值的运用，将其中的预期收益额（Rt）和收益期限（n）予以特殊化计算现值额。中

22、南林业科技大学 计算公式 第一、纯收益不变 中南林业科技大学 第二、纯收益在若干年后保持不变 中南林业科技大学 第三、纯收益按等差级数变化 中南林业科技大学 例2-11 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。中南林业科技大学 中南林业科技大学第三节 成本法 一、成本法的基本原理（一)概念 指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的

23、评估方法的总称。中南林业科技大学（二）基本前提 第一、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。第二、被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。中南林业科技大学 三、成本法的基本要素（一）资产的重置成本 指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额，可分为复原重置成本和更新重置成本两种。中南林业科技大学（二）实体性贬值 资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。实体性贬值率资产实体性贬值/资产重置成本（三）功能性贬值指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。（四）经济性贬值 是指由于客观环境变化的影响而引起资

24、产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。中南林业科技大学 四、成本法运中各个参数的评估方法 按评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四个方面来分类。（一）重置成本的估算方法 1.重置核算法 利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本，分购买型和自建型。第一、购买型。资产重置成本由资产现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。第二、自建型。根据重新建造资产所需的料、工、中南林业科技大学 费以及必要的资金成本和合理开发收益等分析和计算出资产的重置成本。例2-12 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1 000元，

25、直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为：直接成本50 0001 00080051 800（元）间接成本（安装成本）=500 0.8=400（元）重置成本=直接成本+间接成本=52 200（元）中南林业科技大学 2.价格指数法 是指利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本调整为重置成本的方法。价格指数法估算的重置成本只考虑价格变动因素；价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平。价格指数法适用于数量多、价值低的大宗资产的评估。重置成本=资产的历史成本价格指数

26、 重置成本=资产的历史成本（1+价格变动指数）中南林业科技大学 例2-13 某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：被估资产重置成本50000（160%/95%）100%84210（元）又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：被估资产重置成本200000（111.7%）（117%）（130.5%）（1

27、6.9%）（14.8%）100%200000191%382000（元）中南林业科技大学 3、功能价值类比法 是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价值或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测对象价格或重置成本的技术方法。（1）生产能力比例法 资产功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系，生产能力越大，成本越高。被评估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年产量参照物年产量 中南林业科技大学（2）规模经济效益指数法 假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性同方向变化关系。被评估资产重置成本=参照物重置成本（评估对象生产能力参照物的生产能力

28、）x 公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.41.2之间，加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中谨慎采用这种方法。中南林业科技大学（3）统计分析法 一般采用以下步骤：第一、在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型。中南林业科技大学 第二、在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等估算重置成本。第三、依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数。对被评估资产分类适当，使用分类资产内部重置成本与历史成本的差异程度较小；

29、确定样本数量，样本数量根据历史成本离散状况来。确定；要将抽样误差控制在一定范围之内。中南林业科技大学（二）实体性贬值的估算 1.观察法 是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维修、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较来判断资产的新旧程度，估算实体性贬值。资产实体性贬值=重置成本（1实体性成新率）=重置成本实体性贬值率 2.使用年限法 是指利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，来估测资 中南林业科技大学 产的实体性贬值。计算公式 公式一：实体性贬值（重置成本预

30、计残值）（实际已使用年限总使用年限 公式二：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 公式三：实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 公式四：资产利用率截至评估日资产 的累计实际利用时间截至评估日资产的累计法定利用时间100%中南林业科技大学 某机器设备购建于1994年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。中南林业科技大学 3.修

31、复费用法 是指利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的方法。修复费用包括主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。中南林业科技大学（三）功能性贬值的估算方法 功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。根据资产的效用、生产加工能力等技术经济效益的相对下降程度以及在人、财、物的耗用等方面的成本增加程度来确定，同时，还要重视技术进步因素，考虑替代设备、替代产品的影响以及行业技术装备水平的现状和更新换代的速度。1.超额运营成本现值法 功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本折现系数）2.超额投资成本估算法 功能性贬值=复原重置成本更新重置成本 中南林业科技大学 某待评估的

