2023年二手房交易中的税务知识和避税.pdf

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1、二手房交易中的税务知识和避税一、二手房交易税费（含按揭）（2006 年 6 月 1 日后现行税费）二、如何区分普通与非普通？A、开发商建造、单位自行、集资建造等住房类1、普通住宅标准：a 住宅小区（含所有住宅）建筑容积率在1 0 以上；b 单套住宅套内建筑面积120 平方米以下（含）或单套住宅建筑面积144 平方米以下（含）；c 价格 4600元/平方米（含）；4300 元/平方米（含）；4000 元/平方米（含）2、不符合普通住宅标准的为非普通住宅；B、个人自建的住宅a 标的物为整栋的建筑面积=整栋的建筑面积；容积率=整栋总建筑面积土地面积；单价=销售收入（总建筑面积+占地面积基底面积）；b

2、 标的物为分层出具房产证的建筑面积=该层建筑面积；容积率=整栋总建筑面积土地面积；单价=销售收入该层建筑面积；按揭银行收费及代收费（银行评估价）一手房屋收费标准（一手购房发票价）二手房收费标准参考（评估价）评估费05%评估价（可选）劳务费3 元交易费6 元登记费80 元/单登记费80 元/单劳务费3 元查档费50300 400 工本费50 元本登记费80 元/单律师费02%+500 房价测绘费120 元份评估费05%评估公证费860900 固定印花税5/万分发票价土地转让金1%评估价印花税05万分之贷款额契税普通15%发票价契税普通15%评估按揭服务费13%（暂无）非普通3%发票价非普通3%评

3、估价出证时间不满五年的住宅印花税01%评估价个人所得税2%评估价营业税（含城教税）：5.5%（5.4%）评估价土地增值税（普免）：05%评估价出证时间超过五年（含五年）的普通住宅印花税01%评估价个人所得税2%评估价出证时间超过五年（含五年）的非普通住宅印花税01%评估价个人所得税2%评估价土地增值税0 5%评估营业税（含城建税，教育附加税）：（评估价一手发票价）5.5%（5.4%）评估价个人自建住宅区分普通与非普通的标准参照上述执行三、避税A、先付房款等房满5 年再过户这种“私订终身”避税是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。

4、双方约定，等房龄满5 年再去办理过户手续，以此规避税费。从法律的角度看，此方法风险很大，因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。等到过户时，房价也会出现变化，如果涨幅较大的话，房主宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。B、合同售价往低处写这种“阴阳合同”避税法是指在售房合同中，买卖双方协商后将房价填低些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。二手房交易中，使用“阴阳合同”对买房人再次交易不利。一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售或抵押时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次

5、卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。签订“阴阳合同”对买卖双方都存在风险，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房管局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。C、公证交易不过户市场上流行的公证避税，是买卖双方先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5 年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳营业税和相关城市建设税及教育附加费。这种方法表面上看是合理避税，通过公证

6、似乎也有了法律保护，但由于要等若干年后再正式过户，其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。因为在我国的房地产法律、法规中，房产证是房屋所有权的惟一合法凭证，买卖双方一旦发生纠纷，此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。从法律上讲，即使双方公证了交易合同，而不到产权登记机关办理过户手续，在法律上仍不具备对抗第三人的法律效力。二手房交易如不过户，房屋产权还是属卖方的，如果卖方将房屋抵押，或二次销售，房屋的产权就会发生变化。因此房屋的权属问题仅仅经过公证，并不能避免风险。D、假赠代替真买卖所谓赠与避税，是指双方在私下进行买卖交易后，不到房地产交易中心办理过户手续，而是以赠与的方式变相交易。这种方式实际上是钻了

7、法律空子，也给消费者带来了一定的风险。买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益，但由于该交易实际上是二手房买卖，法律规定当事人应当自事实发生之日起90 日内申请转移登记，但如果双方没有去办理房屋转移登记，买方没有取得合法的房屋权属证书，一旦双方发生了利益纠纷，买方权利将得不到保障，最后给消费者带来损失。如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠与的形式卖出，这样三方会形成很复杂的法律关系，买主的利益将会受到严重侵害。另外，赠与卖房存在相当大的法律风险，出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。这是由于我国合同法中规定，“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任”，也就是说，买方拿到房产后如果发生了质量问题

8、，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。此外，买家还要承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险，而且如果私下交易被拆穿，双方都要负法律责任，补缴税款与罚款，这对双方来说都得不偿失。E、先期支付租金当作购房定金“以租金作定金”，即在对房产证办证时间不超过5 年的二手房进行交易时，买方通过与卖方约定，先一次性付与卖方一笔租金，作为买房的定金；待卖方的房产证领证时间超过 5 年，再办理手续，将产权过户给买方。这种双方都能获益的交易方式，直接减少了营业税支出，看起来很划算。买卖双方虽然签订了两份合同，因没有办理产权过户手续，其作用仍和“租房”无异。“租期”内卖方如将房屋抵押或另售，买主仍将毫无办法。只要房屋没办过户，房屋产权仍属卖方，买家无法处置房产，卖方仍可随意处置，如果到时卖方不协助办过户或者死亡、失踪，买方也会很麻烦。F、先支付购房定金双方商量好价格，先交一定比例的定金不办理过户，房屋也不入住，等房龄满5年以后交齐全款再办理过户手续。此协议虽具备法律效益，但和上述的情况一样，存在很大的风险。买卖双方一旦发生争议，买主将很难保障自己合法的权益。为了逃避房屋转让税收采取的种种花招，都隐藏着交易风险、法律风险、税收风险，而且往往获利的是卖方，而买方却处于极不利的地位。所以房屋交易双方，不要费尽心思去省点税钱却惹来大麻烦，因为一旦出了税收、法律纠纷，中介完全可能置身事外，当事人却要陷身其中。