32、生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。中南林业科技大学（四）经济性贬值的估算 根据产品销售困难而导致开工不足和资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度来确定其贬值额，主要外部经济、社会环境变化造成的。经济性贬值有两种形式：第一、运营中的资产利用率下降；第二、资产的年运营收益减少。1.间接计算法 被估资产利用率下降导致经济性贬值

33、经济性贬值=（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率 经济性贬值率=1（资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力）x 100%中南林业科技大学 2.直接计算法 经济性贬值额资产年收益损失额（1所得税率）（P/A,r,n）例题2-18 P65 中南林业科技大学 第四节 评估方法的比较与选择一、方法比较1、范围有限2、折现率难确定1、结果较准确2、易为双方接受1、能继续使用的生产经营性资产2、可量化因素3、对整体资产具有代表性收益法1、工作量大2、计算复杂1、实用性强，应用广泛2、考虑因素较全面1、通胀率较大2、无形损耗较大3、技术改造大大提高使用效果4、帐实不符成本法1、资料和数据不易搜

34、寻2、参照物难找1、结果较准确2、计算较简单1、产权交易2、投资参股3、税基评估中，重置成本法、收益法应用困难市场法缺点 优点 使用范围 评估方法 中南林业科技大学 二、方法选择（一）评估方法选择必须与资产评估价值类型相适应。（二）评估方法必须与评估对象相适应。（三）评估方法的选择还受可收集数据和信息资料的制约（四）选择评估方法还要纳入不同评估途径中统筹考虑。中南林业科技大学第三章 资产评估程序 资产评估程序概述 资产评估具体程序和基本要求 资产评估中的信息收集与分析方法 中南林业科技大学第一节 资产评估程序概述 一、资产评估程序的定义和分类（一）定义指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系

35、统性工作步骤。（二）分类1.狭义的资产评估程序从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书为止。2.广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。中南林业科技大学（三）资产评估基本程序 中南林业科技大学 二、资产评估程序的重要性 评估质量和公信力的保证 服务质量评价依据 评估机构和人员维权手段 中南林业科技大学第二节资产评估具体程序和基本要求 一、资产评估具体程序（一）明确资产评估业务基本事项1.需要明确资产评估业务基本事项的具体内容（1）委托方和相关当事方基本状况（2）资产评估目的（3）评

36、估对象基本状况（4）资产评估限制条件和重要假设（5）价值类型及定义（6）资产评估基准日（7）其他需要明确的重要事项 中南林业科技大学 2.对资产评估的基本事项做以下几个因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目（1）评估项目风险（2）专业胜任能力（3）独立性分析 中南林业科技大学（二）签订资产评估业务约定书 1.资产评估机构和委托方名称；2.资产评估目的；3.资产评估对象；4.资产评估基准日；5.出具资产评估报告的时间要求；6.资产评估报告使用范围；7.资产评估收费；8.双方的权利、义务及违约责任；9.签约时间；10.双方认为就应当约定的其他重要事项 中南林业科技大学（三）编制资产评估计划（四）

37、现场调查（五）收集资产评估资料（六）评定估算（七）编制和提交资产评估报告（八）资产评估工作底稿归档 中南林业科技大学 二、执行资产评估程序的基本要求 评估机构和人员健全建立自己的评估程序 评估机构和人员认真履行适当评估程序 评估机构应指导和监督评估程序的实施 评估程序部分无法履行，应考虑对评估结论的影响并在报告中披露，必要时拒绝接受委托 评估机构和人员将评估程序记录于底稿并在报告中披露 中南林业科技大学第三节 资产评估中信息收集与分析方法 一、执行资产评估业务过程中需要收集的信息 二、执行资产评估业务过程中信息的来源（一）收集资产所有者或占有者内部的信息资料（二）收集资产所有者或占有者外部的信

38、息资料 中南林业科技大学 三、资产评估过程中信息的初步处理（一）资产信息资料的分析 判断资产信息资料合理性和可靠性（二）资产信息资料的筛选与调整 资产信息资料进行筛选、整理和分类 中南林业科技大学 四、评估过程中常用的逻辑分析方法比较 分析与综合 推理 中南林业科技大学第四章 机器设备评估 机器设备评估概述 成本法在机器设备评估中的应用 市场法在机器设备评估中的应用 收益法在机器设备评估中的应用 中南林业科技大学第一节 机器设备评估概述 一、机器设备定义 人类利用机械原理以及其他科学原理制造的（自然属性）、特定主题拥有或控制的有形资产（资产属性），包括机器、仪器、器械、装置以及附属的特殊建筑物

39、等资产。不仅包括利用机械原理制造的装置、而且包括利用电子、电工、光学等各种科学原理制造的装置。二、机器设备的分类（一）固定资产管理中使用的国家分类标准固定资产分类与代码 中南林业科技大学编码：该标准采用等长度6位数字层次代码结构，共分为4层（大、中、小、细类），其中大类和细类为两位阿拉伯数字 中南林业科技大学（二）按现行会计制度规定分类 生产用机器设备 非生产用机器设备 租出机器设备 未使用机器设备 不需用机器设备 融资租入机器设备（三）按机器设备的组合程度分类 单台设备 机组 成套设备 中南林业科技大学 三、机器设备评估的范围及原则（一）机器设备评估的范围 凡属企业列为机器设备进行管理和使用

40、的均应纳入机器设备评估的范围。具有机器设备的重要性，但未列作机器设备进行管理的评估对象，可以作为机器设备进行评估，但应予以专项说明。房屋建筑物和在建工程中的附属设备等资产，在不重复、不遗漏、评估方法相同、评估结果一致的原则下，可视需要纳入机器设备或房屋建筑物的评估范围。融资租入的机器设备一般作为机器设备进行评估，但应专项说明。中南林业科技大学（二）机器设备评估特点 以单台、单件为对象 以技术检测为基础 必须把握机器设备的价值特点 要考虑被评估机器设备的使用状态及使用方式 合理确定被评估机器设备贬值因素 中南林业科技大学第二节成本法在机器设备评估中的应用 一、成本法计算公式：PRCDPDfDeP

41、评估值;RC重置成本；DP实体性贬值；Df功能性贬值；De经济性贬值。中南林业科技大学 二、重置成本计算 中南林业科技大学（一）设备本体的重置成本 设备本体的重置成本不包括运输、安装等费用。对于通用设备一般按照现行市场销售价格确定，或者通过其他方法计算设备本体的重置成本。1.直接法 根据市场交易数据直接确定设备本体重置成本的方法。(1)市场询价根据替代原则，在同等条件下，评估人员应该选择可能获得的最低售价。(2)使用价格资料的有效性、可靠性 中南林业科技大学 2.物价指数法 物价指数法是以设备的历史成本为基础，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备本体的重置成本的方法。(1)定基物价指数(

42、2)环比物价指数 注意：第一、采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数。第二、审查历史成本的真实性。第三、不同费用的物价指数往往是不同的，应该分别计算。中南林业科技大学 第四、只能测算复原重置成本。第五、进口设备采用生产国的分类物价指数。3.重置核算法通过分别测算机器设备的各项成本费用来确定设备本体的重置成本的方法。常用于确定非标准、自制设备设备本体的重置成本的计算。4.综合估价法 综合估价法是根据设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用有一定的比例关系，在不考虑税金的情况下，通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润和设计费用，确定设备的重置成

43、本。中南林业科技大学 RC（M rmKmMPm）（1KP）（1Kd/n）RC设备本体重置成本；Mrm主材费；Km成本主材费率；MPm主要外购件费；KP成本利润率；Kd非标准设备设计费率；n非标准设备的生产数量。中南林业科技大学 中南林业科技大学（1）主材费Mrm 例题4-3 P101 中南林业科技大学 5.重量估价法。设备的重量乘以综合费率，同时考虑利润来确定设备本体的重置成本，并根据设备的复杂系数进行适当调整。RCWRWKP或 RCWRWK（1rP）中南林业科技大学 6.类比估价法指数估价法 对于某些特定的设备，如化工设备、石油设备等，同一系列不同生产能力设备的重置成本变化与生产能力变化呈某

44、种指数关系。例题4-4,4-5 P106-107RC（A1/A2）XS2 中南林业科技大学（二）运杂费 1.国产设备运杂费指从生产厂家到安装使用地点所发生的有关费用。国产设备运费国产设备原价国产运杂费率2.进口设备的国内运杂费指从出口国运抵我国后，从所到达的港口、车站、机场等地，将设备运至使用的目的地所发生的有关费用，但是不包括运输超限设备时发生的特殊费用。进口设备国内运杂费进口设备到岸价进口设备国内运杂费率 中南林业科技大学（三）设备安装费 1.国产设备安装费国产设备安装费设备原价设备安装费率2.设备安装费计算。进口设备安装费相似国产设备原价国产设备安装费率进口设备安装费进口设备到岸价进口设

45、备安装费率（四）基础费为安装设备而建造的特殊构筑物。1.国产设备基础费 国产设备基础费国产设备原价国产设备基础费率 2.进口设备基础费进口设备基础费相似国产设备原价国产设备基础费率 中南林业科技大学 进口设备的基础费进口设备到岸价进口设备基础费率 中南林业科技大学（五）进口设备从属费用进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。中南林业科技大学 中南林业科技大学 二、实体性贬值 由于使用和自然力作用形成的有形磨损。实体性贬值率是实体性贬值与重置成本的比例。PDP/RC 100%（一）观察法通过观察。凭借视觉、听

46、觉、触觉，或借助少量的检测工具检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。对大型设备，可采用德尔菲法和模糊综合判断法（二）使用年限法 PL1/L 100%中南林业科技大学 L1已使用寿命；L 总使用寿命 1.若设备的残值率为r，则计算公式为：PL1/L（1r）100%2.使用寿命不一定都得使用年限表示，可以使用里程、工作小时等表示。3.复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：PKiPiKi 第i个部件所占的成本权重；pi第i个部件的实体性损耗率 中南林业科技大学（三）修复费用法 假设设备所发生的实体性损耗是可补偿性的，那么用

47、于补偿（修复）实体性损耗所发生的费用就是设备的实体性贬值。中南林业科技大学 例48一台数控折边机，重置成本为150万元，已使用2年，其经济使用寿命约20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用约2万美元，（折人民币13.6万），其他部分工作正常。所有实体性贬值及贬值率计算过程如下：中南林业科技大学 重置全价：150万元可修复性损耗：13.6万元 不可修复性损耗：（15013.6）22013.64万元 实体性贬值：27.24万元（13.613.64）贬值率：27.2415018.2%中南林业科技大学 三、功能性贬值由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。设备的功能贬值主要体现在超

48、额投资成本和超额运营成本两方面。（一）超额投资成本 复原重置成本与更新重置成本之差（二）运营性功能性贬值 计算净超额营运成本的现值 中南林业科技大学 四、经济性贬值（一）使用寿命缩短产生的经济性贬值 例 411某汽车重置成本20万元已使用10年，按目前的技术状态还可以正常使用10年，按年限法，该汽车的贬值率为：中南林业科技大学（二）运营费用的提高产生经济性贬值 由于设备高污染、高能耗而导致净营运成本增加的现值。（三）市场竞争的加剧产生经济性贬值 产能没有得到充分利用而造成的净损失的现值。中南林业科技大学第三节市场法在机器设备评估中的应用 一、比较因素设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易

49、因素、地域因素、时间因素四大类。（一）个别因素指反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。（二）交易因素是指交易的动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景以及交易数量都会对设备的出售价格产生影响。（三）时间因素 中南林业科技大学 不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。（四）地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。中南林

50、业科技大学 二、运用市场法评估机器设备的具体方法（一）直接匹配法 评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。VVi V 评估值；V参照物的市场价值；I 差异调整。【例414】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况基本相同。区别之处在于：中南林业科技大学（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约200元；（2）被评估车辆后加装CD音响一套，价值1 200元。若该参照物的市场售价为72 000元，则：中南林业科技大学（二）因素调整法 通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的